Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 13 avril 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 13 AVRIL 2023



N° 2023/ 314













Rôle N° RG 22/05048 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJFY7







[G] [K]





C/



Société [Adresse 1]

S.A.R.L. NEPTUNE





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Thierry BAUDIN





Me Paul GUEDJ 





Me Marielle WALICKI





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 25 mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00185.





APPELANT



Monsieur [G] [K]

né le 19 décembre 1976 à [Localité 4] (ITALIE), demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES



Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le CABINET [F] [C] lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3]



représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assisté de Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE



S.A.R.L. NEPTUNE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé [Adresse 2]



représentée par Me Marielle WALICKI de la SCP WABG, avocat au barreau de NICE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 07 mars 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur

Madame Myriam GINOUX, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 2016, la société à responsabilité limitée (SARL) Neptune a donné à bail à M. [K] un appartement de type studio situé dans un immeuble [Adresse 1]) moyennant un loyer mensuel de 660 euros, charges comprises.



A la suite d'un dégât des eaux survenu le 26 août 2016, M. [K] a obtenu du juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, par ordonnance en date du 28 août 2017, la mise en oeuvre d'une expertise judiciaire au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et de la bailleresse, la société Neptune.



M. [W] a déposé son rapport d'expertise le 4 avril 2018 en considérant que le sinistre avait pour origine des fuites provenant des collecteurs des eaux usées et eaux vannes de l'immeuble au niveau d'un raccord situé au-dessus du plafond de la salle de bain de M. [K]. 



Par ordonnance en date du 19 novembre 2018, ce même magistrat a notamment condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], sous astreinte, à procéder au remplacement de la partie horizontale du collecteur selon devis n° 180067 du 22 février 2018 de la société Plomberie Service d'un montant de 1 760 euros et à la réfection du plafond de la salle de bain de M. [K] conformément au devis n° 180068 réalisé par la société Plomberie Service le 21 février 2018. 



Si le collecteur a été remplacé au mois de février 2020, le syndicat des copropriétaires n'a pas procédé à la réfection du plafond de la salle de bain de M. [K]. 



Par jugement en date du 9 janvier 2020, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nice a liquidé l'astreinte à hauteur de 6 000 euros et fixé une nouvelle astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 120 jours.



Par jugement en date du 27 septembre 2021, le même juge d'exécution a, une nouvelle fois, liquidé l'astreinte à hauteur de 6 000 euros. 



Par acte d'huissier en date du 28 février 2021, la SARL Neptune a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins notamment de le condamner à procéder à l'exécution des travaux tels que déterminés par l'ordonnance de référé du 19 novembre 2018, sous astreinte.



Par acte d'huissier en date du 18 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] a dénoncé l'assignation de la société Neptune à M. [K] afin notamment de le condamner à laisser l'entreprise mandatée par ses soins à pénétrer dans l'appartement aux fins de voir exécuter les travaux relatifs à la refection du plafond de sa salle de bain, sous astreinte de 20 000 euros par obstruction constatée. 



Par ordonnance en date du 25 mars 2022, ce magistrat, après avoir joint les deux procédures, a:



- rejeté la demande de la société Neptune tendant à voir ordonner sous astreinte au syndicat des copropriétaires d'exécuter les travaux, tels que déterminés par l'ordonnance de référé en date du 19 novembre 2018 ;

- ordonné à M. [K] de laisser pénétrer dans l'appartement qu'il loue à la société Neptune l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires aux fins de voir exécuter les travaux relatifs à la réfection du plafond de sa salle de bain à charge pour ce syndicat de prévenir M. [K] huit jours à l'avance ;

- dit que cette obligation est assortie d'une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de la première date prévue d'intervention de l'entreprise, cette astreinte ne courant que sur une période maximale de trois mois ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société Neptune ;

- condamné M. [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- le condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamner aux dépens. 



Ce magistrat a estimé que le syndicat des copropriétaires apporte la preuve, nonobstant la liquidation de l'astreinte à deux reprises par le juge de l'exécution, que M. [K] s'est opposé, à plusieurs reprises, à l'intervention de la société Aqua Energy, et notamment en février, mars 2020, août et septembre 2021. Par ailleurs, il a indiqué que la société Neptune n'apportait pas la preuve du caractère inhabitable du logement donné à bail justifiant le non-paiement des loyers par M. [K], faisant observer que ce dernier n'a pas été autorisé, par une décision de justice, à consigner le montant de ses loyers en raison de la persistance des désordres allégués. Enfin, il a considéré que M. [K] s'opposait, sans motif valable, à la réalisation des travaux depuis au moins le mois de mars 2020. 



Suivant déclaration transmise au greffe le 5 avril 2022, M. [K] a interjeté appel de l'ordonnance entreprise en ce qui concerne les condamnations prononcées à son encontre.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 10 février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [K] sollicite de la cour qu'elle : 



- réforme l'ordonnance entreprise en ce qui concerne les condamnations prononcées à son encontre ;

- statuant à nouveau ;

- déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demande, y compris les demandes nouvelles formées en appel qui sont irrecevables, injustifiées, abusives et non sérieuses ;



- déboute la société Neptune de toutes les demandes formées en appel à son encontre qui sont irrecevables et infondées ;

- à titre reconventionnel, condamne le syndicat des copropriétaires à lui règler la somme de 1 900 euros pour pallier à sa défaillance ;

- en tout état de cause, condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamne aux dépens avec distraction au profit de Me Thierry Baudin, avocat, sur son affirmation de droit.



Il affirme que le premier juge a, en retenant exclusivement l'argumentation fallacieuse du syndicat des copropriétaires, inversé les responsabilités, dès lors que la non-exécution des travaux prescrits par l'ordonnance du 19 novembre 2018 s'explique uniquement par un manquement du syndicat des copropriétaires, représenté par un syndic défaillant, ce qui résulte des deux jugements rendus par le juge de l'exécution. 



Au vue de la décision du premier juge et de la volonté manifeste du syndicat des copropriétaires de ne pas exécuter l'ordonnance du 19 novembre 2018 en ce qui concerne la réfection de sa salle de bain, il expose avoir décidé d'exécuter lui-même les travaux, tel que cela résulte du constat d'huissier dressé le 3 juin 2022 et la facture dressée par la société Edil Construction pour un montant de 1 900 euros. Il insiste sur le fait que ces travaux sont conformes au devis du 21 février 2018 d'un montant de 1 210 euros TTC. 



Il expose que, sans la défaillance du syndicat des copropriétaires, il aurait réalisé les travaux de rénovation auxquels il s'était engagé lors de la conclusion du bail en contrepartie d'une gratuité de loyers de 6 mois. Il explique le non-paiement de ses loyers, au-delà de ce délai, par le caractère inhabitable des lieux, jusqu'à ce qu'il entreprenne lui-même les travaux mis à la charge du syndicat des copropriétaires. Il indique que les travaux de rénovation sont en cours de réalisation. 

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 17 février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] demande à la cour de : 



- juger irrecevable la demande formée par M. [K] à hauteur d'appel tendant à sa condamnation à la somme de 1 900 euros ;

- juger irrecevable la demande formée par la société Netpune à hauteur d'appel tendant à sa condamnation à la somme de 52 650 euros ;

- confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant alloué au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- juger sans objet la demande tendant à sa condamnation d'avoir à réaliser les travaux, ceux-ci ayant été réalisés unilatéralement par M. [K] ;

- rejeter l'ensemble des demandes formées à son encontre ;

- condamner M. [K] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- condamner solidairement M. [K] et la société Neptune à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner solidairement aux dépens, en ce compris le coût du constat d'huissier dressé le 13 juin 2022, avec distraction au profit de la SCP Cohen-Guej-Montero-Daval-Guedj, avocats aux offres de droit.



Concernant l'irrecevabilité des demandes nouvelles formées à hauteur d'appel sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civil, il souligne que M. [K] sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 1 900 euros pour des travaux qu'il aurait réalisés au mois de février 2022 sans jamais en faire état au premier juge, alors même que l'audience s'est tenue le 11 mars 2022, et que M. [K] a maintenu, aux termes de ses écritures, sa demande de voir condamner le syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux ordonnés par l'ordonnance de référé du 19 novembre 2018. Par ailleurs, il indique qu'aucune demande de provision n'avait été formulée par la société Neptune devant le premier juge, de sorte qu'elle ne peut en solliciter une pour la première fois à hauteur d'appel. 



Sur le fond, il souligne que les travaux réalisés par M. [K], qui sont des travaux de rénovation de tout l'appartement, et pas uniquement du plafond de sa salle de bain, l'ont été avant la date de l'audience qui s'est tenue devant le premier juge sans que ce dernier n'en fasse état. Il relève que ce n'est que, suite à sa condamnation à laisser pénétrer l'entreprise chargée de réaliser les travaux dans sa salle de bain, que M. [K] a indiqué avoir lui-même réalisé les travaux. Il indique que ce dernier a fait obstruction à la réalisation des travaux afin d'obtenir, à deux reprises, la liquidation de l'astreinte. Il fait état d'interventions prévues en avril, mai, août et septembre 2021 qui ont dû être annulées du fait de M. [K]. Il considère donc que la demande de le voir enjoindre à réaliser les travaux n'est aucunement justifiée. 



Par ailleurs, il estime que la demande de provision sollicitée par la société Neptune se heurte à des contestations sérieuses dès lors qu'elle ne démontre pas avoir poursuivi son locataire pour non-paiement de ses loyers, alors qu'il ne pouvait les suspendre arbitrairement, sans décision de justice, sachant que l'appartement n'est pas inhabitable. 



Pour justifier sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée à l'encontre de M. [K], il indique que ce dernier ne pouvait lui interdire, en tant que maître de l'ouvrage, de pénétrer dans son appartement aux fins de suivre les travaux et qu'il ne pouvait exiger les identités des salariés qui devaient intervenir. Il indique que, même après l'ordonnance entreprise, M. [K] a persisté dans son obstruction. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 10 février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Neptune demande à la cour de : 



- juger irrecevables les demandes formées pour la première fois en appel par le syndicat des copropriétaires à son encontre tendant à sa condamnation à lui verser une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

- déclarer les demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires irrecevables et mal fondées ;

- déclarer que M. [K] ne forme aucune demande en cause d'appel à son encontre ;

- la déclarer recevable et bien fondé en son appel incident ;

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a rejeté ses demandes tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux résultant de l'ordonnance de référé du 19 novembre 2018 et de provision ;

- statuant à nouveau et y ajoutant ;

- ordonner au syndicat des copropriétaires de réaliser les traxaux, tels que déterminés par l'ordonnance de référé en date du 19 novembre 2018, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 8 jours, suivant la signification de la décision à intervenir ;

- déclarer que sa demande de condamnation provisionnelle n'est pas une demande nouvelle en cause d'appel ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme provisionnelle de 52 650 euros à valoir sur son préjudice matériel ;

- condamner le syndicat des copropriétaire et M. [K] à lui verser, chacun, la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Me Marielle Walicki, avocat, sur son affirmation de droit pour ceux dont elle a fait l'avance.



Concernant l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires formées en appel, elle déclare que ce dernier n'a jamais sollicité, devant le premier juge, sa condamnation aux dépens de première instance et à une indemnité au titre des frais irrépétibles. 



Elle indique que, si la décision du premier juge de voir ordonner à M. [K] de laisser les entreprises en charge des travaux pénétrer dans son appartement se justifie pleinement, elle estime qu'il en est de même de sa demande de voir ordonner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux. Elle expose que ce dernier, comme toute personne condamnée par voie de justice, aurait dû tout mettre en oeuvre pour exécuter les obligations mises à sa charge, et ce, en sollicitant la condamnation de M. [K], sous astreinte, à exécuter son obligation de faire. Elle relève que le fait même pour ce syndicat d'avoir été condamné à deux reprises à verser 6 000 euros à M. [K] au titre de la liquidation de l'astreinte démontre sa passivité. Elle estime donc que le premier juge aurait dû faire droit à sa demande de travaux. Elle considère que rien ne prouve que les travaux réalisés par M. [K] correspondent à ceux mis à la charge du syndicat des copropriétaires. 



Concernant sa demande de provision formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires, elle indique que cette dernière est recevable comme ayant été demandée dans les motifs de son assignation et oralement à l'audience. Elle indique que le fait pour le syndicat des copropriétaires de ne pas avoir réalisé les travaux et de n'avoir entrepris aucune démarche en ce sens lui cause un préjudice dès lors que M. [K], qui se prévaut de locaux non habitables, ne lui verse aucun loyer. Elle souligne que le syndicat des copropriétaires s'est laissé condamner à des astreintes alors qu'il aurait pu mettre en oeuvre une procédure de saisie conservatoire sur ces sommes afin de contraindre M. [K] à cesser son obstruction. Elle insiste sur le fait que le simple fait pour son locataire de lui opposer une exception d'inexécution suffit à justifier son préjudice causé par la non-réalisation de travaux incombant au syndicat des copropriétaires. 



L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance en date du 21 février 2023. 



Par un soit-transmis en date du 17 mars 2023, la cour a soulevé d'office la question de la recevabilité, au regard des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, des demandes de condamnation formulées à titre définitif (et non provisionnel), d'une part, par M. [K] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui verser la somme de 1 900 euros pour pallier à sa défaillance et, d'autre part, par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] tendant à la condamnation de M. [K] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et sollicité des avocats la production d'une note en délibéré, par application des dispositions des articles 442 et 445 du code de procédure civile, afin de faire valoir leurs éventuelles observations sur ce point de droit en leur impartissant un délai expirant le vendredi 24 mars 2023 à minuit. 



Aucune note n'a été transmise en cours de délibéré. 



MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l'a requis et obtenu, raison pour laquelle la cour n'a pas à répondre aux demandes formées à ce titre par les parties. 



En outre, le dispositif de l'arrêt doit être limité aux strictes prétentions formées par les parties, étant rappelé qu'il n'a pas vocation à contenir les moyens développés par les parties, peu important que ceux-ci figurent dans le dispositif de leurs conclusions.



Sur la recevabilité des demandes



Il résulte de l'article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir.



L'article 123 du même code indique que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause à moins qu'il en soit disposé autrement. 













Sur la recevabilité de la demande M. [K] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1 900 euros formée à l'encontre 



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa competence et dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Ils ne peuvent donc accorder qu'une provision au créancier, à l'exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.



En l'espèce, dans ses dernières conclusions transmises à la cour, M. [K] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui verser la somme définitive de 1 900 euros en remboursement des travaux qu'il a réalisés à sa place, et non provisionnelle, de sorte que sa demande excède les pouvoirs du juge des référés tels que définis par l'article précité. 



Dès lors que la cour est saisie des prétentions des parties formulées par voie de conclusions, régulièrement transmises et signifiées ou notifiées dans le cas où l'intimé a constitué avocat, antérieurement à l'ordonnance de clôture, une note en délibéré adressée à la demande de la cour afin de permettre aux parties de répondre à un moyen soulevé d'office ne peut les régulariser.



Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation formée par M. [K] de ce chef. 



Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de M. [K] à lui verser la somme de 10 000 euros pour résistance abusive



En l'espèce, alors même que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] forme un appel incident en ce qui concerne la condamnation de M. [K] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, il convient de relever qu'il sollicite, dans ses dernières conclusions, la somme définitive et non provisionnelle de 10 000 euros de ce chef, de sorte que sa demande excède les pouvoirs du juge des référés tels que définis par l'article précité. 



Là encore, une note en délibéré adressée à la demande de la cour afin de permettre aux parties de répondre à un moyen soulevé d'office ne peut régulariser les dernières écritures transmises.



Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation formée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de ce chef. 



Sur la recevabilité de la demande de la société Neptune tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer la somme provisionnelle de 52 620 euros à valoir sur son préjudice matériel



En application de l'article 760 du code de procédure civile, les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat devant le tribunal judiciaire. Il en est ainsi de la procédure de référé initiée devant ce tribunal lorsque la demande porte sur un montant supérieur à 10 000 euros.



L'article 768 alinéa 2 du même code énonce que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de celles-ci que s'ils sont invoqués dans la discussion. 



Il résulte de l'article 564 du même code qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



En l'espèce, si le premier juge indique, dans l'exposé du litige, que la société Neptune sollicite, dans son assignation du 28 janvier 2021, laquelle vaut conclusions, la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer une provision de 30 850 euros, il convient de relever que cette prétention n'a été formée que dans le corps de l'assignation consacré à la discussion sans avoir été reprise dans le dispositif.



Dès lors que la demande de provision de 30 850 euros ne résulte pas du dispositif de l'assignation, c'est à tort que le premier juge l'a examinée au fond en répondant aux moyens invoqués dans la discussion au soutien de celle-ci. 



La demande de provision de 30 850 euros formée par la société Neptune devant le premier juge doit donc être déclarée irrecevable. L'ordonnance entreprise doit donc être infirmée en ce qu'elle s'est prononcée sur le fond de cette demande en disant n'y avoir lieu à référé. 



Par suite d'un appel incident, la société Neptune sollicite, en appel, la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui verser la somme provisionnelle de 52 620 euros, étant relevé que cette demande a bien été reprise dans le dispositif de ses dernières conclusions transmises le 10 février 2023. 



Or, s'il résulte de l'article 566 du code de procédure civile que les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence et le complètement nécessaire, cela n'est possible que dans le cas d'une demande formulée en première instance.



Tel n'est pas le cas en l'espèce, la demande de provision formée par la société Neptune devant le premier juge n'étant pas recevable.



Il résulte donc de l'ensemble de ces éléments que la demande de provision de 52 620 euros à valoir sur son préjudice matériel formée en appel par la société Neptune à l'encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] est irrecevable comme étant nouvelle. 



Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de la société Neptune, solidairement avec M. [K], aux dépens et à lui verser une indemnité au titre des frais irrépétibles



En l'espèce, si le premier juge indique, dans l'exposé du litige, que les demandes du syndicat des copropriétaires portant sur les dépens et les frais irrépétibles n'ont été formées qu'à l'encontre de M. [K], il n'en demeure pas moins qu'il s'agissait de demandes ayant trait aux dépens et frais engagés en première instance avant qu'un appel soit interjeté à l'encontre de l'ordonnance entreprise.



Or, dès lors que les demandes du syndicat des copropriétaires portant sur les dépens et les frais irrépétibles engagés lors de la procédure d'appel sont nées de la voie de recours exercé par M. [K], elles ne peuvent s'analyser comme des prétentions nouvelles.



Il y a donc lieu de déclarer recevables les demandes formées en appel par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Neptune, solidairement avec M. [K], au titre des dépens et des frais irrépétibles. 





Sur l'existence de troubles manifestement illicites 



Il résulte de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. 



Si l'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu'une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée. 

La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit. 



Sur l'existence du trouble manifestement causé au syndicat des copropriétaires du fait de M. [K]



En l'espèce, il n'est pas contesté que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, n'a pas exécuté les travaux auxquels il a été condamné, par ordonnance en date du 19 novembre 2018, portant sur la réfection du plafond de la salle de bain de M. [K] conformément au devis n° 180068 de la société Plomberie Service en date du 21 février 2018.



Le syndicat des copropriétaire verse aux débats plusieurs éléments faisant ressortir que :



- la SARL Aqua Energy est intervenue les 19 et 20 février 2020 afin de réaliser les travaux de plomberie, à savoir le remplacement de la partie horizontale du collecteur ; le gérant de cette société atteste, qu'alors même qu'ils avaient préparé le chantier afin de procéder à la réfection du plafond de la salle de bain de l'appartement occupé par M. [K], un certain nombre d'éléments ont été cassés et déplacés ; il expose avoir programmé une nouvelle intervention au début du mois de mars 2020 suivant un devis accepté le 4 mars 2020, laquelle n'a jamais pu avoir lieu, M. [K] étant injoignable, et ce, nonobstant les messages laissés par son secrétariat les 4, 5, 9, 11 et 25 mars 2020 ; il indique avoir réussi à joindre M. [K] le 9 juin 2020, lequel l'a informé avoir fait réaliser les travaux de remise en état par une entreprise et avoir adressé le montant de la facture au syndic, éléments d'informations qu'il a transmis au syndic, par courriel en date du 18 juin 2020, afin qu'il ne lui soit pas reproché l'inexécution des travaux ;



- l'avocat du syndicat des copropriétaires va se rapprocher, à plusieurs reprises, des conseils des parties adverses afin qu'une réunion soit organisée sur site de manière à déterminer les travaux restant à effectuer ; 



- c'est ainsi qu'un premier courrier a été adressé en ce sens le 8 mars 2021, suivi d'un courriel adressé le 21 avril 2021, aux termes duquel l'avocat du syndicat des copropriétaires fait grief à ses confrères d'avoir refusé de se rendre sur site le 15 avril 2021 ; il les informe que l'entreprise Aqua Energy interviendra le 6 mai 2021 à 8 heures afin d'exécuter les travaux, qu'il souhaite que M. [K] en personne soit présent, et non son représentant, qu'il sera lui-même présent et qu'il reste dans l'attente de savoir s'il en sera de même pour eux ; le conseil de M. [K] indique à son confrère, par courrier en date du 27 avril 2021, qu'il intervient dans le dossier dans les intérêts de son client, et non à titre personnel ; il explique que ce dernier n'a pas souhaité se rendre au rendez-vous qui a été fixé au motif que le syndic connaissait parfaitement la nature des travaux à réaliser ; il indique que M. [K], qui est domicilié en Espagne, ne pourra pas se rendre sur site le 6 mai 2021 mais qu'il sera représenté par l'association AADC Konsumer, qui sera elle-même représentée par M. [L] [Y] ; il précise que, lui-même, ne sera pas présent ;



- par un courriel en date du 6 mai 2021, le conseil du syndicat des copropriétaires indique à l'avocat de M. [K] s'être rendu sur site avec la société Aqua Energy et que M. [Y], joint par téléphone, a indiqué ne pas avoir été informé de la réunion ; il fait grief à M. [K] de faire obstruction à la réalisation des travaux en empêchant l'entreprise mandatée par le syndic d'accèder à son appartement ;



- l'avocat du syndicat des copropriétaires rappelle, par courrier en date du 16 juin 2021, à ses confrères, que son client est parfaitement prêt à faire exécuter les travaux sollicités dès que l'entreprise Aqua Energy pourra accéder à l'appartement de M. [K] ;



- en réponse à un courrier adressé par le conseil de M. [K], le 30 juin 2021, dans lequel ce dernier indique qu'il refuse l'accès à son appartement à toute personne étrangère à la société Aqua Energy, et en particulier au syndic, le conseil du syndicat des copropriétaires soutient qu'il est parfaitement légitime que le syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires, organise, suive et surveille les travaux mis à sa charge ;



- par un courriel en date du 5 août 2021, l du syndicat des copropriétaires informe les conseils des parties adverses que la société Aqua Energy interviendra dans l'appartement de M. [K] les 10 et 11 août 2021, avant d'annuler ce rendez-vous, par courriel en date du 9 août 2021, faute de réponse ;



- par un courrier en date du 10 août 2021, le conseil de la société Neptune prend note que le rendez-vous a été une nouvelle fois annulé et demande à ce qu'une nouvelle intervention soit programmée en toute urgence ;



- par un courriel en date du 12 août 2021, le conseil du syndicat des copropriétaires informe ses confrères que la société Aqua Energy interviendra dans l'appartement de M. [K] les 7 et 8 septembre 2021, réitéré par courriel en date du 6 septembre 2021 ;



- par un courrier en date du 13 août 2021, le conseil de la société Neptune indique être d'accord pour que les travaux soient réalisés les 7 et 8 septembre 2021 ;



- par courrier en date du 18 août 2021, réitéré par courriel en date du 6 septembre 2021, le conseil de M. [K] indique que son client est d'accord pour que les travaux soient effectués les 7 et 8 septembre 2021 à partir de 8 heures à la condition toutefois que seuls les salariés de la société Aque Energy, à l'exclusion du syndic et des conseils respectifs des parties, pénétrent dans son appartement, salariés dont il sollicite les noms et prénoms afin que la société de gardiennage, chargée d'ouvrir le local, vérifie leur identité avant de les laisser entrer.



Ces éléments révèlent, au moment où le premier juge a statué le 25 mars 2022, l'obstruction manifeste de M. [K] aux travaux de réfection du plafond de la salle de bain de l'appartement qu'il loue auxquels le syndicat des copropriétaires a été condamné sous astreinte. 



En effet, suite à la première liquidation de l'astreinte de 6 000 euros par le juge de l'exécution, par jugement en date du 9 janvier 2020, par suite d'une assignation délivrée le 27 mai 2019, il n'est pas contesté que les travaux touchant les parties communes ont été réalisés. Concernant les travaux à réaliser dans la salle de bain de M. [K], le gérant de la société Aqua Energy, mandaté par le syndic de la copropriété pour y procéder, explique avoir cessé de vouloir fixer une date d'intervention après que ce dernier lui a indiqué, en juin 2020, qu'il avait fait réaliser les travaux par une autre entreprise. 



Il reste que M. [K] assignera le syndicat des copropriétaires, par acte d'huissier en date du 21 décembre 2020, devant le juge de l'exécution aux fins de voir liquider une deuxième fois l'astreinte en se prévalant d'un constat d'huissier en date du 25 février 2020 faisant ressortir que, si la partie horizontale du convecteur d'eaux usées a été remplacée, le faux plafond de la salle de bain est déposé sur environ 80 % de sa surface. Cette assignation donnera lieu à une nouvelle liquidation d'astreinte de 6 000 euros par jugement du juge de l'exécution en date du 27 septembre 2021.



Or, suite à son assignation, en date du 28 février 2021, par la société Neptune, qui se plaint de ne percevoir aucun loyer, faute pour les travaux d'avoir été réalisés, le conseil du syndicat des copropriétaires fixera, vainement, deux dates d'intervention de la société Aqua Energy les 6 avril et 6 mai 2021, avant de dénoncer son assignation à M. [K] le 18 mai 2021.



D'autres interventions seront vainement fixées en août et septembre 2021 en l'état de conditions parfaitement injustifiées et manifestement dilatoires imposées par M. [K].



Dès lors que le juge de l'exécution a liquidé l'astreinte à deux reprises, l'obstruction de M. [K] est caractérisque d'un trouble manifestement illicite. 



En présence d'un tel trouble résultant du refus de M. [K] de laisser l'entreprise mandatée par le syndic de la copropriété de pénétrer dans son appartement aux fins d'exécuter les travaux de réfection du plafond de sa salle de bain, il appartient au juge des référés de déterminer souverainement toutes les mesures propres à y mettre fin, et ce, sans être forcément tenu par les seules mesures proposées par les parties. 



Si le premier juge a considéré, en l'état des éléments soumis à son appréciation, que la mesure propre à rémedier au trouble causé par M. [K] était de lui ordonner, sous astreinte, de laisser pénétrer dans son appartement l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires aux fins de voir exécuter les travaux relatifs à la réfection du plafond de sa salle de bain, les pièces versées aux débats en appel démontrent que M. [K] avait d'ores et déjà réalisé ces travaux au moment où le premier juge a statué.



En effet, en exécution de l'ordonnance entreprise, le syndicat des copropriétaires a, par courriel en date du 17 mai 2022, fixé l'intervention de la société Aque Energy le 13 juin 2022 à 8 heures en demandant à ce que les lieux soient accessibles jusqu'au 15 juin 2022 à 17 heures.



Or, il résulte du procès-verbal de constat en date du 13 juin 2022, qu'alors même que l'huissier de justice a frappé à plusieurs reprises à la porte de M. [K] à 8 heures, personne ne le lui a ouvert. 



Il s'avère que le 3 juin 2022, soit avant l'intervention prévue le 13 juin 2020, M. [K] a fait dresser un procès-verbal aux fins de voir constater qu'il a fait réaliser les travaux par une autre entreprise. L'huissier de justice relève, au niveau du volume destiné à la salle de bain, des rails métalliques ainsi qu'une planche BA 13 en faux plafond fixée aux rails. Il constate que des ouvertures à l'avant et sur le côté de l'entrée du volume sont visibles pour permettre le passage des câbles électriques. Il indique que des travaux de rénovation du logement sont en cours.



M. [K] verse aux débats une facture en date du 16 février 2022 dressée par l'entreprise Edil Costruziono portant sur les travaux de réfection du plafond de la salle de bain pour un montant de 1 900 euros ainsi qu'une copie du chèque remis à cette entreprise du même montant en date du 16 février 2022.



Il s'ensuit que M. [K] avait réalisé les travaux litigieux au moment où le premier juge a statué, ce dont il n'a pas fait état dans ses dernières conclusions déposées le 11 mars 2022, soit près d'un mois après, puisqu'il demandait au premier juge d'ordonner au syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux restant à exécuter, tels que déterminés par l'ordonnance de référé du 19 novembre 2018. Or, en appel, M. [K] affirme que les travaux qui ont été réalisés par l'entreprise mandatée par ses soins pour un montant de 1 900 euros sont conformes au devis du 21 février 2018 d'un montant de 1 210 euros TTC. La réalisation de ces travaux est corroborée par le constat d'huissier dressé le 4 novembre 2022 à la demande de M. [K]. La salle d'eau y est décrite comme ayant été entièrement rénovée, et en particulier le faux plafond, les murs avec parement en pierre pour moitié, un receveur de douche et du carrelage au sol. Il est précisé que les cloisons et le faux-plafond restent à peindre et les équipements sanitaires à poser. 



Dans ces conditions, le trouble causé au syndicat des copropriétaires, en ce qu'il a été empêché par M. [K] de réaliser les travaux auxquels il a été condamné, ayant cessé au jour où le premier juge a statué, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné à M. [K], sous astreinte, de laisser pénétrer dans l'appartement qu'il loue à la société Neptune l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires aux fins de voir exécuter les travaux relatifs à la réfection du plafond de sa salle de bain. 



Sur l'existence du trouble manifestement causé à la société Neptune du fait du syndicat des copropriétaires



En l'espèce, le contrat de bail consenti par la société Neptune à M. [K] à effet au 1er août 2016 stipule (en page 2) que la location est acceptée moyennant le paiement mensuel et d'avance de 690 euros, charges inclues sans électricité, avec six mois gratuit de la part du propriétaire pour la remise en état des locaux.



Il n'est pas contesté que M. [K] n'a jamais réglé le moindre loyer.



Si ce dernier s'est toujours prévalu d'une exception d'inexécution résultant de son impossibilité d'occuper les lieux depuis le dégât des eaux survenu dans son appartement le 26 août 2016, faute pour le syndicat des copropriétaires d'avoir réalisé les travaux nécessaires de nature à y remédier, il convient de relever que la société Neptune n'a jamais assigné son locataire devant la juridiction compétente aux fins de le contraindre à exécuter son obligation première consistant à régler ses loyers.



Or, il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires a été empêché de réaliser l'intégralité des travaux auxquels il a été condamné, par ordonnance en date du 19 novembre 2018, du fait de l'obtruction même de M. [K] depuis manifestement le mois de mars 2020, ce que ne pouvait ignorer la bailleresse à compter du 8 mars 2021 comme étant destinataire des courriers et courriels du conseil du syndicat des copropriétaires se plaignant de ce que les rendez-vous fixés pour les interventions de société Aqua Energy n'ont jamais été honorés. 



Bien plus, s'il apparaît que le syndicat des copropriétaires a fait preuve d'inertie jusqu'à ce que le juge de l'exécution liquide une première fois l'astreinte, dans son jugement du 9 janvier 2020, il n'en demeure pas moins que M. [K] n'allègue ni ne démontre en quoi le fait pour les travaux litigieux de ne pas avoir été réalisés, s'agissant du remplacement de la partie horizontale d'un collecteur évalué à la somme de 1 760 euros et de la réfection du plafond de la salle de bain évaluée à la somme de 1 210 euros, aurait rendu les lieux inhabitables.



En réalité, alors même que M. [K] s'était engagé, lors du bail, à remettre en état des lieux, ce dernier a, de toute évidence, préféré attendre l'année 2022 pour y procéder, tel que cela résulte du procès-verbal de constat dressé le 4 novembre 2022 à la demande de M. [K] et de celui dressé le 9 juillet 2022 à la demande de la société Neptune. 



En tout état de cause, M. [K] reconnaît que les travaux litigieux ont été réalisés par une entreprise mandatée par ses soins le 16 février 2022. 



Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de la société Neptune tendant à voir ordonner, sous astreinte, au syndicat des copropriétaires d'exécuter les travaux, tels que déterminés par l'ordonnance de référé en date du 19 novembre 2018. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



S'il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que les dépens de première instance et d'appel sont en principe mis à la charge de la partie qui, après avoir gagné en première instance, succombe, en appel, il peut être également décidé de les mettre, en tout ou partie, à la charge du gagnant selon les circonstances de l'espère.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne succombe que partiellement étant donné que le cour n'a pas fait droit aux demandes de la société Neptune. 



Par ailleurs, s'il succombe à l'égard de M. [K], cela s'explique uniquement par le fait que ce dernier a caché au juge des référés des éléments dont il disposait démontrant que le trouble manifestement illicite subi par le syndicat, en ce qu'il a été empêché de réaliser des travaux auxquels il a été condamné par une décision de justice sous astreinte, avait cessé avant même que l'affaire ne soit débattue.



Ce comportement déloyal de la part de M. [K] justifie que les dépens de première instance et d'appel soient mis à sa charge. 



Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il sera également tenu aux entiers dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de la SCP Cohen-Guej-Montero-Daval-Guedj et de Me Marielle Walicki, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Ces dépens ne comprendront pas le coût du constat d'huissier dressé le 13 juin 2022 puisque de dernier ne s'analyse pas comme des frais afférents aux instances, actes et procédure d'exécution au sens des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, mais relèvent du régime des frais irrépétibles. 



En outre, l'équité commande de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la somme de 5 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens. Ce syndicat sera débouté de sa demande formée sur le même fondement à l'encontre de la société Neptune qui n'est pas tenue aux dépens. 



En revanche, l'équité ne commande pas de le condamner à verser à la société Neptune une indemnité sur le même fondement, de même que cette dernière n'est pas fondée à en solliciter une à l'égard du syndicat des copropriétaires qui n'est pas tenu aux dépens. 



Il sera, quant à lui, débouté de sa demande formulée sur le même fondement en tant que partie perdante. 











PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :



- rejeté la demande de la SARL Neptune tendant à voir ordonner sous astreinte au syndicat des copropriétaires d'exécuter les travaux, tels que déterminés par l'ordonnance de référé en date du 19 novembre 2018 ;



- condamné M. [G] [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné M. [G] [K] aux dépens ;



L'infirme pour le surplus de ses dispositions ;



Statuant à nouveau et y ajoutant ;



Déclare irrecevable la demande de la SARL Neptune tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, à lui verser la somme provisionnelle de 52 650 euros à valoir sur son préjudice matériel ;



Déclare recevable les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, à l'encontre de la SARL Neptune portant sur les dépens et les frais irrépétibles ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, tendant à la condamnation définitive de M. [G] [K] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [G] [K] tendant à la condamnation définitive du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, à lui verser la somme de 1 900 euros pour pallier sa défaillance ;



Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, de sa demande tendant à ordonner à M. [G] [K], sous astreinte, de laisser pénétrer dans l'appartement qu'il loue à la SARL Neptune l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires aux fins de voir exécuter les travaux relatifs à la réfection du plafond de sa salle de bain à charge ; 



Condamne M. [G] [K] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;



Déboute M. [G] [K] de sa demande formulée sur le même fondement à l'encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice ;



Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, de sa demande formulée sur le même fondement à l'encontre de la SARL Neptune ;



Déboute la SARL Neptune de sa demande formulée sur le même fondement à l'encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice ;



Condamne M. [G] [K] aux entiers dépens de la procédure d'appel avec distraction au profit de la SCP Cohen-Guej-Montero-Daval-Guedj et de Me Marielle Walicki, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Dit que ces dépens ne comprendront pas le coût du constat d'huissier dressé le 13 juin 2022.



La greffière Le président