Cour d'Appel · Chambre 3-1 — 13 avril 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1



ARRÊT DE RENVOI SUR CASSATION

DU 13 avril 2023



N° 2023/54 













Rôle N° RG 22/06761 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJL27







S.A.R.L. SET





C/



SARL AGENCE DE LA MER





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Laure ATIAS

Me Sébastien BADIE













Décision déférée à la Cour :



Arrêt de la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE en date du 21 Juin 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 15/11224.





APPELANTE



S.A.R.L. SET, dont le siège social est sis [Adresse 1]



représentée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Ariane BENCHETRIT, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Aurélien KROPP, avocat au barreau de PARIS, plaidant





INTIMEE



SARL AGENCE DE LA MER, dont le siège social est sis [Adresse 2]



représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE, plaidant 













*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 06 Février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme Marie-Amélie VINCENT, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Valérie GERARD, Présidente de chambre

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

Mme Marie-Amélie VINCENT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffière lors des débats : Madame Marie PARANQUE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023, après prorogation du délibéré.







ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023,



Signé par Madame Valérie GERARD, Présidente de chambre et Madame Laure METGE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***













































EXPOSE DU LITIGE



Le 11 octobre 2005, la société SARL SET a acquis un tènement pour un prix de 1.200.000 euros situé à Le MUY, lieudit [Localité 3].



Le 29 octobre 2009, la société SARL SET a donné mandat à la société SARL AGENCE DE LA MER ainsi qu'à deux autres agents immobiliers de vendre neuf hectares de ce tènement pour un prix de vente de 8.000.000 euros. Le mandat de vente prévoyait qu'au-delà dudit montant, la différence sur le prix de vente serait acquise au bénéficie exclusif des agents.



Le 30 décembre 2010, par l'entremise des trois agents immobiliers la société SARL SET a signé avec la société de droit italien, SRL BRAND PARTNERS RETAIL DEVELOPMENT une promesse unilatérale de vente avec faculté de substitution.



Le prix fixé était de 10.500.000 euros HT, décomposé comme suit :

- 5.000.000 euros HT payable au comptant le jour de la vente, au titre du prix de vente'; 

- 5.500.000 euros HT, au titre de l'indemnité forfaitaire, payable à l'obtention des permis de construire et autorisations commerciales prévue au plus tard le 30 avril 2014'; 



Il était indiqué que le promettant reconnaissait avoir été mis en relation avec le bénéficiaire par l'intermédiaire des trois agents immobiliers et qu'il reconnaissait leur devoir une rémunération d'un montant total de 1'100'000 euros TTC, payable comme suit': 

-400 000 euros au 30 avril 2011, soit 133 333 euros T.T.C. chacun

-700 000 euros au 30 avril 2014 soit 233 333 euros T.T.C. chacun.



Le 14 février 2011, a été signé un acte sous seing privé intitulé «'protocole d'accord sur versement de commissions vente SARL SET à SOCIETE BRAND PARTNERS RETAIL DEVELOPMENT SRL'» prévoyant de rémunérer les trois intermédiaires à parts égales, à hauteur de 133.333 euros TTC chacun, au 30 avril 2011, et à hauteur de 233.333 euros TTC chacun au 30 avril 2014, soit une commission totale de 1.100.000 euros TTC au lieu des 2.500.000 euros prévus (cette somme correspondait à la différence entre le prix de vente et le prix fixé au mandat). Cet acte n'a pas mentionné les conditions suspensives prévues entre le vendeur et l'acquéreur.



Après plusieurs prorogations, l'acte de vente a été signé le 6 octobre 2011 entre la société SARL SET et la société SRL BRI PARTNERS RETAIL DEVELOPMENT, société de droit italien, devenue société LE MUY DEVELOPPEMENT avec une modification des modalités financières, à savoir que le prix de vente de 5.000.000 euros était payable en deux fois, 3.500.000 euros comptant à la signature et le solde, au plus tard le 31 mars 2012.



Les trois agents ont accepté que leur commission soit modulée selon les mêmes modalités et la SARL AGENCE DE LA MER a émis une première facture de 93.333,33 euros TTC qui a été réglée.



Le 29 mars 2012, le vendeur, la société SARL SET, et l'acquéreur, la société LE MUY DEVELOPMENT, ont prorogé au 30 septembre 2012 la date d'exigibilité du solde du prix de vente de 1.500.000 euros. Ce protocole rappelait que le 6 novembre 2011 (concomitamment à la signature de l'acte notarié de vente), il avait également été signé un acte sous seing privé aux termes duquel la société SET pourrait opter, pour le paiement de ce solde, par une prise de participation dans le capital de l'acquéreur, option également prorogée.



La société SARL AGENCE DE LA MER a accepté que le paiement du solde de sa commission soit également reporté à la même date et a émis une facture de 40.000 euros TTC en date du 20 septembre 2012, laquelle n'a pas été réglée. 



Le 24 juillet 2012, la société SARL SET est entrée au capital de la société LE MUY DEVELOPPEMENT par un apport de 1.500.000 € sous forme de parts sociales nouvellement émises.



Le 1er octobre 2012, la société SARL SET informait la société AGENCE DE LA MER que l'acheteur était dans l'incapacité de régler le solde de l'achat du terrain 1.500.000 euros, qu'elle restait donc propriétaire de 20% du bien, et qu'en conséquence la commission sur le solde du prix du terrain, soit 40.000 euros n'avait plus de raison d'être.



Le 29 octobre 2012, la société SARL SET a contesté la validité du mandat sur le fondement de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Elle a en outre indiqué que le règlement de la somme de 40.000 euros n'était pas exigible et que celle-ci serait réglée au jour où elle aura perçu le solde du prix de vente de 1.500.000 euros.



Le 25 mars 2013, un protocole est intervenu entre la société SARL SET et la société LE MUY DEVELOPPEMENT, valant avenant à l'acte de cession du 6 novembre 2011, prévoyant que le permis et les autorisations devaient être obtenus avant le 31 décembre 2014.



Le 30 avril 2014, au terme prévu pour l'exigibilité de la deuxième partie de sa commission, la société SARL AGENCE DE LA MER a adressé à la société SARL SET une seconde facture de 233.333 euros TTC.



Cette facture a été retournée le 9 mai 2014 par la société SARL SET au motif que l'acquéreur n'avait pas effectué le paiement de l'indemnité forfaitaire de 5.500.000 euros. Elle proposait toutefois de négocier un avenant afin de proroger le protocole, le permis et les autorisations devant être obtenus avant le 31 décembre 2014, ayant finalement vu leur délai prorogé au 31 décembre 2017.



La société SARL AGENCE DE LA MER a fait assigner la société SARL SET devant le tribunal de commerce de Fréjus, pour obtenir paiement de la somme principal de 40.000 euros. Ce tribunal s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de commerce de Cannes. Devant cette juridiction la société SARL AGENCE DE LA MER a porté sa demande à la somme de 273.333 euros à titre principal. La société SARL SET sollicitant, à titre reconventionnel, la condamnation de la société AGENCE DE LA MER à lui rembourser la somme de 93.333,33 euros TTC réglée sur la base d'un mandat et d'un protocole nuls.



Par jugement du 11 juin 2015 le tribunal de commerce de Cannes a condamné la société SARL SET à verser à la société SARL AGENCE DE LA MER les sommes de 40.000 euros et de 233.000 euros à titre principal et a débouté la société SET de ses demandes.



Par arrêt du 21 juin 2018, la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence a confirmé le jugement, et, y ajoutant, a dit qu'il sera fait application de l'article 1154 (ancien) du code civil pour les condamnations prononcées. 



Par déclaration du 21 août 2018, la SARL SET a formé pourvoi contre l'arrêt du 21 juin 2018. 



Par arrêt du 16 mars 2022, la première chambre civile de la Cour de Cassation a': 

- Cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il condamne la société SARL SET à payer à la société SARL AGENCE DE LA MER, la somme de 233'333 euros, avec intérêts au taux légal augmenté de sept points à compter du 30 novembre 2012, et dit qu'il sera fait application de l'article 1154 (ancien) du code civil pour cette condamnation, l'arrêt rendu le 21 juin 2018 entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence'; 

- Remis, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt, et les a renvoyés devant la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence autrement composée'; 

- Condamné la société SARL AGENCE DE LA MER aux dépens'; 

- Rejeté la demande formée par la société SARL AGENCE DE LA MER et l'a condamnée à payer à la société SARL SET la somme de 3000 euros, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 juillet 2022, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile, la société SARL SET demande à la cour d'infirmer le jugement du tribunal de commerce de Cannes du 11 juin 2015 et de débouter la société SARL AGENCE DE LA MER de sa demande en paiement de la somme de 233'333 euros majorée des pénalités légales au taux légal majoré de sept points à compter du 30 novembre 2012, et de la condamner à lui verser la somme de 150'000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Elle fait valoir notamment': 



-que la société SARL AGENCE DE LA MER est tenue de respecter les dispositions de la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970, ce dont elle s'est abstenue, les irrégularités relevées au titre de ces dispositions étant sanctionnées par la nullité du mandat, nullité d'ordre public 

-qu'aucun mandat n'a été conclu au profit de la société SARL AGENCE DE LA MER, et que le document de vente rédigé en italien, ne saurait être constitutif d'un mandat au sens de la loi susvisée, en raison de l'absence de toutes les mentions obligatoires, de sorte que le défaut de mandat exclut tout droit à rémunération,

-que le protocole signé le 14 février 2011 entre la SARL SET et les agents immobiliers ne vaut pas davantage mandat au sens de la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970, au regard du non-respect des dispositions d'ordre public prévues par cette loi. 

- qu'en tout état de cause, le protocole du 14 février 2011 indiquant une commission de 233'333 euros au bénéfice de la société SARL AGENCE DE LA MER en cas d'obtention de l'indemnité forfaitaire de 5.500.000 euros HT par la société SARL SET, payable à l'obtention du permis de construire et des autorisations administratives et commerciales, n'a pas à être exécuté, l'indemnité n'ayant jamais été perçue par la société SARL SET faute d'avoir obtenu les autorisations. 



Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2022, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile, la société SARL AGENCE DE LA MER demande à la cour':



- A titre principal de confirmer le jugement du tribunal de commerce de CANNES du 11 juin 2015, et condamner la société SARL SET au paiement de la somme de 233'333,33 euros au titre de la commission d'agence, majorée des pénalités légales égales au taux légal majoré, 

- A titre subsidiaire, condamner la société SARL SET au paiement de la somme de 233'333,33 euros de dommages-intérêts au titre de sa perte de chance de recouvrer le montant des commissions d'agence, majorée des pénalités légales égales au taux légal majoré, 

- En toute hypothèse, débouter la société SARL SET de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- Condamner la société SARL SET à verser à la société SARL AGENCE DE LA MER la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 

 

Elle soutient notamment'que : 

- il est constant que la méconnaissance des dispositions relatives à la loi dite HOGUET est sanctionnée par une nullité relative, laquelle est susceptible d'être couverte par des actes de ratification postérieurs à l'acte authentique de vente. En application de l'article 683 du Code de Procédure Civile, la cour de renvoi dispose d'une plénitude de juridiction, de sorte qu'elle se prévaut de nouveaux éléments qui confirmeront l'existence d'acte de ratification postérieurs à l'acte authentique de vente du 6 octobre 2011.

- l'obtention du permis de construire et des autorisations commerciales étaient des conditions du versement de l'indemnité forfaitaire supplémentaire prévues entre l'acquéreur et le vendeur, et ainsi non opposables à la société SARL AGENCE DE LA MER. 

- la réalité des diligences accomplies au titre de l'exécution du mandat par la société SARL AGENCE DE LA MER n'a jamais été contestée, de sorte qu'elle est bien fondée à solliciter des dommages-intérêts au titre de sa perte de chance de recouvrer le montant de ses commissions au titre de la nullité du mandat. 



MOTIFS 



- Sur la demande en paiement de la société SARL AGENCE DE LA MER



En l'absence de mandat conforme aux articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972, une reconnaissance de rémunération peut être signée, mais cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la réitération de la vente par acte authentique. L'agent immobilier peut ainsi prétendre à une commission dès lors que ce droit a été reconnu par le mandant dans un acte postérieur à la vente ou a fait l'objet de règlements postérieurs à celle-ci.



En l'espèce, l'acte authentique de vente a été signé le 6 octobre 2011 entre la société SARL SET et la SRL BRI PARTNERS RETAIL DEVELOPMENT devenue SARL LE MUY DEVELOPPEMENT. 



L'acte passé le 29 octobre 2009 par lequel la société SARL SET a donné un mandat à trois agents immobiliers, dont la société AGENCE DE LA MER, de vendre 9 hectares du tènement lui appartenant, et le protocole du 14 février 2011 ne répondant pas aux exigences de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, il incombe à la société SARL AGENCE DE LA MER de rapporter la preuve d'actes postérieurs à cet acte de vente, de nature à démontrer que la société SARL SET avait la volonté non seulement de rémunérer son agent, mais également de le rémunérer pour les deux parties de la commission, la somme de 40.000 restant due au titre de la première partie, après paiement de la somme de 93.333 € le 18 octobre 2011 par la société SARL SET, outre la somme de 233.333 € au titre de la deuxième partie de la commission. 



Par courrier du 7 octobre 2011, la société SARL SET informait l'agence du paiement de ses honoraires «'par virement la semaine prochaine des que le Notaire aura procédé au virement des fonds'». Une somme de 93 333,33 € a été virée le 18 octobre 2011 par la société SET au profit de l'agence.



Par courriel du 1er octobre 2012, la société SARL SET indiquait à l'agence que «'l'acheteur n'a pas été en mesure de payer le solde de l'achat du terrain, soit 1.500.000 € HT'», que les honoraires de cette dernière «'étant liés au versement du solde du prix du terrain pour la première phase, il ne peut conséquence verser les honoraires prévus'». 



Le 29 octobre 2012, la société SARL SET informait l'intimée que «'le solde de la commission sera réglée de convention expresse entre les parties, au jour où la société SARL SET aura perçu le solde du prix de vente soit 1 500 000 euros'», et rappelait «'qu'il ressort de la commune intention des parties que la commission devait être versée à mesure du paiement du prix de vente par l'acquéreur et dans les mêmes proportions'». 



S'il peut être tiré de l'ensemble de ces éléments une volonté claire et non équivoque de la société SARL SET de payer à la société SARL AGENCE DE LA MER la première partie de la commission, pour un montant total de 133.333 € TTC (93.333 € TTC lors de la signature de l'acte de vente et paiement d'une partie du prix de vente à hauteur 3.500.000 € TTC, puis le solde de 40.000 € TTC lors du versement du solde du prix d'achat du terrain à hauteur de 1.500.000 € TTC), ces échanges entre la société appelante et la société intimée ne font toutefois pas référence à la deuxième partie de la commission, d'un montant de 233.333 € TTC, laquelle était corrélée au paiement de l'indemnité forfaitaire de 5.500.000 € TTC. 



Seul le courrier en date du 9 mai 2014, adressé par la société SARL SET à la société SARL AGENCE DE LA MER mentionne que «'le paiement des 5.500.000 € par l'acheteur n'a pas été effectué puisque les conditions suspensives ne sont pas levées. La date du 30 janvier 2014 étant dépassée, nous ne sommes donc plus liés. Néanmoins si vous le souhaitez, je suis disposé à négocier avec vous l'établissement d'un avenant éventuel afin de proroger le protocole'». 



Il ne peut néanmoins être déduit de ce seul élément un accord clair, précis et non équivoque de la société SARL SET au droit à rémunération de la société SARL AGENCE DE LA MER pour cette seconde partie de la commission, laquelle était liée, conformément au protocole d'accord sur versements des commissions du 14 février 2011, au paiement de l'indemnité forfaitaire de 5.500.000 €, elle-même subordonnée à l'obtention du permis de construire et des autorisations administratives. 





Il s'en infère que la société SARL SET ne s'était engagée à payer à la société SARL AGENCE DE LA MER que la commission de 40.000 € due sur le solde du prix de vente de 1.500.000 €, en complément de la somme de 93.333 € déjà versée le 18 octobre 2011.



Le jugement du Tribunal de commerce de Cannes du 11 juin 2015 sera dès lors infirmé en ce qu'il a condamné la société SARL SET à payer à la société SARL AGENCE DE LA MER la somme de 233.333 € majoré des pénalités légales au taux légal majoré de sept points à compter du 30 novembre 2012, et la société SARL AGENCE DE LA MER sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 233.333 € majoré des pénalités légales au taux légal majoré de sept points à compter du 30 novembre 2012. 



- Sur la perte de chance



La société SARL AGENCE DE LA MER se prévaut d'une perte de chance de pouvoir solliciter le règlement de ses factures en exécution d'un mandat déclaré irrégulier, alors que la réalité de ses diligences au titre de l'exécution du mandat et son rôle dans la conclusion de la vente n'ont jamais été contestés. 



Toutefois, il est à constater que la société SARL AGENCE DE LA MER ne caractérise pas la faute imputable à la société SARL SET, à l'origine de cette perte de chance de percevoir ses commissions, la nullité du mandat au regard des dispositions des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ne pouvant à lui seul caractériser cette faute, alors que l'absence de droit à rémunération est lié à sa propre carence dans la démonstration d'une volonté claire et non équivoque de la société SARL SET de reconnaître ce droit à rémunération s'agissant de la deuxième partie de la commission. 



Au surplus, la société SARL AGENCE DE LA MER ne peut se prévaloir de sa propre carence à établir un mandat conforme aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 dont elle ne pouvait méconnaître l'application en sa qualité de professionnel de l'immobilier. 



La société SARL AGENCE DE LA MER sera déboutée de sa demande à ce titre. 



- Sur les demandes accessoires



La société SARL SET, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de la procédure d'appel, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La société SARL SET sera également tenue de payer à la société SARL AGENCE DE LA MER la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Infirme le jugement du tribunal de commerce de Cannes du 11 juin 2015 en ce qu'il a': 



Condamné la société SARL SET à payer à la société SARL AGENCE DE LA MER la somme de 233.333 € majorée des pénalités légales au taux légal majoré de sept points à compter du 30 novembre 2012,



Statuant à nouveau, 



Déboute la société SARL AGENCE DE LA MER de sa demande en paiement de la somme de 233.333 € majoré des pénalités légales aux taux légal, 



Y ajoutant, 



Déboute la société SARL AGENCE DE LA MER de sa demande en paiement de la somme de 233.333 € de dommages et intérêts, 



Condamne la société SARL SET aux entiers dépens de la procédure d'appel, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Condamne la société SARL SET à payer à la société SARL AGENCE DE LA MER la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT