Cour d'Appel · 5e chambre civile — 18 avril 2023

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 18 AVRIL 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/00933 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O32A





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 05 NOVEMBRE 2020 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARCASSONNE 

N° RG 1118000467





APPELANTE :



Syndic. de copro. SYNDICAT DES CORPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] A [Localité 3] REPRESENTE PAR SON SYNDIC EN EXERCICE : LA SARL SEBICAB IMMATRICULEE AU RCS DE CARCASSONNE SOUS LE N°393 519 004

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Aude GASTOU, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant

assisté de Me Christine AUCHE-HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant





INTIMEE :



S.C.I. L'ATELIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant au siège social : [Adresse 1], inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Carcassonne sous le n° 807 443 668

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Gérard BOUISSINET de la SCP BOUISSINET-SERRES, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant non plaidant

a dégagé sa responsabilité par message RPVA du 03 mars 2023

timbre fiscal non réglé



















Ordonnance de clôture du 13 Février 2023

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 MARS 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY



ARRET : 



- contradictoire;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.





*

* *





EXPOSE DU LITIGE



Le 12 mars 2015, la SCI l'Atelier a acquis la propriété d'un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété situé à [Localité 3], dont la SCI détient 170/1000 tantièmes.



Elle a loué ce local à la SELARL Pizzeria l'Atelier, qui exploite un fonds de commerce de restauration pizzeria.



Malgré plusieurs mises en demeure adressées par le syndic, la SCI l'Atelier a refusé de régler le paiement des arriérés des appels de fonds.



Le 23 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires a assigné la copropriétaire aux fins d'obtenir règlement des arriérés.



Le 21 décembre 2017, le juge d'instance de Carcassonne a enjoint la SCI l'Atelier de régler au syndicat des copropriétaires la somme de 4 180,13 euros outre les dépens, sans que la SCI l'Atelier ne forme opposition dans le délai d'un mois.



Le 5 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires a fait procéder à une saisie-attribution sur les comptes de la SCI l'Atelier, dont le procès-verbal a été dénoncé à la société le 10 juillet 2018.



Le 10 août 2018, la SCI l'Atelier a formé opposition à l'ordonnance d'injonction de payer et a parallèlement saisi le juge de l'exécution d'une demande de sursis à statuer relativement à la validité de la saisie, dans l'attente de la décision à venir sur la contestation formée à l'encontre de l'ordonnance d'injonction de payer, demande qui a été acceptée le 18 décembre 2018.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence a sollicité la condamnation de la SCI l'Atelier à payer les sommes de 9 493,47 euros au titre de la part des charges dues par elle en vertu des délibérations des assemblées générales de la copropriété, 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi par la copropriété du fait des impayés qui l'empêchait notamment de réaliser les travaux décidés par l'assemblée générale dont faisaient partie des travaux de façade rendus obligatoire par la ville, ce qui exposait la copropriété à la suppression des subventions de la ville et à une amende, outre 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.



La SCI l'Atelier a formé son opposition sur le caractère incertain de la créance dont il était demandé le règlement, notamment en ce qu'elle n'aurait pas été tenue au règlement du poste de la consommation d'eau et sur une exception d'inexécution liée à un défaut de gestion du syndic qui n'aurait pas fait réaliser des travaux incombant à la copropriété, soit la réfection d'une canalisation de la copropriété. Sur ce point, le syndicat a opposé la résolution votée par l'assemblée générale du 29 mai 2017 décidant de réaliser des travaux de remplacement de la canalisation.



Le jugement rendu le 5 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Carcassonne énonce dans son dispositif :




Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence de sa demande en paiement formée au titre des charges de copropriété dues par la SCI l'Atelier ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence aux entiers dépens.




Le jugement expose qu'aucune charge ne peut être sollicitée au titre de l'eau sur le compte de la SCI l'Atelier puisque l'eau constitue une charge résultant des services collectifs dont la part contributive de chaque copropriétaire dépend de l'utilité que le service présente à l'égard de son lot. Or, la SCI l'Atelier démontre bénéficier de son propre compteur d'eau et régler ses factures. L'impossibilité de déduire des sommes réclamées par le syndicat les charges indues réclamées au titre de l'eau rend la créance du syndicat incertaine.



Le jugement constate que le syndicat ne démontre pas avoir subi un préjudice du fait de la faute alléguée de la copropriétaire. En effet, s'il apparaît du fait des délibérations des assemblées générales que la SCI l'Atelier reste redevable de diverses sommes au titre des charges, il n'est pas démontré que ce retard de paiement ait bloqué la réalisation des travaux décidés. La SCI l'Atelier produit également un document intitulé paiement de la subvention municipale du 3 avril 2019, établi par la mairie de [Localité 3] au profit du syndicat, qui ne démontre donc pas l'absence de paiement de cette subvention.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 12 février 2021.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 13 février 2023.



Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 16 avril 2021.



Les dernières écritures pour la SCI l'Atelier ont été déposées le 13 juillet 2021.



Par courrier du 3 mars 2023, le conseil de la SCI l'Atelier a informé la cour de ce qu'il avait dégagé sa responsabilité, qu'aucun dossier de plaidoirie ne serait déposé et que la demande de paiement du timbre fiscal ne serait pas régularisée.



Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :




Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire en date du 5 novembre 2020 ;

Condamner la SCI l'Atelier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 554 euros, somme actualisée au 1er avril 2021 ;

Subsidiairement, condamner la SCI l'Atelier à payer au syndicat la somme de 11 879,29 euros, créance actualisée au 1er avril 2021, hors poste de la consommation d'eau ;

Condamner la SCI l'Atelier à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de signification de l'ordonnance d'injonction de payer, les frais de signification des conclusions devant le premier juge, les frais de déclaration d'appel et de signification de déclaration d'appel.




Le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI l'Atelier n'a procédé qu'à un seul règlement de fonds, de 541,29 euros, le 21 août 2015, depuis son acquisition des locaux. Il affirme que la copropriétaire est débitrice à ce jour de la somme de 13 554 euros arrêtée au 1er avril 2021. Cette créance inclut selon lui, les charges de consommation d'eau. Le syndicat fait valoir que l'ensemble de la copropriété est raccordé à un seul compteur d'eau, de telle sorte qu'actuellement, il est impossible de procéder à une répartition du poste de consommation d'eau de l'immeuble en fonction de la réalité de la consommation de chaque copropriétaire. Cela explique d'ailleurs que la réalisation de travaux de remplacement de compteurs indivisaires d'eau ait été soumis au vote de l'assemblée générale du 29 mai 2019 et rejetée à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés. Le syndicat des copropriétaires affirme qu'il n'est rapporté aucune preuve de l'existence du compteur d'eau divisionnaire invoqué par la SCI l'Atelier. En tout état de cause, si ce compteur devait exister, rien ne démontre la date effective de sa mise ne fonction, ni que l'ensemble des onze lots propriétés de la SCI l'Atelier soient raccordés à ce compteur. Aucune facture de consommation d'eau ni preuve n'a été rapportée sur le fait que la SCI l'Atelier assume, à titre individuel, la totalité de sa propre consommation d'eau. En outre, un robinet d'eau est situé dans les parties communes, à disposition de l'ensemble des copropriétaires.



Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires sollicite la fixation de la créance actualisée après déduction des charges d'eau, ce qui rend la créance certaine. Il verse aux débats le poste de consommation d'eau à déduire de 2015 à 2021.



Le dispositif des écritures pour la SCI l'Atelier énonce :




Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré du 5 novembre 2020 ;





Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Subsidiairement, dire que la SCI l'Atelier est bien fondée à faire valoir l'exception d'inexécution compte tenu du défaut de gestion du syndic ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 13 554 euros au titre des charges de copropriété ;

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.




La SCI l'Atelier soutient que la créance du syndicat des copropriétaires a un caractère incertain. L'appel de fonds qui lui a été adressé et dont se prévaut le syndicat des copropriétaires contient notamment au titre des charges générales réclamées, la consommation d'eau. Or, l'eau constitue une charge résultant des services collectifs dont la part contributive de chaque copropriétaire dépend de l'utilité que le service présente à l'égard de son lot, en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Puisque la SCI l'Atelier dispose d'un compteur d'eau divisionnaire, elle n'est tenue que de sa consommation réelle et personnelle, qu'elle règle. La SCI l'Atelier produit notamment aux débats l'abonnement de la pizzeria l'Atelier à l'opérateur Suez, les factures ainsi que les relevés de consommation. Elle soutient que les sommes réclamées au titre de la consommation d'eau ne sont pas dues et, qu'ainsi, la créance du syndicat n'est pas certaine.



Subsidiairement, la SCI l'Atelier oppose le défaut de gestion du syndic puisqu'il a été établi, par procès-verbal de constat d'huissier du 21 août 2018, que plusieurs fuites d'eau affectaient la cave, provenant de plusieurs canalisations et collecteurs d'eau collectifs. Le procès-verbal établit également que les raccords sont fortement altérés et que le sol est humide et mouillé. L'intimée ajoute que cette situation lui est très préjudiciable puisque la locataire entrepose divers objets et marchandises dans la cave et que le syndic a été averti. Elle n'est responsable d'aucun manquement justifiant le délai relatif aux travaux. Elle souligne qu'elle n'est copropriétaire qu'à hauteur de 170/1000 tantièmes et n'est donc pas seule redevable des sommes nécessaires pour la réalisation des travaux. En outre, le syndic ne fournit aucun devis ou justificatif attestant d'une quelconque démarche au titre des travaux nécessaires.



La SCI l'Atelier rappelle que le syndicat des copropriétaires n'a pas repris en cause d'appel sa demande au titre de dommages et intérêts, ce qui démontre le caractère peu légitime de ses demandes.





MOTIFS



1. Sur la recevabilité des conclusions de la SCI l'Atelier, intimée



A l'ouverture des débats, la cour a relevé que l'intimée, la SCI l'Atelier, n'avait pas réglé le timbre portant acquittement du droit prévu à l'article 1635 bis P du code général des impôts, de sorte que ses conclusions sont irrecevables.



2. Sur l'appel du syndicat des copropriétaires



En considération de l'ensemble des pièces versées au débat par le syndicat des copropriétaires, notamment les relevés de comptes actualisés, les décomptes de charges, les appels de fonds et les procès-verbaux des assemblées générales visées dans son argumentation, et de ce qu'aucune facture de consommation d'eau ni aucune autre preuve n'est rapportée sur le fait que la SCI l'Atelier assumerait à titre individuel la totalité de sa propre consommation d'eau, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et condamne en conséquence la SCI l'Atelier à lui payer la somme totale de 13 554 euros au titre des charges de copropriété, somme actualisée au 1er avril 2021.



3. Sur les dépens et les frais non remboursables



Le jugement sera infirmé en ce qui concerne les dépens.



La SCI l'Atelier sera condamnée aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de signification de l'ordonnance d'injonction de payer, les frais de signification des conclusions devant le premier juge, les frais de déclaration d'appel et de signification de déclaration d'appel.



La SCI l'Atelier sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement rendu le 5 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Carcassonne, sauf en ce qu'il a :


débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence de sa demande en paiement formée au titre des charges de copropriété dues par la SCI l'Atelier,

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence aux entiers dépens ;




Statuant à nouveau,



CONDAMNE la SCI l'Atelier à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 13 554 euros, actualisée au 1er avril 2021, au titre des charges de copropriété ;



CONDAMNE la SCI l'Atelier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;



CONDAMNE la SCI l'Atelier aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de signification de l'ordonnance d'injonction de payer, les frais de signification des conclusions devant le premier juge, les frais de déclaration d'appel et de signification de déclaration d'appel.



Le greffier, Le président,