Cour d'Appel · 1ère Chambre — 4 juillet 2023

MR/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 04 Juillet 2023 



 

N° RG 21/00978 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GWIA



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 20 Avril 2021





Appelant



Syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble CENTRE COMMERCIAL CLUB HÔTEL LE MOTTARET, représenté par son syndic en exercice, FONCIA ALPES DAUPHINE, dont le siège social est situé [Adresse 3]



Représenté par la SCP SAILLET & BOZON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL DELCROIX AVOCATS, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE









Intimé



M. [C] [G] [D] [B]

né le 13 Octobre 1948 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]



Représenté par la SCP ARMAND - CHAT ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY







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Date de l'ordonnance de clôture : 13 Mars 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 avril 2023 



Date de mise à disposition : 04 juillet 2023 





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Composition de la cour :



Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie DURAND, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,





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Faits et Procédure





M. [C] [B] est propriétaire des lots n° 302, 303 et 310 à usage commercial au sein de l'ensemble immobilier « B2 B3 B5 et C » sis à [Adresse 3].



L'administration de ce groupe d'immeuble est assurée par un syndicat principal, le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles B2 B3 B5 et C Mottaret Village et trois syndicats secondaires des copropriétaires de l'immeuble, dont le syndicat « centre commercial club hôtel Le Mottaret ». 





Par jugement rendu le 20 avril 2021, sur assignation de M. [B] délivrée le 22 octobre 2019 à l'encontre du syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret », le tribunal judiciaire d'Albertville, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :



- Annulait l'ensemble des résolutions de l'assemblée générale du syndicat secondaire de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret » du 12 août 2019 ; 



- Déboutait le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret » de ses demandes ; 



- Condamnait le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret » à payer à M. [B] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamnait le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret » aux entiers dépens ; 



- Disait que M. [B] était dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure liés à la présente instance.



Au visa principalement des motifs suivants :




Un tiers à la copropriété ne pouvait pas être élu président de l'assemblée générale ; que M. [U] était élu président de séance à la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret » ; que toutefois M. [U] ne figurait pas sur la feuille de présence ; 





Faute de justification de la qualité de copropriétaire de M. [U] de ce syndicat secondaire, son élection comme président de séance de l'assemblée générale du 12 août 2019 était irrégulière de sorte que les résolutions adoptées lors de cette assemblée devaient être annulées. 








Par déclaration au Greffe en date du 06 mai 2021, le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret » interjetait appel de ce jugement en toutes ses dispositions.









Prétentions des parties





Par dernières écritures en date du 08 mars 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret » sollicitait l'infirmation du jugement déféré et demandait à la cour de :



- Débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes et conclusions,



- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret » de la totalité de ses demandes. 



 Et statuant de nouveau, 



- Déclarer régulière l'assemblée générale du 12 août 2019 ;



- Condamner M. [B] à verser au syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret » représenté par son syndic Foncia alpes dauphine à la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;



- Condamner M. [B] à verser au syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret » représenté par son syndic Foncia alpes dauphine la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamner M. [B] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Saillet Bozon, avocat au barreau de Chambéry sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.



Au soutien de ses prétentions, le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret » faisait valoir notamment 

que :




M. [U], ès qualités de gérant associé de la SCI Marline, propriétaire au sein de la copropriété, pouvait régulièrement présider l'assemblée générale du 12 août 2019 ;





L'assemblée générale restait valable même si le procès-verbal n'était revêtu d'aucune signature ;





L'absence du nom et de l'adresse des mandataires étaient des irrégularités purement formelles qui n'affectaient en rien le vote des résolutions. Le défaut d'adresse du mandant ou du mandataire et l'absence des tantièmes étaient également des irrégularités purement formelles qui n'affectaient pas la validité de l'assemblée générale ;





S'agissant de la régularité des résolutions n° 5 et 6, un budget prévisionnel était joint à la convocation. 












Par dernières écritures en date du 1er septembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [B] sollicitait de la cour de :



- Débouter le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret » de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;



- Confirmer le jugement du 20 avril 2021 en toutes ses dispositions. 



Subsidiairement, en cas de réformation, 



- Dire et juger que M. [U] ne pouvait présider l'assemblée générale du Syndicat de copropriétaires principal de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret » en date du 12 août 2019 à défaut d'avoir la qualité de copropriétaire au sein de ce syndicat;



- Dire et juger que la feuille des présences et les pouvoirs de M. [O] [M], la SCI Celau, la société club hôtel Meribel Mottaret, M. [A] [J], la société Amethyste Falcoz sont irréguliers ;



- Dire et juger que le décompte des voix pris en compte pour l'adoption des résolutions objet du procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret » sis à [Adresse 3] en date du 12 août 2019 était erroné, du fait de la prise en compte de millièmes de copropriété résultant de lots créés après établissement initial de l'état descriptif de division de l'immeuble dont lesdits millièmes n'avaient pas été approuvés par une décision de l'assemblée générale ; 



En conséquence,



- Annuler l'ensemble des résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 12 août 2019 de la copropriété de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret » ;



A titre infiniment subsidiaire, 



- Annuler les résolutions n°5 et 6 de l'assemblée générale du 12 août 2019 de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret » faute d'annexe des projets de budget prévisionnel à la convocation à l'assemblée générale ; 



En tout état de cause, 



- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « centre commercial club hôtel Le Mottaret » à payer à M. [B] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et ce uniquement au titre de la procédure d'appel, sans que cette somme ne puisse être mise à la charge de M. [B] au travers des charges de copropriété au regard des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;



- Condamner le syndicat des copropriétaires « centre commercial club hôtel Le Mottaret » aux entiers dépens, sans que lesdits dépens ne puissent être mis à la charge de M. [B] au travers des charges de copropriété au regard des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.





Au soutien de ses prétentions, M. [B] faisait valoir notamment que :




M. [U] n'avait pas qualité à présider la séance en ce que le signataire de la feuille de présence n'avait pas indiqué s'il intervenait en qualité de copropriétaire ou de mandataire. En outre, le procès-verbal de l'assemblée générale n'était pas signé par M. [U], ès qualités de président, de sorte que l'intégralité de l'assemblée encourt l'annulation ; 





La feuille de présence ne comportait pas les noms et adresses et adresses de l'intégralité des mandataires et les pouvoirs de M. [O] [M], la SCI Celau, la société club hôtel Méribel Mottaret, M. [A] [J], la société Amethyste Falcoz s'avéraient irréguliers en ce que les informations étaient incomplètes ; 





Le procès-verbal de l'assemblée générale devait comporter le nombre exact du total des voix des copropriétaires en fonction duquel se déterminait la majorité requise pour l'adoption de chaque résolution. Cette exigence étant une formalité substantielle, son inobservation entraînait la nullité du procès-verbal et il n'était pas nécessaire de démontrer un grief ;





Les résolutions n° 5 et 6 approuvant le budget prévisionnel de l'exercice 2019/2020 et 2020/2021 étaient entachées d'irrégularité en ce qu'aucun projet de budget n'était pas joint à la convocation. 






Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance en date du 13 mars 2023 clôturait l'instruction de la procédure. 



L'affaire était plaidée à l'audience du 25 avril 2023. 











MOTIFS DE LA DECISION





M. [B] développe des moyens contestant la régularité de l'assemblée générale, et un moyen portant sur la régularité de deux résolutions, qui constituent manifestement le coeur de sa prétention. Il y a lieu d'examiner en premier lieu les griefs portant sur la présidence de l'assemblée générale. 









I- Sur la désignation du président de l'assemblée générale du 12 août 2019





L'article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose 'au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du décret, son président.' Le choix du président de séance est libre parmi les membres du syndicat, toutefois, le syndic, son conjoint, les membres de sa famille ou ses préposés sont exclus. Un mandataire qui n'est pas membre du syndicat ne peut enfin pas être élu en qualité de président.

En effet, l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que celui-ci soit membre ou non du syndicat, en revanche, un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d'être élu président de l'assemblée générale, le mandat se limitant à l'expression des voix du mandant lors du vote des questions soumises à la délibération de l'assemblée des copropriétaires.



En l'espèce, M. [U] a été désigné en qualité de président de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble 'centre commercial club hôtel le Mottaret' du 12 août 2019, et il a été relevé en première instance que le nom de M. [U] ne figurait pas sur la feuille de présence.



Il est justifié dans le cadre de la présente instance, par la production d'un extrait Kbis, que M. [S] [U] est gérant de la société Marline, laquelle est propriétaire des lots 1, 2, 3, 4, 5, 6, 21, 25 et 26 au sein de la copropriété, et qu'elle détient 4 078 millièmes généraux des parties communes. Cette société figure bien sur la feuille de présence, et la signature de M. [U] sur la feuille de présence implique nécessairement qu'il a émargé en qualité de copropriétaire, et non de mandataire, de sorte que sa désignation en qualité de président de séance est régulière, une personne morale pouvant présider l'assemblée générale, et qu'il n'y a pas lieu de prononcer l'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse de ce chef. Enfin, la création de cette société en janvier 2019 n'est pas de nature à faire supposer, sans autre élément, qu'elle ne pourrait pas être copropriétaire, à la date du 12 août 2019, de lots au sein de la copropriété 'centre commercial club hôtel le Mottaret'.









II - Sur la régularité des pouvoirs et de la feuille de présence





L'article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit 'Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé (...). Dans le cas où le copropriétaire ou l'associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.'



M. [B] excipe de l'irrégularité des pouvoirs joints à la feuille de présence des copropriétaires. Néanmoins, si la mention des tantièmes est absente des pouvoirs versés aux débats, elle figure sur la feuille de présence. Il n'apparaît pas ensuite de confusion possible entre les deux copropriétaires suivants :



- société Supérette du Mottaret, représentée par son gérant M. [N], ce dernier intervenant également en qualité de mandataire de la SCI Améthyste Falcoz, 



- la société Club Hôtel Mottaret, dont le gérant avait donné pouvoir à Mme [F] [Z].



L'examen comparé du procès-verbal de l'assemblée générale critiquée et de la feuille de présence ne révèle pas d'incohérence concernant les noms cités par l'appelant et il y a parfaite concordance entre les deux documents quant à la représentation des copropriétaires par les mandataires désignés dans les pouvoirs et signataires de la feuille de présence.



En dernier lieu, les mentions de la feuille de présence prévues par l'article précité, et notamment le domicile du mandataire, ou la date de signature du mandat, ne sont pas prescrites à peine de nullité, et les mentions figurant sur les feuilles de présence et les pouvoirs annexés sont suffisantes pour vérifier que l'alinéa 2 de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 est bien respecté, et que les mandataires désignés n'étaient pas des personnes entretenant un lien de famille ou préposés du syndic.













III - Sur l'erreur de décompte des voix





M. [B] se prévaut de la création des lots 333 et 334 par état descriptif de Me [X] du 10 juillet 2008, et de la publication de cet état à la publication foncière, sans vote de l'assemblée générale, ce qui a modifié les droits des copropriétaires.

Il ressort néanmoins de la feuille de présence de l'assemblée générale du 12 août 2019 que les lots 333 et 334 ne figurent pas sur la feuille de présence de l'assemblée générale du 12 août 2019, qui concerne exclusivement le syndicat secondaire des locaux commerciaux, et non le syndicat principal ou le syndicat secondaire concerné par la création des deux lots litigieux. En conséquence, le moyen sera rejeté, la création de deux lots au sein de la copropriété n'ayant eu aucune incidence sur les tantièmes de copropriété répartis au sein du syndicat secondaire concerné.









IV - Sur l'irrégularité des résolutions 5 et 6





Le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble 'centre commercial club hôtel le Mottaret' établit que le projet de budget était joint à la convocation de l'assemblée générale adressée le 15 juillet 2019. Le projet d'assemblée générale joint contenait les informations suivantes : '5ème résolution : examen et approbation du budget prévisionnel de l'exercice : (...)le projet élaboré avec votre conseil syndical est joint à la convocation à l'assemblée générale', et '6ème résolution : examen et approbation du budget prévisionnel de l'exercice suivant : (...) Le budget élaboré avec votre conseil syndical est joint à la convocation à l'assemblée générale.' 



M. [B], intimé, allègue qu'aucun projet de budget établi dans les formes n'a été joint à la convocation, et se faisant, n'apporte aucun élément au soutien de ses prétentions.









V - Sur la demande de dommages et intérêts





Le syndicat des copropriétaires formule une demande de dommages et intérêts fondée sur la multiplication des procédures de contestation systématique des assemblées générales par M. [B], ce qui peut, effectivement, compliquer la gestion du syndic. Ce type de procédure permet toutefois de garantir le respect par le syndic des conditions de forme de tenue des assemblées générales, et la présente procédure permettra à l'avenir au syndic et aux scrutateurs et président d'assemblée générale d'apporter davantage de soin au remplissage de la feuille de présence et au recueil d'information sur les pouvoirs.



La demande de dommages et intérêts, qui ne pourrait en tout état de cause porter que sur la présente procédure, sera rejetée.







VI - Sur les demandes accessoires





Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd sont procès à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, dire qu'il qu'il n'y a lieu à condamnation.



M. [C] [B], qui succombe en son appel, supportera les dépens de l'instance. Il ne paraît enfin pas inéquitable de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'centre commercial club hôtel Mottaret' la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS,





La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,





Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,





Statuant à nouveau,





Rejette la demande de M. [C] [B] d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 août 2019, ainsi que la demande présentée à titre subsidiaire d'annulation des résolutions n°5 et n°6 de l'assemblée générale du 12 août 2019,





Rejette la demande de dommages et intérêts du syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble 'centre commercial club hôtel Mottaret',





Condamne M. [C] [B] aux dépens de première instance et d'appel,





Condamne M. [C] [B] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble 'centre commercial club hôtel Le Mottaret' la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,





































































Copie délivrée le 04 juillet 2023 

à 

la SCP SAILLET & BOZON

la SCP ARMAND - CHAT ET ASSOCIES











Copie exécutoire délivrée le 04 juillet 2023 

à 

la SCP SAILLET & BOZON