Cour d'Appel · 8ème chambre — 5 juillet 2023

N° RG 21/07046 - N° Portalis DBVX-V-B7F-N3B7















Décision du Tribunal de proximité de Trévoux au fond

du 06 septembre 2021



RG : 11/20-328











S.C.I. IMMO 2000



C/



[G]

[D]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 05 Juillet 2023





APPELANTE :



La SCI IMMO 2000, société civile immobilière inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 381 474 642, dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son dirigeant légal en exercice 



Représentée par Me Ludovic SIREAU, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE





INTIMÉS :



M. [H] [G]

né le [Date naissance 3] 1986 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelante le 18 novembre 2021 en l'étude d'huissier



Défaillant



Mme [F], [T] [D]

née le [Date naissance 4] 1960 à [Localité 7]

[Adresse 8]

[Localité 6]



Signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelante le 18 novembre 2021 en l'étude d'huissier



Défaillante



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 13 Juin 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Mai 2023



Date de mise à disposition : 05 Juillet 2023



Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.







Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller







Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



Un contrat de location du 3 décembre 2019 portant mention d'une signature par courrier électronique a été établi entre SCI Immo 2000 et M. [H] [S] [G] portant sur un appartement [Adresse 2], pour un loyer mensuel indexé de 442 euros, outre 17 euros de provisions pour charges.



[F] [T] [D] s'est portée caution solidaire selon acte signé le 8 décembre 2019.



Par acte d'huissier du 22 avril 2020, la SCI Immo 2000 a fait signifier à [H] [G] un commandement de payer la somme principale de 910,68 euros, de fournir les justifications d'assurance, et faisait sommation de justifier de l'occupation du logement.



Le commandement a fait l'objet d'une signification à la caution par acte d'huissier du 23 avril 2020.



Par jugement du 6 septembre 2021, le tribunal de proximité de Trévoux a :




Débouté la SCI Immo 2000 de l'intégralité de ses prétentions,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

Condamné la SCI Immo 2000 aux dépens.






Par déclaration enregistrée le 20 septembre 2021,la SCI Immo a interjeté appel total de la décision. 



La déclaration d'appel et les conclusions d'appelant n°1 un ont été signifiées par acte d'huissier du 18 novembre 2021 à M. [H] [G] ainsi que par acte séparé à Mme [F] [T] [D].



Par conclusions d'appelant N° 1 régularisées le 16 novembre 2021, la SCI Immo 2000 sollicite voir :



Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1728, 1741, 1217 et suivants, 1382 du Code civil :



Infirmer l'intégralité du jugement du tribunal de proximité de Trévoux du 6 septembre 2021 en ce qu'il a :




Débouté la SCI Immo 2000 de l'intégralité de ses prétentions, à savoir :




 - voir constater et au besoin prononcer la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire et de l'article 1741 du Code civil, et par conséquent ordonner l'expulsion de M. [H] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et au besoin avec l'assistance de la force publique,

 - voir condamner solidairement M. [G] et Mme [D] à payer à la société Immo 2000 :




la somme de 3 186,10 euros outre intérêts pour les loyers impayés arrêtés en date du 22 septembre 2020 et actualisation des sommes dues au jour de l'audience,

la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.


 - voir condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer, outre les charges, à compter du jour de la résiliation du bail et ce, jusqu'au jour de la reprise effective des lieux (déménagement ou expulsion),

 - voir condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens de l'instance,

 - voir ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.




Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;





Condamné la SCI Immo 2000 aux dépens de l'instance ;





Prononcé la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire ;





Ordonné l'expulsion de M. [G] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et au besoin avec l'assistance de la force publique ;





Condamné solidairement M. [H] [G] et Mme [F] [D] d'avoir à verser à SCI Immo 2000 la somme de 2 132,75 euros, au titre de l'arriéré de loyer ;





Condamné solidairement M. [H] [G] et Mme [F] [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer, outre les charges, à compter du jour de la résiliation du bail (le 23 juin 2020), et ce, jusqu'au jour de la reprise effective des lieux ;





Condamner solidairement M. [H] [G] et Mme [F] [D] à verser à SCI Immo 2000 la somme de 1 020 euros (300 euros TTC + 720 euros TTC) au titre des frais irrépépétibles de première instance ;





Condamner solidairement M. [H] [G] Mme [F] [D] aux entiers dépens de première instance. 




Y ajoutant,



Constaté la régularité de la caution de Mme [F] [D] ;



Condamné solidairement M. [H] [G] et Mme [F] [D] à verser à SCI Immo 2000 la somme de 2 880 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;



Condamné solidairement M. [H] [G] et Mme [F] [D] aux entiers dépens d'appel ;



Ordonné l'exécution provisoire de l'arrêt ;



Débouté M. [H] [G] et Mme [F] [D] de toute demande contraire.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2022.



Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures. 





MOTIFS



A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la cour "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. 



Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile : 'si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure ou il l' estime régulière, recevable et bien fondée.' 





Sur l'engagement de caution :



Aux termes de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :




s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en conseil d'État ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.




En l'espèce le bailleur n'invoque pas avoir loué un étudiant remplissant les conditions susvisées mais soutient être une société civile familiale.



En réalité si la SCI Immo 2000 est composée de Mme [N] [M], de Mme [Y] [M] mais également d'une SAS Financial Clas, SAS devenue Prestige Promotion. Peu importe que ses associés sont la mère et le père de [N] et [Y] [M]. Une SCI dont l'un des membres est une société commerciale n'est pas une SCI familiale au sens de l'article 22-1 susvisé.



La régularité de l'engagement de caution de Mme [D] n'étant pas prouvée, les demandes à l'encontre de celle-ci doivent être rejetées.





Sur la constatation de la résiliation du bail :



En application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, l'appelante produit le contrat de bail portant clause résolutoire en cas de non paiement du loyer ainsi que le commandement de payer du 22 avril 2020 réclamant la somme de 910,68 euros, le décompte joint mentionnant 429 euros pour février 2020, 459 euros pour mars 2020, outre 22,68 euros de lettre recommandée.



L'arriéré devant être payé par le locataire dans le délai de deux mois était donc de 910,68 euros moins 22,68 euros de frais.



Le tribunal devait être mis en mesure de s'assurer si cette somme avait été ou non réglée dans le délai.



Il doit être constaté au préalable à la lecture de la décision attaquée que le premier juge a rouvert les débats le 31 mai 2021 notamment pour inviter la société bailleresse à produire un décompte évolutif depuis l'entrée du locataire dans les lieux, mentionnant toutes les sommes portées tant au débit qu'au crédit.



Pour autant, en sa motivation le premier juge a indiqué que les différents extraits de compte produits permettaient de supposer des versements réguliers par le locataire mais à des dates et pour des montants non communiqués par le bailleur. Les pièces produites en première instance confirment l'exactitude de sa motivation.



Le premier juge n'a donc pas été mis en mesure de constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire.



Désormais à hauteur d'appel, le bailleur produit un décompte détaillé à compter du 22 novembre 2019. 



Après déduction des frais non expliqués et coût du commandement de payer, était dûe, au jour de cet acte la somme de 888 euros.



Selon le décompte, [H] [G] n'a rien versé dans les deux mois suivant la délivrance du commandement. S'il a versé la somme de 900 € le 17 juillet 2020, ce versement est postérieur au délai de deux mois.



La cour constate que les effets de la clause résolutoire prévue au bail ont été acquis à la date du 22 juin 2020.



Par conséquent, il doit être fait droit à la demande d'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de la provision pour charges jusqu'au départ effectif des lieux.



Au titre de l'arriéré locatif, l'appelante sollicite la somme de 2 132,75 euros en se référant à sa pièce numéro 16, décompte arrêté au 22 juin 2020 malgré sa pièce 14 : décompte arrêté au 4 novembre 2021 mentionnant un arriéré postérieur.



Pour rester dans la limite des demandes, la cour prenant en compte l'arriéré chiffré à 2 132,75 euros et en retirant les frais de relance et coût du commandement de payer, condamne [H] [G] à payer à la SCI Immo 2000 la somme de 1 942,80 euros au 22 juin 2020.



Sur les mesures accessoires :



La cour infirme la décision attaquée sur les dépens de l'instance qui devront être supportés par le locataire y compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré mais non compris le coût de son dénoncé à la caution et coût de l'assignation de celle-ci restant à la charge de la SCI. 

Il est en effet désormais fait droit aux demandes du propriétaire mais seulement à l'encontre de M. [G].

Par contre, la SCI Immo 2000 conservera à sa charge les dépens de l'instance d'appel due à sa carence dans la preuve à sa charge devant le premier juge, et malgré demande expresse de ce dernier.





L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la première instance. 



La demande présentée à ce titre en cause d'appel doit être être rejetée.







PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme la décision attaquée en ce qu'elle a débouté la SCI Immo de ses demandes à l'encontre de Mme [F] [D] et de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,



En considération des pièces produites à hauteur d'appel, 



L'infirme sur le surplus,



Constate la résiliation du bail conclu entre la SCI Immo 2000 et [H] [G] à la date du 22 juin 2020,



Autorise la SCI Immo 2000 à faire procéder à l'expulsion d'[H] [G] et à celle de tout occupant de son chef, des lieux [Adresse 2] au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurrier, à défaut pour M. [G] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux,



Condamne [H] [G] à payer à la la SCI Immo 2000 :




la somme de 1942,80 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 juin 2020, échéance de juin 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer et à la provision pour charges à compter du 1er juillet 2020 jusqu'à la libération effective des lieux. 




Condamne [H] [G] aux dépens de première instance y compris le coût du commandement de payer, et non compris le coût des actes visant la caution,

 

Dit que la SCI Immo 2000 conservera sa charge les dépens découlant des actes à l'égard de Mme [D] et notamment dénoncé du commandement de payer, assignation, signification de la décision attaquée.



Condamne la SCI Immo aux dépens de l'instance d'appel.



Rejette toute autre demande.









LE GREFFIER LE PRÉSIDENT