Cour d'Appel · Chambre des Baux Ruraux — 6 juillet 2023

Chambre des Baux Ruraux





ARRÊT N° 26



N° RG 23/00086 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TMZ4













M. [T] [C]



C/



Société SAFER BRETAGNE

Mme [E] [W]

M. [X] [W]

M. [K] [W]

Mme [I] [W]

















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 

le :



à : Me Gaonac'h

 Me Bellein



cc consorts [W]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 JUILLET 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle GESLIN OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 04 Mai 2023, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

réputé contradictoire, prononcé publiquement le 06 Juillet 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANT :

Monsieur [T] [C]

né le 5 avril 1961 à [Localité 12], de nationalité française, entrepreneur individuel,

[Adresse 10]

[Localité 15]

représenté par Me Arnaud GAONAC'H, avocat au barreau de QUIMPER





INTIMES :

Société SAFER BRETAGNE société d'aménagement foncier et d'établissement rural, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Me Camille BELLEIN, avocat au barreau de BREST





Madame [E] [W]

née le 8 février 1956 à [Localité 16], de nationalité française, employée de commerce,

[Adresse 13]

[Localité 8]

non comparante (régulièrement convoquée, ar signé)







Monsieur [X] [W]

né le 10 février 1957, de nationalité française, directeur de magasin,

[Adresse 2]

[Localité 11]

non comparant, (régulièrement convoqué, ar signé)





Monsieur [K] [W]

né le 7 décembre 1958, de nationalité française, employé de collectivité territoriale

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant (régulièrement convoqué par acte d'huissier remis à sa personne le 19 04 2023)





Madame [I] [W]

née le 9 décembre 1959 à [Localité 16], sans profession

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante, (régulièrement convoquée, ar signé)





Les consorts [W] ont entrepris de vendre à M. [T] [C] une parcelle à usage agricole sur la commune de [Localité 15], d'une superficie de 1 ha 76 a 23 ca, sise au [Adresse 14], cadastrée ZT-[Cadastre 3], moyennant le prix du 3 000 euros.



Par lettre recommandée du 7 septembre 2020, la SAFER Bretagne a notifié à M. [T] [C] sa volonté d'exercer son droit de préemption.



Se prévalant de sa qualité de titulaire d'un bail rural depuis plus de 3 ans lui conférant un droit de préemption primant sur celui de la SAFER, M. [T] [C] a fait assigner les consorts [W] et la SAFER Bretagne devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Quimper en annulation de la vente de la parcelle au profit de cette dernière.



Suivant jugement contradictoire rendu par mise à disposition du greffe le 27 septembre 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Quimper a :

- dit que M. [T] [C] ne peut se prévaloir d'un bail rural opposable à la SAFER Bretagne portant sur la parcelle sise au [Adresse 14] sur la commune de [Localité 15], d'une superficie de 1 ha 76 a 23 ca, cadastrée ZT-[Cadastre 3],

- débouté M. [T] [C] de l'intégralité de ses demande,

- dit que copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au service de la publicité foncière,

- condamné M. [T] [C] aux dépens et à payer à la SAFER Bretagne une indemnité de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Suivant déclaration en date du 13 octobre 2022, M. [T] [C] a interjeté appel de cette décision. 



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 18 avril 2023, M. [T] [C] demande à la cour de :

- infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Quimper du 27 septembre 2022 par rapport aux chefs de jugement critiqués,



En conséquence,

- confirmer l'existence d'un bail rural à son profit et son statut de preneur au bail rural sur la parcelle à usage agricole sur la commune de [Localité 15] - surface sur la commune : 1 ha 76 a 23 ca, [Adresse 14] cadastré ZT-[Cadastre 3],

- dire et juger illégale la motivation de la décision portant préemption de la SAFER Bretagne en tant qu'elle méconnait les droits du preneur à bail rural en place,

- dire que la SAFER Bretagne ne peut donc revendiquer la propriété des biens objets de la préemption litigieuse,

- annuler la vente conclue entre les consorts [W] et la SAFER Bretagne, et ce par acte notarié de maître [N] [B] le 9 septembre 2021, portant sur la parcelle à usage agricole sur la commune de [Localité 15] pour une surface de 1 ha 76 a 23 ca, [Adresse 14] cadastre ZT [Cadastre 3],

- débouter la SAFER Bretagne de l'ensemble de ses prétentions et contestation,

- condamner la SAFER Bretagne à lui payer la somme 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens. 



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 avril 2023, la SAFER Bretagne demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux le 27 septembre 2023 'sic' en ce qu'il a : 

* dit que M. [T] [C] ne peut se prévaloir d'un bail rural opposable à la SAFER Bretagne portant sur la parcelle sise au [Adresse 14], d'une superficie de 1 ha 76 a 23 ca, cadastre ZT [Cadastre 3],

* débouté M. [T] [C] de l'intégralité de ses demandes,

* dit que copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au service de la publicité foncière,

* condamné M. [T] [C] aux dépens et à lui payer une indemnité de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens,

En outre : 

- débouter M. [T] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [T] [C] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés pour la procédure d'appel 

- condamner le même aux entiers dépens.



Les consorts [W], qui ont été régulièrement convoqués, n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés par un avocat.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



- Sur l'existence d'un bail rural et le droit de préemption du preneur



M. [C] soutient qu'il est titulaire d'un bail verbal depuis plus de trois ans sur les parcelles en cause même si le bail n'a pas fait l'objet d'un enregistrement. Il communique un contrat de bail du 26 mai 2017, des quittances de fermage et des attestations permettant de justifier de la date d'exécution du bail et du fait qu'il exploitait le fonds loué au moment de la vente.

Il fait valoir que ce bail est opposable à la SAFER qui en connaissait l'existence même si le notaire a commis une erreur en ne le mentionnant pas dans la notification qu'il a faite à la SAFER. Il affirme que la SAFER a demandé au notaire de préparer l'acte de vente avec la mention selon laquelle le bien était vendu, libre de toute occupation et que de ce fait, la SAFER ne peut se prévaloir du caractère irrégulier de la notification qui lui a été faite.

Il rappelle que lui et les bailleurs se sont soumis volontairement au statut des baux ruraux et conteste toute fraude dans la conclusion de ce bail.

Il ajoute qu'il avait l'intention de développer une activité agricole mais que son projet a été ralenti par la crise sanitaire et qu'il a déposé un dossier à la chambre de l'agriculture le 17 mai 2022 pour l'exploitation d'une activité d'apiculteur. Il en déduit qu'il dispose d'un droit de préemption en tant que preneur qui doit primer sur celui de la SAFER Bretagne.



La SAFER Bretagne sollicite la confirmation du jugement entrepris. Elle fait valoir que le bail rural invoqué par M. [C] ne lui est pas opposable au motif qu'il ne répond pas aux conditions de dates certaines prévues par l'article 1328 du code civil n'ayant pas été enregistré et qu'elle n'en a pas eu connaissance avant d'exercer son droit de préemption, la notification du notaire du 21 juillet 2020 ne mentionnant aucun bail rural.

A titre subsidiaire, elle rappelle que M. [C] ne peut se prévaloir du droit de préemption du fermier ou preneur en place puisqu'il est entrepreneur individuel et non agriculteur et que le bail qu'il invoque n'est qu'un acte de complaisance.



Aux termes des dispositions de l'article L. 143-6 du code rural et de la pêche maritime, le droit de préemption de la SAFER ne peut primer les droits de préemption établis par les textes en vigueur au profit de l'Etat, des collectivités publiques, des établissements publics et des cohéritiers-bénéficiaires de l'attribution préferentielle prévue à l'article 832-1 du code civil.

Ce droit de préemption ne peut s'exercer contre le preneur en place, son conjoint ou son descendant régulièrement subrogé dans les conditions prévues à l'article L.412-5 que si ce preneur exploite le bien concerné depuis moins de trois ans. Pour l'application du présent alinéa, la condition de durée d'exploitation exigée du preneur peut avoir été remplie par son conjoint ou par un ascendant de lui-même ou de son conjoint.



En l'espèce, M. [C] se prévaut d'un bail rural sous seing privé en date du 26 mai 2017 signé par les consorts [W] pour une durée de 3 ans du 1er juin 2017 au 31 mai 2020 pour un fermage annuel de 200 euros versé au plus tard selon la mention 'le septembre' de chaque année. Il produit également, comme devant les premiers juges, deux quittances de loyers rédigées par M. [K] [W] en date des 10 septembre 2021 et 26 septembre 2021, qui sont toutes les deux rédigées postérieurement à la notification du droit de préemption de la SAFER par LRAR du 7 septembre 2020. Or il est constant que ce bail n'a pas fait l'objet d'un enregistrement de sorte qu'il ne peut avoir de date certaine et être opposé aux tiers.



De plus, il n'est pas établi que la SAFER Bretagne ait eu connaissance de ce bail avant l'exercice de son droit de préemption. En effet, il résulte de la notification au DIA dématérialisée du 21 juillet 2020 du notaire que s'agissant de la situation locative du bien, il est mentionné 'pas de location sur le bien' outre le fait que M. [C] est décrit comme entrepreneur individuel de profession et non agriculteur. M. [C] ne verse aucune pièce de nature à établir que la SAFER Bretagne aurait eu connaissance de ce bail. Au contraire, le mail de la SAFER Bretagne adressé à M. [K] [W] le 5 novembre 2020 démontre qu'elle n'était pas informée de ce bail puisqu'elle rappelle au bailleur que le notaire a indiqué, dans la notification, qu'il n'y avait pas de location sur le bien. Il en résulte que la SAFER Bretagne ne connaissait pas l'existence de ce bail avant l'exercice de son droit de préemption.



De même, si M. [C] affirme que le notaire a commis une erreur en ne mentionnant pas le bail rural alors que les bailleurs lui en avaient fait part, il convient de relever qu'il résulte du mail de M. [K] [W] adressé au notaire daté du 6 novembre 2020 (pièce n° 23), qu'il indique au notaire que le bien n'est pas libre d'occupation. Mais ce mail est postérieur au droit de préemption de la SAFER Bretagne et M. [C] ne justifie pas que le notaire aurait été informé de cette situation locative avant cette date de sorte que l'erreur reprochée au notaire n'est pas caractérisée.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le bail rural invoqué par M. [C] n'est pas opposable à la SAFER Bretagne. Le jugement entrepris qui l'a débouté de toutes ses demandes sera confirmé.







- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Succombant en son appel, M. [C] sera condamné à verser à la SAFER Bretagne la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux entiers dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déboute M. [T] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;



Condamne M. [T] [C] à verser à la SAFER Bretagne la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;



Condamne M. [T] [C] aux entiers dépens.



Le greffier, La présidente,