Cour d'Appel · 1ère Chambre — 11 juillet 2023

ARRET N°355



N° RG 21/03558 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GN2N













[U]



C/



[I]

[I]















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 11 JUILLET 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03558 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GN2N



Décision déférée à la Cour : jugement du 14 décembre 2021 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHE SUR YON. 





APPELANT :



Monsieur [W] [U]

né le 29 Janvier 1956 à [Localité 17] (SEINE ST DENIS)

[Adresse 16]

[Localité 14]



ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Guillaume DUHAIL, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON





INTIMES :



Monsieur [F] [I]

né le 27 Août 1982 à [Localité 15]

[Adresse 12]

[Localité 13]



Madame [B] [E] épouse [I]

née le 04 Mai 1978 à [Localité 18]

[Adresse 12]

[Localité 13]



ayant pour avocat Me François-hugues CIRIER de la SCP CIRIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, substitué par Me Laure GERMA, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 08 Juin 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller



qui en ont délibéré



GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, 





ARRÊT : 



- Contradictoire



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Selon annonce parue sur un site internet de ventes immobilières au mois de janvier 2019, Mme [W] [U] a mis en vente sa résidence principale, sans le concours d'un agent immobilier, pour le prix net vendeur de 450 000 €. 

Les époux [I] se sont montrés intéressés et dès le 12 février 2019 ont fait une offre d'achat pour un montant de 440 000 € net vendeur. 



Des échanges d'informations ont été publiés par la suite par courriel ou par texto afin de finaliser les modalités pratiques de la vente. 



Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 13 avril 2019, Mme [U] a adressé aux époux [I] le plan cadastral, le certificat d'urbanisme et le dossier de diagnostics techniques tout en précisant que la vente devait se réaliser le 15 septembre 2019 et qu'elle attendait un courrier confirmant l'offre du 12 février 2019. 



Les époux [I] ont contacté le CIC qui par courrier du 10 mai 2019 leur a accordé le financement nécessaire à l'achat. 



Un notaire a été mandaté pour la signature du compromis de vente et une signature était prévue pour le 30 avril 2019 avec réitération pour la conclusion de l'acte authentique le 15 septembre 2019 au plus tard. 



Toutefois, Mme [U] a sollicité auprès du notaire un report de la date de signature du compromis et a finalement fait savoir par mail du 24 avril 2019 adressé aux époux [I] qu'il n'était pas donné suite au projet de vente. 



Par courrier avec accusé de réception du 3 mai 2019, les époux [I] ont mis en demeure Mme [U] d'exécuter son engagement. 



Par courriers recommandés du 28 mai 2019 Mme [U] par l'intermédiaire de son conseil faisait savoir qu'elle n'a jamais accepté de manière ferme la proposition d'achat et refusait d'accéder à leur demande. 

Par acte d'huissier du 30 juillet 2019, les époux [I] ont fait assigner Mme [W] [U] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON aux fins d'obtenir, sur le fondement des articles 1582 et suivants du code civil, l'exécution forcée en nature de la vente au prix et conditions convenus soit 440 000 € les frais d'acte et autres accessoires restant à leur charge étant précisé qu'à défaut d'accord des parties permettant la réalisation de la vente par acte notarié le prix serait payé au moyen d'un chèque Carpa et que la décision vaudrait alors titre de vente et d'expulsion, le tout avec exécution provisoire.

Ils sollicitent en outre la condamnation de Mme [U] à payer une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1500 € à compter du jour de la vente qui sera retenue par la décision à intervenir outre une somme de 10000€ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans l'exécution de son obligation avec capitalisation des intérêts et celle de 6000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Dans ses conclusions récapitulatives, Mme [U] soutenait qu'aucun accord de volonté n'existait sur la vente de son bien et sollicitait le rejet de l'intégralité des demandes et reconventionnellement la condamnation des époux [I] à lui verser une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts et celle de 4000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Elle soutenait qu'aucun accord n'est intervenu et qu'elle avait pris la décision de ne pas donner suite aux discussions le 24 avril après avoir découvert le montant de la plus-value immobilière mais aussi en raison de la conjoncture et au besoin de maintenir son fils à son domicile. 



Par jugement contradictoire en date du 14/12/2021, le tribunal judiciaire de La ROCHE SUR YON a statué comme suit : 



'Dit bien fondée la demande des époux [I] tendant à dire la vente parfaite à compter du 13 avril 2019 de l'immeuble appartenant à Mme [W] [U] située au lieu-dit «[Adresse 16] » commune des ÉPESSES (85 590) figurant au cadastre sous les références suivantes : 

section G numéro [Cadastre 10] [Adresse 16] contenance 12 centiares, 

section G numéro [Cadastre 11] le petit Bignon contenance 34 a 30 centiares, 

' section G numéro [Cadastre 1] [Adresse 16] contenance 8 a 10 centiares, 

' section G numéro [Cadastre 2] [Adresse 16] contenance 28 a 80 centiares, 

' section G numéro [Cadastre 3] [Adresse 16] contenance 38 a 80 centiares, 

' section G numéro [Cadastre 4] [Adresse 16] contenance 21 centiares, 

' section G numéro [Cadastre 5] [Adresse 16] contenance 71 centiares, 

' section G numéro [Cadastre 6] [Adresse 16] contenance 26 centiares, 

' section G numéro [Cadastre 7] [Adresse 16] contenance 12 a six centiares, 

' section G numéro [Cadastre 8] [Adresse 16] contenance 21 centiares, 

section G numéro [Cadastre 9] [Adresse 16] contenance de 43 a 13 centiares, 

Dit que le montant du prix principal est de 440 000 € et que les frais d'acte et autres accessoires à la vente seront à la charge des époux [I], 

Désigne Maître [R] [Y], notaire aux Herbiers, ou son successeur éventuel, pour recevoir l'acte authentique dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, 

Ordonne la vente forcée, à défaut d'accord entre les parties permettant la réalisation de celle-ci par acte notarié dans le délai, 

Dit que dans ce cas le prix de vente sera payé par les époux [I] au moyen d'un chèque CARPA et que la présente décision vaudra titre de vente, 

Ordonne dans ce cas l'expulsion de Mme [U] et de tous occupants de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement, 

Condamne Mme [U] à payer aux époux [I] une indemnité d'occupation de 1000 € à compter du premier du mois suivant l'expiration du délai fixé pour la signature de l'acte authentique, 

Condamne Mme [U] à payer aux époux [I] une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts, 

La condamne également à verser aux époux [I] une indemnité de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au titre des dommages-intérêts, 

Condamne Mme [U] aux dépens avec distraction au profit de la SCP CIRIER ET ASSOCIES par application des articles 696 et 699 du code de procédure civile'. 



Le premier juge a notamment retenu que : 



- Mme [U] a mis en vente selon annonce parue le 29 janvier 2019 sur un site internet sa maison comprenant une partie privée et des chambres d'hôtes avec un descriptif précis et des photographies, le prix proposé étant de 450000€.

- les époux [I] dès le début du mois de février 2019 l'ont contactée. Elle leur a proposé d'effectuer une visite le samedi 9 février après leur avoir précisé par mail que la vente se ferait avec les meubles et leur avoir adressé des photographies du bien. 

- suite à cette visite et dès le 12 février 2019, elle a été destinataire par mail d'une offre d'achat à hauteur de 440 000 € sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt immobilier ; que Mme [U] leur a répondu le même jour : « nous vous remercions pour votre offre d'acquisition de notre maison... qui se monte à 440 000 € nets vendeur et qui nous convient. Nous attendons bien sûr le préaccord ferme de votre banque avant de fixer une date pour la signature du compromis'.

- les époux [I] ont effectué les démarches auprès de leur banque, afin d'obtenir un prêt immobilier dès le 28 février 2019.

- Mme [U] a confirmé son accord sur la vente puisque selon courrier du 13 avril 2019, elle indiquait 'je vous rappelle que la vente se réaliserait le 15 septembre 2019. J'attends au plus tôt de votre part un courrier confirmant votre offre du 12 février 2019", et communiquait tous les éléments nécessaires à la rédaction d'un compromis de vente,

- l'étude notariale a mis en forme le projet de compromis ce qu'elle n'aurait pu faire sans la collaboration de Mme [U],

- le CIC a confirmé par écrit son accord de financement par courrier du 10 mai 2019 ce qui lève toute incertitude sur la possibilité de réaliser la vente et un rendez-vous pour la signature du compromis a été fixée le 29 avril 2019.

- la période des négociations précontractuelles était donc achevée puisque les éléments essentiels de la vente et les conditions de celle-ci avaient été préalablement négociées et consenties.

- Mme [U] avait manifesté une volonté ferme, précise et non équivoque de vendre au prix et charges convenus 

- Mme [U] par mail du 24 avril 2019 adressé aux époux [I] leur a fait part de sa décision de ne pas donner suite à la vente aux motifs pris selon ses termes ' du montant de la plus-value immobilière sur la vente de chambres d'hôtes que nous venons de découvrir, de la conjoncture actuelle en France et d'autres raisons personnelles'.

Elle ne fait nullement état de crainte quant à l'obtention d'un financement par les époux [I].

- les motifs invoqués par Mme [U] correspondent non à une rupture fautive de négociations en cours mais à une rupture contractuelle de la vente immobilière en cours de réalisation justifiant la demande d'exécution forcée.

- la vente doit être déclarée parfaite à compter du 13 avril 2019, moyennant le prix de 440 000 €.

- une indemnité d'occupation mensuelle de 1000 € sera due par Mme [U] à compter du premier du mois suivant l'expiration du délai de trois mois pour la signature de l'acte authentique

- Mme [U] a causé un préjudice financier aux époux [I] qui ont dû trouver en urgence un bien locatif alors qu'ils comptaient emménager dans le bien en voie d'acquisition au mois d'août 2019.





LA COUR



Vu l'appel en date du 20/12/2021 interjeté par Mme [W] [U]



Vu l'article 954 du code de procédure civile



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 11/04/2023, Mme [W] [U] a présenté les demandes suivantes:



'Vu les articles 1101 et suivants, 1583, 1589 du code civil, 

Recevoir Mme [W] [U] en son appel et la déclarer bien fondée, 



Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON en date du 14 décembre 2021 en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau, 

Constater que Mme [W] [U] a refusé la vente par courrier du 24 avril 2019, 

Constater que l'avant-contrat envisagé n'a pas été conclu, 

Juger qu'aucun accord de volonté n'a existé sur la vente du bien de Mme [U] sis [Adresse 16]. 

Juger qu'aucune vente n'a été formée, 



A défaut, 

Juger que la vente était soumise à une condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire pour un montant maximum de 472 000 euros sur 25 ans, à lever au plus tôt le 27 mai 2019 et au plus tard le 15 septembre 2019, 

Constater que les Mme [B] [I] et M. [F] [I] n'ont pas justifié d'une offre de prêt pour y satisfaire, 

Constater la caducité de l'engagement, 

En conséquence, 

Débouter Mme [B] [I] et M. [F] [I] de leurs demandes fins et conclusions, 



Subsidiairement, 

Constater que Mme [B] [I] et M. [F] [I] ont fait depuis l'acquisition de deux biens immobiliers sur deux communes voisines, 

Constater que Mme [B] [I] et M. [F] [I] ne justifient pas disposer d'une offre de prêt ou d'une attestation bancaire établissant leur capacité de payer le prix, frais et accessoires, 

Juger que ce faisant la vente n'est pas réalisable par le fait de Mme [B] [I] et M. [F] [I], 

En conséquence, 

Débouter Mme [B] [I] et M. [F] [I] de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions, 



Reconventionnellement, 

Vu l'article 1240 du code civil, 

Juger que la procédure initiée par Mme [B] [I] et M. [F] [I] caractérise un manquement engageant leur responsabilité délictuelle, 

En conséquence, 

Condamner Mme [B] [I] et M. [F] [I] à payer à Mme [W] [U] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, 



En tout état de cause, 

Juger irrecevable la demande indemnitaire présentée Mme [B] [I] et M. [F] [I] et, à tout le moins, juger que Mme [B] [I] et M. [F] [I] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice indemnisable, et les débouter de leurs demandes, 

Condamner les époux [I] in solidum à payer à Mme [U] la somme de 9000 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL DGCD, représentée par Me Guillaume DUHAIL, avocat aux offres de droit'.



A l'appui de ses prétentions, Mme [W] [U] soutient notamment que : 



- le courrier du 12 février 2019 était une entrée en pourparlers.

En réponse, Mme [U] écrivait également avec réserve, posant en condition un pré-accord, ou accord de principe de la banque sur le projet de financement. 

Sur ce courriel en réponse ne figure ni « Bon pour accord » ni « Bon pour vente, n'y figure pas non plus la signature manuscrite de Mme [U]. 

- il ne s'agit donc pas d'une acceptation pure et simple. 

- les échanges se sont poursuivis sur des demandes d'informations des époux [I] relativement au bien. 

Des informations complémentaires sur le bien sont de nouveau demandées : plans, surfaces des gites, qu'adresse aussitôt Mme [U] par mail du 14 février 2019. 

- Mme [U] relançait à plusieurs reprise les époux [I] sur leur demande de prêt, ceux-ci attendant un accord.

- le mercredi 13 mars suivant, n'ayant toujours pas de réponse alors que celle de la banque était annoncée le vendredi précédent, Mme [U] revenait vers les époux [I] pour être fixée. 

- le 15 mars 2019 les époux [I] adressaient un sms indiquant « Retour de banque et d'un courtier positif ». Ils sollicitaient que soit bloquée une date pour la signature du compromis. 

- le 13 avril 2019, Mme [U] adressait aux époux [I] les documents techniques demandés. Elle sollicite une confirmation sur l'offre d'achat, autrement dit l'accord de banque. 

Elle indiquait encore que la vente se réaliserait le 15 septembre 2019. 

En réponse, ces derniers confirmaient leur offre d'achat pour un prix de 44000€.

- le 17 avril 2019, Mme [U] interrogeait de nouveau les époux [I] sur l'accord de principe de leur banque. 

Mme [U] précisait à cette occasion que sans réponse sous huitaine, soit au 24 avril 2019, elle recontacterait les autres personnes intéressées. 

- le projet de compromis établi le 18 avril étant transmis et corrigé par les parties, et aucun accord n'était encore intervenu.

- par mail du 19 avril 2019 les époux [I] écrivent d'ailleurs au notaire que l'« offre d'achat vaut (...) pré-contact, et que le compromis doit être signé dans un délai raisonnable.

- au 24 avril 2019, aucun accord de principe n'est donné par la banque, qui établira un document manuscrit le 10 mai 2019 seulement, la date étant indiquée manuscritement.

Cet accord était par ailleurs limité à 30 jours et évidemment sous condition de justifier les déclarations des époux [I], notamment sur l'apport de 50000 euros envisagé.

- on y lit que les démarches des époux [I] n'ont été entreprises que le 28 février 2019 par le dépôt de leur demande, quand ils affirmaient déjà le 13 février 2019 puis le 19 février 2019, que le dossier était complet en cours d'instruction.

- Mme [U], le 24 avril 2019 a pris la décision de ne pas donner suite aux discussions et de refuser la vente, mettant un terme aux pourparlers.

Elle n'a pas remis le bien en vente, décidant d'y demeurer avec son compagnon et son fils.

- depuis la procédure qui sera précisée ci-après, les époux [I] ont acquis deux biens immobiliers, une grange le 10 septembre 2020 et un ensemble immobilier le 16 mai 2022.

Ils ne peuvent sérieusement prétendre à l'acquisition de la maison de Mme [U], ni être en mesure d'obtenir un quelconque financement bancaire.

- ils n'ont jamais actualisé leur pré-accord de financement d'une durée de 3 mois, malgré les demandes faites par voie de conclusions.

- à quelques jours de la clôture, les époux [I] ont signifié de nouvelles conclusions comportant une demande indemnitaire nouvelle de 113 447,57 €, produisant trois pièces nouvelles relatives au financement qu'ils prétendent avoir obtenu, soit 2 demandes de crédit valables 15 jours et non signées.

- ils ne sont plus locataires et ont acquis 2 biens un financement bancaire de 150 000 €.

Ils ne justifient pas de leur situation professionnelle ni de leurs revenus qu'ils masquent dans un bulletin de janvier 2023.

- est soutenue l'absence d'accord d'engagement des parties dans la vente. Les échanges ont consisté dans des mails ou courriers de particuliers sans l'assistance d'un professionnel. 

L'avant-contrat auquel ces échanges auraient pu aboutir n'a pas été signé par les parties à l'instance. 

- la lettre du 12 février 2019 ne peut permettre la qualification d'une offre d'achat précise et ferme , d'autant que le prix indiqué est de 44 000 €.

- A supposer qu'il y ait eu offre de contracter, l'acceptation exigée pour cristalliser l'engagement réciproque, n'est pas advenue. Elle doit être pure et simple, c'est-à-dire sans équivoque. 

Elle n'a pas manifesté sa volonté d'être liée d'une part, et dans les termes d'une vente d'autre part, avant la signature d'un avant-contrat enfin.

- elle pose aussitôt un élément essentiel à tout engagement, le pré-accord ferme de la banque avant de fixer une date pour l'engagement par un compromis de vente. 

Il ne peut donc être déduit de ce mail, que Mme [U] aurait exprimé une acceptation pure et simple à la vente. Son exigence est constante et réitérée, notamment comme l'indique le notaire dans son mail du 19 avril 2019.

- par sa lettre du 13 avril, il n'y est nullement écrit de Mme [U] qu'elle accepte la vente, alors qu'elle utilise le conditionnel.

- le tribunal ne pouvait non plus se baser sur l'accord de principe de financement de la banque CIC établi le 10 mai 2019 dont elle n'a pas été destinataire, pour considérer que la période des négociations précontractuelles était achevée, puisque Mme [U] a émis son retrait des discussions et son refus de vente le 24 avril 2019.

- ils ne disposaient pas précédemment d'un accord de principe de la banque.

- entre les parties, seul l'avant-contrat pouvait établir la rencontre des volontés et elle conservait sa liberté de contracter.

- aucun compromis n'a été signé, et il ne pouvait être ordonné la vente forcée du bien, faute de vente parfaite.

- il y a absence de vente du fait de l'absence de financement.

Les époux [I] n'ont jamais produit d'offre de prêt. Il y avait lieu pour le tribunal de constater finalement la caducité de l'accord supposé.

- aujourd'hui encore, les époux [I] ne justifient nullement d'un financement bancaire, malgré demande faite par voie incidente.

Les pièces versées récemment ne sont que des demandes de prêts non signées et n'engagent pas la réponse de la banque CIC.

- la demande de crédit du 23 février 2023 confirme d'abord l'engagement des époux [I] en 2022 dans un autre concours bancaire pour l'acquisition de la maison qu'ils occupent aujourd'hui sur la commune voisine de [Localité 20].

- le tribunal ne pouvait faire produire un effet translatif de propriété, sans s'assurer de la garantie d'un paiement, et Mme [U] ne pouvait être privée de son bien.

- subsidiairement, il n'y a pas lieu à indemnité d'occupation, ni à indemnité, faute de perte matérielle établie, alors qu'ils devaient assurer leur logement.

- leur demande indemnitaire nouvelle à hauteur de 113 447.57 € est irrecevable, dès lors qu'elle est formée pour la première fois en cause d'appel. Au fond, M. et Mme [I] ne peuvent justifier d'une telle perte dès lors qu'ils n'ont jamais obtenu le concours bancaire au moyen d'une offre de prêt qui aurait établi un engagement contractuel sur un taux.

- à titre reconventionnel, une somme de 10 000 € est sollicitée à titre indemnitaire en conséquence de l'abus de procédure des époux [I]

Mme [U] a fait le choix de rester vivre dans cette maison pour y héberger son fils à proximité d'un emploi au sein de l'école du [Localité 19] qu'il venait d'obtenir en qualité 

d'enseignant. En raison de difficultés liées à son handicap, ce fils bénéficie du statut de travailleur handicapé.



Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 12/04/2023, M. [F] [I] et Mme [B] [I] ont présenté les demandes suivantes : 



'JUGER M. et Mme [I] bien fondés et recevables en 

l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

En conséquence, 

- CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON en date du 14 décembre 2021 [N°RG 19/01287] en ce qu'il a : 

o DIT bien fondée la demande des époux [I] tendant à dire la vente parfaite à compter du 13 avril 2019 de l'immeuble appartenant à Mme [W] [U] située au [Adresse 16]) figurant au cadastre sous les références suivantes : 

Section Numéro Lieudit Contenance 

G [Cadastre 10] [Adresse 16] 00 ha 00 a 12 ca 

G [Cadastre 11] Le Petit Bignon 00 ha 34 a 30 ca 

G [Cadastre 1] [Adresse 16] 00 ha 08 a 10 ca 

G [Cadastre 2] [Adresse 16] 00 ha 28 a 80 ca 

G [Cadastre 3] [Adresse 16] 00 ha 38 a 80 ca 

G [Cadastre 4] [Adresse 16] 00 ha 00 a 21 ca 

G [Cadastre 5] [Adresse 16] 00 ha 00 a 71 ca 

G [Cadastre 6] [Adresse 16] 00 ha 00 a 26 ca 

G [Cadastre 7] [Adresse 16] 00 ha 12 a 06 ca 

G [Cadastre 8] [Adresse 16] 00 ha 00 a 21 ca 

G [Cadastre 9] [Adresse 16] 00 ha 43 a 13 ca 



o DIT que le montant du prix principal est de 440.000 euros et que les frais d'acte et autres accessoires à la vente seront à la charge des époux [I] ; 

o DÉSIGNE Maître [R] [Y], notaire aux Herbiers ou son successeur éventuel, pour recevoir l'acte authentique dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision ; 

o ORDONNE la vente forcée, à défaut d'accord entre les parties permettant la réalisation de celle-ci par acte notarié dans le délai ; 

o DIT que dans ce cas le prix de vente sera payé par les époux [I] au moyen d'un chèque CARPA et que la présente décision vaudra titre de vente ; 

o ORDONNE dans ce cas l'expulsion de Mme [U] et de tous occupants de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement ; 

o CONDAMNE Mme [U] à payer aux époux [I] une indemnité d'occupation de 1.000 euros à compter du mois suivant l'expiration du délai fixé pour la signature de l'acte authentique ; 

o CONDAMNE également Mme [U] à verser aux époux [I] une indemnité de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

o ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au titre des dommages et intérêts ; 

o CONDAMNE Mme [U] aux dépens dont distraction au profit de la SCP CIRIER & Associés par application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile. » 



Y ajoutant, 

- DÉBOUTER Mme [W] [U] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires au présent dispositif comme étant irrecevables et mal fondées ; 

- CONDAMNER Mme [W] [U] à verser, en sus, à M. et Mme 

[I] la somme de 113 447,57 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'augmentation du coût de financement bancaire de l'achat immobilier due à sa réticence dolosive et dilatoire. 

- CONDAMNER Mme [W] [U] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



A l'appui de leurs prétentions, M. [F] [I] et Mme [B] [I] soutiennent notamment que : 



- Mme [W] [U] a, d'une part, réalisé les diagnostics et, d'autre part, sollicité les documents d'information d'urbanisme relatifs à l'immeuble, tandis que les époux [I] ont obtenu l'accord de principe de leur établissement bancaire aux fins de financer l'acquisition de l'immeuble dont s'agit.

- les parties ont convenu de réitérer leurs consentements par acte authentique. 

Le projet a été adressé aux parties par le notaire rédacteur suivant courriel en date du 18 avril 2019.

- le contrat de vente immobilière étant un contrat consensuel, sa validité n'est soumise à aucune formalisme, conformément aux dispositions de l'article 1109 du code civil.

Les motifs invoqués par Mme [W] [U] aux fins de s'évincer de ses obligations correspondent bien à une rupture contractuelle de la vente immobilière justifiant la demande d'exécution forcée. 

- les parties, en accord sur la chose et sur le prix, ont échangé leur consentement et la vente s'en est trouvée conclue, la réitération par acte authentique étant une simple modalité d'exécution du contrat.

- l'offre émise sur le site internet par Mme [W] [U] le 29 janvier 2019 est précise, ferme et extériorisée.

Les époux [I] ont émis une contre-proposition « ferme et irrévocable» aux fins d'acquérir l'immeuble dont s'agit au prix net de 440.000 euros

Cette contre-proposition a été acceptée par Mme [W] [U], suivant courriel en date du 12 février 2019.

Il n'existe aucune équivoque quant à la chose et le prix, Mme [U] ayant purement et simplement agréé l'offre émise par les époux [I] selon son courrier du 13 avril.

- la condition relative à l'obtention d'un prêt était d'ores et déjà contenue au sein de la contre-proposition émise par les époux [I], laquelle a purement et simplement été acceptée par Mme [U].

- pour justifier de son refus de réitérer, Mme [U] ne s'était jamais prévalue de ce qu'elle n'aurait pas agréé la condition afférente à l'obtention du prêt.

- M. [I] verse aux débats son bulletin de salaire au titre du mois de janvier 2023 afin de démontrer qu'il occupe toujours le même emploi et reste en capacité financière d'acquérir le bien litigieux.

- les époux [I] versent aux débats l'accord de leur établissement bancaire pour les suivre dans cette opération immobilière, preuve s'il en était encore besoin que ceux-ci ne se sont absolument pas engagés à la légère.

- il s'ensuit que la vente se trouve parfaite dès lors que les parties ont convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

- Mme [U] est donc radicalement mal-fondée à se prévaloir de l'absence de passation de l'acte par devant notaire, par application du principe du consensualisme.

- le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit la vente parfaite, désigné notaire pour recevoir l'acte dans un délai de 3 mois et à défaut, ordonné la vente forcée à défaut d'accord, la décision valant lieu de titre et l'expulsion de Mme [U] étant ordonnée, ainsi qu'une indemnité d'occupation.

- en sus et en raison du retard de Mme [W] [U] dans l'exécution de ses obligations contractuelles, la cour infirmera le jugement en ce qu'il a uniquement condamné Mme [U] au paiement de la somme de 5.000€ à titre dommages et intérêts, la somme de 113 447,57 € étant désormais sollicitée en raison de l'augmentation du coût du financement de l'achat immobilier des époux [I], le montant alloué en première instance ne couvrant pas l'intégralité du préjudice.

S'ils bénéficient toujours malgré le temps écoulé du concours financier de leur banque, ils subissent toutefois une hausse très importante du taux d'intérêt accordé par leur établissement du crédit du fait de la conjoncture économique et du refus de Mme [U].

Le taux accordé par la banque est désormais de 3,250 % contre 1,159 % précédemment, portant le coût total du financement à 217 756,53 € soit une différence de 113 447,57 €.

- les époux [I] risquent de subir une nouvelle hausse de taux et donc de leur préjudice dès lors que le taux retenu sera celui du jour de la date de la signature de l'acte authentique lequel n'interviendra qu'à l'issue de la décision de la cour.





Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 13/04/2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [I] :



L'article 564 du code de procédure civile dispose que 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.



L'article 565 du même code précise toutefois : ' les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux même fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.'



L'article 566 du même code dispose enfin que 'les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément'.



En l'espèce, la demande de dommages et intérêts présentée en cause d'appel par M. et Mme [I] pour un montant de 113 447,57 € n'est pas nouvelle dès lors que cette demande indemnitaire était déjà présentée en première instance pour un montant moindre de 10 000 €, l'écoulement du temps justifiant selon les intimés une réévaluation de leur demande.



Cette demande tend aux mêmes fins que celle soumise au tribunal dont elle constitue l'actualisation.



Sa recevabilité sera en conséquence retenue.



Sur le fonds du litige :



L'article 1134 ancien du code civil dispose que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du code civil : ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,' et 1104 du code civil 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'. 



L'article 1353 du même code dispose que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.



L'article 1217 du code civil dispose que 'la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter'. 



L'article 1582 du code civil dispose que 'la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous-seing-privé'.



Selon l'article 1583 du même code, la vente est 'parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé'.



En l'espèce, l'offre de vente émise sur un site internet de vente immobilière par Mme [W] [U] le 29 janvier 2019 était précise quant à la détermination du bien en vente et au prix demandé, soit 450 000 €.



Après visite du bien, M. et Mme [I] ont émis une contre-proposition indiquée comme étant ' ferme et irrévocable ' aux fins d'acquérir l'immeuble au prix net de 440.000 €, étant toutefois relevé que l'offre d'achat produite n'est pas datée.



M. et Mme [I] indiquaient 'toutefois cette offre est faite sous la condition suspensive d'obtention du prêt immobilier', sans autre précision.



Mme [W] [U] a répondu selon courriel en date du 12 février 2019: 'nous vous remercions pour votre offre d'acquisition de notre maison à [Adresse 16]... qui se monte à 440 000 € nets vendeur et qui nous convient'.



Ce courriel précisait néanmoins : ' Nous attendons bien sûr le pré-accord ferme de votre banque avant de fixer une date pour la signature du compromis'.



Elle érigeait donc la preuve d'un préaccord de financement en condition, de sorte qu'aucun accord n'était noué à cette date entre les parties, en l'absence de réalisation de cette condition.



Par la suite, un contact régulier sera établi par mail entre les parties, Mme [U] transmettant à M. et Mme [I] divers documents relatifs à son immeuble et indiquant le 2 avril avoir 'déclenché le diagnostic complet'.



Mme [U] évoquait ensuite par divers mail son souci d'être informée du positionnement de la banque quant à la demande de prêt de M. et Mme [I] qui répondait être en lien avec leur conseillère qui les aurait prévenu du principe d'un accord le 1er mars.



Mme [U] indiquait précisément le même jour 'nous attendons donc l'accord ferme et irrévocable de votre banque pour votre financement', alors qu'une nouvelle visite familiale du bien était envisagée.



Le 13 mars, M. et Mme [I] précisaient ne pas avoir été rappelés par leur conseillère bancaire relancée, à quoi Mme [U] répondait avoir mis en attente 3 nouvelles demandes de visites.



Mme [U] évoquait ensuite dans une lettre du 13 avril 2019 les pourparlers en cours, mais n'indiquait pas qu'elle acceptait la vente et utilisait le conditionnel pour écrire 'que la vente se réaliserait le 15 septembre 2019".



Le 17 avril, les diagnostics étaient certes transmis par Mme [U] au notaire qui parallèlement établissait un projet de compromis le 18 avril, transmis et corrigé par les parties, alors qu'une date de signature du compromis était envisagée pour le 30 avril après report de la date initialement prévue selon mais le notaire rappelait aux époux [I] le souhait de Mme [U] de reporter la signature du compromis 'ayant des modifications à apporter au projet de compromis transmis, et n'ayant pas assez d'éléments quant à votre financement pour pouvoir signer de suite ce compromis'.



A la même date, Mme [U] sollicitait de nouveau une information sur la recherche de financement de M. et Mme [I]. Elle indiquait 'sans avancement en ce sens dans une semaine nous recontacteront les autres personnes intéressées par la maison'.



Il en ressort qu'après avoir subordonné son accord à la réalisation d'une condition tenant à la preuve par les époux [I] d'un pré-accord de principe de leur banque pour financer l'opération, Mme [U] et le notaire chargé de dresser l'avant-contrat ont constamment rappelé aux époux [I] rester dans l'attente du justificatif de la réalisation de cette condition.



Après quoi, le 24 avril, Mme [U] indiquait par mail à M. et Mme [I] sa décision de ne plus vendre son bien aux motifs du montant de 'la plus-value immobilière sur la vente de chambres d'hôtes (que nous venons de découvrir), de la conjoncture actuelle en France... et d'autres raisons personnelles'.



En l'absence de réalisation de la condition posée, Mme [U] demeurait libre de renoncer à vendre son bien.



Les motifs qu'elle a mis en avant dans son courrier sont sans incidence sur ce constat.



Au demeurant, ces motifs, tirés de considérations personnelles, ne revêtaient aucun caractère abusif, malicieux ou simplement même fautif, et étaient exempts de mauvaise foi ou de duplicité.



Il est dans ces conditions indifférent qu'un accord de crédit ait en définitive été donné le 10 mai 2019 par la banque CIC NORD OUEST, portant sur un montant de 478 186 € dont apport personnel de 50 000 €, dans la mesure où cet accord n'est intervenu que postérieurement à la décision prise par Mme [U].



Contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, il ne peut donc être retenu qu'une vente parfaite serait intervenue, permettant de motiver le prononcé d'une vente forcée à l'encontre de Mme [U], et son expulsion de son bien.



Il convient en conséquence, par infirmation du jugement rendu, de débouter M. et Mme [I] de leur demande tendant à voir reconnaître l'existence d'une vente parfaite et d'ordonner, à défaut de réception par notaire d'un acte authentique dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision d'ordonner la vente forcée de l'immeuble dont s'agit, avec expulsion de Mme [U] et de tout occupant de son chef.



Leur demande d'indemnité d'occupation est dépourvue d'objet en l'absence de vente.



 M. et Mme [I], déboutés de ce principal, seront également déboutés de leurs demandes indemnitaires présentées au titre de la réparation du préjudice subi selon eux du fait de l'augmentation du coût de financement bancaire de l'achat immobilier, aucun préjudice n'étant justifié à ce titre faute de légitimité de leur demande de vente forcée.













Sur la demande indemnitaire de Mme [U] :



Il y a lieu de rechercher l'existence d'éléments faisant apparaître non seulement le caractère infondé mais encore abusif de la procédure engagée, caractérisant des circonstances de natures à faire dégénérer en faute l'exercice du droit d'agir en justice.



En l'espèce il n'est pas démontré un abus du droit d'ester en justice, les demandeurs n'ayant pas fait dégénérer en abus leur droit de soumettre leur prétention à examen de justice, d'autant que le tribunal avait jugé fondée l'action engagée par M. et Mme [I].



La demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera en conséquence écartée.



Sur les dépens et l'application de l'article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d'appel seront fixés à la charge in solidum de M. [F] [I] et Mme [B] [I] .

Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL DGCD, représentée par Me Guillaume DUHAIL, avocat. 



Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner M. [F] [I] et Mme [B] [I] à payer à Mme [W] [U] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.



PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [I].

INFIRME le jugement entrepris.

Statuant à nouveau,

DIT qu'aucune vente parfaite de l'immeuble appartenant à Mme [W] [U] situé au lieu-dit «[Adresse 16]» commune des ÉPESSES (85 590) n'est intervenue au profit de M. [F] [I] et Mme [B] [I].

DÉBOUTE M. [F] [I] et Mme [B] [I] de l'ensemble de leurs demandes formées au titre de cet immeuble et de leurs demandes indemnitaires.

DÉBOUTE Mme [W] [U] de sa demande indemnitaire formée au titre d'un abus de procédure.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

CONDAMNE in solidum M. [F] [I] et Mme [B] [I] à payer à Mme [W] [U] la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.

CONDAMNE solidum M. [F] [I] et Mme [B] [I] aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la SELARL DGCD, représentée par Me Guillaume DUHAIL, avocat.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,