Cour d'Appel · Chambre sociale — 20 juillet 2023

PS/DD



Numéro 23/2550 





COUR D'APPEL DE PAU 

Chambre sociale 

 





ARRÊT DU 20/07/2023 







Dossier : N° RG 22/01845 - N°Portalis DBVV-V-B7G-IIFH 





Nature affaire :



Demande du preneur tendant à faire exécuter ou à être autorisé à exécuter des travaux à la charge du bailleur









Affaire :



[B] [M] épouse [W]



C/



[Y] [R]









Grosse délivrée le

à :





















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 20 Juillet 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.









* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 23 Février 2023, devant :



Madame SORONDO, magistrat chargé du rapport,



assistée de Madame LAUBIE, greffière.





Madame PACTEAU, en application de l'article 945-1 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame CAUTRES, Présidente

Madame SORONDO, Conseiller

Madame PACTEAU, Conseiller





qui en ont délibéré conformément à la loi.



















dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [B] [M] épouse [W]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Maître VERMOTE de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE











INTIMÉ :



Monsieur [Y] [R]

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représenté par Maître ESPIET de la SARL D'AVOCAT HERVÉ ESPIET, avocat au barreau de BAYONNE























sur appel de la décision 

en date du 31 MAI 2022

rendue par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE BAYONNE

RG numéro : 51-21-0007 











































EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 26 mars 2012, M. [Y] [R] a donné à bail rural à Mme [B] [M] épouse [W], à compter du 1er janvier 2012, les biens ci-après :

- à [Localité 9], des parcelles cadastrées section [Cadastre 15], [Cadastre 1], [Cadastre 6], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], avec deux hangars et une grange édifiés sur la parcelle cadastrée [Cadastre 7],

- à [Localité 11], une parcelle cadastrée section [Cadastre 16],

- à Orègue, une parcelle cadastrée section [Cadastre 3].



Un état des lieux a été annexé au bail.



Lors d'un orage de grêle le 1er juillet 2018, les couvertures en fibrociment des hangars et la couverture en tuiles mécaniques de la grange ont été endommagées.



Des mesures conservatoires ont été prises, avec un bâchage mis en 'uvre par l'entreprise Arla dont un expert mandaté par l'assureur de la société Aviva, assureur de M. [R], a constaté la présence le 5 juillet 2018. Le 24 septembre 2018, ce dernier a a évalué les dommages à 73.120,48 € TTC.



Par courrier en date du 3 octobre 2018, l'assureur protection juridique de Mme [W] a mis en demeure M. [R] de procéder aux travaux de réparation. 

Le 11 octobre 2018, M. [R] a accepté un devis du 3 octobre 2018 de la société Arla concernant les hangars, de 82.411,56 € TTC, aux fins de désamiantage, de reprise des pannes les plus détériorées et de mise en 'uvre d'une couverture en plaques ondulées en fibrociment sans amiante.



Par courrier en date du 16 octobre 2018, l'avocat de M. [R] a informé l'assureur protection juridique de l'acceptation de la réalisation à venir des travaux de réparation suivant ce devis, qu'il lui a communiqué.



Le 19 novembre 2018, M. [R] a accepté un devis du même jour de la société Arla concernant les hangars, de 83.481,96 € TTC, aux fins de désamiantage, de remplacement des pannes les plus détériorées et de mise en 'uvre d'une couverture en bac acier épaisseur 75/100 revêtu en sous-face d'un flocage retardateur de condensation.



Par acte d'huissier 9 septembre 2019, M. [R] a fait assigner Mme [W] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Bayonne statuant en référé aux fins de la voir condamner à laisser le libre accès à la société Arla aux bâtiments agricoles loués aux fins d'exécution des travaux de désamiantage, dans un délai de 8 jours et sous astreinte.



Par jugement du 4 février 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bayonne, statuant en référé, a notamment ordonné à Mme [W] de laisser libre accès à la société Arla ou ses sous-traitants, mandatée par M. [R], aux bâtiments agricoles loués à [Adresse 10], aux fins d'exécution des travaux de désamiantage des lieux et de réfection de la toiture, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance et sous astreinte de 100 € par jour suivant l'expiration de ce délai, pendant un délai de 6 mois.



Par arrêt du 4 mars 2021, la cour d'appel de Pau a infirmé cette décision, dit n'y avoir lieu à référé, rejeté la demande de M. [R] tendant à voir ordonner à Mme [W] de laisser libre accès à la société Arla ou ses sous-traitants, mandatée par M. [R], aux bâtiments agricoles loués à [Adresse 10], et rejeté une demande d'expertise de Mme [W].



Le 26 novembre 2021, Mme [W] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bayonne aux fins de condamnation de M. [R] à réaliser des travaux de remise en état dans l'état identique à celui initial, soit avec une couverture en fibrociment, dans un délai de deux mois et sous astreinte, d'ordonner la consignation des loyers jusqu'à la remise en état, de condamnation de M. [R] à lui payer une somme de 5.850 € en réparation d'un préjudice de jouissance jusqu'à septembre 2021 à parfaire, et subsidiairement et avant dire droit, aux fins d'expertise.



Par jugement du 31 mai 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bayonne a :

- débouté Mme [W] de ses demandes,

- dit que Mme [W] devra laisser le libre accès à la société Arla ou ses sous-traitants mandatés par le bailleur M. [R] aux bâtiments agricoles loués sis [Adresse 10] à [Localité 9] aux fins d'exécution des travaux de désamiantage des lieux et de réfection de la toiture avec pose d'un bac acier tel que prévu dans le devis établi par la société Arla le 19 novembre 2018



Ce jugement a été notifié aux parties par lettres recommandées avec demande d'avis de réception. Mme [W], qui a réceptionné cette notification le 3 juin 2022, a interjeté appel du jugement par déclaration RPVA au greffe de la cour le 30 juin 2022, dans des conditions de régularité qui ne sont pas discutées.



Selon avis de convocation contenant calendrier de procédure en date du 23 septembre 2022, les parties ont été régulièrement convoquées à l'audience du 23 février 2023.



Par conclusions transmises par RPVA le 29 septembre 2022, Mme [W] a demandé à la cour de :

- réformer et infirmer le jugement des chefs suivants :

. Déboute Madame [B] [W] de l'ensemble de ses demandes ;

. Dit que Mme [B] [W] devra laisser le libre accès à la société ARLA ou ses sous-traitants mandatés par le bailleur Monsieur [R] aux bâtiments agricoles loués sis [Adresse 10] à [Localité 9] aux fins d'exécution des travaux de désamiantage des lieux et de réfection de la toiture avec pose d'un bac acier tel que prévu dans le devis établir par la société ARLA le 19 novembre 2018.

. Condamne Madame [B] [W] à payer à Monsieur [Y] [R] la somme de 1 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

. Condamne Madame [B] [W] à supporter la charge des entiers dépens ; - déclarer l'appel bien fondé et,

- condamner M. [R] à réaliser les travaux de remise en état dans l'état identique à celui initial du bien loué soit avec une couverture en fibro ciment et dans les 2 mois de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 500€ par jour de retard pendant 1 an,

- ordonner la consignation des loyers sur le compte CARPA de son conseil de jusqu'à parfaite remise en état dûment constaté par huissier,

- condamner M. [R] à lui payer au titre de son préjudice de jouissance la somme de 5.850€ jusqu'à septembre 2021 à parfaire de la somme supplémentaire de 150€ / mois jusqu'à parfaite réparation,

- à titre subsidiaire et avant dire droit, surseoir à statuer et ordonner une expertise et commettre tel expert qu'il plaira aux fins de :

. convoquer les parties et se rendre sur les lieux objet du litige à savoir, à [Localité 9], lieudit [Localité 13] cadastré [Cadastre 7], un hangar,

. les visiter,

. décrire les travaux envisagés par le bailleur, M. [R], et les matériaux utilisés,

. entendre tout sachant et au besoin désigner tout sapiteur de son choix dans une spécialité différente de la sienne,

. dire si les matériaux envisagés sont de qualité équivalente à ceux en place précédemment et s'ils peuvent avoir un impact sur son activité d'élevage de chevaux,

. indiquer les solutions techniques adaptées à la réfection du hangar pour chevaux trotteurs,

. chiffrer le coût de la remise en état au moyen de la production de deux devis contradictoires aux parties,

. assurer le caractère contradictoire de l'expertise,

. fournir « au Tribunal » tous les éléments nécessaires à la détermination des responsabilités et des préjudices évoqués par les parties,

. d'une manière plus générale, répondre à tous dires des parties,

- en tout état de cause, condamner M. [R] à lui payer une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Mme [W] a transmis de nouvelles conclusions par RPVA le 22 février 2023, tendant aux fins ci-dessus et à débouter M. [R] de sa demande de réformation du jugement et à titre subsidiaire s'il est fait droit à sa demande dire et juger que les travaux se feront pan par pan de façon à permettre la continuité de l'activité, et a communiqué deux nouvelles pièces n° 14 et 15.



Selon ses conclusions transmises par RPVA le 30 janvier 2023, M. [R] a demandé à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [W] de l'ensemble de ses demandes,

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que Mme [W] devra laisser le libre accès à la société ARLA, -ou ses sous-traitants-, mandatés par M. [R], aux bâtiments agricoles loués sis [Adresse 10], à [Localité 9], aux fins d'exécution des travaux de désamiantage des lieux, et réfection de la toiture avec pose d'un bac acier tel que prévu dans le devis ARLA du 19 novembre 2018,

- y ajoutant,

. dire que Mme [W] devra s'exécuter dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [W] au paiement d'une indemnité de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- y ajoutant, condamner Mme [W] au paiement d'une indemnité de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel - condamner Mme [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel ; - rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions prises par Mme [W].



Oralement à l'audience, M. [R], par son conseil, a demandé à la cour d'écarter des débats les conclusions et pièces communiquées le 22 février 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de rejet des conclusions et pièces communiquées le 22 février 2023

M. [R] n'est pas fondé à faire valoir que Mme [W] a manqué au calendrier de procédure fixé puisque celui-ci prescrivait à l'appelante de conclure avant le 23 novembre 2022 et qu'elle l'a fait le 29 septembre 2022. Par ailleurs, en application de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. En l'espèce, le conseil de Mme [W] a certes conclu la veille de l'audience, mais en réplique aux conclusions de l'intimé et sans soulever aucun moyen nouveau. De même, le conseil de Mme [W] a présenté oralement à l'audience ses observations sur la pièce n°14 communiquée la veille de l'audience et était en mesure de faire de même concernant la pièce n°15 pareillement communiquée la veille, s'agissant d'un courrier qui lui a été adressé par le conseil de l'appelante en date du 30 juin 2022. Dès lors, les conclusions et pièces communiquées le 22 février 2023 sont recevables.



Sur les travaux envisagés, l'existence ou non d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible et d'un changement de forme de la chose louée



Mme [W] soutient que le remplacement d'une couverture en fibrociment par une couverture en bac acier :

- constitue un changement de la forme de la chose louée,

- constitue un trouble de jouissance, car une toiture en bac acier est inadaptée à l'usage du bâtiment à son activité d'élevage et d'entraînement de chevaux de course au trot.

M. [R] s'y oppose, par des conclusions au détail desquelles il est expressément renvoyé.



Sur ce,



Suivant l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Ces dispositions sont reprises dans le bail à l'article « réparations » qui prévoit « Seules les réparations locatives ou de menu entretien qui n'auraient été occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par la force majeure, seront supportées par le preneur. Les grosses réparations seront à la charge exclusive du bailleur ».



En l'espèce, il est constant qu'il est nécessaire de procéder au remplacement de la couverture et que cela incombe au bailleur, lequel entend le faire par la mise en 'uvre d'une couverture en bac acier et non plus en fibrociment, d'un coût sensiblement équivalent mais ne nécessitant pas le même entretien et plus résistant dans le temps.

L'article 1723 du code civil interdit au bailleur, pendant la durée du bail, de changer la forme de la chose louée.



Le bac acier comme le fibrociment étant un matériau adapté à la couverture d'un bâtiment à usage agricole, les travaux envisagés ne sont pas de nature à occasionner un changement de forme de la chose louée.



En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.



Mme [W] ne démontre pas que le remplacement de la couverture en fibrociment amianté par une couverture en bac acier constituerait un trouble de jouissance au motif qu'une couverture en bac acier serait incompatible avec l'usage convenu du hangar.



Comme relevé par le premier juge, le bail permet de déterminer que l'usage convenu des biens donnés à bail était l'élevage de chevaux mais non un élevage de chevaux présentant des spécificités particulières. En effet, en page 7, à l'article « contrôle des structures », Mme [W] se déclare « affiliée à la MSA, en qualité de chef d'exploitation (éleveuse de chevaux) » et, en page 12, à l'article « conventions et autorisations spéciales », elle déclare qu'elle « est susceptible d'accepter de prendre des chevaux en pension et notamment des poulinières en gestation, des juments suitées, et d'une manière générale, tous chevaux » et est autorisée à créer sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] une « piste d'entraînement pour chevaux ». En outre, suivant le certificat d'inscription au répertoire des entreprises et des établissements annexé au bail et visé à celui-ci à l'article « contrôle des structures », le code APE de l'entreprise de Mme [W] est 0143Z, qui correspond à l'élevage de chevaux, d'ânes, de mulets ou de bardots, et non le code 0162Z ni le code 9319Z qui correspondent respectivement aux activités de services de haras et de d'écuries de chevaux de course.



Il n'est pas démontré que les travaux envisagés par M. [R] sont incompatibles avec l'élevage de chevaux y compris de chevaux pur-sang dits trotteurs français, ce, sans qu'il soit besoin d'ordonner une expertise. Mme [W] produit un rapport établi à sa demande le 2 décembre 2020 par M. [L] [J], vétérinaire inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel de Versailles, mais sa lecture établit qu'il ne s'est pas prononcé sur les travaux envisagés suivant devis du 19 novembre 2018 puisque celui-ci ne figure pas au nombre des pièces qui ont été mises à sa disposition. De même, le guide établi en 2012 par l'[12] et de l'Equitation concernant l'aménagement et l'équipement des centres équestres auquel il fait référence détermine les caractéristiques que ces infrastructures doivent avoir notamment s'agissant de la température et du renouvellement de l'air mais il n'est pas établi qu'il déconseille l'emploi de bac acier pour la couverture des bâtiments, et il ressort d'un mail produit par l'intimé du 13 novembre 2019 de M. [A] [I], architecte et directeur Ingénierie développement expertise équine à l'[12] et de l'Equitation que l'usage de ce matériau n'est pas prohibé. Egalement, suivant courrier du 16 novembre 2019, M. [S] [K], vétérinaire, inscrit sur la liste des experts de la cour de [Localité 14], consulté par M. [R], indique que le bac acier est couramment utilisé pour les couvertures des écuries, qu'en été, la ventilation se fait essentiellement horizontalement, par ouverture des portes (étant observé que le bâtiment en a quatre, deux au Sud et deux à l'Est), ce qui conduit de toutes manières à un réchauffement rapide, et qu'en hiver, d'une part le froid n'est pas un problème dans la région, d'autre part la ventilation doit être effectivement assurée verticalement de sorte d'éviter des problèmes de condensation. A cet égard, il ressort du devis en date du 19 novembre 2018 que cette nécessité a été prise en compte puisqu'il est prévu d'une part l'emploi d'un bac acier revêtu en sous-face d'un flocage retardateur de condensation d'autre part la mise en 'uvre de faîtières double-pente ventilées.



Il ressort de ces éléments que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de Mme [W] d'expertise et de remise en état dans l'état identique à celui initial avec une couverture en fibrociment, et a ordonné à Mme [W] de laisser libre accès aux bâtiments agricoles aux fins d'exécution des travaux prévus suivant devis de la société Arla du 19 novembre 2018.



La demande tendant à assortir d'une astreinte l'obligation de Mme [W] de laisser libre accès aux bâtiments agricoles aux fins d'exécution des travaux prévus suivant devis de la société Arla du 19 novembre 2018 n'est pas une demande nouvelle puisqu'elle a été présentée en première instance et rejetée. Il est établi que suite au jugement, le conseil de Mme [W] a indiqué à celui de M. [R] par courrier en date du 30 juin 2022 que, nonobstant l'appel interjeté, elle ne s'opposerait désormais pas à la réalisation de ces travaux que M. [R] n'a pas tenté de faire exécuter ensuite. Il n'apparaît en conséquence pas davantage nécessaire aujourd'hui d'assortir cette obligation d'une astreinte de sorte que le jugement sera également confirmé sur ce point. Dès lors qu'il n'est pas fait droit à cette demande d'astreinte, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de Mme [W] de subordonner ladite astreinte à la réalisation des travaux pan par pan.



Sur la demande de consignation des loyers



Il n'est pas justifié d'ordonner cette consignation car il est établi que Mme [W] s'est opposée à la réalisation des travaux prévus suivant devis du 19 novembre 2018 et que si certes, suite au jugement, son conseil a indiqué à celui de M. [R] par courrier en date du 30 juin 2022 qu'elle ne s'y opposait désormais pas, eu égard à l'appel interjeté, M. [R] était exposé au risque de faire réaliser des travaux particulièrement coûteux puisque s'élevant à 83.481,96 € TTC en novembre 2018 et d'avoir à faire remplacer ensuite la couverture en bac acier par une couverture en fibrociment.



Sur la demande de dommages et intérêts pour privation de jouissance



M. [R] est tenu de procéder à la réfection de la toiture, en mauvais état dès avant l'orage de grêle subi en juillet 2018, ainsi qu'il ressort de l'état des lieux établi lors de la signature du bail, et davantage endommagée lors de cet orage. Mme [W] invoque un préjudice de jouissance depuis juillet 2018 du fait des entrées d'eau dans le bâtiment, lesquelles sont établies au vu du procès-verbal de constat dressé par huissier le 4 mai 2021, et de la résistance abusive de M. [R] à mettre en 'uvre une réfection identique à l'actuelle toiture. Il a été déterminé ci-dessus que ce refus de M. [R] est légitime et que l'opposition de Mme [W] à la réalisation des travaux déterminés par le devis du 19 novembre 2018 est abusive, de sorte que cette dernière n'est fondée à prétendre à une indemnisation de son préjudice de jouissance que depuis le 30 juin 2022, date à laquelle son conseil a indiqué à celui de M. [R] que le jugement 31 mai 2022 était exécutoire par provision, que nonobstant l'appel interjeté, elle ne refuserait désormais pas l'accès au bâtiment aux fins de réalisation des travaux déterminés par le devis du 19 novembre 2018, et depuis laquelle le manquement de M. [R] à son obligation est avéré. Mme [W] invoque sans la caractériser la perte de poulains. Suivant le constat du 4 mai 2021, les bâches installées sous la toiture présentaient dès alors de très nombreuses poches d'eau à l'intérieur du bâtiment, y compris au-dessus des box de chevaux, dont certaines de taille importante menaçaient de rompre ; il existait de multiples traces de fuite au sol et le foin stocké à l'intérieur était moisi et hors d'usage ; il existait de multiples traces d'écoulement des eaux depuis le toit, sur les murs, le sol et les outils d'exploitation, tracteur, broyeur, aliments... Le préjudice de Mme [W] peut être raisonnablement évalué à la somme de 100 € par mois. M. [R] sera donc condamné à lui payer la somme de 100 € par mois à compter du 1er juillet 2022 et jusqu'à l'achèvement des travaux de remise en état de la toiture. Le jugement sera infirmé sur ce point.



Sur les autres demandes



Le litige porte principalement sur la consistance des travaux de réfection de la toiture sur laquelle Mme [W] succombe de sorte qu'il convient de confirmer sa condamnation aux dépens de première instance et au paiement d'une somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et de la condamner aux dépens exposés en appel et au paiement, en cause d'appel, d'une somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire publiquement et en dernier ressort,




Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Bayonne du 31 mai 2022 hormis sur la demande de Mme [B] [M] épouse [W] d'indemnisation d'un préjudice de jouissance,





Statuant de nouveau sur le point infirmé et y ajoutant :





Rejette la demande de consignation des loyers,





Condamne M. [Y] [R] à payer à Mme [B] [M] épouse [W] une somme de 100 € par mois en réparation de son préjudice de jouissance, à compter du 1er juillet 2022 et jusqu'à l'achèvement des travaux de remise en état de la toiture,





Condamne Mme [B] [M] épouse [W] aux dépens exposés en appel,





Condamne Mme [B] [M] épouse [W] à payer à M. [Y] [R] une somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




Arrêt signé par Madame CAUTRES, Présidente, et par Madame LAUBIE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,