Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 30 août 2023

N° RG 22/00950 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JA7U







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 30 AOUT 2023







DÉCISION DÉFÉRÉE :



19/03829

Tribunal judiciaire de Rouen du 19 janvier 2022





APPELANTS :



Monsieur [T] [Z]

né le 27 avril 1974 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 1]



représenté et assisté par Me Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL HMP AVOCATS, avocat au barreau de Rouen





Madame [Y] [N] épouse [Z]

née le 14 juillet 1974 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]



représentée et assistée par Me Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL HMP AVOCATS, avocat au barreau de Rouen





INTIMEE :



SARL CITYA FLAUBERT IMMOBILIER

RCS de Rouen n°347 432 874 

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée et assistée par Me Yves MAHIU de la SELARL DE BEZENAC ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 10 mai 2023 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur, 













Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-François MELLET, conseiller

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER





DEBATS :



A l'audience publique du 10 mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 5 juillet 2023, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 30 août 2023





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 30 août 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.



*

 * *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

'

M. [T] [Z] et Mme [Y] [N], son épouse, étaient propriétaires de plusieurs lots d'un ensemble immobilier situé à [Localité 12], [Adresse 7], [Adresse 10], [Adresse 11], [Adresse 9] et [Adresse 8].

'

Le syndic de copropriété était le cabinet Urbania [Localité 3] aux droits duquel vient la Sarl Citya Flaubert immobilier. La Sas Foncia Hauguel lui a succédé. 

'

Par ordonnance du 28 décembre 2015, le président du tribunal de grande instance de Rouen a désigné un administrateur provisoire du syndicat de copropriétaires.

'

Par la suite, M. et Mme [Z] ont signé, au profit de l'établissement public foncier de Normandie, une promesse de cession des 10 lots susvisés pour la somme globale de 112 727 euros. L'ordonnance d'expropriation leur a été notifiée le 9 juillet 2019.

'

Par acte d'huissier du 23 juillet 2019, M. et Mme [Z] ont fait assigner la Sarl Citya Flaubert immobilier devant le tribunal de grande instance de Rouen en responsabilité extracontractuelle aux fins d'obtenir la condamnation de la société en paiement de dommages et intérêts en invoquant des carences dans la gestion de l'immeuble et des impayés au titre des charges de copropriété.







Par jugement contradictoire du 19 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Rouen a :

- déclaré M. et Mme [Z] recevables en leurs demandes,

- débouté M. et Mme [Z] de leur demande de dommages et intérêts,

- condamné in solidum M. et Mme [Z] à payer à la Sarl Citya Flaubert immobilier la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,'

- débouté M. et Mme [Z] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. et Mme [Z] aux entiers dépens,

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire.

'

Par déclaration reçue au greffe le 16 mars 2022, M. et Mme [Z] ont formé appel de ce jugement.



'

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

'

Par dernières conclusions notifiées le 15 juin 2022,'M. et Mme [Z] demandent à la cour, au visa des articles 1382 devenu 1240 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- déclarer recevable et bien-fondé leur appel à l'encontre du jugement qui les a déboutés de toutes leurs demandes,

- infirmer'en toutes ses dispositions frappées d'appel le jugement entrepris,

statuant à nouveau,

- juger que la Sarl Citya Flaubert venant aux droits de la Sas Urbania [Localité 3] a commis une faute dans le cadre de son mandat, engageant sa responsabilité délictuelle à leur égard en ne procédant pas à la mise en 'uvre d'actions nécessaires et efficaces aux fins de recouvrement des charges de copropriété,

- en conséquence, condamner la Sas Citya Flaubert à leur payer la somme de 127 646,51 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

- condamner la Sarl Citya Flaubert à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la Sarl Citya Flaubert aux entiers dépens de première instance et d'appel.

'

Ils soutiennent que la Sarl Citya Flaubert en ne démontrant pas la réalité, le nombre, la fréquence et l'efficacité des actions mises en 'uvre pour procéder au recouvrement des charges de copropriété impayées a fait preuve de graves négligences aboutissant à un montant d'impayés croissant à partir de 2010'; que son inaction à partir de 2008 et son absence de réaction immédiate sont à l'origine de l'évolution catastrophique de la situation du syndic de copropriété, alors que des actions judiciaires à l'encontre des copropriétaires débiteurs auraient permis d'apurer toute ou une large partie du découvert.

'

Pour contester l'analyse retenue par le tribunal sur l'absence de lien de causalité entre la dégradation avérée de l'état de la copropriété et la perte locative alléguée, ils exposent que la dégradation de la copropriété tant en raison de l'état de délabrement de l'immeuble que de sa réputation, a engendré une perte totale de loyers s'élevant à 26 486,14 euros. Ils expliquent sur ce point avoir été contraint d'une part de réduire les loyers compte tenu de la rareté des candidats à la location, et d'autre part de ne pas louer plusieurs logements pour cause d'insalubrité et d'insécurité.

'

Sur la base d'une comparaison entre le prix d'acquisition d'appartements dans deux immeubles similaires, ils prétendent subir une perte au rachat pour les cinq logements de la tour Sorano, dont ils sont propriétaires, à hauteur de 101 160,37 euros.

'

Enfin, ils demandent à bénéficier d'une indemnité de procédure de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.'

'

Par dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2022,'la Sarl Citya Flaubert immobilier'demande à la cour de :'





- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré prescrite l'action de M. et Mme [Z], les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes et condamnés à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance,

- condamner M. et Mme [Z], solidairement ou à défaut, in solidum au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,

- condamner les mêmes aux dépens d'appel.

'

À titre liminaire, elle affirme qu'à la date du 24 septembre 2014, M. et Mme [Z] étaient eux-mêmes redevables envers le syndic de la somme de 

3 841,72 euros correspondant au solde des charges dues pour la période du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013.

'

S'agissant de son inertie alléguée par les appelants, elle démontre avoir régulièrement adressé des relances aux copropriétaires défaillants et soutient, pour démontrer que des procédures ont été engagées, que le compte de gestion clos au 30 septembre 2016 fait apparaître que des honoraires d'avocats ont été versés.



Elle estime néanmoins que la motivation retenue par le tribunal constitue un renversement de la charge de la preuve, puisqu'il appartenait aux demandeurs de prouver, et non seulement d'affirmer, que la défenderesse n'avait entrepris aucune démarche amiable et judiciaire pour recouvrer les charges de copropriété impayées. En outre, elle prouve qu'elle avait rempli ses obligations après avoir notamment engagée une quarantaine de procédures contentieuses.

'

Contrairement à ce qu'exposent M. et Mme [Z], sur le lien de causalité entre la prétendue dégradation de la copropriété et la perte de loyers, elle indique que l'examen des pièces versées en cause d'appel permet de constater que la dégradation de l'immeuble est devenue particulièrement préoccupante à partir de 2015, alors qu'elle n'était même plus le syndic de la copropriété.

'

En l'absence de pièces venant corroborer l'affirmation de M. et Mme [Z], s'agissant de leur perte de chance liée à la revente des appartements dont ils sont propriétaires, elle considère que la comparaison qu'effectue les demandeurs ne saurait constituer le fondement de leur prétendu préjudice.

'

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 avril 2023.





MOTIFS 



A titre liminaire, il sera relevé que la recevabilité de l'action n'est pas discutée en cause d'appel. 



La Sarl Citya Flaubert immobilier commet manifestement une erreur matérielle en demandant la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré prescrite l'action de 

M. et Mme [Z]. Aucune fin de non-recevoir n'est débattue dans le corps des conclusions. 



Sur la responsabilité du syndic de copropriété



Selon l'article 1382 du code civil devenu l'article 1240 applicable à compter du 1er octobre 2016, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 définit les missions du syndic de copropriété et notamment celle d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat. 





Il incombe à M. et Mme [Z] de démontrer la faute qu'aurait commise le syndic de copropriété dans l'exécution de ses missions et le préjudice qu'elle leur aurait causé. 



Il ressort des attestations notariées produites que M. et Mme [Z] ont acquis des lots dans le bâtiment VI de l'ensemble immobilier situé à [Localité 12] comme suit': 

- le 12 mai 2004 les lots 502 (appartement au 5ème étage) et 522 (cave),

- le 10 mars 2006 les lots 465 (appartement au 7ème étage) et 489 (cave),

- le 28 mars 2006 les lots 466 (appartement au 7ème étage) et 485 (cave),

- le 18 mai 2006 les lots 576 (appartement au 3ème étage) et 591 (cave),

- le 2 août 2006 les lots 492 (appartement au rez-de-chaussée) et 516 (cave).



Au soutien de leurs prétentions concernant les manquements qui auraient été commis par le syndic mis en cause, ils versent aux débats des comptes rendus du conseil syndical et des procès-verbaux des assemblées générales, parfois complétés par les comptes d'administration de la copropriété. 



Ainsi, ils communiquent le compte rendu du conseil syndical du 18 mars 2009 faisant état d'un solde débiteur au titre des charges de copropriété de 31 203,40 euros et de diverses difficultés dans la bonne tenue de l'immeuble sur le plan de l'hygiène et des fréquentations dans les lieux communs notamment. Le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 mai 2009 donnera quitus pour un budget de 663 833 euros. Les impayés représentent alors un peu moins de 5 % du budget. 



Toutefois dès 2010, les difficultés impliquant les copropriétaires vont être majorées. Le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 avril 2010 met en évidence':

- un projet de destruction de l'immeuble sur initiative de la commune et le refus des copropriétaires, à l'exception de M. [Z], de financer les travaux les plus lourds, en l'espèce la modernisation des ascenseurs, l'acceptation étant limitée à une première phase,

- un mécontentement des copropriétaires au sujet de l'augmentation importante des charges,

- une approbation des comptes à hauteur de 770 327 euros pour la période du 1er octobre 2008 au 30 septembre 2009 mais un budget, voté pour la période à venir, limité à la somme de 685 000 euros avec demande de réduction des coûts soit un budget prévisionnel susceptible, structurellement, d'être déficitaire faute pour les copropriétaires de participer davantage aux dépenses communes.



Le projet de la commune de procéder à la destruction de l'immeuble Sorano dès 2010, révélée aux copropriétaires, est révélateur de l'état du bâtiment suffisamment ancien, dégradé ou à tout le moins non conforme pour que soit envisagé son anéantissement plutôt qu'une réhabilitation d'envergure. Cette dégradation ancienne sera confirmée en réalité dans un rapport du département urbanisme, habitat et paysage du 30 septembre 2015 produit par M. et Mme [Z], évoquant des «'signes inquiétants de dépérissement tant au plan social qu'au plan du bâti'» depuis plusieurs années, «'une dégradation physique... en l'absence de réhabilitation significative' la grande paupérisation de sa population'» sur la base d'un diagnostic de 2012, «'des ventes qui s'opèrent à des prix sans lien avec la réalité du marché au profit d'acquéreurs visant un retour rapide sur investissement, sans stratégie patrimoniale'». 



S'agissant du financement de la copropriété, le 12 mai 2010, le cabinet d'expertise comptable Sonorec a relevé que l'examen de la balance des comptes mettait en évidence un solde débiteur de 223 081 euros, le compte copropriétaire 043947 étant débiteur de 36 951 euros soit dans les mêmes proportions que les années précédentes. Il précise que «'Le montant des comptes copropriétaires débiteur s'explique par le dépassement des charges par rapport au budget puisque les charges constatées sur l'exercice sont de 769 747 euros pour un budget de 665 000 euros. Le montant [moyen] de la régularisation par lot est de l'ordre de 400 à 500 euros'». 



Le différentiel budgétaire est de 104 747 euros, soit une somme très largement supérieure au débit du compte copropriétaire. 



Ces éléments marquent davantage la difficulté des 123 copropriétaires, représentés uniquement à hauteur de 26 431/40 000 lors de l'assemblée, en demande de réduction des coûts, à financer à la hauteur des besoins, les dépenses'qu'une éventuelle faute du syndic. 



En 2011, le montant des impayés s'élevait à la somme de 19 480 euros, en 2012 à 77 850 euros à la clôture de l'exercice suivant l'état des dettes joint aux convocations. Pour l'année 2013, seul le procès-verbal de l'assemblée générale est produit. 



Par assemblée générale du 24 septembre 2014, sur procès-verbal dressé par huissier de justice, la Sarl Citya Flaubert immobilier a été remplacée par la Sas Foncia Hauguel. A la suite de ce changement, la Sarl Citya Flaubert immobilier a transféré l'ensemble de ses archives au nouveau syndic, situation limitant aujourd'hui ses capacités de défense à l'égard des appelants. 



M. et Mme [Z] versent encore aux débats des rapports du conseil syndical exprimant sa désapprobation des conditions carencées dans lesquelles le syndic a géré la copropriété, ne serait-ce qu'au titre du retard pris dans la convocation de l'assemblée générale. Ces observations ne sont pas nourries par d'autres éléments objectifs. 



Par lettre du 22 septembre 2014 adressée à l'ensemble des copropriétaires du groupe Robespierre, le dirigeant de la Sarl Citya Flaubert immobilier évoquait une somme de 466 000 euros dus par les 123 copropriétaires de la résidence, l'existence de «'40 procédures de recouvrement déjà lancées jusqu'à la mise en vente aux enchères des biens pour certains débiteurs si cela s'impose.'». 



Par assemblée générale du 26 juin 2015, le budget de l'exercice du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015 est réajusté de la somme de 789 232 euros à celle de 

720 000 euros. Les comptes communiqués dans le cadre de la convocation à cette assemblée générale ne sont pas versés aux débats. 



M. et Mme [Z] versent un tableau anonyme correspondant au budget de la copropriété dépourvu de force probatoire puisqu'il ne repose pas sur une authentification ou une certification des comptes par des professionnels et ne concorde pas avec les données extraites des pièces susvisées. 



Les observations émises par le cabinet concurrent lors d'une réunion du conseil syndical sur la tenue des comptes par son prédécesseur, n'ont pas davantage de valeur en l'absence de pièces corroborant les défaillances de la Sarl Citya Flaubert immobilier. En effet, les comptes de la copropriété susceptibles de redressement par le nouveau syndic en 2015, ne sont pas produits. Aucun état des impayés d'une part, des procédures de recouvrement judiciaires en cours d'autre part, ne sont au dossier alors même que ces documents existent au moins partiellement puisque l'article 5 du procès-verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2015 vise au titre des comptes de gestion la production en annexe de la liste des copropriétaires débiteurs et créditeurs. 



La lecture de ce même procès-verbal met en évidence le vote de différentes résolutions portant autorisation d'effectuer des travaux. 



Le syndic de copropriété prenant la gestion de la copropriété n'a émis, dans ce cadre ou dans un autre, aucune réserve quant aux capacités financières de la copropriété, n'a signalé aucune difficulté tenant à la conduite de procédures de recouvrement à l'encontre de nombreux copropriétaires. 











La désignation d'un administrateur provisoire par décision du président du tribunal de grande instance de Rouen du 28 décembre 2015 est intervenue plus d'une année après reprise de la gestion de la copropriété par la Sas Foncia Hauguel et dans des conditions ignorées à défaut de communication des pièces afférentes à cette procédure. 



Enfin, il y a lieu de constater que durant les cinq années écoulées, M. et Mme [Z] ou d'autres copropriétaires, en dehors des quelques comptes rendus des réunions du conseil syndical soumis aux débats, n'ont pas interpelé le syndic sur des difficultés spécifiques tenant soit aux comptes de la copropriété soit à la vie de l'immeuble face à un syndic qui a régulièrement assuré ses missions sans critiques contemporaines et donné en assemblée générale les informations relevant de l'ordre du jour fixé. Les copropriétaires ne se sont pas davantage emparés des préoccupations d'intérêt général pour former des propositions et susciter des initiatives utiles. 



Dans ce contexte, la production tardive de quatre attestations rédigées en 2022 et d'une lettre d'un bailleur social est de nature à établir les désagréments liés à l'inexécution de certains travaux, la mauvaise fréquentation de l'immeuble, son état susceptible de réduire ses conditions d'exploitation mais ne peut suffire à établir la faute du syndic, voire l'existence d'un préjudice qui lui serait imputable, étant rappelé que les copropriétaires, outre l'obligation de payer les charges de copropriété, gardent également l'obligation de s'assurer des conditions d'occupation des biens qu'ils proposent à la location. 



En conséquence, la reprise chronologique des pièces produites au soutien de la démonstration des allégations de M. et Mme [Z] et leur analyse confirment l'existence de difficultés majeures en raison de charges dépassant les prévisions individuelles des copropriétaires, de la nécessité d'entreprendre des travaux conséquents pour préserver l'immeuble, des impayés et sans qu'il y ait lieu de les décrire précisément, des agissements d'occupants perturbant la fréquentation des lieux communs. Mais, la faute alléguée du syndic de la copropriété tenant particulièrement à des carences, une inertie, n'est pas caractérisée. 



La nomination d'un administrateur provisoire dans le cadre de la gestion assurée par la Sas Foncia Hauguel, l'absence de bilan dressé par cette dernière susceptible de contribuer à la preuve de manquements du cabinet la précédant sont de nature à confirmer l'absence de liens entre les dysfonctionnements de la copropriété et l'exercice des mandats confiés aux professionnels. 



Outre l'absence de faute démontrée du syndic mis en cause, M. et Mme [Z] ne rapportent pas la preuve d'un lien avec un éventuel préjudice. Leurs biens ont fait l'objet d'une décision d'expropriation pour cause d'utilité publique presque cinq ans après la fin de l'exercice des missions par la Sarl Citya Flaubert immobilier. Ils ne justifient d'aucune perte de valeur de leurs biens imputable au syndic puisqu'ils ne justifient ni du prix d'achat des lots de la copropriété ni de leur valeur sur le marché hors expropriation. Suivant déclaration des revenus fonciers 2018 et conclusions, les biens ont été loués jusqu'à la mise en 'uvre de l'expropriation annoncée comme un risque dès le début des années 2010/2011. Leur valeur d'occupation n'est justifiée par aucun élément objectif. 



Ainsi, M. et Mme [Z] ne justifient pas d'un préjudice lié à des manquements du syndic et justifiant l'octroi de dommages et intérêts.



Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leurs prétentions. 



Sur les frais de procédure 



Les dispositions du jugement seront confirmées. 



M. et Mme [Z] succombent à l'instance et en supporteront les dépens. 







Ils seront condamnés à payer à la Sarl Citya Flaubert immobilier la somme de 

2 000 euros pour ses frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne solidairement M. [T] [Z] et Mme [Y] [N], son épouse, à payer à la Sarl Citya Flaubert immobilier la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne solidairement M. [T] [Z] et Mme [Y] [N], son épouse, aux dépens d'appel. 







Le greffier, La présidente de chambre,