Cour d'Appel · 2ème Chambre — 5 septembre 2023

N° RG 21/05256 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LFDR



N° Minute :



C1









































































Copie exécutoire délivrée



le :

à :



la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC



la SELAS CABINET CHAMPAUZAC





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 05 SEPTEMBRE 2023





Appel d'un Jugement (N° R.G. 18/01787) rendu par le tribunal judiciaire de VALENCE en date du 25 novembre 2021, suivant déclaration d'appel du 20 Décembre 2021





APPELANTS :



Mme [Y] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]



M. [X] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentés par Me Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant par Me KHATIBI, avocat au barreau de GRENOBLE









INTIMÉS :



M. [L] [I]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]



Mme [V] [K] épouse [I]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]



Mme [A] [M] épouse [K]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 1]



M. [S] [K]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 1]



représentés par Me Didier CHAMPAUZAC de la SELAS CABINET CHAMPAUZAC, avocat au barreau de VALENCE













Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par la SELARL DE SAINT RAPT & [T], administrateur judiciaire provisoire, prise en la personne de Me [C] [T], sise [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]



non représenté









COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle CARDONA, Présidente,

Mme Anne-Laure PLISKINE, Conseillère,

M. Laurent GRAVA, Conseiller,



DÉBATS :



A l'audience publique du 15 mai 2023



Mme Emmanuèle CARDONA, Présidente,

Mme Anne-Laure PLISKINE, Conseillère,

Monsieur Laurent GRAVA, Conseiller,a été entendu en son rapport,



Assistés lors des débats de Caroline BERTOLO, Greffière





Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.



Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu ce jour.





EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte authentique du 10 juillet 2013, M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I] ont indivisément acquis en l'état futur d'achèvement (à raison de 23 % pour les époux [K] et 77 % pour les époux [I] ), dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 2], cadastré AB[Cadastre 5], [Adresse 9], constituant le lot n°2, une maison d'habitation d'une surface d'environ 101,65 m², avec la jouissance exclusive d'un jardin d'une surface d'environ 245 m², les 477/1000 de la propriété du sol des parties communes générales et le quart d'une parcelle à usage de chemin d'accès.



Mme [Y] [H] et M. [X] [U] ont quant à eux acquis, suivant un acte authentique du 16 décembre 2014, dans ce même ensemble immobilier, le lot voisin n°1, constitué par une maison d'habitation d'une même surface, avec la jouissance privative d'un jardin d'une surface d'environ 327 m², les 123/1000 de la propriété du sol et des parties générales, ainsi que le quart de la parcelle à usage de chemin d'accès.









Les consorts [H]-[U] ont obtenu, le 19 avril 2017, un permis de construire aux fins de surélever leur construction et créer sur leur terrasse une pièce supplémentaire, d'une surface de 21,65 m², puis ont entamé les travaux.



Les consorts [K]-[I] ont déposé, le 7 juin 2017, un recours gracieux, resté vain, puis ont saisi en référé, le 24 juillet 2017, le tribunal administratif de Grenoble aux fins d'obtenir la suspension de l'exécution de l'arrêté du 19 avril 2017.



Par ordonnance du 8 novembre 2017, le tribunal a rejeté cette requête en suspension d'exécution.



Les travaux ont par la suite été achevés.



Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 avril 2018, le conseil des consorts [K]-[I] a mis en demeure les consorts [H]-[U] de démolir la construction en surélévation, arguant d'un trouble anormal de voisinage et d'une violation du règlement de copropriété.

Cette mise en demeure est restée sans effet.



M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I] ont fait assigner Mme [Y] [H] et M. [X] [U], par acte d'huissier en date du 11 juin 2018, devant le tribunal de grande instance de Valence, aux fins d'obtenir, sous astreinte, la démolition de la construction en surélévation et la remise en état des lieux, outre des dommages-intérêts.



Par ordonnance du 23 mai 2019, le juge de la mise en état a rejeté la demande formée par les consorts [K] et [I] aux fins de désignation d'un expert.

Par ordonnance du 24 janvier 2020, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction du dossier.



Néanmoins, par jugement en date du 8 avril 2020, le tribunal a ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture aux fins d'inviter les demandeurs à appeler en la cause la SELARL de Saint-Rapt & [T] désignée par ordonnances sur requête des 8 janvier et 25 mai 2020, en qualité d'administrateur provisoire judiciaire de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 2],

[Localité 4].



Par conclusions notifiées le 2 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble susmentionné, représenté par la SELARL de Saint-Rapt & [T], est intervenu volontairement à la présente instance.



Le 3 février 2021 ainsi que le 19 avril 2021, deux assemblées générales des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 2] » ont été réunies aux fins de désigner un syndic, mais les consorts [H]-[U] ont voté contre les résolutions proposées, précisant que leur vote n'emportait pas acquiescement à l'existence d'une copropriété.



Par jugement contradictoire du 25 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Valence a :

- déclaré recevable l'action intentée par M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I] ;

- déclaré recevable l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], représenté par la SELARL de Saint-Rapt & [T] ;



- condamné Mme [Y] [H] et M. [X] [U] à procéder à la démolition de la surélévation réalisée selon le permis de construire obtenu 19 avril 2017, sur la terrasse de leur maison, située [Adresse 2], cadastrée AB[Cadastre 5], outre à la remise en état des lieux comprenant le nettoyage et la suppression des coulures de béton ainsi que le comblement du fractionnement entre les deux parties privatives, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 6 mois ;

- condamné Mme [Y] [H] et M. [X] [U] à payer in solidum à M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I] la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

- débouté M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I] de leurs demandes formées au titre du remboursement des travaux, de leur préjudice moral et de la résistance abusive des défendeurs ;

- débouté Mme [Y] [H] et M. [X] [U] de leurs demandes aux fins d'annulation du règlement de copropriété du 10 juillet 2013, de partage de l'indivision, de désignation d'un expert-géomètre et de publication du jugement au service de la publicité foncière ;

- condamné Mme [Y] [H] et M. [X] [U] à payer in solidum à M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté Mme [Y] [H] et M. [X] [U] de leur demande d'indemnité formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des demandes tendant au remboursement des sommes engagées pour le constat d'huissier, l'intervention du géomètre-expert et celle de l'entreprise Damobat ;



En tant que de besoin, 

- débouté les parties de leurs plus amples ou contraires demandes ;

- condamné Mme [Y] [H] et M. [X] [U] aux dépens ;

- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du jugement.



Par déclaration du 20 décembre 2021, Mme [Y] [H] et M. [X] [U] ont interjeté appel de la décision.







MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Par conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 14 avril 2023, Mme [Y] [H] et M. [X] [U] demandent à la cour de :



- déclarer bien fondé l'appel de Mme [Y] [H] et M. [X] [U] ;



Y faisant droit, 

- infirmer le jugement entrepris ;

- constater que l'ensemble immobilier sur lequel sont situées les maisons de Mme [Y] [H]/M. [X] [U] et de M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I], ne peut être soumis au statut de la copropriété organisé par la loi du 10 juillet 1965 en l'absence de parties communes ;

- déclarer que l'ensemble immobilier constitue une indivision régie par les articles 815 et suivants du code civil ;





En conséquence,

- déclarer nul et de nul effet le règlement de copropriété du 10 juillet 2013 publié au service de la publicité foncière de [Localité 10], 1er bureau, le 1er août 2013 volume 2013P7802 ;

 

En l'absence de parties communes 

- constater la disparition de plein droit de la copropriété ;

- constater que Mme [Y] [H]/M. [X] [U] n'avaient pas à demander la réunion d'une assemblée générale d'un syndicat de copropriété qui n'a pas d'existence légale ;

- dire que la construction de l'extension ne nécessitait pas d'autre autorisation que l'autorisation administrative obtenue ;

- débouter les consorts [K]-[I] de leurs demandes de destruction ainsi que de toutes leurs demandes de dommages et intérêts ainsi que de perte de chance et article 700 ;

- déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande de condamnation à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;

 

A titre subsidiaire, 

- autoriser les travaux d'extension ;

- donner acte à Mme [Y] [H]/M. [X] [U] de ce qu'ils procéderont à l'achèvement des travaux comprenant la remise en état des parties privatives du lot [K] -[I] par nettoyage et suppression des coulures de béton dès qu'ils auront reçu l'autorisation des consorts [K]-[I] de réaliser ces travaux ;

 

A titre reconventionnel, 

- dire bien fondée la demande de partage de Mme [Y] [H]/M. [X] [U] ;

sur le fondement de l'article 815 du code civil ;

- constater que le muret séparatif est un muret privatif propriété des concluants ;

- ordonner en conséquence la désignation d'un géomètre qui aura pour mission de dresser un document d'arpentage aux frais des parties, document fixant les limites et surfaces des deux parcelles à créer ;

- ordonner la publication du document d'arpentage et du présent arrêt auprès des services de la publicité foncière ;

- débouter les consorts [K]-[I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner les des consorts [K]-[I] à rembourser à Mme [Y] [H]/M. [X] [U] sur le fondement de l'article 815 du code civil les nombreuses dépenses qu'ils ont dû engager : 

* constat d'huissier : 437,99 €,

* facture M. [J] : 560,40 €,

* facture Domobat : 924 € ;

 

- condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du CPC. 

 

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent les principaux éléments suivants :

- ils rappellent les faits et la procédure ;

- ils souhaitaient construire sur leur terrasse une chambre de 21,65 m² devenue indispensable avec trois enfants mais aussi nécessaire pour régler un problème d'évacuation des eaux de pluie ;

- le tribunal a considéré à tort que l'on était en présence d'un ensemble immobilier sous le statut de la copropriété ;

- il n'existe pas de copropriété sans partie commune ;





- le règlement de copropriété comme l'acte de vente précisent d'une part que nous sommes en présence d'un ensemble immobilier et d'autre part que les parties privatives comprennent également le droit d'usage exclusif du sol d'assiette de cette maison, en ce compris le jardin et les dépendances compris dans son enclos ;

- la cour ne pourra que constater qu'il n'y a dans cet immeuble aucune partie commune ou aucun élément d'équipement commun répondant à la définition de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et en conséquence, affecté à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ;

- il n'existe pas de partie de terrain réservée à l'usage de tous les copropriétaires ;

- le sol de l'ensemble immobilier est affecté pour partie à chacun des copropriétaires à titre d'usage exclusif et privatif en ce compris le sol sur lequel sont édifiées les maisons ;

- le chemin d'accès est une propriété indivise des deux copropriétaires avec quatre autres personnes ne faisant pas partie de la copropriété ;

- il n'y a également aucun service ou un élément d'équipement commun ;

- les vendeurs ont probablement mis en place ce montage afin d'échapper aux contraintes du lotissement ;

- l'immeuble litigieux ne relève pas du statut de la copropriété mais d'une indivision ;

- en conséquence, les concluants n'avaient pas à solliciter l'autorisation d'une assemblée générale qui n'a d'ailleurs jamais été réunie dans une copropriété qui n'a jamais eu de syndic désigné ;

- en l'absence de parties communes il y a disparition de plein droit de la copropriété et dissolution du syndicat des copropriétaires ;

- les concluants demandent reconventionnellement à la cour de dire que le statut de cet immeuble est une indivision régie par les articles 815 et suivants du code civil ;

- les concluants ne souhaitant pas rester en indivision, et il sera droit à leur demande reconventionnelle de partage ;

- la cour ordonnera en conséquence la désignation d'un géomètre qui aura pour mission, de dresser un document d'arpentage aux frais des parties, document fixant les limites et surfaces des deux parcelles à créer ;

- la cour ordonnera la publication du document d'arpentage et du présent arrêt auprès des services de la publicité foncière ;

- il n'y a pas de trouble anormal de jouissance ;

- un trouble anormal de voisinage causé par une construction édifiée conformément aux autorisations administratives ne saurait entraîner une obligation de démolir l'édifice ;

- pour être indemnisable, le trouble doit excéder les inconvénients normaux du voisinage eu égard au secteur dans lequel sont édifiées les constructions litigieuses ;

- les autres préjudices allégués sont discutés. 

 

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 février 2023, M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I] demandent à la cour de :



A titre principal,

- confirmer le jugement n° 18/01787 du 25 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Valence en ce qu'il a :

« - déclaré recevable l'action intentée par M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I] ;

- déclaré recevable l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], représenté par la SELARL de Saint-Rapt & [T] ;



- condamné Mme [Y] [H] et M. [X] [U] à procéder à la démolition de la surélévation réalisée selon le permis de construire obtenu 19 avril 2017, sur la terrasse de leur maison, située [Adresse 2], cadastrée AB[Cadastre 5], outre à la remise en état des lieux comprenant le nettoyage et la suppression des coulures de béton ainsi que le comblement du fractionnement entre les deux parties privatives, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 6 mois ;

- débouté Mme [Y] [H] et M. [X] [U] de leurs demandes aux fins d'annulation du règlement de copropriété du 10 juillet 2013, de partage de l'indivision, de désignation d'un expert-géomètre et de publication du jugement au service de la publicité foncière ;

- condamné Mme [Y] [H] et M. [X] [U] à payer in solidum à M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté Mme [Y] [H] et M. [X] [U] de leur demande d'indemnité formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des demandes tendant au remboursement des sommes engagées pour le constat d'huissier, l'intervention du géomètre-expert et celle de l'entreprise Damobat ; » ;



- réformer le jugement n° 18/01787 du 25 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Valence en ce qu'il a :

« - condamné Mme [Y] [H] et M. [X] [U] à payer in solidum à M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I] la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

- débouté M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I] de leurs demandes formées au titre du remboursement des travaux, de leur préjudice moral et de la résistance abusive des défendeurs ; » ;

 

Statuant à nouveau,

- condamner Mme [Y] [H] et M. [X] [U] à payer in solidum à M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I]  la somme de 20 000 euros de dommages-intérêts au titre de préjudice de jouissance subi ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2]), représenté par la SELARL de Saint-Rapt & [T], à payer à M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I]  la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts au titre remboursement des travaux ; 

- condamner Mme [Y] [H] et M. [X] [U] à payer in solidum à M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I]  la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice moral ; 

- condamner Mme [Y] [H] et M. [X] [U] à payer in solidum à M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I]  la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ; 

 



A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la cour devait réformer le jugement,

- condamner in solidum ou à défaut solidairement Mme [Y] [H] et M. [X] [U] à verser M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I] la somme de 50 000 euros au titre de la perte de chance de vendre leur bien à un meilleur prix du fait de la perte de valeur de leur bien ; 

 

En tout état de cause, 

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [Y] [H] et M. [X] [U] ; 

- condamner Mme [Y] [H] et M. [X] [U] à payer in solidum à M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I]  la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 CPC, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût des deux procès-verbaux de constat d'huissier de justice du 17 octobre et 4 décembre 2017 rendus nécessaires par cette entreprise irrégulière.



Ils exposent les principaux éléments suivants au soutien de leurs écritures :

- ils rappellent les faits et la procédure ;

- l'ensemble immobilier bâti constitué par les deux habitations contiguës est organisé suivant les règles de la copropriété ;

- un état descriptif de division ' règlement de copropriété du 10 juillet 2013 a été régulièrement publié le 1er août 2013 volume 2013P n°7802 ;

- l'application du statut de la copropriété est clairement rappelée dans les actes de propriété ;

- en matière de copropriété horizontale, les travaux de surélévation d'une toiture-terrasse qui affectent l'aspect extérieur de l'immeuble, doivent faire l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale qui doit être obtenue à la majorité de l'article 25-b, alors même qu'il s'agirait d'un bâtiment séparé ne comprenant qu'un seul lot ;

- la construction est illégale et irrégulière au regard des droits des autres copropriétaires indivis ;

- le règlement de copropriété revêt une nature contractuelle ;

- un groupe d'immeubles bâtis ou un ensemble immobilier soumis au statut légal de la copropriété est dénommé en pratique copropriété horizontale ;

- l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, aux termes de son article premier, concerne tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ;

- le sol constitue une partie commune ;

- la remise en état des lieux s'impose ;

- ils développent les préjudices subis ;

- ces préjudices avérés résultant de travaux en violation avec les règles applicables aux copropriétés, excèdent les inconvénients normaux du voisinage ;

- ils évoquent aussi une perte de chance de revendre leur bien dans de bonnes conditions si le jugement était réformé.



La déclaration d'appel a été signifiée par les appelants le 23 février 2022 au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] selon la modalité de la remise en l'étude.

L'assignation à comparaître et les conclusions des appelants ont été signifiées le 13 avril 2022 au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] selon la modalité de la remise en l'étude.

Les conclusions des intimés (consorts [K]/[I]) ont été signifiées le 22 juin 2022 au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] selon la modalité de la remise en l'étude.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] n'a pas constitué avocat.

 



La clôture de l'instruction est intervenue le 15 mai 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la nature juridique de l'ensemble immobilier :

La question centrale du dossier est relative à l'existence ou non d'une copropriété concernant l'ensemble immobilier situé à [Adresse 2], cadastré AB[Cadastre 5], [Adresse 9].



1) Le rappel des principes et de la réglementation :

L'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ».



En matière de copropriété, chaque copropriétaire est titulaire d'un lot, constitué d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes, exprimée en millièmes ou tantièmes.



Une copropriété horizontale s'entend d'un ensemble immobilier comprenant des maisons individuelles sur un terrain commun.



L'article 2 de la même loi ajoute « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé » tandis que l'article 3 définit les parties communes comme celles étant affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.



La loi dite « loi ELAN » a consacré la notion de parties communes à jouissance privative en codifiant au sein d'un nouvel article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 les positions jurisprudentielles : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ».

Ainsi donc, le droit de jouissance exclusive consenti à un copropriétaire sur une partie commune ne saurait avoir pour résultat de lui conférer le caractère de partie privative.

Le droit de jouissance exclusive et privative d'un terrain conféré aux copropriétaires des maisons dans une copropriété horizontale ne modifie pas la qualité de partie commune du sol.



Le législateur a tenu à préciser que l'existence de parties communes à jouissance privative est subordonnée à leur mention dans le règlement de copropriété.

Ceci conduit à ôter aux juges tout pouvoir créateur en ce domaine.



L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les installations qui, « dans le silence ou la contradiction des titres » sont réputées parties communes sont notamment « le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ».





La répartition faite dans le règlement de copropriété entre parties communes et parties privatives a un caractère définitif et sa modification ultérieure ne peut intervenir qu'avec le consentement de tous les copropriétaires.





En effet, un telle répartition conventionnelle ne saurait être remise en cause, par principe, sans entraîner de conséquences sur les droits de chacun au sein de la copropriété.



Le sol sur lequel l'immeuble et ses dépendances sont édifiés constitue par excellence une partie présumée commune, ceci même en cas de jouissance privative accordée à un seul copropriétaire.



Le statut de la copropriété n'est pas applicable aux immeubles placés sous la réglementation prévue en matière de lotissements.



L'article L. 442-1 du code de l'urbanisme prévoit que « constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

Dans le cas du lotissement, chacun est propriétaire de la maison et de la totalité du terrain y afférent.





2) Le cas d'espèce :

Les actes authentiques d'achat respectifs des consorts [K]-[I] et [H]-[U] indiquent qu'ils ont chacun acquis un lot issu d'un même ensemble immobilier à [Adresse 2], cadastré AB[Cadastre 5].



Les premiers ont acquis le lot n° 2, comprenant une maison d'habitation d'une surface d'environ 101,65 m², avec la jouissance exclusive d'un jardin d'une surface d'environ 245 m², les 477/1000 de la propriété du sol des parties communes générales et le quart d'une parcelle à usage de chemin d'accès.



Les second ([H]-[U]) ont quant à eux acquis, dans ce même ensemble immobilier, le lot voisin n°1, constitué par une maison d'habitation d'une même surface, avec la jouissance privative d'un jardin d'une surface d'environ 327 m², les 123/1000 de la propriété du sol et des parties générales, ainsi que le quart de la parcelle à usage de chemin d'accès.



Chacun des lots est ainsi composé d'une partie privative constituée par la maison.

La propriété du sol est divisée. Le terrain constitue une partie commune, avec des surfaces à usage exclusif pour chaque propriétaire.

À cet égard, la reconnaissance d'un droit d'usage exclusif du sol d'assiette des maisons n'est pas de nature à remettre en cause la qualification de copropriété dans la mesure où il est d'usage que le copropriétaire dispose d'un tel droit sur la partie du sol qu'il occupe, mais vient au contraire démontrer que le sol constitue bien une partie commune, la reconnaissance d'un tel droit n'ayant

de sens que pour autant que le sol est commun.



De plus, d'autres parties communes confirment qu'il s'agit d'une copropriété dite « horizontale ».



À ce titre, il existe également un règlement de copropriété établi le 10 juillet 2013, régulièrement publié et enregistré au service de la publicité foncière.

Ce règlement précise, en page 6, que « l'ensemble immobilier est divisé en lots selon la désignation de l'état descriptif de division ci-après, celui-ci comprend pour chaque lot, l'indication des parties privatives affectées à l'usage exclusif et particulier de son propriétaire, et les quotes-parts indivises des parties communes de l'ensemble immobilier ».



Le règlement définit également les parties communes et désigne notamment comme telles :



- les clôtures, haies et murs séparatifs en tant qu'ils dépendent de la copropriété,

- les canalisations, gaines, conduits, prises d'air, regards, transformateur et réseaux de toutes natures.



Dans le présent cas d'espèce, il existe un mur séparant les deux lots, qui n'est pas désigné spécialement comme privatif par l'un quelconque des actes authentiques. 

En effet, pour la délimitation des lots, les actes authentiques renvoient à l'état descriptif de division et règlement de copropriété, qui désigne les clôtures, haies et murs séparatifs comme des parties communes.



Le plan de masse d'implantation des réseaux réalisé le 24 juin 2011 confirme que le mur en question constitue la limite entre les deux lots, de sorte qu'il ne fait pas partie du lot des consorts [H]-[U], et ce, quand bien même il est situé dans le prolongement de leur construction.

Ceci s'explique par la configuration des lieux en ce que la maison des consorts [K]-de colomb de Puyblanc est en retrait).



En conséquence, le mur en question doit être considéré comme étant une partie commune.



Ce plan de masse fait également apparaître que les canalisations, gaines et conduits permettant l'alimentation en eau, gaz et électricité, sont présents sur la parcelle AB[Cadastre 5] et passent par le lot des consorts [K]-de colomb de Puyblanc puis par celui des consorts [H]-[U].

Les compteurs se situent sur le lot des consorts [K]-de colomb de Puyblanc et ont été installés par ces derniers, comme en témoigne la facture de VEOLIA en date du 10 octobre 2013.



En outre, si les appelants contestent l'exactitude de ce plan de masse, le rapport de « détection et géoréférencement » du cabinet Domobat situant les réseaux sur la parcelle AB[Cadastre 6] ne présente pas de caractère contradictoire et ne peut suffire, bien que soumis à la discussion des parties, à justifier de l'emplacement exact des réseaux dès lors qu'il n'est pas corroboré par d'autres éléments de preuve, le document topographique de M. [J] et le constat du 15 avril 2019 ne fournissant aucune indication quant à l'emplacement des réseaux.



En conséquence, au regard de l'utilité commune à tous les copropriétaires et en application du règlement de copropriété, ces éléments d'équipement sont à l'évidence communs.



Cet ensemble immobilier AB301 comprend donc des parties privatives, appartenant aux seuls copropriétaires, et des parties communes constituant la propriété de tous les copropriétaires.



De plus, les appelants ([H]-[U]) ont signé l'acte authentique d'achat en connaissance de la nature juridique de l'ensemble immobilier puisqu'un renvoi à l'état descriptif de division et de règlement de copropriété était fait dans l'acte.



Le règlement de copropriété n'est pas ambigu.

Le sol constitue bien une partie commune en ce que le règlement de copropriété précise expressément qu'il existe une « jouissance privative du jardin ».



L'ensemble de ces éléments d'appréciation permet de conclure sans ambiguïté que les conditions d'application de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies.



Le statut de la copropriété étant d'ordre public, il s'impose et doit être mis en oeuvre, les règles de l'indivision étant de facto inapplicables.



Les règles de l'indivision n'ayant pas vocation à s'appliquer en l'espèce, la demande en partage sera rejetée, ainsi que celle tendant à la désignation d'un expert-géomètre.

Il n'y a pas davantage lieu de faire droit à la demande tendant à la publication du présent jugement au service de la publicité foncière.



Enfin, à défaut d'élément probatoires pertinents permettant de prononcer l'annulation du règlement de copropriété en date du 10 juillet 2013, la demande formée à cette fin par les appelants ne peut qu'être rejetée.



Le jugement entrepris sera confirmé de l'ensemble de ces chefs.





Sur les conséquences de cette qualification juridique de l'immeuble en copropriété :



1) La démolition :

L'article 25-b de la loi du 10 juillet 1965 précise que « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant [...] l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».



De plus, en l'espèce, l'état descriptif portant règlement de la copropriété rappelle notamment en page 9 que tous travaux qui affecteraient les parties communes ou l'aspect extérieur des bâtiments et de l'ensemble immobilier devront être soumis à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, statuant selon les conditions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.



S'agissant du présent litige (construction d'une pièce supplémentaire sur une terrasse), aucune assemblée générale n'a statué sur une demande d'autorisation de surélévation du lot des consorts [H]-[U].

De plus, il n'est pas contestable qu'une telle construction affecte l'aspect extérieur de l'ensemble immobilier.



Il s'en déduit donc que la surélévation en question a été réalisée en violation du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965, dont l'application est d'ordre public, quand bien même il y aurait eu délivrance régulière d'un permis de construire.



Chaque copropriétaire a le droit de demander la destruction d'un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété, sans avoir à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et spécial, distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.



Eu égard au non respect du règlement de copropriété par les consorts [H]-[U], la démolition de la construction en surélévation réalisée par ces derniers s'impose et doit être ordonnée, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé le délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, pendant une durée de 6 mois.



Le constat d'huissier en date du 4 décembre 2017 montre que les travaux ont entraîné des coulures de béton sur la façade du côté de la terrasse des intimés, outre un fractionnement entre les deux parties privatives puisqu'il existe « un écartement entre la maison des requérants et le mur qui sépare les deux maisons ».



La remise en état des lieux devra également comprendre le nettoyage et la suppression des coulures de béton ainsi que le comblement du fractionnement entre les deux parties privatives.



Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.





2) Le volet indemnitaire :



Le préjudice de jouissance :

Le droit de propriété, fondement de notre droit civil, se définit à l'article 544 du code civil ainsi « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».



Le droit de propriété est limité par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, le voisin lésé pouvant en demander réparation tant à l'auteur des troubles qu'au propriétaire de l'immeuble d'où provient le trouble, ce dernier, responsable de plein droit, ne pouvant s'exonérer que par la force majeure.



En l'espèce, il est produit un rapport de M. [F], expert, en date du 9 février 2020, indiquant que les travaux d'élévation réalisés sur l'habitation des consorts [H]-[U] ont entraîné des troubles de jouissance pour leurs voisins intimés.



* La perte de vue

La perte de vue à partir de la terrasse est importante puisqu'on « ne peut plus apercevoir le paysage dans un angle de vue de 38 à 95 grades, soit toute la perspective située au Nord-Est qui correspond à la partie du paysage la plus dégagée permettant d'apprécier les contreforts des montagnes ardéchoises et le paysage lointain vers la vallée du Rhône  ».



L'expert [F] a conclu à une perte d'intérêt de 20 % de la terrasse.



S'agissant de la vue depuis les chambres, l'expert évalue la perte d'intérêt à 2 % pour la première et à 5 % pour la deuxième, avec une réduction du champ de vue de près de 50 %.



Ces éléments, certes unilatéraux, sont néanmoins corroborés par le constat d'huissier réalisé le 4 décembre 2017, comprenant des photographies des vues depuis la terrasse et les chambres, et permettant de constater la perte du champ de vision sur les environs et notamment les zones montagneuses proches.

L'éventuelle vue sur les montagnes depuis les autres pièces de la maison ne saurait amoindrir l'importance de la perte de vue depuis la terrasse et les deux chambres, qui doit s'apprécier indépendamment.





* La perte d'ensoleillement

Concernant la perte d'ensoleillement, l'expert [F] constate que la construction a entraîné une surélévation des murs, comprise entre 1,90 et 3 mètres selon les zones.

Il en résulte un assombrissement notable de certaines pièces, notamment :

- la chambre de l'étage près du mur mitoyen, avec une perte d'ensoleillement jusqu'à 10 ou 11 heures du matin sur tous les mois de l'année, donc une perte d'intérêt de 5 %,

- la chambre du rez-de-chaussée avec une perte d'ensoleillement jusqu'à 10 ou 11 heures du matin sur tous les mois de l'année avec une entrée de lumière restreinte et un effet d'écrasement, donc une perte d'intérêt de 15 %,

- le séjour avec une perte d'ensoleillement jusqu'à 9 ou 10 heures du matin sur tous les mois de l'année avec une entrée de lumière restreinte du côté de la pergola et une ombre portée de l'extension, donc une perte d'intérêt de 8 %,







- le renfoncement sous pergola avec une perte d'ensoleillement jusqu'à 9 ou 10 heures du matin sur tous les mois de l'année avec un effet de surplomb et d'écrasement, outre une ombre portée de l'extension, donc une perte d'intérêt de 50 %.



Le fait que la terrasse sous la pergola des intimés était, avant les travaux, déjà entourée de murs n'est pas de nature à exclure une perte de jouissance.

En effet, la surélévation du mur aggrave nécessairement l'effet d'enclave et la perte d'ensoleillement de la terrasse, ce qui porte une atteinte importante à ce qui fait l'intérêt majeur de cet espace particulier de la maison.



Les pertes de vue et d'ensoleillement constatées par l'expert sont également corroborées par les photographies versées au débat par les intimés, rendant possible la comparaison de l'état des lieux avant et après les travaux.

Ces documents permettent d'établir les effets évidents de l'élévation tels que l'assombrissement des pièces et la diminution du champ de vision.



Le constat du 15 avril 2019 est peu probant en ce que l'huissier indique qu'il est arrivé sur les lieux « à partir de 10 heures 30 ». 



* La dimension esthétique

Concernant l'esthétique, l'expert indique que le défaut d'enduit sur le mur de l'extension cause également un préjudice. Néanmoins, cet inachèvement des travaux étant dû à la procédure intentée par les intimés, ayant conduit les consorts [H]-[U] à en suspendre l'exécution, ce trouble ne saurait être retenu et imputé à ces derniers.



Après avoir constaté la réalité des troubles de jouissance relatifs à la perte de vue et d'ensoleillement, leur caractère anormal doit ensuite s'apprécier au regard du secteur dans lequel est édifiée la construction litigieuse.



En l'espèce, l'expert fait état des éléments suivants :

- la commune de Montoison est un village de la grande vallée du Rhône, situé en deuxième couronne de l'agglomération valentinoise ;

- le chemin de Pétanne fait partie d'une zone résidentielle, garantissant un cadre de vie semi-rural ;

- le tissu urbain est assez lâche dans le secteur ;

- l'habitat reste dispersé ;

- des espaces interstitiels boisés offrent des oasis de verdure au sein du bâti.



Ainsi, il apparaît que la commune de Montoison n'a pas fait l'objet d'une urbanisation massive de sorte que, dans un tel contexte, la surélévation par les consorts [H]-[U] du bâtiment existant a occasionné aux demandeurs des troubles importants, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, compte tenu de la nouvelle hauteur et de la masse de l'extension, ainsi que de sa proximité directe avec la maison des intimés.



Cette perte de jouissance du bien doit s'apprécier depuis le début des travaux, au mois d'avril 2017, jusqu'à la démolition de la structure. Elle sera évaluée à la somme de 5 000 euros, que les appelants devront payer in solidum aux intimés.



Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.



Le remboursement des travaux :

Les intimés invoquent des travaux réalisés à leur frais, au profit de la copropriété (notamment la pose de compteurs et de claustras dans la partie jardin), et ils en demandent remboursement aux consorts [H]-[U].







L'existence d'une copropriété ayant été précédemment établie, le remboursement de frais avancés au bénéfice de la copropriété doit être demandé au représentant de cette dernière, à savoir le syndicat de copropriétaires.



En conséquence, la demande indemnitaire de ce chef de la part des intimés à l'encontre des consorts [H]-[U] ne pourra qu'être rejetée.



Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.





Le préjudice moral :

Les consorts [K]-[I] forment une demande de réparation de leur préjudice moral lié à leur perte de jouissance paisible des lieux et aux préoccupations psychologiques générées par la procédure.



Le préjudice lié à la perte de jouissance paisible du bien a d'ores et déjà été indemnisé et aucun élément de nature à démontrer un préjudice particulier, lié à l'engagement de la présente procédure, n'est justifié.



Cette demande doit donc être rejetée et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.





La résistance abusive :

La défense à une action en justice ne dégénère en abus que si elle est exercée de mauvaise foi, ou si la résistance opposée aux prétentions était manifestement infondée, au regard des dispositions légales ou contractuelles applicables.



En l'espèce, l'appréciation inexacte que les consorts [H]-[U] ont pu faire de leurs droits ne constitue pas, en soi, une faute susceptible d'engager leur responsabilité.



Il convient en conséquence de rejeter la demande tendant au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive.



Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.





Sur les dépens et les frais irrépétibles : 

Mme [Y] [H] et M. [X] [U], dont l'appel est rejeté, supporteront in solidum les dépens d'appel, ceux de première instance étant confirmés.

Pour la même raison, il ne sera fait droit à leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I] les frais engagés pour la défense de leurs intérêts en cause d'appel.

Mme [Y] [H] et M. [X] [U] seront condamnés in solidum à leur payer la somme complémentaire de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut, après en avoir délibéré conformément à la loi :



Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;



Y ajoutant,



Condamne in solidum Mme [Y] [H] et M. [X] [U] à payer à M. [S] [K], Mme [A] [M] épouse [K], M. [L] [I] et Mme [V] [K] épouse [I] la somme complémentaire de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum Mme [Y] [H] et M. [X] [U] aux dépens.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par la greffière, Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











LA GREFFIERE LA PRESIDENTE