Cour d'Appel · 1ere Chambre — 3 octobre 2023

N° RG 21/03838 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LAXZ

C2

N° Minute :













































































Copie exécutoire

délivrée le :







la SCP LEGALP



la SCP ALPAZUR AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 03 OCTOBRE 2023





Appel d'une décision (N° RG 16/01245)

rendue par le Tribunal judiciaire de GAP

en date du 27 juillet 2021

suivant déclaration d'appel du 03 septembre 2021





APPELANT :



M. [R] [O] [L]

Né le 15 avril 1964 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]



représenté par Me Aurélie FABBIAN de la SCP LEGALP, avocat au barreau de HAUTES-ALPES





INTIMEE :



Mme [A] [T]

née le 05 décembre 1951 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]



représentée par Me Jean-Pierre AOUDIANI de la SCP ALPAZUR AVOCATS, avocat au barreau de HAUTES-ALPES









COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Joëlle Blatry, conseiller,

Mme Véronique Lamoine, conseiller 







DÉBATS :



A l'audience publique du 19 juin 2023, Mme Blatry, faisant fonction de président en présence de Mme Lamoine conseiller chargé du rapport, assistées de Madame Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. 









 

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES



Suivant acte notarié du 5 novembre 2010 reçu par Me [Y] [H], M. [R] [L] a vendu à Mme [A] [N] [T] le lot 4 à usage d'appartement de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2] sur la commune de [Localité 1], moyennant le prix de 143.000€.



Alléguant la survenance de divers désordres, Mme [T] a obtenu, suivant ordonnance de référé du 8 octobre 2013, l'organisation d'une mesure d'expertise.

L'expert, M. [U] [G], a déposé son rapport le 11 janvier 2016.



Suivant exploit d'huissier du 10 novembre 2016, Mme [T] a fait citer M. [L] en action estimatoire sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par assignations du 9 mai 2017, M. [L] a appelé en garantie Me [Y] [H] ainsi que la SCP [H]/Dellandrea/Rougon-Bonato/Santacroce.

Les procédures ont été jointes.



Par jugement du 27 juillet 2021 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Gap a :




condamné M. [L] à payer à Mme [T] la somme de 50.000€ en restitution d'une partie du prix avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2016, outre des dommages-intérêts de 5.000€ en réparation de son préjudice de jouissance,

débouté Mme [T] du surplus de ses demandes,

débouté M. [L] de ses demandes en garantie à l'encontre de Me [Y] [H] et de la SCP [H]/Dellandrea/Rougon-Bonato/Santacroce,

débouté Me [Y] [H] et la SCP [H]/Dellandrea/Rougon-Bonato/Santacroce de leurs demandes en dommages-intérêts,

condamné M. [L] à payer une indemnité de procédure de 4.000€ à Mme [T] et de 2.000€ à Me [Y] [H] et à la SCP [H]/Dellandrea/Rougon-Bonato/Santacroce, pris solidairement,

condamné M. [L] à supporter les dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise.




Suivant déclaration du 3 septembre 2021, M. [L] a interjeté appel de cette décision en intimant uniquement Mme [T].



Au dernier état de ses écritures du 2 décembre 2021, M. [L] demande à la cour d'infirmer le jugement déféré, de rejeter l'ensemble des demandes de Mme [T] et de la condamner à lui payer une indemnité de procédure de 5.000€, outre aux entiers dépens de l'instance.



Il fait valoir que :



sur l'application de la clause d'exclusion de garantie




il n'a jamais conçu ni réalisé les travaux d'isolation, d'électricité et de chauffage,

il n'a donné aucune directive aux entreprises qu'il a mandatées pour exécuter les travaux,

il n'a pris aucune part active dans la mise en place de l'isolation thermique, de l'installation électrique et de chauffage ou de l'escalier,

il n'a pas participé aux travaux, les entreprises Machabert, Chaix et Roustan ayant leur propre personnel qualifié,

c'est donc à tort que le tribunal a pu retenir qu'aucune facture n'ayant été communiquée à l'expert, il y a lieu de présumer que les travaux ont été réalisés par lui,

la clause d 'exclusion de garantie doit donc pleinement recevoir application,




sur le caractère apparent des désordres




si le tribunal admet que les diagnostics techniques immobiliers étaient bien annexés à l'acte de vente, il a estimé qu'ils étaient insuffisants pour alerter un profane,

pourtant, il est très clair qu'un logement classé F comme en l'espèce est très peu performant et que le coût affiché des frais de chauffage est de nature à alerter l'acquéreur,

il ressort clairement du diagnostic énergétique qu'il n'y a pas de VMC,

le diagnostic électricité est également sans ambiguïté en ce que l'installation électrique comporte diverses anomalies,

il est anormal de lui imputer les anomalies affectant les parties communes de l'immeuble, ce qui est du seul ressort du Syndicat,

il n'est donc pas question qu'il supporte privativement les frais communs.




Par uniques conclusions du 25 février 2022, Mme [T] demande à la cour de :



1) à titre principal, confirmer le jugement déféré sur la garantie des vices cachés sauf à majorer le montant de la restitution du prix à la somme de 67.500€ avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2016 et capitalisation,



2) subsidiairement, condamner M. [L] au titre de la reprise des malfaçons à lui payer la somme de 67.500€ avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2016 et capitalisation,



3) plus subsidiairement, condamner M. [L] au titre du dol à lui payer la somme de 67.500€ avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2016 et capitalisation,



4) en toutes hypothèses, condamner M. [L] à lui payer une somme complémentaire de 10.000€ en réparation de son préjudice de jouissance pour la période courant de la décision de première instance jusqu'à l'arrêt à intervenir, outre 2.000€ pour procédure abusive, une indemnité de procédure de 4.000€ en première instance et de même somme en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens incluant les frais d'expertise.



Elle expose que :



sur les vices cachés




c'est à bon droit que le tribunal a retenu que M. [L], en réalisant lui-même les travaux, s'est comporté en maître d''uvre ne pouvant se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie,

en page 10 de l'acte, M. [L] a fait préciser qu'il avait réalisé des travaux de rénovation depuis 10 ans au titre de l'électricité, carrelages, chauffage, peintures et escalier métallique,

M. [L] est dans l'incapacité la plus totale de rapporter la preuve qu'il n'a pas lui-même procédé à la réalisation des travaux de rénovation,

il est mentionné sur la facture la plus importante de l'entreprise Roustan que les travaux ont été réalisés «'suivant plan fourni'» et avec du matériel «'fourni par vos soins'»,

cette facture établit la preuve que M. [L] s'est bien comporté comme un maître d''uvre,

il a fallu deux expertises pour mettre en évidence les défauts d'isolation thermique, l'absence de mise hors gel des canalisations, les défectuosités dangereuses dans l'installation électrique, la dangerosité de l'escalier extérieur et l'absence de ventilation du logement,

elle n'avait aucune connaissance de l'ampleur des travaux à réaliser,

elle demande la réformation du jugement déféré sur la pose des revêtements de la terrasse non conformes à la réglementation et présentant un risque de chute,

le vice n'était pas apparent pour un profane, l'expert étant seul à même de le déceler,

ne disposant pas des sommes auxquelles M. [L] a été condamné, puisqu'il a obtenu de pouvoir les consigner, elle n'a pas été en mesure de faire réaliser les travaux et subit un préjudice de jouissance supplémentaire,




sur la responsabilité fondée sur l'article 1792 du code civil




l'acte de vente précise que l'appartement a fait l'objet de travaux de rénovation sans que M. [L] n'ait souscrit de police d'assurance dommages-ouvrage,

il ne fait aucun doute quand à la qualification d'ouvrage concernant la ventilation et l'aération des locaux, le revêtement de la terrasse, les risques électriques, le non respect des normes de l'escalier extérieur et les canalisations non mises hors gel,


sur le dol




les dissimulations réalisées par M. [L] constituent des man'uvres dolosives,

si elle avait eu connaissance des désordres affectant le bien, elle n'aurait jamais acquis le bien.




La clôture de la procédure est intervenue le 16 mai 2023.



MOTIFS



1/ sur les demandes de Mme [T]



sur l'existence des vices cachés



Par application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.



Le tribunal a statué sur l'absence d'application de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés avant de déterminer si les conditions de l'article 1641 susvisé étaient réunies.



Mme [T] allègue des défauts d'isolation thermique, l'absence de mise hors gel des canalisations, les défectuosités dangereuses dans l'installation électrique, la dangerosité de l'escalier extérieur, l'absence de ventilation du logement et la pose des revêtements de la terrasse non conformes à la réglementation.



Il ressort des diagnostics techniques immobiliers annexés à l'acte de vente et dont certaines conclusions sont reprises dans l'acte (notamment p 16 sur les anomalies concernant l'installation électrique) que :




l'installation électrique vétuste est non conforme et doit être reprise,

le logement est classé F, soit l'avant dernier plus mauvais score,

il est recommandé d'installer une VMC double flux en vue d'une amélioration énergétique, ce qui confirme l'absence de VMC parfaitement visible à la visite des lieux.




Au regard de ces éléments dont Mme [T] aurait pu aisément se convaincre par une lecture attentive des diagnostics, ce dont elle s'est dispensé suivant son propre aveu à l'expert judiciaire, les défauts concernant l'installation électrique et l'absence de VMC sont apparents et ne relèvent pas de la garantie des vices cachés.



Il ressort de la désignation du bien vendu, soit le lot 4 à usage d'appartement de type 3, qu'il ne comprend pas d'escalier, celui-ci dépendant des parties communes de l'immeuble en copropriété.

Dès lors, l'impropriété de l'escalier ne peut ressortir de la garantie des vices cachés.



Enfin, l'écart entre chacune des lames de la terrasse est parfaitement visible à l''il nu, y compris pour un profane, et la garantie des vices cachés a justement été écartée par le premier juge.



En revanche, l'expert judiciaire relève que l'isolation thermique du logement a été réalisée par un seul isolant mince qui n'est pas de nature à atteindre les niveaux requis par la réglementation, ce qui nécessite d'y adjoindre une isolation thermique épaisse en ménageant une ventilation en sous face de l'isolant.

Il souligne que cette isolation thermique inadaptée rend le logement impropre à sa destination entraînant une surconsommation de chauffage en hiver et une surchauffe des locaux en été.

Le simple classement de l'habitation en score F est insuffisant pour éclairer une profane telle que Mme [T] sur l'ampleur des conséquences du défaut d'isolation thermique.

Ainsi, Mme [T] rapporte la preuve que le défaut d'isolation est un vice caché antérieur à son acquisition et diminuant fortement l'usage de l'appartement acquis.

Concernant le problème de gel des canalisations, l'expert constate que le chauffe-eau électrique du logement se trouve dans un local situé en rez de chaussée de l'habitation non isolé thermiquement avec un calfeutrement à l'air très aléatoire, l'ensemble de distribution de l'eau n'étant pas entièrement calorifugée.

Dès lors, Mme [T] démontre que la situation du chauffe-eau dans un local mal isolé et la distribution défaillante de l'eau de nature à entrainer le gel des canalisations constituent des vices cachés antérieurs à l'acquisition et, en privant temporairement le logement de distribution d'eau, de nature à en diminuer l'usage attendu.



sur la clause d'exclusion de garantie



L'article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



M. [L] se prévaut de la présence de la cause d'exclusion de garantie insérée à l'acte de vente.

Toutefois, cette clause ne peut s'appliquer en cas de connaissance du vice par le vendeur, étant précisé que le vendeur professionnel est présumé connaître le vice.



M. [L] a acquis le bien immobilier litigieux le 20 juin 2006 et l'a revendu à Mme [T] le 5 novembre 2010.

Il est précisé en page 10 de l'acte que le bien vendu a fait l'objet de travaux de rénovation depuis moins de 10 ans concernant l'électricité, les carrelages, le chauffage, la peinture et l'escalier métallique sans que le vendeur n'ait souscrit d'assurance dommages-ouvrages à cet égard.



M. [L] prétend qu'il a confié ses travaux à diverses entreprises ce dont il ne justifie pas puisque les trois factures versées aux débats concernent des travaux réalisés avant l'acquisition en juin 2006 du bien litigieux par M. [L].

L'expert judiciaire a également relevé l'absence de transmission par M. [L] de factures relatives aux dits travaux.

Il se déduit de l'ensemble de ses éléments que M. [L] a réalisé les travaux de rénovation de l'appartement dont la cour observe qu'il l'a acquis au prix de 60.990€ et qu'il l'a revendu à Mme [T] moyennant la somme de 143.000€.



Dès lors, il convient de retenir à l'égard de M. [L] la qualité de vendeur professionnel réputé connaître les vices de la chose et ne pouvant se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie.



sur la réparation des préjudices de Mme [T]



L'expert chiffre la reprise des désordres résultant du défaut d'isolation thermique et du défaut de mise hors gel des canalisations, seuls retenus au titre de la garantie des vices cachés, à la somme globale de 33.000€, outre les honoraires d'un homme de l'art pour suivre les travaux évalués à 5.000€, soit 38.000€, somme à laquelle doit être condamné M. [L] avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2016, date de l'acte introductif d'instance.



Le préjudice de jouissance de Mme [T] sera majoré à la somme de 7.000€.



Enfin, la capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter du 25 février 2022, date de la première demande de Mme [T].



sur la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive



En l'absence de démonstration par Mme [T] d'un abus de la part de M. [L], il convient de rejeter sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive.



2/ sur les mesures accessoires



L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de Mme [T].



Enfin, M. [L] supportera les dépens de la procédure d'appel.





PAR CES MOTIFS 



La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,





Confirme le jugement déféré sauf sur le quantum de la condamnation de M. [R] [L],



Statuant à nouveau sur ce point,



Condamne M. [R] [L] à payer à Mme [A] [N] [T] la somme de 38.000€ en reprise des vices cachés et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2016,



Condamne M. [R] [L] à payer à Mme [A] [N] [T] la somme de 7.000€ en réparation de son préjudice de jouissance,



Y ajoutant,



Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière à compter du 25 février 2022,



Déboute Mme [A] [N] [T] de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive à l'encontre de M. [R] [L],



Condamne M. [R] [L] à payer à Mme [A] [N] [T] la somme de 4.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [R] [L] aux dépens de la procédure d'appel.





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



Signé par Madame Clerc président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT