Cour d'Appel · 1re chambre civile — 3 octobre 2023

[H] [D] épouse [R]



[T] [D]



[V] [D]



[P] [D] épouse [G]



[B] [D] épouse [S]



[L] [D]



[X] [D]



C/



[A] [Y]

























































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2023



N° RG 23/00345 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GEUC



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 16 janvier 2023, 

par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 12-22-214







APPELANTS :



Madame [H] [D] épouse [R]

née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 23] (21)

[Adresse 8]

[Localité 21]



Madame [T] [D]

née le [Date naissance 13] 1962 à [Localité 11] (21)

[Adresse 6]

[Localité 20]



Monsieur [V] [D]

né le [Date naissance 15] 1963 à [Localité 11] (21)

[Adresse 22]

[Localité 10]



Madame [P] [D] épouse [G]

née le [Date naissance 16] 1965 à [Localité 11] (21)

[Adresse 18]

[Localité 12]



Madame [B] [D] épouse [S]

née le [Date naissance 14] 1967 à [Localité 11] (21)

[Adresse 19]

[Localité 10]



Monsieur [L] [D]

né le [Date naissance 7] 1971 à [Localité 23] (21)

[Adresse 5]

[Localité 11]



Madame [X] [D]

née le [Date naissance 7] 1971 à [Localité 23] (21)

[Adresse 4]

[Localité 11]



représentés par Me Marie-Gaëlle DEGUINES-FRAPPAT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 35





INTIMÉ :



Monsieur [A] [Y]

né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 23] (21)

[Adresse 3]

[Localité 11]



représenté par Me François-Xavier MIGNOT, membre de la SARL CANNET - MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81

COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 27 juin 2023 en audience publique devant la cour composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,



qui en ont délibéré.





Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, comme ci-dessus composée a délibéré. 



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT,



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 03 Octobre 2023,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







*****





FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par acte sous seing privé du 26 octobre 2015, M. [N] [D] a donné à bail à M. [A] [Y] une maison jumelée avec un garage situés [Adresse 3] à [Localité 11] moyennant le paiement d'un loyer de 600 euros par mois, outre 20 euros de provision sur charges. 



Le bailleur est décédé le [Date décès 17] 2019, laissant pour lui succéder Mme [H] [D] épouse [R], Mme [T] [D], M. [V] [D], Mme [P] [D] épouse [G], Mme [B] [D] épouse [S], M. [L] [D], et Mme [X] [D].



Par acte du 22 mars 2021, un congé a été délivré à M. [A] [Y] à effet du 31 octobre 2021 ; il était motivé par la volonté des bailleurs, de vendre les lieux loués pour un prix de 145 000 euros. 



Par acte du 27 avril 2022, les consorts [D] ont fait assigner M. [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir :

- constater que M. [Y] est occupant sans droit ni titre de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] depuis le 1er novembre 2021,

- ordonner son expulsion et fixer une indemnité d'occupation mensuelle due par M. [Y], 

- condamner M. [Y] à leur payer la somme de 665,99 euros à valoir sur les indemnités d'occupation arrêtées à la date du 1er mai 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.



En réplique, M. [Y] a demandé le prononcé de la nullité du congé aux fins de vente du 22 mars 2021, le débouté de toutes les demandes des consorts [D] et leur condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros au titre d'un trouble de jouissance. 



Par ordonnance du 16 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, statuant en référé, a :

- prononcé la nullité du congé pour vendre du 22 mars 2021,

- débouté toutes les parties de leurs demandes,

- condamné solidairement les consorts [D] aux entiers dépens.



Le juge des référés a retenu que :

- M. [Y] ne pouvait pas faire de confusion s'agissant du bien dont la libération était demandée et dont la vente était envisagée, puisque le congé portait sur les lieux qu'il occupe et que l'objet de la vente était désigné de la même manière que dans le bail à savoir une maison individuelle jumelée située [Adresse 3] à [Localité 11] avec un garage, 

- la confusion provenait du prix proposé (145 000 euros) dans la mesure où :

. l'ensemble immobilier dont font partie les lieux loués, à savoir une longère composée de deux habitations, avait été globalement estimé en 2019 lors du décès de M. [N] [D] à 210 000 euros, 

. le bien ne pouvait pas avoir pris 30 % de valeur en 2 ans, ce d'autant que le logement loué à M. [Y] présente, selon lui, une certaine vétusté, 

. la comparaison ne pouvait être faite avec le prix de logements neufs et offrant des prestations dont le bien loué ne dispose pas.

Le premier juge a conclu de la sorte : le caractère équivoque du prix proposé a pu semer un doute dans l'esprit de M. [Y] lequel a légitimement pu penser que le prix concernait tout l'ensemble immobilier et non pas la seule maison qu'il occupe. 





Les consorts [D] ont interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 20 mars 2023.



Par leurs conclusions signifiées le 19 juin 2023, les appelants demandent à la cour d'appel, au visa des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, d'infirmer l'ordonnance entreprise, et statuant à nouveau : 

- d'ordonner l'expulsion de M. [Y] ainsi que de tout occupant de son chef et s'il le faut avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

- de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle due par M.[Y] à une somme égale au montant du loyer et des charges prévus au contrat de bail jusqu'à la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés,

- de condamner M. [Y] à leur payer cette indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à la libération effective des lieux, ladite indemnité devant être revalorisée dans les mêmes conditions que les loyers,

- de condamner M. [Y] à payer la somme de 665,99 euros à valoir sur les indemnités d'occupation arrêtées à la date du 1er mars 2022 avec intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation,

- de condamner M. [Y] à leur payer la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par ses conclusions du 24 mai 2023, M. [Y] demande à la cour d'appel, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

' à titre principal,

- confirmer le 'jugement' déféré en toutes ses dispositions, 

En conséquence, 

- débouter les consorts [D] de l'ensemble de leurs demandes,

' en tout état de cause, 

- condamner les consorts [D] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance. 





Par application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour l'exposé des moyens des parties, à leurs conclusions susvisées.



La clôture est intervenue le 22 juin 2023.







MOTIVATION



A titre liminaire, la cour constate que la disposition de l'ordonnance dont appel ayant débouté M. [Y] de sa demande de provision indemnitaire n'est pas critiquée. 



Il résulte des articles 834 et 835, alinéas 1 et 2, du code de procédure civile que le juge des référés peut :

- d'une part, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, 

- d'autre part, prescrire même en présence d'une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, 

- enfin, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision. 



La demande des consorts [D] tendant essentiellement à l'expulsion de M. [Y] et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation est fondée en droit sur l'article 834 du code de procédure civile et en fait sur le congé délivré le 22 mars 2021. 

Ces demandes ne peuvent prospérer qu'en cas d'absence de contestation sérieuse sur la validité de ce congé, étant observé que même en présence d'une telle contestation, le juge des référés n'avait pas le pouvoir d'annuler le congé. Il convient donc en toute hypothèse d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a prononcé la nullité du congé délivré le 22 mars 2021. 



' M. [Y] prétend en premier lieu que la validité du congé est sérieusement contestable car les mentions de ce congé ne l'informaient pas clairement sur le bien dont la vente lui était proposée et qu'il pouvait croire qu'il ne s'agissait pas de la maison dont il est locataire mais de tout l'ensemble immobilier dont cette maison fait partie, surtout eu égard au prix proposé de 145 000 euros. 



Sur ce point, la cour, à l'instar du premier juge, retient que la désignation du bien à vendre est strictement identique à la désignation du bien loué et fait état de ce que la maison est jumelée. 



Par ailleurs, M. [Y] ne pouvait avoir aucun doute raisonnable sur l'objet de la vente eu égard au prix proposé de 145 000 euros alors que l'ensemble immobilier comprenant la maison louée avait été évalué à 210 000 euros. 

Sur ce point, la cour constate que les parties s'accordent pour considérer que, bien que situé [Adresse 9] à [Localité 11], l'ensemble immobilier dépendant de la succession de M. [N] [D] et évalué à 210 000 euros est bien l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] et dans lequel figurent les biens loués à M. [Y]. 

La cour observe que :

- si, comme c'est vraisemblable, M. [Y] n'avait pas connaissance de l'évaluation de l'ensemble immobilier apparaissant dans la pièce 6 des appelants, il ne pouvait se livrer à aucune comparaison susceptible de faire naître un quelconque doute sur l'objet de la vente,

- si toutefois, il avait connaissance de cette évaluation, l'objet de la vente, proposée à un prix plus de 30 % inférieur à celle-ci, ne pouvait être que la maison qu'il occupe. 



Dans ces circonstances, le premier moyen développé par M. [Y] au soutien de la contestation qu'il élève n'est pas fondé. 



' En second lieu, M. [Y] fait valoir que le prix de vente de 145 000 euros est manifestement excessif, ce qui conduit à douter de la réelle volonté de vendre des consorts [D] et signe un détournement de 'l'objectif du congé pour vendre afin de le substituer à une résiliation du bail'. 



Il appartient à M. [Y] d'apporter la preuve du caractère manifestement excessif du prix proposé de 145 000 euros. Or, il ne produit aux débats aucun élément de nature à donner de la consistance à son affirmation selon laquelle la maison qui lui a été louée n'a qu'une valeur vénale de 70 000 euros. 



En outre, même si la maison litigieuse ne constitue ni un appartement neuf, ni un terrain nu, sa vente au prix de 145 000 euros ne peut pas être considérée comme manifestement excessive dès lors que des appartements neufs de type T2 se vendent à partir de 154 000 euros et que le prix d'un terrain constructible de 386 m² est de 115 000 euros, étant rappelé que l'emprise de l'ensemble immobilier dont dépend la maison litigieuse est de 1 144 m². 



Il résulte de ce qui précède que le second moyen développé par M. [Y] au soutien de la contestation qu'il élève n'est pas davantage fondé que le premier. 



En conséquence, cette contestation n'est pas sérieuse et ne peut ainsi pas faire obstacle aux demandes présentées par les consorts [D], l'urgence étant caractérisée par le fait que le congé litigieux avait pour date d'effet le 31 octobre 2021 et que depuis cette date, presque deux ans se sont écoulés. 



Il convient donc par infirmation de l'ordonnance dont appel de constater que M. [Y] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2021 et consécutivement :

- d'ordonner la libération des lieux litigieux dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, délai au-delà duquel les consorts [D] pourront faire procéder à l'expulsion de M. [Y], au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, 



- de condamner M. [Y] à payer aux consorts [D], du 1er novembre 2021 jusqu'à la remise des clefs des lieux litigieux aux consorts [D] ou à leur mandataire, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 

A ce titre, les consorts [D] demandent la condamnation de M. [Y] à leur payer une provision de 665,99 euros, correspondant à hauteur de 180 euros à un solde dû sur l'indemnité d'occupation de novembre 2021 et à une régularisation des charges d'eau sur la période de juin 2021 à janvier 2022. 

Toutefois les appelants ne produisent aucun décompte locatif et ils n'établissent pas que la facture d'eau émise à leur nom (cf pièce 3 de leur dossier) soit relative exclusivement à la consommation de M. [Y], étant précisé qu'il n'est exposé aucune raison à l'absence de souscription par l'intimé, locataire depuis 2015, d'un abonnement personnel à l'eau. 

En conséquence, les consorts [D] seront déboutés de leur demande, ce qui en toute hypothèse ne peut leur faire grief eu égard aux stipulations du contrat en vigueur jusqu'au 31 octobre 2021 et à l'indemnité d'occupation mise à la charge de M. [Y] à compter du 1er novembre 2021. 





Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d'appel doivent être supportés par M. [Y]. 



Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur des consorts [D]. 

Dans les circonstances particulières de l'espèce, il convient de leur allouer la somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Infirme les dispositions critiquées de l'ordonnance dont appel sauf en ce qu'elle a débouté les consorts [D] de leur demande en paiement d'une provision de 665,99 euros, 



Statuant à nouveau et ajoutant,



Ordonne à M. [A] [Y] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux appartenant aux consorts [D] et de leur en restituer les clefs, au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, 



A défaut d'exécution spontanée dans ce délai, ordonne son expulsion et celle de tous occupants de son chef, par tous moyens de droit y compris avec le concours d'un serrurier et de la force publique, 



Condamne M. [A] [Y] à payer aux consorts [D], à compter du 1er novembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise de leurs clefs, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, 



Condamne M. [A] [Y] :

- aux dépens de première instance et d'appel, 

- à payer aux consorts [D] la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





Le Greffier, Le Président,