Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 5 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 05 OCTOBRE 2023



N° 2023/ 306













Rôle N° RG 21/10796 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH2MU







[E] [N]

[L] [I] épouse [N]





C/



Syndicatdescopropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

 Me Marie-Christine MOUCHAN



SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON











Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 12 Mai 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 16/04074.





APPELANTS



Monsieur [E] [N]

né le [Date naissance 4] 1943 à [Localité 10] (Sicile)

de nationalité Italienne, demeurant [Adresse 3] - [Localité 9]



représenté par Me Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE, plaidant



Madame [L] [I] épouse [N]

née le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant Villa Saint Elisée - [Adresse 3] - [Localité 9]



représentée par Me Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE, plaidant





INTIMEE



Syndicat des copropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant SARL LEFRANCOIS REYNAUD -[Adresse 5]t - [Localité 1]



représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assisté de Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Margaux VERAN-PIAZZESI, avocat au barreau de NICE, plaidant











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 28 Juin 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2023,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























































EXPOSÉ DU LITIGE



Monsieur et Madame [N] occupent dans l'ensemble immobilier dénommé VILLA SAINT ELISEE situé au[Adresse 3]e à[Localité 9]t un appartement qui constitue leur résidence principale et la terrasse qui le recouvre entièrement.



Par exploit d'huissier en date du 12 juillet 2016, Monsieur et Madame [N] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Saint Elisée devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir :

*annuler la résolution n°14 de l'assemblée générale du 13 mai 2016 pour violation de l'article 43 du règlement de copropriété et de l'article 26 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965.

*condamner le défendeur au paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral

*condamner le défendeur au paiement d'une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamner le défendeur aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP EGLIE-RICHTERS. 

Ils sollicitaient également d'être dispensés de toute participation dans la dépense commune des frais de la présente procédure et l'exécution provisoire du jugement à intervenir. 



L'affaire était évoquée à l'audience du 27 janvier 2021. 



Monsieur et Madame [N] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance et soulevaient la prescription de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Saint Elisée , concluant au fond à son rejet.

 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Saint Elisée sollicitait le rejet des demandes des époux [N].

A titre reconventionnel, il demandeit leur condamnation solidaire d'avoir à : 

Supprimer tout aménagement d'une salle de douche et les WC sous l'ancienne cuve à eau ;

détruire l'escalier accédant au jacuzzi installé dans l'ancienne cuve à eau ; 

enlever le jacuzzi et remettre l'ancienne cuve à eau ; 

supprimer les baies vitrées adossées au mur construit consistant à créer une pièce fermée ; 

supprimer la pergola couverte avec aménagement complet d'une cuisine et salle à manger d'été ; 

enlever les teintures occultant entièrement la partie du toit terrasse aménagé et dégradant l'aspect extérieur de l'immeuble. 

Il demandait également au tribunal de condamner solidairement les demandeurs au paiement d'une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens distraits au profit de Maître [Z] [M] ainsi que l'exécution provisoire du jugement à intervenir. 





Par jugement contradictoire en date du 12 mai 2021, le Tribunal judiciaire de Grasse a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 



*débouté Monsieur et Madame [N] de leur demande d'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 6 juin 2016.

*débouté Monsieur et Madame [N] de leur demande de dommages et intérêts, 

*accueilli la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Saint Élisée,

*la dit recevable et fondée, 

*condamné Monsieur et Madame [N] à : 

- supprimer la salle de douche et les WC aménagés sous l'ancienne cuve à eau figurant sur les photographies n°10 et 22 du procès verbal de constat du 6 juin 2016, 

- supprimer l'escalier donnant accès au jacuzzi figurant sur la photographie 12 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

- supprimer le jacuzzi et remettre l'ancienne cuve à eau, 

-supprimer les baies vitrées adossées au mur et créant une pièce fermée figurant sur les photographies n°7,18,19,20,21 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

- supprimer la pergola couverte avec aménagement complet d'une cuisine et salle à manger d'été figurant sur les photographies n°23,24,25,26,27,28 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

- enlever les tentures occultant entièrement la partie du toit terrasse aménagé et dégradant l'aspect extérieur de l'immeuble figurant sur les photographies n°13,14,15,23,24 et 28 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

*condamné Monsieur et Madame [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Saint Elisée la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamné Monsieur et Madame [N] aux dépens distraits au profit de Maître GHIGO avocat, 

* débouté pour le surplus des demandes, 





Par déclaration en date du 19 juillet 2021, Monsieur et Madame [N] interjetaient appel de la dite décision en ce qu'elle a dit : 

- déboute Monsieur et Madame [N] de leur demande d'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 6 juin 2016.

- déboute Monsieur et Madame [N] de leur demande de dommages et intérêts, 

- accueille la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Saint Élisée,

- la dit recevable et fondée,

- condamne Monsieur et Madame [N] à : 

*supprimer la salle de douche et les WC aménagés sous l'ancienne cuve à eau figurant sur les photographies n°10 et 22 du procès verbal de constat du 6 juin 2016, 

* supprimer l'escalier donnant accès au jacuzzi figurant sur la photographie 12 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

*supprimer le jacuzzi et remettre l'ancienne cuve à eau, 

*supprimer les baies vitrées adossées au mur et créant une pièce fermée figurant sur les photographies n°7,18,19,20,21 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

*supprimer la pergola couverte avec aménagement complet d'une cuisine et salle à manger d'été figurant sur les photographies n°23,24,25,26,27,28 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

*enlever les tentures occultant entièrement la partie du toit terrasse aménagé et dégradant l'aspect extérieur de l'immeuble figurant sur les photographies n°13,14,15,23,24 et 28 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

- condamne Monsieur et Madame [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Saint Elisée la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne Monsieur et Madame [N] aux dépens distraits au profit de Maître GHIGO avocat, 

- ordonne l'exécution provisoire, 

- déboute pour le surplus des demandes, notamment relatives à l'acquisition de la prescription des demandes de suppression d'ouvrages et d'aménagements formulées par le Syndicat des copropriétaires de la VILLA SAINT ELISEE à l'encontre des époux [N] [I]. 



Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [N] demandent à la cour de : 

*réformer en toutes ses dispositions le jugement du Pôle Civil 2e chambre Section Construction du Tribunal judiciaire de GRASSE du 12 mai 2021,

- Vu le titre de propriété des époux [N], dont il résulte : 

- qu'ils sont propriétaires d'un appartement formé de la réunion de l'appartement lot 15 « avec escalier particulier accédant à la toiture-terrasse située au niveau supérieur » de l'immeuble [Cadastre 6], et de l'appartement lot 20 « avec terrasse couverte et une terrasse en toiture » de l'immeuble [Cadastre 7], réunion opérée par Monsieur [D], précédent propriétaire des lieux, au vu et su du Syndicat des Copropriétaires et avec son accord et celui de son Syndic bénévole, Monsieur [J] ; 

- qu'ils sont également seuls propriétaires d'une terrasse d'une superficie totale de 105,35m2, constituée de la réunion de la terrasse de l'appartement lot 20 et de la terrasse formant le lot 23 de l'immeuble [Cadastre 7]. On accède à cette terrasse par l'escalier intérieur du lot 20, et par l'escalier particulier de l'appartement lot 15 de l'immeuble [Cadastre 6] ; 

- qu'il n'existe pas de terrasse afférente au lot n°15, dont ils n'auraient que la jouissance privative.

- qu'ils bénéficient de la jouissance privative de la cuve à eau désaffectée qui se trouve sur leur terrasse et dépend de l'immeuble [Cadastre 6], avec les aménagements qu'elle avait déjà reçus au jour de leur acquisition et qui avaient été autorisés par Monsieur [J], Syndic bénévole. 

*déclarer nulle de plein droit la résolution n°14 de l'Assemblée Générale Ordinaire annuelle de la copropriété VILLA SAINT-ELIZEE,[Adresse 3]e au [Localité 9], pour violation des articles 43 des règlements de copropriété des 1er et 7 mars 1989 et 26 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965. 

*déclarer prescrite la réclamation du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA SAINT ELISEE,

* le débouter de son appel incident du 18 janvier 2022,

* condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble VILLA SAINT ELISEE à verser aux époux [N] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral résultant du caractère brutal et totalement injustifié de la résolution litigieuse, 

* le condamner à verser aux époux [N] une indemnité de 8.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel, 

*dire que les époux [N] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, 

*condamner le syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens de première instance d'appel. 



A l'appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [N] demandent que le jugement soit réformé en raison d'une affirmation fausse, selon laquelle ils ne seraient pas propriétaires de leur terrasse. Ils maintiennent avoir acquis la pleine propriété d'un appartement formé de la réunion de l'appartement n°15 avec escalier particulier accédant à la toiture terrasse située au niveau supérieur de l'immeuble [Cadastre 6] et de l'appartement lot n°20 avec terrasse couverte et une terrasse en toiture de l'immeuble [Cadastre 7].

Ils indiquent que contrairement à ce que le syndicat affirme il n'y a pas de terrasse afférente au lot n°15 et dont ils n'auraient que la jouissance privative. 

Ils soutiennent qu'ils bénéficient également de la jouissance privative de la cuve à eau désaffectée qui se trouve sur leur terrasse et dépend de l'immeuble à [Cadastre 6].

De plus, pour décider que Monsieur et Madame [N] ont réalisé divers aménagements sans autorisation, le Tribunal n'a pas examiné leurs explications, allant jusqu'à leur imputer la responsabilité de travaux ou aménagements qu'ils n'ont pas exécutés. 

Par ailleurs, ils indiquent que leur vendeur Monsieur [D] avait été autorisé à réaliser en 1989 la pose du jacuzzi ainsi que les aménagements de la terrasse, eux-mêmes ayant acquis l'appartement avec ses ouvrages et aménagements qui avaient été autorisés par le vendeur de Monsieur [D], à savoir Monsieur [H] [J], également syndic de copropriété bénévole.

Dés lors, ils demandent de réformer le jugement en ce qu'il a accueilli la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires et ce faisant, les a condamnés à rétablir le toit terrasse dans son état d'origine, état qu'ils n'avaient plus au jour de leur propre acquisition.

En outre, ils estiment que la demande du Syndicat est atteinte par la prescription puisqu' étant les seuls propriétaires de leur terrasse, ils ne peuvent se voir reprocher aucun acte d'appropriation des parties communes. 

Enfin, ils expliquent que la délibération litigieuse leur cause indubitablement un préjudice moral lié à l'état de préoccupation et d'inquiétude que suscite un contentieux né en 2016, soit il a plus de sept ans. 



Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le Syndicat des Copropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE demande à la cour de : 

*constater la réalisation d'importants travaux par les époux [N], sans autorisation préalable des copropriétaires réunis en assemblée générale.

*constater qu'à tout le moins les travaux modifient l'aspect extérieur de l'immeuble et aurait donc dû être préalablement approuvé à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

*juger recevable les demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA SAINT ELISEE,

*débouter les époux [N] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. 

*confirmer le jugement du 12 mai 2021 en ce qu'il a : 

 - débouté Monsieur [N] et son épouse Mme [I] de leur demande d'annulation de la résolution 14 de l'assemblée générale du 6 juin 2016. 

-débouté Monsieur [N] et son épouse Mme [I] de leur demande de dommages et intérêts 

- accueilli la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Saint Élisée, 

- la dit recevable et fondée , 

-condamné Monsieur [N] et son épouse Mme [I] à : 

*supprimer la salle de douche et les WC aménagés sous l'ancienne cuve à eau figurant sur les photographies n°10 et 22 du procès verbal de constat du 6 juin 2016, 

* supprimer l'escalier donnant accès au jacuzzi figurant sur la photographie 12 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

*supprimer le jacuzzi et remettre l'ancienne cuve à eau, 

*supprimer les baies vitrées adossées au mur et créant une pièce fermée figurant sur les photographies n°7,18,19,20,21 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

*supprimer la pergola couverte avec aménagement complet d'une cuisine et salle à manger d'été figurant sur les photographies n°23,24,25,26,27,28 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

*enlever les tentures occultant entièrement la partie du toit terrasse aménagé et dégradant l'aspect extérieur de l'immeuble figurant sur les photographies n°13,14,15,23,24 et 28 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

les a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Saint Elisée la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ;

les a condamné aux dépens distraits au profit de Maître GHIGO avocat, 

- ordonné l'exécution provisoire, 

*réformer le jugement déféré en ce qu'il n'a assorti les condamnations prononcées à l'encontre des époux [N], de la solidarité entre ces derniers, 

Par conséquent,

Statuer à nouveau : 

*condamner solidairement Monsieur et Madame [N] d'avoir à : 

-supprimer la salle de douche et les WC aménagés sous l'ancienne cuve à eau figurant sur les photographies n°10 et 22 du procès verbal de constat du 6 juin 2016, 

- supprimer l'escalier donnant accès au jacuzzi figurant sur la photographie 12 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

- supprimer le jacuzzi et remettre l'ancienne cuve à eau, 

- supprimer les baies vitrées adossées au mur et créant une pièce fermée figurant sur les photographies n°7,18,19,20,21 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

-supprimer la pergola couverte avec aménagement complet d'une cuisine et salle à manger d'été figurant sur les photographies n°23,24,25,26,27,28 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

- enlever les tentures occultant entièrement la partie du toit terrasse aménagé et dégradant l'aspect extérieur de l'immeuble figurant sur les photographies n°13,14,15,23,24 et 28 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

*condamner solidairement Monsieur et Madame [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA SAINT ELISEE une indemnité d'un montant de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 

*condamner solidairement Monsieur et Madame [N] aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître BADIE sous sa due affirmation de droit.



A l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA SAINT ELISEE rappelle que c'est à juste titre et de manière régulière qu'il a adopté la résolution n°14, par laquelle il a été voté la remise en état de la toiture-terrasse. 

Il explique que les époux [N] confondent avec malice parties privatives, parties communes à usage privatif et parties communes lesquelles répondent à des régimes juridiques distincts.



Il soutient que les appelants soutiennent à tort que la toiture terrasse serait une partie privative alors qu'il résulte des différents titres de propriété qu'il n'est précisé nulle part que la toiture terrasse litigieuse constituerait une partie privative, ajoutant par ailleurs que les époux [N] n'acquittent nullement les charges afférentes à la terrasse litigieuse du bâtiment B cadastrée [Cadastre 6] attachée au lot n°15 puisque la terrasse figurant dans l'appel des fonds est celle du bâtiment A cadastrée [Cadastre 7] laquelle ne fait pas objet des débats. 

Aussi il estime que c'est à bon droit que la juridiction du premier degré a fait droit aux demandes du Syndicat des copropriétaires et a condamné les époux [N] à supprimer l'ensemble des aménagements non autorisés afin de remettre la toiture terrasse dans son état d'origine. 



Sur la demande de dommages et intérêts des appelants , le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA SAINT ELISEE rappelle que les époux [N] n'apportent pas la preuve de leur prétendu préjudice moral subi, précisant qu'en tout état de cause, nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. 



Sur la recevabilité de sa demande reconventionnelle, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA SAINT ELISEE soutient que les demandes formulées ne sont nullement prescrites et par conséquent recevables.

Il ajoute que si par extraordinaire la cour devait considérer que sa demande constituerait une action personnelle soumise à la prescription décennale, il conviendra de relever que les appelants ne justifient nullement le point de départ du délai de la prétendue prescription lequel doit être fixé à la date à laquelle le syndicat a eu connaissance des faits lui permettant d'agir à leur encontre, rappelant que la charge de la preuve repose sur les époux [N]. 



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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 juin 2023, 

L'affaire a été appelée à l'audience du 28 juin 2023 et mise en délibéré au 5 octobre 2023. 



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1°) Sur la demande d'annulation de la résolution n°14 adoptée en assemblée générale du 13 mai 2016

Attendu que les époux [N] sollicitent la nullité de la résolution n°14 adoptée en assemblée générale du 13 mai 2016 , libellée comme suit:

« Aménagements privatifs sur la toiture terrasse [N].

Proposition de résolution.

L'assemblée générale confirme sa demande de remise en état d'origine de la toiture terrasse de l'immeuble et plus précisément de la construction en toiture.

Après discussion des copropriétaires, il est demandé à Monsieur [N] de remettre en état la toiture terrasse avant l'installation de ses aménagements privatifs dans un délai de trois mois à partir de l'assemblée actuelle.

Un constat de la toiture après travaux de démontage sera réalisé.

Mandat est donné au syndic de faire un constat de huissier de la situation actuelle et d'engager si nécessaire une action en justice. »



Attendu que l'article 9 - I- de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. »



Que l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble. »



Attendu que Monsieur et Madame [N] font valoir qu'ils ont entretenu et remplacé, lorsque c'était nécessaire, des équipements et des installations qui existaient au jour de leur acquisition, s'agissant notamment du jacuzzi installé dans la cuve à eau désaffectée et réalisé sur leur terrasse des aménagements mobiles sans ancrage au sol et qui n'avaient rien de contraire à l'utilisation que l'on fait habituellement d'une terrasse dont on est propriétaire et pas davantage à la destination de l'immeuble.

Qu'ils soutiennent que non seulement la délibération litigieuse est totalement dépourvue de justification mais encore qu'elle porte atteinte manifeste à leur droit de jouissance, contrevenant en ce sens aux dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.



Attendu qu'il résulte de l'acte notarié de vente en date du 8 juillet 1999 que les époux [N] ont acquis un ensemble immobilier au sein de la copropriété VILLA SAINT ELISEE située [Adresse 3] à [Localité 9], composé de deux bâtiments cadastrés respectivement Section [Cadastre 7] et Section [Cadastre 6] 

Que dans l'immeuble cadastré Section [Cadastre 7] , ces derniers ont fait l'acquisition :

- au premier étage du lot n°15 consistant en un local.

-au troisième étage du lot n° 20 correspondant à un appartement avec terrasse couverte et une terrasse en toiture d'une superficie de 80 m² au niveau supérieur à laquelle on accède par un escalier intérieur.

- au quatrième étage du lot n°23 consistant en une terrasse en toiture d'une superficie de 24,35 m² environ.

Que dans l'immeuble cadastré Section [Cadastre 6], ces derniers ont acquis :

- au rez-de-chaussée le lot n°2 consistant en un parking d'une superficie d'environ 20,44 m², le lot n°3 consistant en un parking d'une superficie d'environ 21,60 m² et le lot n°10 consistant en un garage.

- au premier étage le lot n°11 constitué d'un local avec escalier privatif permettant d'accéder au deuxième étage, ce lot étant rattaché au lot n°15 et le lot n°15 constitué d'un appartement de trois pièces avec escalier particulier accédant à la toiture terrasse située au niveau supérieur.

Qu'il était mentionné que la cuve à eau édifiée sur la toiture terrasse était désaffectée, sa jouissance privative étant attachée audit lot.

Qu'il était également indiqué que le vendeur déclarait que la superficie des lots vendus répondait aux caractéristiques de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et était de 168,90 m² tel que cela résultait de l'attestation de surface établie par le géomètre expert Monsieur [O] lequel portait en remarque la mention suivante « la terrasse au 4ème non couverte non prise au titre de la superficie privative. »





Attendu qu'il résulte clairement de cet acte notarié que les époux [N] bénéficient de deux terrasses au sein de l'immeuble cadastré Section [Cadastre 7] à savoir au troisième étage ( lot n°20) et au quatrième étage ( lot n°23) consistant en une terrasse en toiture , ces deux terrasses étant des parties privatives et d'une terrasse au sein de l'immeuble cadastré Section [Cadastre 6] (lot n°15) qui n'est pas une partie privative mais dont ils ont la jouissance privative.

Qu'ainsi si les époux [N] peuvent user privativement et à titre exclusif, de la partie commune concernée, il n'en demeure pas moins qu'ils ne disposent pas de tous les droits sur cette partie commune

Que d'ailleurs ces derniers payent des charges de copropriété pour la terrasse située dans le bâtiment cadastré [Cadastre 7] mais ne payent aucune charge de copropriété pour la terrasse cadastrée [Cadastre 6] qui demeure une partie commune même si ces derniers en ont la jouissance exclusive, comme cela ressort de l'appel des fonds produit aux débats par les appelants.

Que dés lors cette terrasse restant une partie commune, demeure la propriété de toute la copropriété.

Que sauf si le règlement de copropriété prévoit le contraire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le droit de jouissance exclusive n'autorise pas le copropriétaire bénéficiaire de ce droit à construire sur la partie commune concernée.



Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résolution n°14 ne porte pas atteinte aux parties privatives de Monsieur et Madame [N] et ne contrevient pas aux dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu'il n'est pas contesté que ces derniers ont effectué les travaux sans autorisation préalable de l'assemblée générale, reconnaissant notamment avoir aménagé eux-même l'ancienne cuve à eau transformée en salle de bains.

Qu'il n'est par ailleurs nullement mentionné à l'acte notarié de vente du 8 juillet 1999 des aménagements sur la toiture terrasse à jouissance privative notamment l'existence d'une véranda ou d'une salle de bains construite à l'intérieur de l'ancienne cuve à eau .

Qu'il convient ainsi de constater la réalisation d'importants travaux par les époux [N], sans autorisation préalable des copropriétaires réunis en assemblée générale et qu'à tout le moins, pour certains, ils modifient l'aspect extérieur de l'immeuble et auraient donc dû être préalablement approuvés à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu'il y a lieu par conséquent de les débouter de leur demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.



2°) Sur la demande reconventionnelle du Syndicat des Copropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE 

Attendu que le Syndicat des Copropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE demande à la cour de condamner solidairement Monsieur et Madame .[N] d'avoir à : 

 - supprimer la salle de douche et les WC aménagés sous l'ancienne cuve à eau figurant sur les photographies n°10 et 22 du procès verbal de constat du 6 juin 2016, 

- supprimer l'escalier donnant accès au jacuzzi figurant sur la photographie 12 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016,

- supprimer le jacuzzi et remettre l'ancienne cuve à eau,

- supprimer les baies vitrées adossées au mur et créant une pièce fermée figurant sur les photographies n°7,18,19,20,21 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

-supprimer la pergola couverte avec aménagement complet d'une cuisine et salle à manger d'été figurant sur les photographies n°23,24,25,26,27,28 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016, 

- enlever les tentures occultant entièrement la partie du toit terrasse aménagé et dégradant l'aspect extérieur de l'immeuble figurant sur les photographies n°13,14,15,23,24 et 28 du procès-verbal de constat du 6 juin 2016



Attendu que les appelants soulèvent la prescription décennale s'agissant d'une action personnelle tendant à la suppression d'aménagements réalisés sans autorisation précisant que la salle de douche, le WC, le jacuzzi ainsi que l'escalier y donnant accès existaient lors de l'achat de leur bien le 8 juillet 1999.

Quant à la mise en place de la pergola et de la véranda amovible sans ancrage au sol, ils déclarent les avoir installés depuis plus de 15 ans .



Attendu que sous l'ancienne rédaction de l'article 42 de la Loi du 10 juillet 1965, il était possible de lire « Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ».

Que toutefois depuis la Loi Elan du 23 novembre 2018, l'article 42 alinéa 1 renvoie au droit commun de l'article 2224 du Code civil qui prescrit, quant à lui, de cinq ans les actions personnelles ou mobilières.

Que l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet que « les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

Que cependant la loi Elan étant entrée en vigueur au 25 novembre 2018, il a été considéré que les actions personnelles nées antérieurement à cette date étaient prescrites de 10 ans. 

Qu'il convient par conséquent de dire et juger que les actions personnelles, au cas d'espèce, se prescrivent par 10 ans.



Attendu que l'article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 s'applique aux « actions personnelles », c'est-à-dire la reconnaissance d'un droit attaché à la personne contrairement à l'article 2227 du Code civil, qui prescrit quant à lui un délai de 30 ans et s'applique aux actions dites réelles, lesquelles concernent la revendication de la propriété d'un bien immobilier (action pétitoire) ou de sa jouissance (action possessoire). 

Que c'est ainsi qu'au travers de cette distinction, la jurisprudence a rattaché l'action du Syndicat des copropriétaires à l'encontre d'un ouvrage litigieux soit à l'action personnelle, prescrite au cas d'espèce de 10 ans , soit à l'action réelle, pour 30 ans.

Que dés lors si le fait dénoncé consiste en la seule disposition sur une partie commune, le délais sera conditionné à 10 années, en revanche, si le fait dénoncé consiste en une véritable emprise, alors la prescription sera trentenaire

 Attendu que la Cour de cassation dans un arrêt du 7 septembre 2022 a considéré que  « la demande de démolition d'une construction édifiée sur une partie commune, fut-elle réservée à la jouissance exclusive d'un copropriétaire, est une action réelle qui se prescrit par trente ans 

Que par ailleurs les aménagements effectués sur la terrasse toiture dont les appelants ont la jouissance privative traduisent manifestement une volonté de privatisation d'un espace commun, ces derniers affirmant dans leurs conclusions être propriétaires des lieux litigieux.

Que dès lors l'action du syndicat des Copropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE tendant à obtenir le rétablissement du toit terrasse dans son état d'origine est une action réelle qui se prescrit par 30 ans.

Que par contre la demande de suppression des tentures occultant la partie aménagée de la toiture terrasse motivée par le fait qu'elle dégrade l'aspect extérieur de l'immeuble et du jacuzzi ne peut s'analyser que comme une action personnelle laquelle se prescrit par 10 ans.

Que dès lors faute pour les appelants de prouver que l'action du syndicat des Copropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE dans l'un ou l'autre des cas serait prescrite, il y a lieu de juger l'action de ce dernier recevable et de faire droit à ses demandes y compris sa demande de suppression du jacuzzi et sa demande de suppression des tentures .

Qu'en effet il résulte des pièces versés aux débats que les époux [N] ont informé le syndic , [W] [G], de l'existence d'infiltrations provenant du SPA situé sur leur terrasse au terme d'un courrier du 5 mars 2010, SPA qu'ils ont changé comme cela résulte de la facture du 12 mars 2010 de la SARL JFC.

Que cependant le Syndicat des Copropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE ne verse aux débats aucun document interruptif de prescription , ce dernier ayant à compter du 5 mars 2010 , 10 ans pour demander la suppression de ce dernier .

Qu'il résulte toutefois du jugement querellé qu'il est indiqué que par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 30 septembre 2020 les époux [N] ont soulevé la prescription de la demande reconventionnelle du Syndicat des Copropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE et ont conclu à son rejet.

Qu'il s'en suit que ce dernier a donc formé sa demande reconventionnelle avant le 30 septembre 2020.

Que ce même même jugement querellé indique également que le Syndicat des Copropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE a conclu au rejet des demandes des époux [N] par conclusions n°4 signifiées par RPVA le 4 janvier 2021.

Que ces derniers ayant assigné le Syndicat des Copropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE par exploit d'huissier en date du 12 juillet 2016, il est constant qu'à compter de cette date et jusqu'au 30 septembre 2020, le Syndicat des Copropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE a pris 3 jeux de conclusions dans lesquelles il demandait la suppression des aménagement sur la terrasse en ce compris le jacuzzi avant le 5 mai 2020, date butoir de la prescription décennale et ce d'autant plus que dans le cadre de la résolution n°13 de l' assemblée générale du 31 juillet 2017, les copropriétaires avaient donné mandat au syndic, ès qualité, de solliciter à titre reconventionnel la condamnation solidaire des époux [N] d'avoir à remettre leur terrasse en leur état d'origine.

Qu'il en est de même s'agissant de la demande de suppression des tentures, le Syndicat des Copropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE en ayant découvert l'existence lors du procès-verbal de constat du 6 juin 2016 et demandé leur suppression devant le premier juge dans le délai de la prescription décennale 

Que le Syndicat des Copropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE est donc recevable en ses demande ayant formulé ses prétention dans le délai de 10 ans qui lui était imparti.

Quant aux autres aménagements reprochés aux appelants relevant de la prescription trentenaire, aucun n'est mentionné dans l'acte de vente du 8 juillet 1999 de ces derniers, les factures produites par les appelants datant de 2000, 2004 et 2010.



Attendu enfin qu'il convient de souligner que les copropriétaires se sont réunis en assemblée le 31 juillet 2017.

Que dans le cadre de la résolution n°13 de ladite assemblée générale, les copropriétaires ont donné mandat au syndic, ès qualité, de solliciter à titre reconventionnel la condamnation solidaire des époux [N] d'avoir à remettre leur terrasse en leur état d'origine, cette assemblée générale étant définitive faute pour ces derniers de l'avoir contestée dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point.



3°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [N]

Attendu que les époux [N] sollicitent la condamnation du Syndicat des Copropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral résultant du caractère brutal et totalement injustifié de la résolution litigieuse

Qu'ils soutiennent que cette délibération litigieuse leur a causé indubitablement un préjudice moral lié à l'état de préoccupation et d'inquiétude que suscite un contentieux né en 2016. 



Attendu qu'il convient de souligner que ces derniers ne rapportent pas la preuve de leur prétendue préjudice moral subi et ce d'autant plus qu'ils ne peuvent légitimement solliciter réparation d'un préjudice dont ils sont eux-mêmes à l'origine.

Qu'il convient par conséquent de rejeter cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.



4°) Sur la demande du Syndicat des Copropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE au titre de la solidarité entre époux 



Attendu que le Syndicat des Copropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE sollicite la réformation du jugement déféré en ce qu'il n'a pas assorti les condamnations prononcées à l'encontre des époux [N], de la solidarité entre ces derniers.

Qu'il est acquis aux débats que les appelants sont mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts.

Que les condamnations prononcées par le jugement déféré relèvent des dettes ménagères au sens de l'article 220 du Code civil, le règlement de copropriété prévoyant au surplus une clause de solidarité.

Qu'il convient par conséquent de faire droit à cette demande et d'assortir les condamnations auxquelles seront condamnés les époux [N] de la solidarité entre eux.





5°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'en l'espèce, il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et condamner solidairement Monsieur et Madame [N] aux dépens en cause d'appel 



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement dont appel sur ce point et de condamner solidairement Monsieur et Madame [N] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel





PAR CES MOTIFS 



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.





CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 12 mai 2021 en toutes ses dispositions.



STATUANT A NOUVEAU,



DIT qu'il y a lieu d'assortir les condamnations auxquelles seront condamnés les époux [N] de la solidarité entre eux.



Y AJOUTANT,



CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires SDC VILLA SAINT ELISEE la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.









CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [N] aux entiers dépens en cause d'appel. 





 LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,