Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 19 octobre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 19/10/2023





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N° de MINUTE : 

N° RG 22/00201 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UBSY



Jugement (N° 19/07837)

rendu le 02 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Lille







APPELANTS



Madame [X] [K]

née le 07 février 1988 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Monsieur [N] [G]

né le 20 janvier 1985 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 8]



représentés par Me Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substitué par Me Laura Louis, avocat au barreau de Lille



INTIMÉS



Madame [F] [M]

née le 26 août 1969 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Monsieur [W] [R]

né le 28 décembre 1972 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentés par Me Pierre Vandenbussche, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 05 juin 2023, tenue par Camille Colonna magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 octobre 2023 après prorogation du délibéré en date du 12 octobre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 mai 2023 



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Par acte sous seing privé du 4 janvier 2019, M. [N] [G] et Mme [X] [K] ont fait l'acquisition de M. [W] [R] et Mme [F] [M] d'un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un prix net vendeur de 170 000 euros, la réitération par acte authentique devant intervenir, au plus tard, le 1er avril 2019. 



Les parties ont conclu une convention d'occupation précaire à compter du 27 février 2019.

Pendant cette occupation précaire, par courrier du 12 mars 2019, les acquéreurs de l'immeuble litigieux ont informé les vendeurs de leur volonté de renoncer à la réitération de la vente de l'immeuble, indiquant qu'ils estimaient avoir été trompés sur des informations importantes concernant l'immeuble.



Après mise en demeure infructueuse du 8 juillet 2019, M. [R] et Mme [M] ont fait assigner M. [G] et Mme [K] devant le tribunal de grande instance de Lille par acte du 24 octobre 2019 afin d'obtenir la condamnation de ces derniers à leur payer l'indemnité prévue par la clause pénale insérée dans le compromis de vente. 



Par jugement du 2 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Lille a condamné [Z] et Mme [K] à verser aux vendeurs la somme de 15 000 euros à ce titre, les a déboutés de leur demande indemnitaire, les a condamnés, outre aux entiers dépens, à verser à M. [R] et Mme [M] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



M. [G] et Mme [K] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 12 mai 2023, demandent à la cour, au visa des articles 1641, 1643, 1645, 1604, 1611 et 1231-5 du code civil, de l'infirmer dans toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire sur le fondement du défaut de délivrance conforme, de :

- prononcer la résolution de la vente ;

- débouter les intimés de leur demande de condamnation formulée à leur encontre au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente ou, à titre subsidiaire, de ramener le montant de cette clause à de plus justes proportions ; 

- condamner solidairement les intimés à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice ;

en tout état de cause, de : 

- condamner solidairement les intimés à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance. 



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 30 août 2022, M. [R] et Mme [M] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions et de condamner les appelants aux entiers frais et dépens et à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les demandes principales



L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

Il y a donc lieu d'examiner en premier lieu la demande de résolution du contrat que les appelants présentent en cause d'appel pour faire écarter la prétention adverse tendant à l'application de la clause pénale inscrite dans ledit contrat.

 

Il résulte de l'article 1583 du code civil que la vente est parfaite

entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Par ailleurs, en vertu de l'article 1589, alinéa 1er du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. 

En l'espèce, le compromis de vente conclu entre les parties le 4 janvier 2019 comporte un accord ferme sur la chose et le prix et, s'il a été conclu sous les conditions suspensives stipulées au seul profit des acquéreurs de l'obtention d'un prêt bancaire pour le financement du bien avant le 19 février 2009, de l'absence de servitude ou charge d'urbanisme rendant l'immeuble impropre à sa destination normalement prévisible, d'un état hypothécaire conforme et de l'absence d'exercice d'un droit de préemption par le titulaire d'un tel droit, ceux-ci ne se sont prévalus de la défaillance d'aucune de ces conditions, lesquelles sont dès lors réputées s'être réalisées.

La vente doit donc être considérée comme parfaite, quand bien même elle n'aurait pas été réitérée en la forme authentique, cette réitération n'ayant pas été érigée par les parties comme condition essentielle de leur engagement.



Cependant, aux termes de l'article 1641 du même code, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1644 précise que, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 



M. [G] et Mme [K] versent au dossier un diagnostic établi

le 7 mars 2019 par [H], de la société Diagnostic-2-Suite, lequel fait état de la présence de filaments sur le sol et les murs situés dans un coin de la cave de l'immeuble litigieux, caractérisant un 'indice d'infestation de champignon de pourriture cubique du type coniophore des caves', cette infestation étant liée à une humidité importante. S'il conclut à l'absence d'indice d'infestation par le champignon mérule, ces deux champignons sont cousins et il est connu que la présence d'un champignon coniophore peut présager le développement de la mérule, attire les insectes xylophages et peut mettre en danger la structure d'un immeuble, si bien qu'il est très souvent indispensable de réaliser un traitement fongicide pour endiguer le phénomène. Par conséquent, un tel désordre présente un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'immeuble litigieux dans sa destination.



Ce vice, dont la réalité n'est pas contestée par les vendeurs qui se contentent d'en minimiser l'étendue, ne peut être considéré comme apparent, s'agissant de désordres affectant une partie seulement de la cave, pièce obscure où il est difficile pour un visiteur normalement diligent de déceler de tels désordres.



Par ailleurs, compte tenu de la proximité du diagnostic, réalisé le 7 mars 2019, avec la signature du compromis de vente intervenue le 4 janvier 2019, il doit être admis que le désordre en question existait, au moins en germe, lors de la conclusion de la vente.



Le bien vendu était donc affecté, lors de la vente, d'un vice caché de nature à porter atteinte à sa destination et d'une importance telle que les appelants peuvent légitimement soutenir que s'ils l'avaient connu, ils n'auraient pas fait l'acquisition de l'immeuble ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, de sorte qu'il y a lieu de faire droit à leur demande de résolution de la vente sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres arguments présentés à cette fin.



La résolution mettant fin au contrat, la clause pénale stipulée au compromis n'a plus vocation à s'appliquer, si bien qu'il convient d'infirmer le jugement de première instance et de débouter les vendeurs de leur demande de condamnation des appelants au paiement de la somme de 15 000 euros en application de cette clause. 



Sur la demande de dommages et intérêts de M. [G] et de Mme [K] 



Aux termes de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. 



Les appelants ne démontrent pas, d'une part, que les intimés, vendeurs non-professionnels, avaient connaissance de l'existence du champignon coniophore, celui-ci se développant, de surcroît, dans un lieu peu fréquenté de l'habitation, et, d'autre part, la réalité d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par la résolution de la vente. 



Il convient par conséquent de confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a débouté les appelants de leur demande de dommages et intérêts. 



Sur les demandes accessoires 



M. [R] et Mme [M], succombant en cause d'appel, seront tenus aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Il est en outre équitable qu'en application de l'article 700 du code de procédure civile, ils indemnisent les appelants de leurs autres frais mais il convient de réduire à de plus justes proportions la demande formulée par [Z] et Mme [K] à ce titre, de condamner ainsi les intimés à leur payer la somme de 3 000 euros et de débouter ces derniers de leur demande formulée sur ce fondement.



PAR CES MOTIFS



La cour 



infirme la décision entreprise sauf en ce qu'elle a débouté M. [N] [G] et Mme [X] [K] de leur demande indemnitaire, 



statuant à nouveau, 



prononce la résolution de la vente conclue le 4 janvier 2019 entre Mme [F] [M] et M.'[W] [R], vendeurs, d'une part, et Mme [X] [K] et M. [N] [G], acquéreurs, d'autre part, portant sur l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] (Nord),



déboute Mme [F] [M] et M. [W] [R] de leur demande au titre de la clause pénale,



les condamne in solidum aux dépens de première instance et d'appel et à verser à M. [N] [G] et Mme [X] [K] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



les déboute de leur demande fondée sur cet article. 







Le greffier







Delphine Verhaeghe







Le président







Bruno Poupet