Cour d'Appel · 1ere Chambre — 23 octobre 2023

N° RG 21/05011 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LEJO

C3

N° Minute :













































































Copie exécutoire

délivrée le :







Me Géraldine MERLE



la SCP DURRLEMAN-COLAS-DE RENTY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU LUNDI 23 OCTOBRE 2023





Appel d'une décision (N° RG 21/00887)

rendue par le Tribunal judiciaire de Valence

en date du 28 septembre 2021

suivant déclaration d'appel du 02 décembre 2021





APPELANTE :



S.C.I. 2N IMMO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 6]

[Localité 3]



représentée par Me Géraldine MERLE, avocat au barreau de VALENCE





INTIME :



M. [A] [C]

né le 06 avril 1978 à [Localité 8] (Afrique du sud)

de nationalité Allemande

[Adresse 2]

[Localité 10]



représenté par Me Béatrice COLAS de la SCP DURRLEMAN-COLAS-DE RENTY, avocat au barreau de VALENCE







 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Joëlle Blatry, conseiller,

Mme Véronique Lamoine, conseiller, 





DÉBATS :



A l'audience publique du 18 septembre 2023, Mme Clerc président de chambre chargé du rapport en présence de Mme Blatry, conseiller, assistées de Mme Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. 

















FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Suivant acte notarié du 28 juin 2010, la SCI Bellemain a vendu à la SARL Côté jardin un immeuble à usage d'habitation de deux étages avec greniers au troisième étage outre cour, garages, dépendances et potager, situé [Adresse 1] à [Localité 9] (Drôme) moyennant le prix de 290.000€.



Le 24 avril 2010, la SARL Côté Jardin a déposé en mairie une déclaration préalable de travaux pour notamment transformer les greniers en habitation. Le 3 mai 2010, un certification de décision de non opposition à cette déclaration préalable lui a été délivré par le maire de [Localité 9] sur Rhône. 



Le 22 juillet 2010, l'acte authentique contenant règlement de copropriété avec état descriptif de division de l'immeuble (trois bâtiments A, B et C) a été reçu par Me [I], notaire à [Localité 9]. 



Le 28 juillet 2010, la SARL Côté Jardin a vendu à M. [B] [X] un appartement situé au deuxième étage du bâtiment A de cet immeuble (lot 3) avec un garage (lot 13) l'ensemble pour un prix de 67.000€.

 

Le 3 mars 2011, la même société a vendu à la SCI 2N Immo, moyennant le prix de 45.000€, plusieurs lots de copropriété dans le bâtiment A dont les lots 9,10 et 11 correspondant aux anciens greniers ainsi désignés pour chacun des lots (avec des variantes de superficie) «'un appartement avec entrée unique depuis les parties communes porte B d'une (ou trois selon le lot) pièce à créer'».

 

Par acte notarié du 27 février 2015, la SCI 2N Immo a vendu à M. [A] [C], moyennant le prix de 74.000€, un de ces greniers situé au 3 ème étage après transformation en habitation devenu le lot n°28 ainsi qu'une place de parking (lot n°22).



En décembre 2017, un affaissement du plancher des toilettes et de la salle de bains de M. [C] a été constaté. 



La société Eurexo, expert missionné par l'assurance de M. [C] a établi le 13 avril 2018 un rapport d'expertise concluant à l'existence d'un problème structurel, à savoir que l'appartement aménagé au 3ème étage anciennement à usage de combles, a généré une surcharge du plancher.



Eu égard au risque d'effondrement, le maire de [Localité 9] a saisi le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble et a rendu le 25 mai 2018 un arrêté de péril ordonnant l'évacuation des deux appartements avant le 31 mai suivant. 



L'expert M. [E], désigné par ordonnance du 22 mai 2018 du juge des référés administratif a déposé son rapport définitif le 7 juin 2018 confirmant l'existence d'un péril imminent, à savoir un risque d'effondrement en raison des graves désordres au niveau du plancher de la salle de bains du logement de M. [C], («'le panneau bois recevant du carrelage est pourri, en cours d'affaissement, le plafond en plaque de plâtre et la laine de verre gorgées d'eau vont céder et le solives ont commencé à être affectées'»), l'expert indiquant que les solives sont sous-dimensionnées pour recevoir un logement, étant à l'origine prévues pour un plancher de combles. 



Les deux locataires de M. [C] ont quitté leur logement le 31 mai 2018'en exécution de l'arrêté de péril.



Sur saisine de M. [C], agissant à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, de M. [X] , de la SCI 2NImmo , la SARL Côté Jardin et la société Partenaire Immobilier, le juge des référés du tribunal de grande instance de Valence a rendu le 26 septembre 2018 une ordonnance décidant une expertise confiée à M. [V].



Cet expert judiciaire a déposé son rapport le 16 septembre 2020. 



Suivant acte extrajudiciaire du 31 mars 2021, sur autorisation donnée par ordonnance du 25 mars 2021, M. [C] a fait assigner à jour fixe la SCI 2N Immo devant le tribunal judiciaire de Valence à l'audience du 4 mai 2021. 



Par jugement contradictoire du 28 septembre 2021, le tribunal précité a':




déclaré recevable l'action de M. [C] tendant à voir prononcer la résolution ou l'annulation de l'acte de vente conclu entre les parties,

rejeté la demande de la SCI 2N Immo tendant à voir ordonner un sursis à statuer dans l'attente du prononcé d'une décision définitive à intervenir dans l'instance enrôlée sous le numéro RG 21/02,

rejeté la demande de la SCI 2N Immo tendant au renvoi de l'affaire à la mise en état, aux fins de jonction avec l'instance enrôlée sous le numéro RG 21/02,

prononcé la résolution de la vente conclue entre M. [C] (acquéreur) et la SCI 2N Immo (vendeur) suivant acte authentique reçu le 27 février 2015 par Me [Y] [F], notaire associée à [Localité 7] (Drôme), portant sur les lots n° 22 (place de parking) et n°28 (appartement au 3ème étage d'une surface habitable totale de 87,43 m²), outre millièmes des parties communes générales et particulières, dans le bâtiment A de l'ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 9] (Drôme), cadastré section AP n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4],

condamné la SCI 2N Immo à payer à M. [C] la somme de 110.937,33€, outre celle de 560,00 €/mois à compter du mois d'octobre 2021 et jusqu'au règlement de l'intégralité des sommes dues par la SCI 2N Immo,

débouté M.[C] du surplus de ses prétentions ,

dit que M. [C] devra lui-même restituer à la SCI 2N Immo, après règlement intégral des sommes fixées ci-dessus, la propriété des biens immobiliers vendus,

dit qu'il appartiendra à la partie la plus diligente, après restitution des prestations exécutées dans les conditions précisées ci-dessus, de faire procéder aux formalités légales de publicité et d'enregistrement du présent jugement au service de l'enregistrement et de la publicité foncière de [Localité 10], 

débouté les parties de leurs conclusions plus amples ou contraires,

condamné la SCI 2N Immo à payer à M. [C] la somme de 3.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI 2N Immo aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais de l'expertise judiciaire de M. [H] [V], 

écarté partiellement l'exécution provisoire, en ce qui concerne uniquement la résolution de la vente, la restitution du prix de vente principal (74.000€) et des frais et droits de l'acte de vente (6.500€),

dit que l'exécution provisoire de droit est maintenue pour le surplus des condamnations prononcées à l'encontre de la SCI 2N Immo et au profit de M.[C], en ce compris celle prononcée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


 

Par déclaration déposée le 2 décembre 2022, la SCI 2N Immo a relevé appel



Dans ses uniques conclusions déposées le 1er mars 2023, la SCI 2N Immo demande que la cour':


juge que la SARL Côté Jardin est responsable exclusivement des dommages affectant l'appartement de M. [C],.

juge qu'aucun défaut de délivrance conforme et aucune erreur ne lui sont imputables, 

juge qu'elle est bien fondée à faire valoir la clause exonératoire concernant l'existence éventuelle d'un vice caché,

déboute M. [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre.

juge qu'en cas de résolution ou d'annulation de la vente, seul le prix de vente du bien et les frais notariés seraient restitués à M. [C],

condamne M. [C] au paiement d'une somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamne M. [C] aux entiers dépens.


 



Par uniques conclusions déposées le 30 mai 2022 sur le fondement des articles 1603 et 1184 ancien du code civil, M. [C] sollicite que la cour':




confirme le jugement déféré sauf à le réformer en ce qu'il': 

a limité à la somme de 110.937,33 € le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de la SCI 2N Immo. 

l'a débouté du surplus de ses prétentions 

a limité à la somme de 3.000€ le montant de la condamnation prononcée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de la SCI 2N Immo,


et le confirme pour le surplus, 



ce faisant [comprendre': statuant à nouveau] 

 


condamne la SCI 2N Immo à lui payer les sommes suivantes :

74.000€ en restitution du prix de vente,

13.311,02€ au titre des frais liés à la vente,

560€ / mois, ce depuis mai 2018 au titre du préjudice financier occasionné par la perte de loyers, et ce jusqu'au règlement de l'intégralité des sommes dues par la SCI 2N Immo,

843€ au titre des frais de déménagement de la locataire,

3.123,16€ provisoirement arrêté à la date du 19 mai 2022, au titre des charges de copropriété, outre l'ensemble des charges de copropriété ultérieures, et ce jusqu'au règlement de l'intégralité des sommes dues par la SCI 2N Immo,

2.125€ au titre des taxes foncières payées de 2018 à 2020, outre l'ensemble des taxes foncières ultérieures, et ce jusqu'au règlement de l'intégralité des sommes dues par la SCI 2N Immo,

23.643,33€ en indemnisation du préjudice financier résultant des frais liés au coût du crédit immobilier souscrit (22.543,33€) et des frais de prêt et de dossier de la banque (1.100€) ou subsidiairement en indemnisation du préjudice lié à la perte de chance de ne pas avoir souscrit à ce prêt et contrat d'assurance et de ne pas devoir régler les intérêts et cotisations y afférant,

15.000€ en indemnisation de la perte de chance de réaliser une opération immobilière fructueuse,

10.000€ au titre du préjudice moral occasionné,





à titre subsidiaire, vu les articles 1641 et suivants, 1645 du code civil,

juge que le bien qui lui a été vendu par la SCI 2N Immo était affecté d'un vice caché que la SCI 2N Immo, en sa qualité de professionnel, ne pouvait ignorer,

fasse droit à son action rédhibitoire et ordonner en conséquence la résolution de la vente conclue le 27 février 2015 entre lui et la SCI 2N Immo,





à titre subsidiaire encore, vu les articles 1109 et suivants, 1304 anciens du code civil,

juge que son consentement a été vicié par une erreur sur la substance même de l'objet de la vente du 27 février 2015,

prononce en conséquence l'annulation de la vente conclue le 27 février 2015 entre lui et la SCI 2N Immo,


 


en tout état de cause,

condamne la SCI 2N Immo à l'indemniser de son entier préjudice, 

condamne la SCI 2N Immo à lui payer les sommes suivantes :

74.000€ en restitution du prix de vente,

13.311,02€ au titre des frais liés à la vente,

560€ / mois, ce depuis mai 2018 au titre du préjudice financier occasionné par la perte de loyers, et ce jusqu'au règlement de l'intégralité des sommes dues par la SCI 2N Immo,

843€ au titre des frais de déménagement de la locataire,

3.123,16€ provisoirement arrêté à la date du 19/05/2022, au titre des charges de copropriété, outre l'ensemble des charges de copropriété ultérieures, et ce jusqu'au règlement de l'intégralité des sommes dues par la SCI 2N Immo,

2.125€ au titre des taxes foncières payées de 2018 à 2020, outre l'ensemble des taxes foncières ultérieures, et ce jusqu'au règlement de l'intégralité des sommes dues par la SCI 2N Immo,

23.643,33€ en indemnisation du préjudice financier résultant des frais liés au coût du crédit immobilier souscrit (22.543,33€) et des frais de prêt et de dossier de la banque (1.100€) ou subsidiairement en indemnisation du préjudice lié à la perte de chance dene pas avoir souscrit à ce prêt et contrat d'assurance et de ne pas devoir régler les intérêts et cotisations y afférant,

15.000€ en indemnisation de la perte de chance de réaliser une opération immobilière fructueuse ,

10.000€ au titre du préjudice moral occasionné,

condamne la SCI 2N Immo à lui payer la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé ainsi que les frais d'expertise judiciaire,

condamne la SCI 2N Immo à lui payer la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel.


 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2023.



MOTIFS



Il est précisé à titre liminaire, que la SARL Côté Jardin n''étant pas partie dans la présente instance, la SCI 2N Immo est mal fondée à conclure à la responsabilité de celle-ci dans la survenance des désordres, nul ne pouvant être condamné sans être entendu.



Sur l'obligation de délivrance conforme



Selon l'article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en puissance et possession de l'acheteur.

L'obligation de délivrance conforme s'entend de la mise à disposition de l'acheteur d'une chose conforme à ce qui a été convenu'; la conformité se constate à la délivrance. 

 

La non-conformité d'un bien à sa destination normale ressortit de la garantie des vices cachés prévus par l'article 1641 du code civil qui est l'unique fondement possible à l'action de l'acquéreur. 



Dès lors que M. [C] soutient que la SCI 2N Immo ne lui a pas vendu un bien conforme à ce qui avait été convenu à l'acte de vente comme se révélant totalement inhabitable, et donc non conforme à sa destination normale, le jugement déféré est infirmé en ses dispositions relatives à l'accueil de l'action fondée sur la délivrance non conforme, et il n'y a lieu de statuer que sur l'action présentée subsidiairement par M. [C] sur le fondement des vices cachés.



Sur la garantie des vices cachés



L'acheteur qui exerce une action en garantie des vices cachés doit rapporter la preuve de leur existence antérieurement à la vente ou qu'ils existaient déjà à l'état de germe à cette date.

Selon l'article 1641 du code civil, les défauts cachés doivent rendre la chose impropre à l'usage à laquelle elle était destinée ou en diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix , s'il les avait connus'.



Il s'évince des différentes constatations expertales versées au dossier que l'origine de l'affaissement a pour cause une structure du plancher -poutres et solives- qui était largement sousdimentionnée pour supporter le poids d'un logement d'habitation'; les désordres survenus en 2017 ont donc pour origine la réalisation de pièces d'habitation qui ont mis en exergue une fragilité spécifique de l'immeuble qui était jusqu'alors en germe';

Cette fragilité structurelle qui s'est révélée dans son ampleur et sa gravité après la construction effective de ce logement, a été qualifiée par l'expert judiciaire comme étant de nature à rendre impropre à sa destination l'appartement de M. [C], en raison du risque d'effondrement du plafond.

Elle constitue donc un vice caché préexistant à la vente, M. [C] n'ayant pas pu en appréhender l'existence lors des visites du bien avant son acquisition. 



La SCI 2N Immo conteste toute responsabilité de ce chef en soutenant ne pas être un professionnel de l'immobilier et s'estime donc fondée à se prévaloir de la clause de non garantie au titre des vices cachés figurant dans l'acte de vente. 



Il résulte de l'acte de vente entre la SARL Côté Jardin et la SCI 2N Immo que cette dernière a procédé à l'acquisition des biens immobiliers en vertu de son objet social défini à l'article 2 de ses statuts'; elle a ensuite revendu l'un de ces biens à M. [C]'; dès lors, il doit être admis que cette SCI a pour activité l'acquisition et la revente de bien immobiliers et qu'elle doit être qualifiée de professionnel de l'immobilier.

Dès lors, elle ne peut pas se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente. 

Elle est par ailleurs présumée avoir eu connaissance du vice en sa qualité de vendeur-constructeur pour avoir réalisé ou fait réalisé les travaux de construction des pièces d'habitation dans les greniers'; en conséquence, la SCI 2N Immo est tenue , conformément à l'article 1645 du code civil non seulement de la restitution du prix mais de tous les dommages et intérêts envers M. [C].



Il y a donc lieu de prononcer la résolution de la vente sur le fondement subsidiaire de la garantie des vices cachés soutenu par l'acquéreur, sans qu'il y ait lieu de statuer plus avant sur les autres fondements allégués.



Sur les conséquences de la résolution de la vente 



Le jugement querellé est confirmé en ce qu'il a condamné la SCI EN Immo au paiement des sommes suivantes':

75.000€ = restitution du prix de vente 

2.125€ = taxes foncières payées de 2018 à 2020

843€ = frais déménagement locataire

22.400€= perte de loyer de juin 2018 à septembre 2021 , outre 560€/mois à compter d'octobre 2021 jusqu'à restitution effective du prix de vente et paiement de l'intégralité des sommes dues par la SCI 2N Immo.



L'infirmant pour le surplus et y ajoutant, il y a lieu d'accorder également': 


les charges de copropriété de juin 2018 à mai 2022, soit la somme de 3.123,16€, 

les taxes foncières après l'année 2020, 


l'ensemble de ces sommes étant dues jusqu'au règlement de l'intégralité des sommes dues par la SCI 2N Immo, 


les frais liés à la vente, soit 13.311,02€ (honoraires agence immobilière, droits de mutation et publicité foncière, frais notariés) ,

le préjudice moral soit 3.000€.




La réclamation du chef de la perte de chance de réaliser une opération immobilière fructueuse est rejetée, compte tenu de l'aléa attaché à tout investissement immobilier destiné à la location.



Le préjudice financier réclamé au titre des frais liés au crédit immobilier souscrit pour financer l'achat de l'appartement litigieux, les frais de prêt et de dossier (total de 23.643,33€) doit être admis au visa de l'article 1645 du code civil, s'agissant d'un dommage en lien direct avec l'acquisition du bien immobilier dont la vente est résolue sur le fondement des vices cachés, préjudice dont la SCI 2N Immo doit indemnisation en qualité de vendeur professionnel et vendeur-constructeur. 

Ce poste étant admis, il n'y a pas lieu de statuer plus avant sur la demande subsidiaire fondée sur la perte de chance de ne pas avoir souscrit le prêt et contrat d'assurance et de ne pas devoir régler les intérêts et cotisations y afférant.



Pour prendre en compte l'ensemble des motivations au fond de cet arrêt, le jugement est infirmé en totalité. 



Sur les mesures accessoires



Les parties succombant partiellement à hauteur d'appel dans leurs prétentions respectives, elles doivent conserver la charge de leurs dépens et frais irrépétibles exposés à titre personnel devant la cour. 

Les mesures accessoires décidées par le premier juge sont confirmées. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, dans les limites de l'appel, par arrêt contradictoire, 



Infirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives aux mesures accessoires,



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant, 



Prononce sur le fondement de la garantie des vices cachés la résolution de la vente conclue entre M. [C] (acquéreur) et la SCI 2N Immo (vendeur) suivant acte authentique reçu le 27 février 2015 par Me [Y] [F], notaire associée à [Localité 7] (Drôme), portant sur les lots n° 22 (place de parking) et n°28 (appartement au 3ème étage d'une surface habitable totale de 87,43 m²), outre millièmes des parties communes générales et particulières, dans le bâtiment A de l'ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 9] (Drôme), cadastré section AP n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4],



Condamne la SCI 2N Immo à payer à M. [A] [C] les sommes suivantes':


75.000€ = restitution du prix de vente, 

13.311,02€ = frais liés à la vente, (honoraires agence immobilière, droits de mutation et publicité foncière, frais notariés),

22.400€ = perte de loyer de juin 2018 à septembre 2021, outre 560€/mois à compter d'octobre 2021 jusqu'à restitution effective du prix de vente et paiement de l'intégralité des sommes dues par la SCI 2N Immo,

843€ = frais déménagement locataire,

3.123,16€ = charges de copropriété de juin 2018 à mai 2022, outre les charges de copropriété ultérieures jusqu'au règlement de l'intégralité des sommes dues par la SCI 2N Immo, 

2.125€ = taxes foncières payées de 2018 à 2020 outre les taxes foncières ultérieures jusqu'au règlement de l'intégralité des sommes dues par la SCI 2N Immo, 

23.643,33€ = préjudice financier lié à la vente (frais coût crédit immobilier, frais de prêt et de dossier bancaire) 

3.000€ = préjudice moral,




Dit que M. [A] [C] devra lui-même restituer à la SCI 2N Immo, après règlement intégral des sommes fixées ci-dessus, la propriété des biens immobiliers vendus,



Dit qu'il appartiendra à la partie la plus diligente, après restitution des prestations exécutées dans les conditions précisées ci-dessus, de faire procéder aux formalités légales de publicité et d'enregistrement du présent jugement au service

de l'enregistrement et de la publicité foncière de [Localité 10], 



Rejette les autres demandes des parties,



Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés en appel.





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT