Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 26 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 26 OCTOBRE 2023

MM

N° 2023/ 336













N° RG 19/10779 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BERJA







SCI KAMAR





C/



Syndic. de copropriété [Adresse 2]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Bernard KUCHUKIAN



SELARL SOCIETE D'AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 06 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03764.



APPELANTE



SCI KAMAR, dont le siège social est [Adresse 2], agissant par son gérant social en exercice



représentée par Me Bernard KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIME



Syndicat des copropriétaures [Adresse 2], agissant par son syndic HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son directeur général domicilié audit siège



représenté par Me Michel PEZET de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Ambre THOMAS-AUBERGIER, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Mme Audrey CARPENTIER, Conseiller









Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























































RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE :



Par acte notarié du 3 novembre 2011, La SCI Kamar a acquis les lots 2, 3 et 4 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2].



La SCI Kamar loue ces lots situés en rez-de-chaussée, dans le cadre de baux commerciaux, à la SARL Sarah qui y exploite plusieurs fonds de commerce donnés en location gérance à des commerçants. 



Les canalisations d'eaux usées ou eaux vannes de l'immeuble passent sous les lots de la SCI Kamar qui, à l'origine, constituaient de simples passages.



Suite à des réclamations de la SCI Kamar adressées à Habitat Marseille Provence ( HMP), syndic de l'immeuble, relatives à ce réseau d'eaux usées, fréquemment bouché, avec débordements et odeurs, le syndic de la copropriété des [Adresse 2] a missionné la société Ortec pour rechercher I' origine de ces nuisances.



La société Ortec a rédigé un rapport daté du 20 septembre 2013 faisant état d'un écrasement de la canalisation qui facilite l'obturation du réseau, une formation importante et rapide de bouchons laissant présumer des dommages plus importants dans la canalisation et une dégradation du siphon du regard numéro 5 



La société PCS a été missionnée par le syndic de la copropriété pour remédier aux désordres. Son intervention devait avoir lieu le 5 novembre 2013 mais s' est heurtée au refus de l'un des locataires de la SARL Sarah de permettre l'accès à son local.



Par exploit d'huissier du 14 novembre 2013, la SCI Kamar a fait assigner le syndicat des copropriétaires des 5 et [Adresse 2] devant le président du tribunal de grande instance de Marseille, statuant en référé, aux fins d'obtenir sa condamnation sous astreinte à faire cesser les troubles de jouissance résultant des débordements et mauvaises odeurs provenant du réseau collectif d'évacuation des eaux usées de la copropriété, voir ordonner une expertise judiciaire pour évaluer la nature des désordres et les mesures nécessaires pour y remédier et se voir allouer une provision de 5000,00 euros au titre du préjudice subi outre 1500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance du 29 janvier 2014, Monsieur [S] a été désigné en qualité d'expert pour déterminer l'origine des désordres et les moyens pour y remédier en précisant les travaux nécessaires, leur coût et leur durée.



L'expert a déposé son rapport définitif le 5 août 2015.



Le syndic a fait réaliser les travaux techniques , mais les finitions n'ont pu être effectuées.

 

Par acte d'huissier du 30 mars 2017, la SCI Kamar a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la [Adresse 2] devant le tribunal de grande instance de Marseille pour, en l'état de ses dernières écritures :



' obtenir la condamnation du syndicat à faire cesser le trouble de jouissance né des débordements et odeurs affectant les trois lots de copropriété 2 à 4 du fait du réseau collectif d'évacuation des eaux usées de la copropriété, ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de la signification de l' assignation,



' condamner le syndicat des copropriétaires à exécuter la deuxième des deux solutions préconisées par l'expert [S] dans son rapport du 5 août 2015, à savoir les travaux de réparation de la canalisation litigieuse, située sous l'immeuble, par exemple suivant le devis Ortec de 28 562,53 euros , valeur à la date du rapport ; précision apportée qu'en aucun cas les travaux à réaliser ne devront passer par les lots de copropriété de la SCI Kamar, et comprendront la suppression du regard collectif et du siphon de la copropriété actuellement installés à l'intérieur des locaux de la SCI Kamar numéro 2,3 et 4 et spécialement numéro 2,





' condamner le même syndicat à payer à la SCI Kamar la somme de 38700,00 euros au titre de la perte des loyers, et 50.000 euros au titre de la privation de jouissance,



' ordonner I' exécution provisoire du jugement à intervenir,



' condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise de Monsieur [S].



Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 2] a demandé au tribunal de 

' Débouter la SCI Kamar de toutes ses demandes, fins et conclusions

' la condamner à verser au syndicat des copropriétaires des 5 et [Adresse 2] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.



Par jugement contradictoire du 6 juin 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a :



Débouté la SCI Kamar de l'ensemble de ses demandes tant au titre de la condamnation à l' accomplissement des travaux qu'au titre de la réparation des préjudices,



Condamné la SCI Kamar à payer au syndicat des copropriétaires des 5 et [Adresse 2] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.



Dit que la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.



Par déclaration du 3 juillet 2019, la SCI Kamar a relevé appel de ce jugement.



Une ordonnance de clôture a été rendue le 30 août 2022.



Par arrêt mixte du 27 octobre 2022, la cour d'appel de céans a :



Confirmé le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Kamar de ses demandes au titre de la réparation des préjudices de jouissance et de perte de loyers et, pour le surplus , avant dire droit, a ordonné un complément d'expertise confié à Monsieur [S] ;

renvoyé l'affaire à l'audience du 11 septembre 2023 ; sursis à statuer sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à des travaux et réservé les dépens et les indemnités au titre de l'article 700.



La consignation pour frais d'expertise à la charge de la SCI Kamar n'ayant pas été versée, par ordonnance du 6 mars 2023 le magistrat chargé du contrôle des opérations d'expertise a prononcé la caducité de la désignation de l'expert et ordonné la poursuite de l'instance en l'état.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :



Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 19 février 2021 par la SCI Kamar, aux fins d'infirmation du jugement frappé d'appel et, statuant à nouveau :



Par une première disposition, 

 

Sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la date de l'arrêt à intervenir, 



Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], à faire cesser les troubles de jouissance nés des débordements et odeurs affectant les trois lots de copropriété n° 2 à 4, du fait du réseau collectif d'évacuation des eaux usées de la copropriété, et pour cela 



D'exécuter la deuxième des deux solutions préconisées par l'expert [S] dans son rapport du 5 août 2015, savoir les travaux de réparation de la canalisation litigieuse, celle qui est située sous l'immeuble, par exemple suivant le devis Ortec de 28.562 €, valeur à la date du rapport. Précision 

apportée qu'en aucun cas les travaux à réaliser ne devront passer par les lots de copropriété de Kamar, et comprendront la suppression du regard collectif et du siphon de la copropriété actuellement installés à l'intérieur des locaux de la société Kamar n° 2, 3 et 4 spécialement le n° 2. 



Par une seconde disposition 

Condamner le même syndicat à payer à la société KAMAR les sommes de 69.660 € au titre de la perte des loyers et de 50.000 € au titre de la privation de jouissance paisible 

 

Par une troisième disposition 



Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance et au paiement de 10.000 € au titre de participation aux frais irrépétibles de l'art. 700 du Code de procédure civile. 

Juger que les dépens précités comprendront le coût de l'expertise ayant abouti au rapport du 5 août 2015 de Monsieur [S]. 



Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 24 octobre 2019 par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] qui demande à la cour de :



Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 06 juin 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Marseille 



Débouter la SCI Kamar de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 



Condamner la SCI Kamar au paiement au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de la somme de 3 500,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



MOTIFS DE LA DECISION :



A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour, par arrêt mixte du 27 octobre 2022, a confirmé le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI Kamar de ses demandes en réparation d'un préjudice de jouissance personnel, non démontré en l'état de la location des locaux propriété de la requérante à la SCI Sarah, et d'une perte de loyers , elle aussi non établie , alors que la SCI Kamar ne justifie pas avoir été privée des loyers dus par sa seule co contractante, la SCI Sarah, en exécution des baux conclus avec cette dernière.



Seule demeure dans le débat la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux objets de la solution n° 2 envisagée par l'expert [S].



Dans son rapport du 5 août 2015, l'expert judiciaire préconisait les solutions suivantes :



pour remédier aux désordres :



Branchement R1-R2 :



Solution n° 1 :



Abandonner le branchement existant( R1-R2) sous l'immeuble, dévoyer la canalisation en sous-face du local commercial puis atteindre le réseau public situé à l'extérieur de l'immeuble '., suivant devis de 5639,62 euros TTC.



Solution n° 2 :



Travaux de réparation de la canalisation litigieuse sous l'immeuble.... suivant devis de la société ORTEC Environnement d'un montant de 28562,53 euros TTC(TVA réduite au taux de 10%).







Branchement R3-R4 :



Travaux de remise en état de l'intérieur du regard R3 évalués par l'expert à 400,00 euros TTC.



2°) Pour prévenir l'aggravation des dommages et/ou tout péril imminent :



Vidange et curage du regard situé dans le commerce ( photo n° 1 annexe 1) périodiquement afin d' éviter le débordement à l'intérieur du local commercial



En droit, aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019, applicable du 1er janvier 1986 au 1er juin 2020, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l' administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] ne conteste pas que la charge d'entretenir les canalisations d'eaux vannes/eaux usées lui incombe, s'agissant de parties communes.



Il ne conteste pas non plus la réalité des nuisances dénoncées à l'origine par la SCI Kamar mais affirme y avoir remédié, en mandatant les entreprises MSE et Europelec pour procéder aux travaux préconisés par l'expert, selon la solution numéro 1, travaux consistant à dévoyer la canalisation présente en sous-face du local commercial de la SCI Kamar pour atteindre le réseau public à l'extérieur, en passant par les faux plafonds



L'intimé rappelle que dans un dire en date du 07 juillet 2015, la SCI Kamar a fini par accepter la solution n°1 pour remédier aux désordres constatés sur le branchement R1-R2, ce à quoi elle s'était jusque là refusée.



Après avoir réuni les entreprises nécessaires et validé le coût de leur intervention, un calendrier des travaux de dévoiement de la canalisation des eaux usées a été fixé pour la période du 09 novembre au 07 décembre 2015. 



Toutefois et contrairement à ce qui avait toujours été convenu jusque là, le local litigieux au sein duquel les travaux devaient se dérouler n'était pas vide d'occupation ce qui a engendré d'importantes difficultés d'intervention. 



Lors du démarrage du chantier, le lundi 09 novembre, le magasin était ouvert, débordant de marchandises et un nouveau locataire était en place. Il a été très difficile pour les entreprises de faire respecter l'engagement de déplacer la marchandise pour assurer le bon déroulement du chantier, le locataire refusant de fermer son commerce et ne déplaçant qu'une petite partie de la marchandise. Malgré cette contrainte et au terme de discussions houleuses, 70% des travaux ont été réalisés . Demeuraient en suspens la finition des embellissements, l'entreprise MSE devant intervenir entre le 30/11/2015 et le 03/12/2015 pour réaliser ces travaux avant la réception de chantier prévue le 07 décembre 2015. Suite au refus du locataire, l'entreprise n' a commencé cette partie des travaux que le samedi 05 décembre et n'a pu poncer les bandes de plâtre au plafond, l' exploitant du commerce de vêtements exigeant de ne pas faire de poussière et demandant aux ouvriers de repeindre simplement par-dessus. 



Lors de la réception des travaux, le lundi 07 décembre 2015, le maître de l'ouvrage a fait remarquer que le plafond présentait plusieurs défauts de réalisation et de finition.



L'entreprise MSE a accepté de revenir les jeudi 10 et vendredi 11 pour reprendre les finitions en exigeant de nouveau que le magasin soit vide de toutes marchandises et fermé au public, par mesure de sécurité. Bien qu'informé de cette nécessité, le locataire a maintenu son magasin ouvert, approvisionné en marchandises, de sorte qu'il n'a pas été possible de reprendre les travaux de finition des embellissements.





Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble souligne toutefois qu' à la suite de cette intervention, les travaux techniques de dévoiement de la canalisation ont bien été réalisés et qu' aucune réclamation n'est parvenue au syndic, Habitat Marseille Provence, au sujet de l'insuffisance des travaux accomplis et de la persistance de nuisances, jusqu'à l'assignation délivrée le 30 mars 2017 par la SCI Kamar. 



Pour solliciter la réalisation des travaux préconisés par l'expert [S] sur le branchement R1-R2, selon la solution numéro 2, la SCI Kamar a produit un courrier qui a été adressé par la SARL Lili Mode à la SCI Sarah, le 4 octobre 2016, pour lui notifier la résiliation du contrat de location gérance en lui rappelant les problèmes de débordement de la canalisation d' égout, quelques fois observés, ainsi que les mauvaises odeurs quasi permanentes qui s'en dégagent depuis le début de la location le 1er octobre 2015. Elle a également versé aux débats un procès-verbal de constat d'huissier établi par la SCP Roll-Massard-Nochez le 19 juillet 2019, après le prononcé du jugement, mettant en évidence qu'en soulevant les plaques d'égout situées sous les lots visités, de l' eau souillé s'écoule , laissant échapper des odeurs nauséabondes ainsi que des blattes.



Toutefois, il ne ressort pas de ce constat d'huissier la persistance de nuisances , sous forme d'émanations malodorantes et de débordements d'eaux vannes ou d' eaux usées, lorsque les plaques de regards sont fermées. 



Et en l'état de la caducité de la désignation de l'expert [S], par suite du non versement par la SCI Kamar de la consignation pour complément d'expertise, la cour n'est pas en mesure d'affirmer que les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires n' ont pas permis de remédier durablement aux nuisances dénoncées en 2013 par la société appelante.



Rien ne justifie dans ces conditions de faire droit à la demande de la SCI Kamar de voir réaliser de nouveaux travaux , conformément à la solution numéro 2 du rapport d'expertise de Monsieur [S], et ce d'autant plus que les exigences de la société appelante confinent à l'aporie, puisqu'elle demande la suppression du regard collectif et du siphon de la copropriété actuellement installés à l'intérieur de ses locaux n° 2, 3 et 4, spécialement le n° 2, tout en exigeant que les travaux à réaliser ne passent pas par ses lots de copropriété.



La SCI Kamar est en conséquence déboutée de sa demande de travaux , le jugement étant confirmé de ce chef.



Sur les demandes annexes :



La SCI Kamar qui succombe en toutes ses demandes supportera la charge des dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise ayant abouti au rapport du 5 août 2015 de Monsieur [S].



Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Kamar à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 2500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance. Il apparaît en outre équitable d'y ajouter une somme de 2000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Vu l'arrêt mixte rendu par la cour de céans le 27 octobre 2022,



Y ajoutant,



Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille le 6 juin 2019, en ce qu'il a débouté la SCI Kamar de sa demande tendant à l'accomplissement de travaux, statué sur les dépens et condamné la SCI Kamar à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 2500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance,

Condamne la SCI Kamar aux dépens d'appel,



Vu l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCI Kamar à payer u syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 2000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel.



 Le greffier Le président