Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 30 octobre 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 30 OCTOBRE 2023









N° RG 22/01765 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MUU4









[M] [N]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006447 du 19/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)



c/



[S] [Z]

[D] [J] épouse [Z]

























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 mars 2022 par le Tribunal de proximité de COGNAC (RG : 11-21-191) suivant déclaration d'appel du 11 avril 2022





APPELANTE :



[M] [N]

née le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 7] (75)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]



représentée par Maître Michel PUYBARAUD de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Pierre COSSET de la SELARL COSSET-GROSSIAS, avocat plaidant au barreau de CHARENTE





INTIMÉS :



[S] [Z]

né le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 9] (16)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]



[D] [J] épouse [Z]

née le [Date naissance 4] 1953 à [Localité 8] (16)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]



représentés par Maître Sébastien MOTARD de la SCP CMCP, avocat au barreau de CHARENTE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Madame Paule POIREL

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO

Greffier : Mme Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous signature privée du 12 avril 1999, M. [S] [Z] et Mme [D] [Z] née [J] ont donné à bail à Mme [M] [N] un local d'habitation situé le [Adresse 6], moyennant un loyer et des charges fixés à un montant initial de 2562,52 francs actualisé à la somme de 422,48 euros.



Par acte d'huissier du 3 octobre 2019, M. [S] [Z] et Mme [D] [Z] née [J] ont fait savoir à Mme [M] [N] qu'ils entendaient vendre le bien loué et lui ont donné congé au 31 juillet 2020. Ce congé était relatif à la vente du logement moyennant le prix de 90 000 euros net vendeur.



Exposant qu'une sommation de quitter les lieux avait été signifiée à Mme [N] le 31 juillet 2020, alors que celle-ci se maintenait dans les lieux, les bailleurs ont, par exploit d'huissier du 17 novembre 2021 délivré par dépôt en l'étude, fait assigner Mme [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Cognac, au visa de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour voir notamment déclarer valable le congé, ordonner l'expulsion de Mme [N] et obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.



Par jugement réputé contradictoire du 21 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cognac a :

- prononcé la résiliation du bail liant M. [S] [Z] et Mme [D] [Z] née [J], ci-après les bailleurs, à Mme [M] [N], dénommée la locataire dans la présente décision, du fait du congé donné par les premiers, au 31 juillet 2021, 

- autorisé à défaut d'exécution spontanée, les bailleurs à faire procéder à l'expulsion de la locataire ainsi que de tous les occupants de son chef avec au besoin le recours à la force publique, 

- dit que le sort des meubles sera traité conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamné la locataire à payer au bailleur une somme de 422,48 euros au titre d'indemnité d'occupation mensuelle, somme due à compter du 1er août 2020 et jusqu'à libération des lieux,

- rejeté la demande en dommages et intérêts présentée par M. [S] [Z] et Mme [D] [Z] née [J], 

- condamné la locataire à verser au bailleur la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [M] [N] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de quitter les lieux.



Mme [N] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 11 avril 2022 et par conclusions déposées le 21 décembre 2022, elle demande à la cour de :

- juger recevable et bien fondée en son appel Mme [M] [N],

- infirmer, en conséquence, le jugement déféré, excepté en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par les époux [Z],

Et statuant à nouveau, 

- juger nul et de nul effet le congé pour vendre délivré par les époux [Z] à Mme [M] [N] en date du 3 octobre 2019,

- débouter les époux [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner les époux [Z] à verser à Mme [M] [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens. 



Par conclusions déposées le 21 septembre 2022, les époux [Z] demandent à la cour de :

- juger recevable mais mal fondée Mme [N] en son appel,

Par conséquent,

- confirmer le jugement du juge du contentieux de la protection de Cognac du 21 février 2022 en ce qu'il :

* prononce la résiliation du bail liant M. [S] [Z] et Mme [D] [Z] née [J], ci-après les bailleurs, à Mme [M] [N], dénommée la locataire dans la présente décision, du fait du congé donné par les premiers, au 31 juillet 2021, 

* autorise à défaut d'exécution spontanée, les bailleurs à faire procéder à l'expulsion de la locataire ainsi que de tous les occupants de son chef avec au besoin le recours à la force publique, 

* dit que le sort des meubles sera traité conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

* condamné la locataire à payer au bailleur une somme de 422,48 euros au titre d'indemnité d'occupation mensuelle, somme due à compter du 1er août 2020 et jusqu'à libération des lieux,

* condamné la locataire à verser au bailleur la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [M] [N] aux dépens de la présente instance comprenant le coût du commandement de quitter les lieux,

- infirmer le jugement du juge du contentieux de la protection de Cognac du 21 février 2022 en ce qu'il :

* rejette la demande en dommages et intérêts présentée par M. [S] [Z] et Mme [D] [Z] née [J] ;

Statuant à nouveau,

- condamner Mme [M] [N] à payer à M. [S] [Z] et Mme [D] [Z] née [J] la somme 5 000 euros en indemnisation des préjudices subis,

En tout état de cause :

- condamner Mme [M] [N] à payer à M. [S] [Z] et Mme [D] [Z] née [J] la somme 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner Mme [N] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de quitter les lieux délivré le 31 juillet 2020.



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 11 septembre 2023.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 août 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de validation du congé pour vendre



En application de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié notamment par sa décision de vendre.



En cas de contestation, le juge vérifie la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à cet article.



La charge de la preuve de la réalité du motif incombe au bailleur.



Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur à peine de nullité.



La nullité n'est encourue qu'à charge de démontrer un grief.



La notice d'information détaille toutes les obligations du bailleur relatives à la délivrance du congé, les voies de recours offertes au locataire en cas de non-respect de ces obligations et ses possibilités d'indemnisation.



L'article 15-II précise que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. 



Mme [M] [N] fait valoir que M. [S] [Z] et Mme [D] [Z] née [J] ne justifient pas avoir joint au congé la notice d'information, que le congé ne reprend pas la désignation exacte des lieux loués, que la décision de vendre n'y est mentionnée que comme une éventualité et que M. et Mme [Z] ne justifient pas de leur réelle intention de vendre.



M. [S] [Z] et Mme [D] [Z] née [J] répliquent que la notice d'information a été jointe au congé, que le congé comporte une offre ferme de vente et que si celle-ci n'a pu se réaliser, c'est en raison du maintien illicite dans les lieux de Mme [M] [N].



Le congé délivré par huissier de justice le 3 octobre 2019 mentionne « vous trouverez en pièce jointe une notice d'information relative aux obligations du bailleur et d'indemnisation du locataire ».



Par ailleurs, par courrier du 20 septembre 2022, l'huissier de justice confirme au conseil de M. [S] [Z] et Mme [D] [Z] née [J] que le congé pour vendre était accompagné de la notice d'information.



Au vu de ces éléments émanant d'un officier ministériel, la preuve est établie que la notice d'information était jointe au congé.



Si le congé indique que « les requérants envisagent de vendre la maison louée », il ne saurait être déduit de cette formulation que leur intention de vendre n'était pas réelle, alors que le congé mentionne ensuite une offre de vente au locataire pour le prix de 90000 euros conformément aux prescriptions légales.



Au demeurant, les bailleurs produisent un mail d'une agence immobilière Gpimmo du 15 septembre 2021 selon laquelle elle a des clients prêts à acheter la maison mais qu'elle n'est pas en mesure de la faire visiter et de la commercialiser, en raison de la présence dans les lieux de la locataire.



Enfin, si le congé ne reprend pas la description du bien loué, Mme [M] [N] ne précise pas en quoi cette omission lui occasionnerait un préjudice.



Le jugement déféré qui a validé le congé pour vendre sera confirmé.



Sur la demande en dommages et intérêts 



M. [S] [Z] et Mme [D] [Z] née [J] font valoir que l'occupation sans droit ni titre par Mme [M] [N] depuis deux ans les prive de la possibilité de vendre et leur cause un préjudice qui doit être réparé à hauteur de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.



Mme [M] [N] réplique que M. [S] [Z] et Mme [D] [Z] née [J] ne subissent aucun préjudice puisqu'elle règle ponctuellement son loyer.



M. [S] [Z] et Mme [D] [Z] née [J] qui ne contestent pas que Mme [M] [N] règle son loyer ne donnent aucun élément d'appréciation du préjudice financier qu'ils subissent du fait de l'impossibilité de réaliser une vente de leur bien.



Le jugement déféré qui les a déboutés de cette demande sera confirmé.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



Mme [M] [N] qui succombe en son appel en supportera donc la charge.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



Mme [M] [N] qui succombe, sera condamnée à payer à M. [S] [Z] et Mme [D] [Z] née [J] ensemble la somme de 500 euros sur ce fondement.





PAR CES MOTIFS



LA COUR, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

 

Y ajoutant,



Condamne Mme [M] [N] à payer à M. [S] [Z] et Mme [D] [Z] née [J] ensemble la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [M] [N] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés selon la loi sur l'aide juridictionnelle. 





Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,