Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 15 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [U] [T]
à : Madame [E] [S] épouse [T]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Romain HAIRON 

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/04592 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GT4

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 15 décembre 2023

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] 
représenté par son syndic en exercice la SOCIETE GERASCO - [Adresse 1]

représenté par Me Romain HAIRON avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEURS
Monsieur [U] [T]
[Adresse 2]

non comparant

Madame [E] [S] épouse [T]
[Adresse 2]

non comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, statuant en juge unique assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 décembre 2023 par Clara SPITZ, Juge assistée de Nicolas RANA, Greffier
Décision du 15 décembre 2023
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04592 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GT4

EXPOSÉ DU LITIGE


Monsieur [U] [T] et Madame [E] [S] ép. [T] sont propriétaires des lots N°20 et 58 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 juin 2023 signifié à personne pour Monsieur [U] [T] et à étude concernant Madame [E] [S] ép. [T], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société GERASCO, les a fait assigner devant ce tribunal à l’audience du 17 octobre 2023, aux fins de les voir condamner, solidairement, au paiement des sommes suivantes :
- 3 557,95 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 avril 2023 dont 380 de frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
avec intérêts au taux légal à compter :
- de la mise en demeure en date du 15 septembre 2022 pour la somme de 1 638,35 euros,
- de la mise en demeure en date du 23 novembre 2022 pour la somme de 1 080,95 euros
- de l’assignation pour le surplus
et avec capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Lors de l'audience du 17octobre 2023, le syndicat des copropriétaires, pris en son syndic et représenté par son conseil a déposé des conclusions qu’il avait fait signifier par commissaire de justice le 12 octobre 2023 aux défendeurs et qu'il a soutenues oralement.

Il demande, selon les mêmes modalités, la condamnation solidaire de Monsieur [U] [T] et Madame [E] [S] ép. [T] au paiement de la somme de 6 644,26 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023 dont 1 259,24 euros de frais, outre la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l'exposé des moyens développé par le demandeur, il sera renvoyé aux écritures qu'il a soutenues oralement à l'audience du 17 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

En défense, ni Monsieur [U] [T] ni Madame [E] [S] ép. [T] n’ont comparu. Il ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 décembre 2023, date à laquelle le jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile, a été rendu.



Décision du 15 décembre 2023
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04592 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GT4

MOTIF DE LA DECISION

Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En l'espèce, il convient d'observer qu'il ressort de la lecture du décompte produit par le syndicat des copropriétaires requérant que la somme de 6 644,26 euros qu'il réclame en principal est en réalité constituée pour 5385,02 euros de charges de copropriété impayées et pour 1259,24 euros de frais de recouvrement.
Les demandes seront donc requalifiées en ce sens.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires de Monsieur [U] [T] et Madame [E] [S] ép. [T]le relevé de compte arrêté au 19 avril 2023 frais inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 2 157,04 euros,le relevé de compte arrêté au 1er octobre 2023 frais inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 6 644,26 eurosles appels de fonds pour travaux et provisions sur charges entre le 1er janvier 2022 et le 09 juin 2023 incluant l’appel pour le troisième trimestre 2023,les régularisations de charges du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété qui s’est tenue le 10 octobre 2022 ,le contrat de syndic
Il convient de retirer de la somme de 6 644,26 euros figurant sur le dernier décompte produit la somme de 1259,24 au titre des frais sur lesquels il sera statué ultérieurement.

Concernant le montant réclamé hors frais, qui s’élève ainsi à 5 385,02 euros, il apparaît sur le dernier relevé de compte que les lignes écrites le 1er octobre 2023 correspondant aux provisions sur charges courantes à hauteur de 1083,62 euros et à la cotisation au fonds travaux à hauteur de 53,48 euros ne coïncident pas avec les montants indiqués aux termes de l’appel de fonds émis le 08 septembre 2023 pour le dernier trimestre 2023 établi comme suit : 1019,62 euros pour les charges et 50,38 euros pour les travaux.

Il en résulte une différence de 67,1 euros qu’il convient de déduire de la somme de 5385,02 euros réclamée par le syndicat de copropriétaires, hors frais qui est ainsi bien fondé à demander le paiement de la somme de 5 317,92 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus. 

Monsieur [U] [T] et Madame [E] [S] ép. [T] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme en application de l’article 220 du code civil.

Le syndicat ne justifiant pas de la réception, ou, à tout le moins, de la présentation aux défendeurs, des différentes mises en demeure de payer du 15 septembre 2022 et du 23 novembre 2022 à compter de laquelle il souhaite voir courir les intérêts moratoires, ceux-ci ne seront dus qu’à compter du 02 juin 2023, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.


Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Décision du 15 décembre 2023
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04592 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GT4

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement

En l'espèce, à défaut de justifier de l’envoi au copropriétaire d’une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception, comme requis par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter la prise en charge par les seuls défendeurs des frais de recouvrement qu’il a exposés au titre des deux mises en demeure des 15 septembre 2022 (45 euros) et 23 novembre 2022 (45 euros).

S’agissant des frais liés à la signification de l’assignation (132,24 euros), ceux-ci font partie des dépens et il ne peut y avoir double condamnation pour les dépens ; il sera statué sur ces frais ci-après.

Les demandes formées au titre de la « transmission avocat » (290 euros) et des « honoraires avocat » (720 euros) ont trait aux honoraires d’avocat qui ont vocation à être pris en considération dans les sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sur lequel il sera également statué ci-après.

Enfin, la demande de renseignement (12 euros) et de copie de document (15 euros) auprès du service de la publicité foncière ne sont pas justifiés ni explicités dans les écritures du demandeur , par conséquent, ils ne sauraient être qualifiés de frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi susvisée.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité des demandes formées au titre des frais de recouvrement engagés.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [U] [T] et Madame [E] [S] ép. [T] sont en situation d'impayés de charges depuis le 1er janvier 2022. Les manquements systématiques et répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de les condamner au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [T] et Madame [E] [S] ép. [T], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U] [T] et Madame [E] [S] ép. [T] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société GERASCO, les sommes suivantes :
5317,92 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation en date du 02 juin 2023,500 euros au titre des dommages-intérêts,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société GERASCO de sa demande de condamnation au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [T] et Madame [E] [S] ép. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société GERASCO, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [T] et Madame [E] [S] ép. [T] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2023, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le greffier La Présidente