Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 19 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Société OSKE


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Anne GUALTIEROTTI,

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/04448 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2E4B

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 19 décembre 2023


DEMANDERESSE
Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] ET [Adresse 1] [Localité 5] représenté par son syndic, la société MYRABO SAS, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]
représentée par Me Anne GUALTIEROTTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0051

DÉFENDERESSE
Société OSKE
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Présidente, 
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 29 septembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2023 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 19 décembre 2023
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04448 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2E4B


EXPOSE DU LITIGE

La société OSKE est propriétaire du lot n°52 d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, la société MYRABO, a fait assigner la société OSKE devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
- 4 532,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 mars 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 258,27 euros à compter du 22 janvier 2019, date du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus,
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l'audience du 29 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

La société OSKE, régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.


Décision du 19 décembre 2023
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04448 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2E4B

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la société OSKE tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°52,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er avril 2016 au 21 mars 2023 et arrêté à cette date à 4 532,62 euros (en ce inclus 1 217,40 euros de frais),
- les comptes de charges pour les exercices 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 17 novembre 2016, 9 novembre 2017, 13 novembre 2018, 12 novembre 2019, 9 décembre 2020, 29 novembre 2021 ayant notamment :
? approuvé les comptes pour les exercices 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021
? approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023.

Il convient de constater qu'aucun document justificatif n'est produit s'agissant des travaux faisant l'objet d'appel de fonds en 2016, (couverture courette bat. D et ravalement courette bat. D pour la somme de 239,44 euros) et en 2023 (création porte sas et accès et pose grille bas caves D pour la somme de 211,20 euros). Dès lors ces sommes seront écartées.

Au vu des pièces produites, la société OSKE est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 2 864,58 euros, pour la période allant du 1er avril 2016 au 1er janvier 2023, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 1er trimestre 2023.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 22 janvier 2019 pour la somme de 1 886,83 euros (somme réellement due hors frais à la date de la mise en demeure) et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant le commandement de payer délivré le 22 janvier 2019. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 132 euros.

Il est sollicité 360 euros pour l’envoi du dossier à l’huissier de justice, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d'un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées.

Ne sont pas justifiés les coûts des lettres de mise en demeure (dernière relance avant contentieux) du 8 décembre 2020, 3 mars 2021, 23 novembre 2022 faute de preuve d'envoi, (3 x 36 euros).

Sont réclamés également les frais de quatre mises en demeure, justifiées avec la production du bordereau d’accusé réception, (du 2 janvier 2020, 5 novembre 2020, 9 février 2021, 1er septembre 2021) ainsi que de trois commandements de payer (du 22 janvier 2019, 7 avril 2020 et 21 octobre 2021). Il sera relevé que l'envoi d'autant de relance avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. En outre, le coût des mises en demeure ne sera retenu qu'à hauteur de 6,50 euros, coût réel de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception. Ainsi, s’avèrent justifiées :
- le commandement de payer du 22 janvier 2019 (151,56 euros),
- la mise en demeure du 2 janvier 2020 (6,50 euros),
- la mise en demeure du 9 février 2021 (6,50 euros),

En conséquence la somme globale de 164,56 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2023, date de l'assignation, en ce que cette somme est née postérieurement à la mise en demeure.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que la société OSKE ne paye pas régulièrement ses charges depuis l'année 2016. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société OSKE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la société OSKE devra verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic la société MYRABO une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société OSKE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic la société MYRABO, les sommes suivantes :
- 2 864,58 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er avril 2016 au 1er janvier 2023, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 1er trimestre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 22 janvier 2019, pour la somme de 1 886,83 euros, et à compter du 15 mai 2023 pour le surplus,
- 164,56 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2023,
- 300 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE la société OSKE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic la société MYRABO, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic la société MYRABO, du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la société OSKE aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par le président et le greffier susnommées.

Le greffierLe président