Tribunal Judiciaire · Service des référés — 22 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57589 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25P4

N° : 3

Assignation du :
10 Octobre 2023

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 décembre 2023



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La Société Civile Segur
[Adresse 1] 
chez CESSENTIEL
[Localité 3]

représentée par Maître Dov GHNASSIA de la SELEURL DOV GHNASSIA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #G0431


DEFENDERESSE

La société OMP7 S.A.S.
[Adresse 2]
[Localité 4]

non constituée



DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 









Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 8 octobre 2021, la société GM INVEST, aux droits de laquelle est venue la SOCIETE CIVILE SEGUR, a donné à bail commercial à M. [S] [K] pour le compte de la société OMP7 en cours de formation et d’immatriculation des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (lot n°1), pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2021, moyennant un loyer en principal de 24.000 euros par an et une provision sur charges annuelle de 1.200 euros, payable d'avance, à une fréquence trimestrielle.

Les statuts de la société OMP7, immatriculée le 6 mai 2022, mentionne les actes accomplis pour le compte de la société, avant la signature des statuts le 13 avril 2022, et les engagements repris parmi lequels figure le contrat de location pour les locaux dans lesquels est installé son siège social au 29, avenue de Ségur à Paris 7ème.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 11 juillet 2023, à la société OMP7, pour une somme de 39.340,01 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 3ème trimestre 2023 inclus.

Par acte délivré le 10 octobre 2023, la SOCIETE CIVILE SEGUR a fait assigner la société OMP7 devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

“DIRE ET JUGER que la SAS OMP 7 a repris le bail du 08 octobre 2021 à son compte lors de son immatriculation et est débitrice des loyers et charges résultants de ce dernier ; 
 
CONSTATER les manquements de la SAS OMP 7 au paiement des loyers depuis le 1 er juillet 2022, 
 
CONSTATER que le commandement de payer délivré par la SCI SEGUR à la société OMP 7 le 11 juillet 2023 est resté infructueux, dès lors, 
 
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 08 octobre 2021 entre la SCI SEGUR (venant aux droits de la société GM INVEST) et la SAS OMP 7, 
 
En conséquence, 
 
JUGER que depuis le 12 août 2023 la SAS OMP 7 est occupante sans droit ni titre du local appartenant à la SCI SEGUR, 
 
ORDONNER la libération des lieux par la SAS OMP 7 et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, 



 
 
ORDONNER l'expulsion, dans la huitaine de la signification du jugement à intervenir, de la société OMP 7, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens ; 
 
AUTORISER la SCI SEGUR à l'expulser des lieux en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien ; 
 
CONDAMNER la SAS OMP 7 au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 2.000 € par mois, jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés à la SCI SEGUR ;
 
CONDAMNER la société OMP 7 à payer la SCI SEGUR la somme de 43.573,52 € au titre du bail commercial conclu le 08 octobre 2021. 
 
CONDAMNER la SAS OMP 7 au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
 
CONDAMNER la SAS OMP 7 aux entiers dépens”.


Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 27 novembre 2023, la SOCIETE CIVILE SEGUR a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile à la dernière adresse déclarée de son siège social, la société OMP7 n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.




L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’est pas sérieusement contestable que les associés de la société OMP7 ont repris lors de la signature des statuts, le bail commercial conclu pendant sa formation.

Le bail prévoit en son article 30, une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement intégral à son échéance exact, d’un seul terme de loyer, des accessoires du loyer, d’un complément de dépôt de garantie, et de sommes quelconques dues en application du bail, un mois après un commandement de payer resté sans effet.








Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SOCIETE CIVILE SEGUR n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 39.340,01 euros, arrêtée au 3ème trimestre 2023 inclus.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société OMP7 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.





L’indemnité d’occupation due par la société OMP7 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant de l’échéance trimestrielle contractuelle pour le 3ème trimestre 2023 puis à la somme de 2.000 euros par mois à compter d’octobre 2023.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SOCIETE CIVILE SEGUR, l'obligation de la société OMP7 au titre des loyers, provisions sur charges, taxes, complément de dépôt de garantie et indemnité d’occupation échus au 30 septembre 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 39.340 euros (3e trimestre 2023 inclus) outre 271,75 euros de frais de commandement, sommes provisionnelles au paiement de laquelle il convient de condamner la société OMP7. Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 11 juillet 2023.

La SOCIETE CIVILE SEGUR sollicite l'application d'une pénalité lui attribuant 10 % du montant des sommes exigibles.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité forfaitaire égale à 10% du montant des sommes dues, pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

- Sur les autres demandes

La société OMP7, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société OMP7 ne permet d’écarter la demande de la SOCIETE CIVILE SEGUR formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 août 2023 à minuit;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société OMP7 et de tout occupant de son chef des lieux situés 29, avenue de Ségur à Paris 7ème (lot n°1) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société OMP7, à compter de la résiliation du bail à compter du 12 août 2023 jusqu’au 30 septembre 2023 à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires puis à compter du mois d’octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme mensuelle de 2000 euros par mois ;

Condamnons par provision la société OMP7 à payer à la SOCIETE CIVILE SEGUR la somme de 39.340 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes, complément de dépôt de garantie et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 30 septembre 2023 (3e trimestre 2023 inclus) outre la somme de 271,75 euros de frais de commandement, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2023, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale de 10 % ;

Condamnons la société OMP7 aux entiers dépens ;

Condamnons la société OMP7 à payer à la SOCIETE CIVILE SEGUR la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 22 décembre 2023.


Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY