Tribunal Judiciaire · Service des référés — 22 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55782 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JXK

N° : 8

Assignation du :
21 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 décembre 2023



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

LA S.C.I. LA TRIERE
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Lori MUSSALIAN, avocat au barreau dU VAL-DE-MARNE - #PC 199 -[Adresse 3]


DEFENDEUR

Monsieur [B] [F] [O]
[Adresse 6]
[Localité 7]

représenté par Me Emilie MORAIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE - #PC234



DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 






Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Selon acte authentique en date du 14 décembre 2022, la société LA TRIERE a promis de vendre à M. [B] [O] un appartement sis au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 7], pour le prix de 331.000 euros, jusqu’au 15 mars 2023. Les parties ont convenu de fixer l’indemnité d’immobilisation à la somme de 33.100 euros.

Par acte délivré le 21 juillet 2023, la société LA TRIERE a fait assigner M. [B] [F] [O] devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé aux fins de voir ordonner au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le paiement à la charge de M. [O] de la somme de 33.100 euros à son bénéfice, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, outre sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir que M. [O] n’a pas procédé à la levée de l’option dans le délai prévu par la promesse unilatérale de vente liant les parties et n’a pas déféré aux mises en demeure de signer l’acte de vente, sous peine de caducité de la vente et d’obligation de s’acquitter alors de l’intégralité du montant de l’indemnité d’immobilisation ; qu’il n’est pas sérieusement contestable que M. [O] est redevable de la somme de 33.100 euros.

A l’audience du 4 septembre 2023, il a été enjoint aux parties de recevoir une information sur la médiation dispensée par M. [M]. A l’issue de l’information, les parties n’ont pas donné un accord unanime pour entrer en médiation.

A l’audience de renvoi du 27 novembre 2023, la société LA TRIERE, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales et conclut oralement au rejet des demandes adverses, en se prévaloir du caractère clair des engagements des parties par acte authentique, de l’absence de stipulation par le bénéficiaire de la promesse d’une condition suspensive de l’obtention d’un prêt, de l’absence d’application des anciennes dispositions du code de la consommation sur la mention manuscrite de renonciation à la stipulation d’une condition suspensive s’agissant d’un engagement par acte authentique et de l’absence de vice du consentement du bénéficiaire de la promesse pouvant être qualifié de professionnel de l’immobilier et ne justifiant pas d’un motif financier quant au défaut de signature de l’acte de vente.

M. [O], représenté par son conseil, a repris oralement les termes de ses conclusions en défense aux termes desquelles il sollicite du juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 1124, 1104 et 1589 du code civil, de :

“A TITRE PRINCIPAL : 
 
CONSTATER le défaut d’urgence et l’existence d’une contestation sérieuse qui ne nécessite ni mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, 
 


En conséquence, 
 
DIRE n’y avoir lieu à référé, 
DEBOUTER la SCI LA TRIERE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions. 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
 
CONSTATER que Monsieur [O] a très clairement manifesté sa volonté d’acquérir le bien, objet du litige, appartenant à la SCI LA TRIERE, dans le délai fixé dans la promesse de vente conclue le 14 décembre 2022 et n’a ainsi jamais renoncé à l’acquisition, 
 
CONSTATER que la promesse de vente conclue le 14 décembre 2022 contient une clause de substitution permettant à Monsieur [O] de se substituer une personne morale, qui détient les fonds nécessaires, pour l’acquisition du bien, objet du litige, appartenant à la SCI LA TRIERE, 
 
CONSTATER que seul le manquement fautif de la SCI LA TRIERE, désireuse de ne plus vendre, a empêché la signature de la vente sous la forme authentique, 
 
En conséquence, 
 
DECLARER la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation de la SCI LA TRIERE irrecevable et non fondée, 
 
DEBOUTER la SCI LA TRIERE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions. 
 
A TITRE RECONVENTIONNEL : 
 
DECLARER Monsieur [O] recevable et bien fondé à demander la restitution de l’indemnité d’immobilisation, 

En conséquence, 
 
ORDONNER la restitution à Monsieur [O] de l’indemnité d’immobilisation (d’un montant total de 33.100 euros), soit la restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation séquestrée chez le notaire, correspondant à la moitié, soit la somme de 16.550 euros, 
 
En conséquence, 
 
CONDAMNER la SCI LA TRIERE à payer à Monsieur [O] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC. 
 
CONDAMNER la SCI LA TRIERE aux entiers frais et dépens”. 










M. [O] soutient qu’il a accepté de signer une promesse de vente unilatérale pour l’achat de l’appartement appartenant à la société LA TRIERE sans prévoir de condition suspensive de l’obtention d’un prêt mais en informant son cocontractant de son intention d’obtenir un prêt pour le financement du prix de vente et de se voir substituer la SCI dont il est le gérant en cas d’échec ; qu’il a informé par mails son cocontractant, le 13 mars 2023, puis les notaires de son intention de réaliser la vente et demandé un délai supplémentaire pour la réitération de l’acte de vente par acte authentique, dans l’attente de l’examen de son dossier de financement déposé auprès de la Banque Postale ; qu’à la suite du refus de la Banque Postale, il a sollicité la fixation d’une date de signature pour la vente et demandé l’application de la clause de substitution au profit de la SCI BONTEMPS, comprenant un paiement comptant du prix de la vente, contre l’indemnisation du retard à hauteur de 10.000 euros; que le gérant de la SCI LA TRIERE n’a pas donné suite à sa demande et s’est contenté de lui réclamer le paiement de l’indemnité d’immobilisation. Il conteste toute urgence de la demande en paiement de cette indemnité d’immobilisation et fait valoir son caractère sérieusement contestable, dès lors qu’il n’est pas démontré qu’il n’a pas levé l’option, ayant manifesté sa volonté d’acquérir le bien dans le délai fixé par la promesse ; que l’acte de vente n’a pas été signé uniquement du fait du manquement fautif du gérant de la société LA TRIERE. Elle demande à titre reconventionnel la restitution de la somme séquestrée à ce titre entre les mains du notaire pour 16.500 euros.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus. 

MOTIFS :

La demande en paiement d’une provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. 
Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il appartient au demandeur au paiement d’une provision de démontrer que l'obligation de versement de cette provision est évidente, incontestable et ne suppose aucune interprétation du contrat ni analyse poussée des fautes et manquements contractuels et leur incidence. En effet, le pouvoir juridictionnel du juge des référés s'épuise dès lorsqu'il doit procéder à des analyses juridiques de fond et/des interprétations de clauses contractuelles, questions devant être tranchées par le juge du fond.


En l’espèce, par acte authentique dressé le 14 décembre 2022, la société LA TRIERE a promis unilatéralement à M. [O], avec faculté de substitution pour ce dernier, de lui vendre les lots n° 23 et 83 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée expirant le 15 mars 2023. 

Il est notamment prévu par les parties que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagné du versement sur le compte du notaire du prix de vente, de la provision sur frais, commissions et de tous comptes ou proratas, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire dans le délai suivie de la signature de l’acte authentique de vente, auprès du notaire rédacteur de l’acte par tous moyens et toutes formes, accompagnée du virement sur son compte, d’une somme correspondant à l’apport personnel déduction faite de l’indemnité d’immobilisation, outre les frais et commissions.

Il est par ailleurs stipulé :
- qu’en l’absence de levée de l’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme du délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure du promettant qui disposera alors librement de son bien;
- qu’en cas de levée de l’option dans le délai, accompagné du paiement du prix et des frais, sans signature de l’acte de vente dans les quinze jours de celle-ci, la partie la plus diligente mettra l’autre partie en demeure, par acte d’huissier, d’avoir à comparaître en l’étude du notaire chargé de recevoir l’acte de vente à l’effet de signer cet acte. A cette date et faute de régularisation de l’acte de vente par une partie, il sera procédé à l’établissement d’un procès-verbal constatant le défaut du promettant ou du bénéficiaire.

La promesse prévoit enfin un prix de vente de 331.000 euros et la stipulation d’une indemnité d’immobilisation d’un montant forfaitaire de 33.100 euros, versée entre les mains du notaire pour la somme de 16.500 euros. 

En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l’acte, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire. Elle sera restituée au bénéficiaire notamment si la non-réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant.

Il est enfin mentionné que le bénéficiaire déclare qu’il n’entend pas faire de l’obtention d’un emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée une condition suspensive.

Par courriel du 13 mars 2023 adressé par M. [O] au gérant de la société LA TRIERE, ce dernier a confirmé sa volonté de faire l’acquisition du bien tout en demandant un délai de quelques semaines dans l’attente de l’examen de sa demande de financement par la Banque Postale. Il communique un courrier de suivi de sa demande de financement au 14 mars 2023 par la Banque Postale et envisageant une prolongation d’un mois de la date de signature au 17 avril.





Par courrier recommandé du 16 mars 2023, distribué le 18 mars 2023, la société LA TRIERE a demandé à M. [O] de régulariser la vente dans un délai de sept jours, sous peine de caducité de la promesse et de réglement de l’indemnité d’immobilisation.

Par courriel du 20 mars 2023, M. [O] a demandé au notaire en charge de la vente une prolongation du délai de réitération de la vente au 17 avril 2023 pour lui permettre de finaliser l’acquisition.

Par courriel du 17 avril 2023, Maître [R], notaire, a informé le gérant de la société LA TRIERE du refus de libération de la somme séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation et de versement du solde de l’indemnité par M. [O], ce dernier précisant que son financement est en passe d’aboutir.

Par courrier recommandé du 25 avril 2023, réceptionné le 12 mai 2023 par M. [O], la société LA TRIERE se prévalait de la caducité de la promesse et de l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation.

Par courriel du 23 mai 2023 adressé à Maître [V], notaire rédacteur désigné à la promesse de vente, M. [O] a indiqué souhaiter l’organisation d’une date de signature de la réitération de la promesse de vente, en proposant de régler le prix comptant avec usage de la faculté de substitution au profit de la SCI BONTEMPS et de régler un dédommagement à hauteur de 10.000 euros. 
Il est communiqué par le défendeur des attestations de refus de crédit par la société Banque Populaire, la Banque Postale, ainsi qu’un état des disponibilités bancaires de la SCI ANR INVEST, présidée par M. [O], elle-même gérante de la société BONTEMPS.
 
Il résulte de la lecture des dispositions de la promesse de vente que celle-ci était consentie par la société LA TRIERE pour un délai expirant le 15 mars 2023.
La vente supposait de respecter des conditions de réalisation précises: soit la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, soit la manifestation de l’acquéreur de sa volonté de réaliser la vente par une levée d' option, dont les modalités étaient clairement précisées dans l'acte notarié de promesse de vente.

S'agissant de cette seconde possibilité, si M. [O] a bien avisé par tous moyens et notamment en mettant en copie de son courriel du 13 mars 2023, le notaire chargé de recevoir l'acte authentique, de son intention de lever l' option et donc de réaliser la vente, il n'a cependant pas accompagné ce courriel du versement requis entre les mains du notaire, correspondant à l’apport personnel (soit l’intégralité du prix de vente selon les dispositions contractuelles en l’absence de mention de la souscription d’un prêt bancaire), déduction faite de l’indemnité d’immobilisation, outre les frais et commissions.

Il n’a pas davantage déféré à la mise en demeure du promettant en date du 16 mars 2023, de régulariser la vente dans un délai de sept jours, évoquant à défaut la caducité de la promesse et l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation.





En l'absence de réalisation de l’ensemble des conditions de levée d' option dans le délai requis à la promesse soit le 15 mars 2023 et à défaut de signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, la promesse de vente est donc manifestement caduque.

En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l’acte, il n’est pas sérieusement contestable que l’indemnité d’immobilisation due par le bénéficiaire de la promesse est conservée par le promettant à titre d’indemnité forfaitaire.

La contestation de l’exigibilité de ladite indemnité d’immobilisation au motif de l’absence de reprise à l’acte de la mention manuscrite prévue par l’ancien article L.312-17 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du février 2016 et non applicable à une promesse signée par acte authentique, le 14 décembre 2022, est manifestement vaine. La circonstance selon laquelle M. [O] a informé le promettant de son intention de souscrire un prêt est tout aussi inopérante dès lors que ce dernier a expressément déclaré devant notaire ne pas entendre faire de l’obtention d’un emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée, une condition suspensive et a fait inclure à la promesse une clause prévoyant une faculté de substitution au profit de toute personne physique ou morale de son choix. Ce dernier a d’ailleurs après dénonciation de la caducité de la promesse par le promettant, voulu poursuivre la signature de la vente au profit de la société BONTEMPS, en mentionnant que cette société était en mesure de procéder à un versement comptant de l’intégralité du prix de vente.

L’obligation de paiement de l’indemnité d’immobilisation pesant sur M. [O] n’est pas sérieusement contestable.

Il sera dans ces conditions, fait droit à la demande de provision à valoir sur le paiement définitif de cette indemnité et alloué à ce titre à la société LA TRIERE la somme de 33.100 euros au paiement de laquelle sera condamné M. [O].

Au vu des développements précédents et à défaut de démonstation évidente d’une faute commise par la société LA TRIERE à l’occasion de l’exécution de la promesse de vente, il n’y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle tendant à voir ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée pour moitié par M. [O] et séquestrée pour la somme de 16.500 euros entre les mains de son notaire constitué séquestre aux termes de la promesse de vente.

M. [O], défendeur condamné au paiement d’une provision, supportera la charge des dépens et sera condamné à payer à la société LA TRIERE la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes au même titre.






PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Condamnons M. [B] [F] [O] à payer à la société LA TRIERE une provision de 33.100 euros à valoir sur le paiement définitif de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente conclue par les parties le 14 décembre 2022 ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle tendant à voir “ORDONNER la restitution à Monsieur [O] de l’indemnité d’immobilisation (d’un montant total de 33.100 euros), soit la restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation séquestrée chez le notaire, correspondant à la moitié, soit la somme de 16.550 euros” ; 

Condamnons M. [B] [F] [O] à payer à la société LA TRIERE la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [B] [F] [O] aux dépens ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur le surplus des demandes plus amples ou contraires;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à Paris, le 22 décembre 2023.

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY