Cour d'Appel · 5e chambre civile — 9 janvier 2024

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 09 JANVIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 20/04520 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OXC2





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 28 MAI 2020 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER 

N° RG 11-18-449



APPELANT : 



Monsieur [B] [P]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Me Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant



INTIMES :



Monsieur [F] [V]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL BRUN MIRALVES CLAMENS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Me Guilhem PANIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant



Madame [D] [E] épouse [V]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL BRUN MIRALVES CLAMENS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Me Guilhem PANIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant









Monsieur [W] [K] [P] placé sous tutelle par jugement du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mende le 08 décembre 2021

[Adresse 7]

[Localité 5]

signification de la déclaration d'appel et des conclusions le 15 décembre 2020 dépôt à étude



INTERVENANT :



Madame [R] [H] désignée ès qualités de tuteur aux biens et fin la personne de Monsieur [W] [P], né le 2 décembre 1948 à [Localité 9] et demeurant[Adresse 7]s,[Localité 5]S par jugement de tutelle du Tribunal Judiciaire de MENDE en date du 8 décembre 2021

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Pauline LOUBIERE, avocat au barreau d'AVEYRON, avocat postulant non plaidant





Ordonnance de clôture du 16 Octobre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 NOVEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY



ARRET : 



- contradictoire;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.





*





EXPOSE DU LITIGE



Par acte de donation du 2 septembre 2003, M. [B] [P] est devenu nu-propriétaire d'un appartement dépendant d'une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 4] (34), suite à la donation de son père, M. [W] [P], désormais usufruitier dudit appartement.



Par contrat du 1er avril 2003, reconduit le 1er janvier 2007, M. [W] [P] a donné le logement à bail aux époux [V].



Par acte du 1er janvier 2010, un nouveau contrat de bail a été conclu par les époux [V], signé cette fois-ci par M. [B] [P].



Par un avenant à ce contrat, M. [W] [P] est devenu le seul habilité à conclure les baux.



Pendant la durée de la location des époux [V], M. [B] [P] a communiqué diverses demandes de paiement d'arriérés de loyers, notamment entre 2013 et 2014.



Suite au défaut de la fourniture des documents nécessaires, l'allocation logement des époux [V] a été suspendue à compter du mois de janvier 2016.



Par un rapport Urbanis du 25 octobre 2017, le logement a été diagnostiqué non décent.



Le 7 novembre 2017, les époux [V] se sont vus signifier un commandement de payer les loyers et charges dus au bailleur.



Le 12 janvier 2018, suite à des impayés, M. [W] [P] a assigné les époux [V] en paiement des loyers à hauteur de 16 313,60 euros, en résiliation du bail et en expulsion des locataires et a demandé à l'huissier d'associer son fils, M. [B] [P] à cette demande.



Suite à une hospitalisation, le procureur de la République de Mende a été alerté de la situation de M. [W] [P] et le juge des tutelles a été saisi.



Par jugement du 8 décembre 2021, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mende a prononcé une mesure de tutelle au bénéfice de M. [W] [P] et a désigné Mme [R] [H] en qualité de tutrice cette dernière ayant été informée d'un litige pendant devant la cour d'appel de Montpellier, par une assignation en intervention forcée qui lui a été délivrée le 4 novembre 2022.



Le jugement rendu le 28 mai 2020 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :




Rectifie l'erreur matérielle contenue dans le jugement prononcé par le tribunal le 19 janvier 2019 dans la procédure inscrite au rôle général sous le numéro RG 18/449 ;

Dit en conséquence que le jugement rendu le 19 janvier 2019 sera rectifié quant à sa date, en ce qu'il a été rendu le 19 décembre 2019 ;

Rappelle que les autres mentions du jugement restent inchangées ;

Ordonne mention de cette décision en marge de la minute et des expéditions du jugement rectifié ;

Rappelle qu'elle sera notifiée comme le jugement en date du 19 janvier 2019 et qu'elle donne ouverture aux mêmes voies de recours que celui-ci ;

Dit que seul M. [W] [P] a qualité pour poursuivre en justice M. [F] [V] et Mme [D] [E], épouse [V], débiteurs de loyers impayés ;

Déclare M. [W] [P] irrecevable à agir en acquisition de la clause résolutoire à l'encontre de M. [F] [V] et de Mme [D] [V] ;

Dit que M. [W] [P] a manqué à son obligation de remettre à M. [F] [V] et à Mme [D] [V] un logement décent ;

Ordonne à MM [W] [P] et [B] [P] solidairement de réaliser les travaux de mise aux normes suite au rapport d'Urbanis du 1er novembre 2017 dans le logement loué par M. [F] [V] et Mme [D] [V], situé au [Adresse 2] à [Localité 4] et ce dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ;

Ordonne à M. [W] [P] de délivrer à M. [F] [V] et Mme [D] [V] les quittances de loyers sollicitées depuis le 2 octobre 2014 et ce dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que faute pour MM [W] [P] et [B] [P] d'avoir procédé à ces deux obligations, ils seront redevables solidairement, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 100 euros par jour de retard ;

Dit que M. [W] [P] devra garantir en paiement M. [B] [P] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Autorise M. [F] [V] et Mme [D] [V] à verser les loyers dus à M. [W] [P] au titre du contrat de bail du 1er janvier 2010 à la Caisse des dépôts et consignations de [Localité 4] jusqu'à ce qu'Urbanis valide la décence du logement loué lors de sa visite de contrôle et dit que les sommes ainsi consignées seront ensuite restituées à M. [W] [P] à compter de la date de cette visite de contrôle validant la décence ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [W] [P] aux entiers dépens.




Le premier juge a rectifié l'erreur matérielle de date du jugement sur le fondement de l'article 462 du code de procédure civile.



Le premier juge a retenu que seul M. [W] [P], usufruitier du bien loué, avait qualité pour poursuivre en justice les locataires débiteurs de loyers impayés mais que, toutefois, les époux [V] étaient recevables à voir engager la responsabilité solidaire des consorts [P] eu égard au fait que M. [B] [P], nu-propriétaire du bien, s'était présenté comme le propriétaire.



Le premier juge a considéré l'action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire irrecevable en ce que le représentant de l'Etat et la CCAPEX n'avaient pas été saisis conformément aux dispositions des articles 24 III de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi du 29 juillet 1998, que, par ailleurs, M. [W] [P] ne justifiait pas avoir délivré un commandement de payer les loyer aux époux [V], le 7 novembre 2017.



Le premier juge a retenu que les consorts [P] devaient être condamnés solidairement à réaliser les travaux de remise en état du logement, sous astreinte, puisque ces derniers ne s'étaient pas montrés diligents suite à la non décence constatée par le rapport d'Urbanis, que toutefois, la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance des époux [V] devait être rejetée en ce qu'ils n'établissaient pas, malgré le fait qu'ils avaient arrêté de payer les loyers, l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués conformément à leur destination contractuelle, unique motif de dispense.



M. [B] [P] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 20 octobre 2020.



Dans ses dernières conclusions du 10 décembre 2020, M. [B] [P] demande à la cour de :





Infirmer le jugement rendu le 28 mai 2020 en toutes ses dispositions et, en conséquence,

Débouter M. [F] [V], Mme [D] [V] et M. [W] [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre M. [B] [P] ;

A titre subsidiaire,

Condamner M. [W] [P] à garantir en paiement, à première demande, M. [B] [P] de la condamnation prononcée à son encontre ;

Condamner la partie succombante à verser à M. [B] [P] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens de l'instance, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de l'avocat soussigné.





M. [B] [P] soutient qu'il ne doit pas être condamné à l'obligation de travaux de remise en état ainsi qu'à celle de délivrance des quittances de loyers en ce qu'il n'est pas le bailleur des époux [V], étant seulement nu-propriétaire du bien loué. Il souligne, sur le fondement des articles 595 et suivants du code civil, que seul l'usufruitier, en l'espèce M. [W] [P], a la qualité de bailleur et doit être tenu responsable à l'égard du locataire, que, de plus, n'étant pas le bailleur, il ne dispose pas des quittances, qu'il ne peut donc pas remettre aux locataires, s'en remettant au bon vouloir de M. [W] [P] sur ce point et sur celui des travaux pour lesquels il n'a légalement aucun accès au logement et ne peut donc rien faire.



Par ailleurs, M. [B] [P] précise que conformément à l'article 605 du même code, il ne pourrait être tenu responsable des réparations d'entretien, nécessaires pour remettre le logement en conformité, qui échoient à l'usufruitier.



M. [B] [P] fait valoir que s'il est intervenu ponctuellement en tant que mandataire de son père, cela ne lui confère pas la qualité de bailleur. Le bail, comme autorisé et précisé dans l'avenant, a été signé par M. [B] [P] en sa qualité de mandataire du bailleur.



A titre subsidiaire, M. [B] [P] soutient que M. [W] [P], usufruitier, a pris l'engagement par acte authentique de donation d'acquitter l'intégralité des dépenses de l'immeuble litigieux y compris celles relatives aux grosses réparations. Si M. [B] [P] venait à être reconnu débiteur solidaire de son père, il devrait être relevé et garanti de toute condamnation par ce dernier.



Dans leurs dernières conclusions du 16 mars 2021, les époux [V] demandent à la cour de :




Recevoir l'appel de M. [B] [P] et le juger mal fondé ;

Dire et juger recevable et bien fondé l'appel incident des consorts [V] ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 28 mai 2020, en ce qu'il a indiqué que les consorts [V] avaient manqué à leur obligation de payer les loyers ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 28 mai 2020, en ce qu'il a indiqué que les attestations de loyer avaient bien été communiquées ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 28 mai 2020, en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires afférentes au préjudice de jouissance ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 28 mai 2020, en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires afférentes au préjudice subi du fait de l'absence de communication des quittances de loyers ;

Confirmer le jugement rendu le 28 mai 2020, en ce qu'il a constaté le caractère indécent du logement et le manquement de M. [W] [P] à son obligation de remettre un logement décent ;

Confirmer le jugement rendu le 28 mai 2020, en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [P] à réaliser les travaux de mise aux normes du logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Confirmer le jugement rendu le 28 mai 2020, en ce qu'il a condamné M. [W] [P] à remettre aux consorts [V], et sous astreinte de 100 euros par jour de retard (sic) ;

Confirmer le jugement rendu le 28 mai 2020 en ce qu'il a déclaré M. [W] [P] irrecevable à agir en acquisition de la clause résolutoire à l'encontre des consorts [V] ;

Rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de MM [B] et [W] [P] ;

Dire et juger que les consorts [V] ont régulièrement payé leurs loyers depuis la prise de bail ;

Constater la mauvaise foi du bailleur, qui n'a jamais produit à la Caisse d'allocations familiales les attestations de loyer, ni produit à ses locataires les quittances de loyers ;

Condamner M. [W] [P] à communiquer à la Caisse d'allocations familiales les attestations de loyers faisant défaut, si besoin est au moyen d'une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Condamner solidairement les consorts [P] à remettre aux concluants toutes les quittances des loyers payés à compter du 2 octobre 2014, date de la dernière quittance reçue, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

Condamner solidairement M. [W] [P] à payer aux consorts [V] la somme de 2 000 euros au titre de l'absence de délivrance des quittances de loyers ;

Condamner solidairement MM [W] [P] et [B] [P] à réaliser les travaux de remise en état du logement, suivants, si besoin est au moyen d'une astreinte de 100 euros par jour de retard :


Reprise de l'installation électrique défectueuse

Mise aux normes des toilettes

Reprise des radiateurs chambre des enfants, salle de bain et cuisine

Modification du débit d'eau dans la cuisine et la salle de bain

Remplacement des volets de la chambre

Reprise de la tuyauterie

Isolation des fenêtres des chambres

Réparation de la fenêtre du cagibi

Travaux de ventilation de l'appartement


Condamner solidairement MM [W] [P] et [B] [P] à indemniser le préjudice de jouissance subi par les concluants à hauteur de 200 euros par mois depuis le diagnostic d'indécence du mois d'octobre 2017, soit 40 mois, à savoir la somme totale de 8 000 euros, à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

Condamner MM [W] [P] et [B] [P] à payer à M. et Mme [V] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




Les époux [V] soutiennent que M. [B] [P] ne peut s'exonérer de sa responsabilité, s'étant présenté comme « l'unique interlocuteur » des locataires, qu'ils se sont acquittés de leur loyer entre les mains de ce dernier depuis 2010 et jusqu'au 12 février 2015. Ils ajoutent que M. [B] [P] a réalisé de nombreuses formalités incombant au bailleur et ce jusqu'à accorder la rupture du bail aux époux [V] dans un courrier du 28 septembre 2017. Il doit donc être solidairement responsable avec M. [W] [P].



Les époux [V] font valoir qu'ils démontrent être à jour des paiements des loyers dont les consorts [P] ne justifient pas l'absence de paiement alléguée depuis 2015. Ils produisent plusieurs courriers dans lesquels M. [W] [P] accuse réception des règlements de loyers après 2015, ce dernier n'ayant d'ailleurs pas résilié le bail à l'échéance en décembre 2016, comme il en avait la possibilité.



Les époux [V] ajoutent que le bailleur ne leur ayant pas communiqué les documents nécessaires et louant un logement qui ne respecte pas les critères de décence, ils n'ont plus perçu les allocations logement par sa faute et se sont donc acquittés du simple complément de loyers dès le mois de mai 2016, à hauteur de 90 euros par mois.



Les époux [V] soutiennent que le bailleur qui délivre un logement indécent ne respecte pas son obligation de délivrance et ne peut prétendre au paiement d'un loyer, l'indécence du logement étant constatée par le rapport Urbanis.



Par ailleurs, les concluants produisent des chèques attestant des règlements effectués - principalement à hauteur de 90 euros par mois, de novembre 2015 à mars 2019, de sorte qu'ils considèrent qu'ils se sont donc bien acquittés de leurs loyers.



Les époux [V] font valoir que M. [W] [P] refuse de leur communiquer les quittances de loyer sollicitées depuis le 2 octobre 2014 alors que ces derniers sont en droit de les obtenir.



Les locataires soutiennent que, bien que le logement soit déclaré indécent par le rapport Urbanis du 25 octobre 2017, celui-ci n'est pas conforme à l'usage d'habitation et le bailleur doit s'acquitter de son obligation de délivrance d'un logement conforme en réalisant les travaux nécessaires à la remise en état du bien, sous astreinte. Ils précisent que le premier juge retient à tort une condition supplémentaire d'impossibilité d'habiter le bien alors même que, de jurisprudence constante, le loyer n'est pas dû en présence d'un logement inhabitable.





Les époux [V] chiffrent leur préjudice de jouissance à 200 euros par mois depuis le diagnostic d'indécence, soit 8 000 euros.



Dans ses dernières conclusions du 12 octobre 2023, [R] [H], intervenant au nom de M. [W] [P], demande à la cour de :





Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 18 mai 2020 sous le numéro RG 11-18 00-000449 ;

Débouter les consorts [V] de leur demande de condamnation sous astreinte ;

Condamner la partie succombante à verser à M. [W] [P] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la partie succombante aux entiers dépens.





Mme [R] [H] sollicite la réformation du jugement en ce qu'il a prononcé une astreinte fixée à 100 euros par jour de retard. Elle avance qu'en effet, M. [W] [P] souffrait de graves troubles mentaux qui l'ont empêché d'agir en tant qu'usufruitier du bien. La désignation d'un tuteur pour M. [W] [P] a permis de débloquer la situation, Mme [R] [H] ayant pris les dispositions nécessaires pour effectuer les travaux dans le logement litigieux, précisant que seuls les délais des artisans, peu disponibles, en retardent l'exécution.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 octobre 2023 et renvoyée à l'audience de plaidoiries du 6 novembre 2023.





MOTIFS



1. Sur la qualité de bailleurs des consorts [P]



Il est exact, comme entend le rappeler M. [B] [P], nu-propriétaire, que l'article 595 du code civil prévoit que seul l'usufruitier, en l'espèce M. [W] [P], a la qualité de bailleur, tenu en conséquence de toutes les obligations du bailleur à l'égard du locataire, notamment celles de délivrer un logement décent et quittances, peu important qu'il ait pu intervenir en qualité de mandataire apparent, pour le compte de son père, dont il est relevé qu'il n'était pas en capacité de remplir ses obligations, compte tenu de son état de santé.



En conséquence, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a ordonné à M. [B] [P], solidairement avec M. [W] [P], de réaliser les travaux de mise aux normes et a dit qu'il serait redevable d'une astreinte de 100 euros par jour de retard.



2. Sur les prétentions indemnitaires des époux [V]



Les époux [V] sollicitent l'allocation de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice né de la non décence du logement pris à bail et de l'absence de délivrance de quittances.



Or, outre le fait qu'ils ne justifient d'aucun préjudice en lien avec l'absence de délivrance de quittances, ils n'apportent pas de critique utile aux motifs retenus par le premier juge, de ce que les époux [V] avaient suspendu le paiement des loyers de leur propre autorité alors que l'absence de paiement de loyers, depuis plusieurs mois, constituait un manquement grave des locataires à leurs obligations contractuelles, qui aurait pu justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail si elle avait été sollicitée par M. [W] [P].



Au surplus, Mme [R] [H], désignée en qualité de tutrice de M. [W] [P], justifie de ce que celui-ci n'était plus en capacité de supporter ses obligations de bailleurs, vivant depuis plusieurs années dans l'indécence la plus totale, et que depuis qu'elle a été désignée, elle a pu faire procéder à la vente d'un immeuble lui appartenant, ceci afin de pouvoir disposer des fonds nécessaires à la réalisation des travaux. A ce titre, elle justifie de démarches entreprises pour que l'habitation en litige puisse présenter tous les critères de décence, étant relevé que la chaudière a été changée en février 2023 et que tous les artisans ont déjà été contactés et les travaux programmés, pour la reprise de la plomberie, de l'électricité, des menuiseries et des peintures.



En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a rejeté les prétentions indemnitaires des époux [V].



3. Sur le montant de l'astreinte



En conséquence de ce que la tutrice de M. [W] [P] justifie qu'elle a mis en 'uvre toutes diligences pour que les obligations du bailleur soient remplies, le montant de l'astreinte sera ramené à 10 euros.



4. Sur les dépens et les frais non remboursables



Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens.



Chacune des parties conservera ses dépens de l'appel.



Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement rendu le 28 mai 2020 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, sauf :


en ce qu'il a ordonné à M. [B] [P], solidairement avec M [W] [P], de réaliser les travaux de mise aux normes suite au rapport d'Urbanis du 1er novembre 2017 dans le logement loué par M. [F] [V] et Mme [D] [V], situé au [Adresse 2] à [Localité 4] et ce dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ;

et en ce qu'il a dit que faute pour M. [W] [P] de délivrer à M. [F] [V] et Mme [D] [V] les quittances de loyers sollicités depuis le 2 octobre 2014, et ce dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, M. [B] [P] sera redevable solidairement, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 100 euros par jour de retard ;




FIXE l'astreinte à 10 euros par jour de retard ;



DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;



DIT que chacune des parties conservera ses dépens de l'appel.



Le greffier, La présidente,