Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 10 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 10 JANVIER 2024



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05887 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWWP



Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 16/05243





APPELANTS

 

Monsieur [S] [U]

né le 26 août 1973 à [Localité 7] (Cameroun)

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représenté par Me Françoise MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087



Madame [X] [G] [L] [K] épouse [U]

née le 28 décembre 1977 à [Localité 9] (59)

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Me Françoise MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087







INTIMES 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] ET [Adresse 2] représenté par son syndic : la société PLISSON IMMOBILIER, SAS inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 398 998 427

C/O PLISSON IMMOBILIER 

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154



Société PLISSON IMMOBILIER

SAS inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 398 998 427

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Perrine VERMONT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



L'immeuble situé [Adresse 2] - [Adresse 1] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est géré par la société par actions simplifiée Plisson Immobilier en qualité de syndic.



Une assemblée générale, convoquée par la société Plisson Immobilier, a eu lieu le 17 décembre 2015 au cours de laquelle ont en particulier été votés des travaux de renforcement du plancher haut du lot n° 66. Une autre assemblée générale s'est tenue le 1er février 2016.



Par actes d'huissier de justice du 19 février 2016, M. [S] [U] & Mme [X] [K] épouse [U], propriétaires de plusieurs lots de cet immeuble, ont assigné le syndicat des copropriétaires et la société Plisson Immobilier afin de faire prononcer l'annulation de la résolution n° 5.6 adoptée au cours de l'assemblée générale du 17 décembre 2015 ainsi que faire constater que le syndic n'a pas ouvert dans le délai de trois mois de sa désignation un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires et faire en conséquence prononcer la nullité du mandat du syndic et par suite prononcer la nullité des assemblées générales des 17 décembre 2015 et 1er février 2016.



Mme [W] [A], copropriétaire principale bénéficiaire des travaux de renforcement du plancher haut du 2ème étage du bâtiment A (lot 66) adoptés par la résolution n°5-6 (votée par les copropriétaires du seul bâtiment A), est intervenue volontairement à la procédure par conclusions du 19 mai 2016 pour solliciter la réparation du préjudice subi par le retard pris pour la réalisation des travaux litigieux.





Aux termes de leurs conclusions signifiées le 7 mars 2018, M. et Mme [U] ont demandé au tribunal de :

- juger que la résolution n°5.6 adoptée le 17 décembre 2015 par le syndicat des copropriétaires procède à une réparation des charges portant sur les travaux de conservation de l'immeuble qui est contraire aux dispositions du règlement de copropriété et à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 

- prononcer la nullité de la résolution n°5.6 adoptée le 17 décembre 2015 par le syndicat des copropriétaires et à défaut dire que cette résolution est réputée non écrite,

- juger que le syndic n'a ouvert, dans le délai de 3 mois de sa désignation, aucun compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] - [Adresse 1] à [Localité 8],

- prononcer la nullité de plein droit du mandat du syndic le cabinet Plisson Immobilier et par suite prononcer la nullité des assemblées générales des 17 décembre 2015 et 1er février 2016 pour avoir été convoquées par un syndic dépourvu de mandat,

- ordonner le remboursement des sommes versées au cabinet Plisson Immobilier au titre des appels de charges pour la période postérieure à sa désignation, soit la somme de 5.787,86 €,

en tout état de cause, 

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et le cabinet Plisson Immobilier au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie.



M. [I] [A], agissant en qualité d'héritier de Mme [W] [A] décédée le 20 septembre 2018, a demandé au tribunal de lui donner acte de son désistement d'action et d'instance à l'encontre de toutes les parties et plus particulièrement à l'encontre du cabinet Plisson Immobilier et/ou le syndicat des copropriétaires, déclarer le désistement parfait aucune demande au fond n'ayant été formulée à l'encontre de Mme [W] [A] et dire que chacune des parties conservera ses propres frais et dépens.



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 8] a demandé au tribunal de :

- constater le désistement d'instance et d'action de M. [I] [A] à son encontre et lui donner acte de son acceptation de ce désistement,

- constater que l'ouverture d'un compte bancaire séparé, par le syndic, au profit du syndicat des copropriétaires est régulièrement intervenue,

- juger que la résolution n°5.6 de l'assemblée générale du 17 décembre 2015 a été régulièrement et valablement adoptée par le syndicat des copropriétaires,

- débouter les consorts [U] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions et notamment de leur demandes tendant à obtenir la nullité du mandat du syndic le cabinet Plisson Immobilier et de l'assemblée générale du 17 décembre 2015 et la nullité de la résolution 5.6 de ladite assemblée, 

- condamner in solidum les époux [U] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code.



La société Plisson Immobilier a demandé au tribunal de :

- juger que les règles de répartition des charges de copropriété ont été respectées pour le vote de la résolution 5.6 de l'assemblée générale du 17 décembre 2015, 

- juger que l'ouverture d'un compte bancaire séparé a été faite dans le délai de 3 mois après sa désignation en qualité de syndic,

- juger que tant les époux [U] que Mme [W] [A] ne font pas la démonstration d'une faute de sa part en lien avec le préjudice qu'ils invoquent, 

- constater qu'il a fait exécuter les travaux de plancher du lot n°66 conformément aux votes des copropriétaires,

- constater que les travaux sont achevés et que Mme [W] [A] a pu reprendre possession de son bien, 

en conséquence,

- débouter les époux [U] de l'ensemble de leurs demandes et prétentions à son encontre,

- débouter Mme [W] [A] de l'ensemble de ses demandes et prétentions à son encontre,

- condamner les époux [U] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code.



Par jugement du 30 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : 



- constaté que M. [I] [A] se désiste de son instance et de son action résultant de son intervention volontaire à la présente procédure à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 8] et de la société Plisson Immobilier,

- constaté que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 8] accepte ce désistement et que la société Plisson Immobilier n'a formulé aucune demande à l'encontre de Mme feue [W] [A] aux droits de laquelle vient M. [I] [A],

- déclaré parfait le désistement d'instance et d'action de M. [I] [A],

- rejeté la demande d'annulation du mandat de syndic de l'immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 8] de la société Plisson Immobilier présentée par M. [S] [U] et Mme [X] [K] épouse [U],

- rejeté la demande d'annulation des assemblées générales des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 8] en date des 17 décembre 2015 et 1er février 2016 en leur entier,

- rejeté la demande d'annulation de la résolution n°5-6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 8] en date des 17 décembre 2015,

- rejeté toute autre demande des parties,

- condamné in solidum M. [S] [U] et Mme [X] [K] épouse [U] aux dépens avec application de l'article 699 code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [S] [U] et Mme [X] [K] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [S] [U] et Mme [X] [K] épouse [U] à payer à la société Plisson Immobilier la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire.



M. [S] [U] & Mme [X] [K] épouse [U] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 avril 2020.



La procédure devant la cour a été clôturée le 6 septembre 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 3 juillet 2020 par lesquelles M. [S] [U] & Mme [X] [K] épouse [U], appelants, invitent la cour à :

- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

à titre principal,

- ordonner la nullité de plein droit du mandat du syndic de copropriété Plisson Immobilier,

- ordonner la nullité des assemblées générales de copropriété du 17 décembre 2015 et du 1er février 2016,

à titre subsidiaire,

- ordonner la nullité de la résolution 5.6 de l'assemblée générale du 17 décembre 2015, 

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5.787,86 € au titre des charges de copropriété indûment appelées,

- infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme et au cabinet Plisson Immobilier la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à leur payer la somme de 3.000 €,

- ordonner qu'ils soient dispenser de participer aux condamnations en vertu des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 



Vu les conclusions notifiées le 1er octobre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 8], intimé, demande à la cour, au visa des articles 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :


débouté les consorts [U] de leur demande d'annulation des assemblées générales du 17 décembre 2015 et du 1er février 2016 motif pris de la nullité du mandat du cabinet Plisson Immobilier,

débouté les consorts [U] de leur demande d'annulation de la résolution n°5-6 de l'assemblée générale du 17 décembre 2015,

condamné les consorts [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné les consorts [U] aux dépens,


et y ajoutant,

- condamner les consorts [U] aux dépens d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions notifiées le 2 octobre 2020 par lesquelles la société à responsabilité limitée Plisson Immobilier, intimée, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- débouter les époux [U] de l'ensemble de leurs demandes et prétentions à son encontre,

- condamner les époux [U] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code ; 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; 



Sur la demande de sursis à statuer



Postérieurement à l'ordonnance de clôture du 6 septembre 2023, M. & Mme [U] ont notifié le 18 septembre 2023 des conclusions visant au rabat de l'ordonnance de clôture et au sursis à statuer dans l'attente de la signature d'un protocole d'accord intervenu dans le cadre d'une médiation judiciaire ordonnée par le tribunal dans une autre affaire ; 



Il y a lieu d'observer que l'avis de fixation fixant la date de la clôture au 6 septembre 2023 et celle des plaidoiries au 2 novembre 2023 a été adressé aux parties le 6 décembre 2021 ; le changement d'avocat, effectif le 15 septembre 2023, date de la notification du changement d'avocat de M. & Mme [U], ne constitue pas en soi une cause grave justifiant le rabat de l'ordonnance de clôture dans la mesure où M. & Mme [U] disposaient d'un délai de 2 ans pour répliquer aux conclusions des intimés ; il n'y a donc pas d'atteinte au principe de la contradiction ;



Par ailleurs la signature, jusqu'ici éventuelle, d'un protocole d'accord, dont les termes du projet ne sont pas communiqués, dans le cadre d'une autre procédure, n'a aucun effet sur les demandes de M. & Mme [U] formulées dans le cadre de la présente instance, notamment la demande de nullité du mandat du syndic et l'annulation d'assemblées générales ou de certaines de leurs décisions ;



Il n'y a donc pas lieu ni de rabattre l'ordonnance de clôture, ni de surseoir à statuer ;





Sur la nullité du mandat de la société Plisson Immobilier en qualité de syndic



M. & Mme [U] maintiennent devant la cour que la société Plisson Immobilier n'a pas ouvert de compte bancaire séparé dans les délais impartis à la suite du vote par l'assemblée générale des copropriétaires du 3 février 2015 ; ils relèvent que le cabinet Plisson Immobilier a en effet encaissé des fonds en son nom alors même qu'il prétend avoir ouvert un compte séparé dès mars 2015 ; ils en concluent que le mandat du syndic du cabinet Plisson Immobilier est nul de sorte que la nullité de l'assemblée générale du 17 décembre 2015 comme celle de l'assemblée générale du 1er février 2016 est encourue ;



Le syndicat des copropriétaires maintient qu'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires a bien été ouvert selon la convention de compte signée le 11 mars 2015 avec la banque HSBC qui lui a adressé son relevé d'identité bancaire le 28 avril 2015 ; il précise que les fonds ont été versés sur ce compte le 6 mai 2015 ; il ajoute que le texte invoqué ne s'appliquait pas en l'espèce dans la mesure où le renouvellement du cabinet Plisson Immobilier en qualité de syndic avait été voté le 3 février 2015 soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi ALUR en cause ; 



La société Plisson Immobilier maintient également qu'elle a rempli son obligation d'ouvrir le compte bancaire séparé dès le 11 mars 2015 et souligne que les pièces versées démontrent bien que c'est un compte séparé qui a été ouvert au nom du syndicat des copropriétaires ; 



Elle soutient également que les nouvelles dispositions de la loi ALUR ne s'imposaient pas en l'espèce, son mandat ayant pris effet le 3 février 2015 et n'avait donc pas été encore renouvelé ; 



L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable à la date de la réunion de l'assemblée générale du 17 décembre 2015 dispose que :

'I. - (...) 

II. - Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

- d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;

- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;

- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l'assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé (...)' ; 



Ainsi que le font valoir à juste titre le syndicat des copropriétaires et la société Plisson Immobilier, l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé dans les conditions précises prévues par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite Loi ALUR) s'applique aux mandats de syndic en cours à compter de leur renouvellement ;



Il est constant que la société Plisson Immobilier a été désignée syndic de la copropriété du [Adresse 1] - [Adresse 2] pour la première fois le 3 février 2015 ; dans ces conditions, ces dispositions n'avaient vocation à être applicables à ce syndic qu'à compter du renouvellement de son mandat ; 



Comme l'a dit le tribunal, l'obligation de réaliser l'ouverture du compte séparé s'imposait également en vertu du même texte dans sa rédaction antérieure qui prévoyait ainsi que le syndic est chargé 'd'ouvrir un compte bancaire on postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un

syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (...) ; 



La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables' ; 

 

Les premiers juges ont exactement relevé qu'il ressort des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires que la société Plisson Immobilier a bien signé, le 11 mars 2015, une convention de compte séparé 'syndicat des copropriétaires' pour le syndicat du [Adresse 1] 'c/o cabinet Plisson Immobilier' ; le fait que le n° de compte ait été reporté manuscritement n'entachant nullement la validité de ce contrat ; il ressort en outre du relevé de compte en date du 30 avril 2015 que l'ouverture du compte a été effective à compter du 21 avril 2015 date d'expédition du chéquier du syndicat des copropriétaires (pièce n°7 du syndicat des copropriétaires) ; ces éléments établissent que le cabinet Plisson Immobilier a effectivement ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] dans les 3 mois suivant la réunion de l'assemblée générale du 3 février 2015 ;



Il convient d'ajouter que la mention 'c/o' ou 'CO' ne signifie pas que la société Plisson Immobilier est co-titulaire de ce compte, mais qu'elle est la représentante légale du syndicat des copropriétaires 



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. & Mme [U] de leur demande tendant au prononcé de la nullité de plein droit du mandat de syndic du cabinet Plisson Immobilier, de leur demande d'annulation des assemblées générales des 17 décembre 2015 et 1er février 2016 et de leur demande de remboursement des sommes versées au cabinet Plisson Immobilier au titre des appels de charges pour la période postérieure à sa désignation, soit la somme de 5.387,86 € ;





Sur la résolution n°5-6 de l'assemblée générale du 17 décembre 2015



M. & Mme [U] maintiennent devant la cour que la résolution n°5.6 par laquelle l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] - [Adresse 1] a décidé de mettre à la charge des seuls propriétaires des lots dépendants du bâtiment A, l'intégralité du coût des travaux portant sur le renforcement du plancher haut du deuxième étage (lot 66), dispensant ainsi les propriétaires de lots dépendant du bâtiment B de participer à cette charge, est irrégulière ; ils soutiennent que ces travaux touchaient un plancher qui est, aux termes du règlement de copropriété du 7 janvier 2000, une partie commune générale ; la répartition de ces charges est donc selon eux contraire aux stipulations du règlement de copropriété et aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; ils soulignent qu'à la date de l'assemblée générale du 17 décembre 2015 aucun modificatif du règlement de copropriété n'avait été publié ; ils contestent qu'un modificatif ait été régulièrement adopté par l'assemblée générale du 28 juin 2013 ;



Le syndicat des copropriétaires et la société Plisson Immobilier maintiennent que le règlement de copropriété de cet immeuble a été modifié par les assemblées générales de 2009 et 2013 qui sont opposables aux époux [U], ils estiment que le vote des travaux visant le plancher haut non mitoyen du 2ème étage (lot 66) (résolution n°5) a été régulièrement soumis au vote des copropriétaires du bâtiment A lors de la réunion du 17 décembre 2015 ;



Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :



'La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que 'Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.' ; l'article 5 précise que 'Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.' ; 



L'article 8 de la même loi ajoute que 'Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. (...)' ; 



En l'espèce, l'immeuble du [Adresse 2] - [Adresse 1] à [Localité 8] est régi par un règlement de copropriété dressé le 7 janvier 2000 (pièce n°3 demandeurs et n°2 SDC) ; il est 'desservi par deux escaliers dénommés respectivement escalier A ([Adresse 2]) et escalier B ([Adresse 1])' (page 6) ; ce règlement expose que les parties communes de l'immeubles sont, selon le cas, des parties communes générales ou des parties communes spéciales, par exemple à l'escalier A ou à l'escalier B (cf p.29) ; le tableau de répartition des charges figurant en pages 45 à 49 récapitulent ces répartitions en fixant la quote-part afférent à chaque lot ;



Il résulte des explications des parties et des pièces versées aux débats qu'une partie de l'immeuble était à usage d'hôtel et l'autre à usage d'habitation et que les copropriétaires, alors encore essentiellement issus de la même famille initialement propriétaire de l'ensemble, ont souhaité séparer l'ensemble des lots en deux sous-ensembles pour constituer deux syndicats secondaires, soit le 'bâtiment A' essentiellement des locaux d'habitation, et le 'bâtiment B' constitue des lots de l'hôtel ; c'est ainsi que l'assemblée générale du 9 juin 2009 (pièce n°4 du SDC) a adopté 'Le projet de nouveau règlement de copropriété portant sur la création de 2 syndicats secondaires, un pour le bâtiment [Adresse 2], le second pour le bâtiment [Adresse 1] ; cette création de syndicat secondaire engendre la réalisation de modification des accès et des circulations entre les 2 bâtiments, une nouvelle numérotation des lots, et une nouvelle répartition des charges' (résolution n°17)' ;



Les parties s'accordent pour dire que ce projet n'a pas été régularisé ; toutefois, l'existence de ce projet démontre que les copropriétaires avaient souhaité, dès cette époque, à la suite de laquelle le bâtiment B a fait l'objet d'importants travaux de réhabilitation et de modifications de la disposition de ses locaux, notamment pour mise en conformité, d'adopter une gestion différenciée par bâtiment pour les travaux importants ;



Un modificatif du règlement de copropriété a finalement été adopté au cours de l'assemblée générale du 28 juin 2013, à laquelle M. & Mme [U] - qui ont acquis les lots n°63 et 69 le 31 mai 2013 (étant relevé qu'ils ne précisent pas à quelle date ils ont acheté le lot n°76 cf feuille de présence de la réunion du 1er février 2016) - étaient présents, par la résolution n°23 (pièce syndicat n°4) ;



Cette résolution n°23, après un rappel de l'historique de l'immeuble, 'approuve le premier modificatif du règlement de copropriété sous réserve de l'approbation de la résolution n°22' (cession de différents espaces parties communes au profit de M. [E] propriétaire de l'hôtel) ; il ressort du texte détaillé de cette résolution que les modifications apportées concernant le 'bâtiment B' dans lequel des parties communes deviennent des lots privatifs, des regroupements et divisions de lots sont prévus, des couloirs élargis, changement d'affectation avec modification des tantièmes de charges communes générales ; il est précisé que 'les lots du bâtiment A ne sont pas affectés par ce premier modificatif ils gardent leurs mêmes tantièmes, à l'exception du lot n° 82 (cave) qui est regroupé avec d'autres lots accessibles par l'escalier B ; les plans permettent de suivre en détail de chacune des situations.' ; la résolution liste ensuite les changements apportés dans le bâtiment B ; elle ajoute enfin que 'la séparation entre bâtiments ou escaliers, déjà en vigueur, sera précisée dans le modificatif. Les parties communes générales aux 2 bâtiments resteront en particulier la toiture, les murs porteurs et mitoyens ainsi que les planchers mitoyens' ;



Les premiers juges ont exactement relevé qu'il ressort de cette résolution ainsi que de l'acte modificatif du règlement de copropriété dressé le 4 décembre 2015 (pièce n°l du SDC) que les modifications apportées à la répartition des charges visent en particulier les charges spéciales au bâtiment B eu égard aux changements apportés suite aux travaux réalisés par M. [E] nécessitant une nouvelle numérotation des lots de ce bâtiment ; c'est donc à juste titre que le syndicat des copropriétaires soutient que la mention de la résolution n°23 selon laquelle 'le tableau des tantièmes associés est également approuvé et ils entreront en vigueur lors de l'enregistrement du modificatif' s'applique à ces nouveaux tantièmes du bâtiment B ;



S'agissant en revanche des parties communes spéciales au bâtiment A, dans la mesure où les copropriétaires ont adopté le principe que 'Les parties communes générales aux 2 bâtiments resteront en particulier la toiture, les murs porteurs et mitoyens ainsi que les planchers mitoyens ', le modificatif au règlement de copropriété dressé le 4 décembre 2015 a logiquement prévu que 'les parties communes accessibles à partir du [Adresse 2] sont des parties communes spéciales au bâtiment A' ; elles comprennent 'les planchers du bâtiment A de l'exception des planchers mitoyens entre les bâtiments A et B' (acte 4 décembre 2015 p. 68) ; 



Comme l'a dit le tribunal, le principe de la répartition des charges communes spéciales résulte du règlement de copropriété de 2000 et l'inclusion des planchers non mitoyens dans les parties communes spéciales des bâtiments a été adopté par l'assemblée générale du 28 juin 2013 ; ces modifications ne nécessitaient nullement la publication de l'acte modificatif de règlement de copropriété et étaient opposables aux copropriétaires dont les époux [U] ; 



Les premiers juges ont justement retenu que la résolution n° 5.6 de l'assemblée générale du 17 décembre 2015 qui a décidé du financement des travaux de reprise du plancher haut du lot n°66 (non mitoyen) a été régulièrement soumise au vote des seuls copropriétaires du bâtiment A ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. & Mme [U] de leur demande d'annulation de cette résolution ; 





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



M. & Mme [U], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :

- au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] & [Adresse 2] à [Localité 8] : 2.500 €,

- à la société à responsabilité limitée Plisson Immobilier : 2.500 € ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [U] ;





Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



M. & Mme [U] sollicitent d'être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;



Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ;



M. & Mme [U], perdant leur procès contre le syndicat des copropriétaires, doivent être déboutés de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Dit n'y avoir lieu de rabattre l'ordonnance de clôture et de surseoir à statuer ;



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [S] [U] & Mme [X] [K] épouse [U] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel :

- au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] & [Adresse 2] à [Localité 8] : 2.500 €,

- à la société à responsabilité limitée Plisson Immobilier : 2.500 € ;



Déboute M. [S] [U] & Mme [X] [K] épouse [U] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT