Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 10 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 10 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06177 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBXOC



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Janvier 2020 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 17/07308





APPELANT

 

Monsieur [P] [V]

né le 14 novembre 1985 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Benjamin VILTART de la SCP AGMC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0430







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, le CABINET GERARD SAFAR, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 318 174 315

C/O Société GERARD SAFAR

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1192









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Perrine VERMONT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



M. [P] [V] & Mme [R] [M] épouse [V] sont propriétaires des lots 3, 20 et 7 dans l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1].



M. [S] [K] est propriétaire des lots 2, 24, 25, 12 et 11 comprenant notamment un appartement situé au sixième et dernier étage du même immeuble.



Le cabinet Gérard Safar est le syndic de la copropriété.



L'assemblée générale du 24 février 2017 a, aux termes des résolutions n°4 et 5, accordé à M. [S] [K], un droit d'usage exclusif sur le toit de l'immeuble et a autorisé ce dernier à réaliser, à ses frais exclusifs, des travaux pour la réalisation sur le toit d'une terrasse végétalisée comprenant notamment la réfection de l'étanchéité.



Par acte d'huissier en date du 10 mai 2017, M. [P] [V] a saisi le tribunal aux fins d'annulation des résolutions 4 et 5 de l'assemblée générale du 24 février 2017.



M. [P] [V] a demandé au tribunal de :

- dire nulle et non avenue la résolution n°4 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2017,

- dire nulle et non avenue la résolution n°5 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2017,

- ordonner l'exécution provisoire,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a demandé au tribunal de :

- débouter M. [P] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- déclarer irrecevable la demande de M. [P] [V] en annulation des résolutions n°4 et 5 de l'assemblée générale du 24 février 2017, les principes de ces résolutions ayant été revotés lors de l'assemblée postérieure du 15 septembre 2017, assemblée non attaquée et définitive,

- débouter subsidiairement M. [P] [V] de ses demandes tendant à obtenir l'annulation des résolutions n°4 et 5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2017 car le vote de ces dernières n'induit aucun abus de majorité comme cela est développé dans le corps des présentes,

- condamner aux dépens M. [P] [V] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonner l'exécution provisoire.



Par jugement du 7 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : 



- déclaré recevable la demande de nullité de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 24 février 2017,

- déclaré irrecevable la demande de nullité de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 24 février 2017,

- débouté M. [P] [V] de sa demande de nullité de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 24 février 2017,

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

- condamné M. [P] [V] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonné l'exécution provisoire.



M. [P] [V] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 30 avril 2020.



La procédure devant la cour a été clôturée le 6 septembre 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 19 janvier 2021 par lesquelles M. [P] [V], appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, à :

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable sa demande de nullité de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 24 février 2017,

- confirmer la recevabilité de son action en nullité de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 24 février 2017,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de son action en nullité de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 24 février 2017,

statuant à nouveau,

- déclarer nulle et non avenue la résolution n°4 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2017,

- infirmer l'irrecevabilité de son action en nullité de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 24 février 2017, 

 statuant à nouveau,

- déclarer nulle et non avenue la résolution n°5 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2017,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

statuant à nouveau,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à le voir condamner à lui payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- rejeter toutes demandes plus amples ou contraires,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel ; 





Vu les conclusions notifiées le 20 octobre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 24, 25, 26, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 31, 122 du code de procédure civile, de :

- confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a déclaré recevable la demande de nullité de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 24 février 2017,

- débouter M. [P] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre principal,

- déclarer irrecevable la demande de M. [P] [V] en annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 24 février 2017, cette résolution ayant été revotée lors de l'assemblée postérieure du 15 septembre 2017, assemblée non attaquée et définitive (infirmation du jugement sur ce point),

- déclarer irrecevable la demande de M. [P] [V] en annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 24 février 2017, cette résolution ayant été revotée lors de l'assemblée postérieure du 15 septembre 2017, assemblée non attaquée et définitive (confirmation du jugement sur ce point),

subsidiairement,

- débouter M. [P] [V] de sa demande tendant à obtenir l'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2017 car le vote de cette dernière n'induit aucun abus de majorité comme cela est développé dans le corps des présentes (confirmation du jugement sur ce point),

- débouter M. [P] [V] de sa demande tendant à obtenir l'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2017 car le vote de cette dernière n'induit aucun abus de majorité ou défaut d'informations comme cela est développé dans le corps des présentes,

en tout état de cause,

- condamner M. [P] [V] à lui payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner M. [P] [V] aux dépens de première instance et d'appel ; 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; 





Sur la recevabilité de la demande d'annulation des résolutions n°4 et 5 de l'assemblée générale du 24 février 2017



Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, 'L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.' ; 





En application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque la décision initiale a été confirmée par une décision postérieure, contre laquelle le copropriétaire n'a pas formé de recours, il n'a plus d'intérêt à agir ; la contestation n'a plus d'objet et elle est irrecevable faute d'objet ;





Sur la recevabilité de la demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale 24 février 2017





Si la résolution n°4 de l'assemblée générale du 15 septembre 2017 intitulée 'travaux de reprise de l'étanchéité du toit terrasse' qui autorise M. [S] [K] à effectuer ces travaux fait référence à la résolution n°4 de rassemblée générale du 24 février 2017, cette dernière résolution n'a pas été soumise à un nouveau vote des copropriétaires et n'a donc pas été expressément réitérée par les copropriétaires ;



Les premiers juges ont justement retenu qu'en l'absence de réitération de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 24 février 2017, l'action en nullité à l'encontre de cette résolution introduite par M. [P] [V] est recevable ; le jugement est confirmé sur ce point ;





Sur la recevabilité de la demande d'annulation de résolution n°5 de l'assemblée générale 24 février 2017





La résolution de l'assemblée générale du 24 février 2017 qui autorise M. [S] [K] à effectuer des travaux pour la réalisation sur le toit d'une terrasse végétalisée comprenant notamment la réfection de l'étanchéité a été réitérée aux termes des résolutions n°4 et 5 du 15 septembre 2017 qui ont autorisé respectivement les travaux de reprise de l'étanchéité du toit terrasse et la création d'un espace sur le toit terrasse avec pose d'un engazonnement ; 



M. [P] [V] n'a pas formé de recours à l'encontre de ces deux résolutions ; 



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action en nullité de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 24 février 2017 ; 





Sur la demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 24 février 2017



En application de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité fondée sur l'abus de majorité de rapporter la preuve de celui-ci c'est à dire de démontrer que la délibération critiquée a été votée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou encore qu'elle rompt l'égalité des copropriétaires ou a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains ; 



En l'espèce, la résolution n°4 de l'assemblée générale du 24 février 2017 a accordé à M. [S] [K] 'un droit d'usage exclusif sur le toit de l'immeuble sous réserve de prendre à sa charge son entretien, à savoir notamment le gros oeuvre et le complexe d'étanchéité' et a mis à sa charge, outre les frais d'acte y compris ceux liés aux modificatifs du règlement de copropriété, les consommations d'eau et d'électricité inhérentes à l'usage du toit, reconnaissant que cette décision ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ; 



Il sera rappelé que le tribunal, et à sa suite la cour, ne peuvent se livrer à un contrôle sur l'opportunité des décisions prises par l'assemblée générale, de sorte que des contreparties élevées concédées par un copropriétaire en 1992 ne permet pas d'établir ipso facto l'existence d'un abus de majorité ; 



M. [S] [K] est propriétaire de l'appartement du sixième et dernier étage de l'immeuble et a donc naturellement vocation à bénéficier de l'usage du toit terrasse dont il a seul l'accès ; 



Lui accorder un droit d'usage exclusif de ce toit terrasse qu'aucun autre copropriétaire n'est susceptible d'utiliser, ne crée ainsi aucune rupture d'égalité ;



Comme l'a dit le tribunal, outre les dépenses d'entretien inhérentes à l'usage du toit terrasse prévues par le règlement de copropriété, il est mis à la charge de M. [S] [K], en contrepartie de cet usage, le gros oeuvre et l'étanchéité, normalement à la charge de l'ensemble des copropriétaires comme faisant partie de l'entretien des parties communes ; cette disposition qui permet à la copropriété de se décharger de l'entretien du gros oeuvre et de l'étanchéité sur le seul utilisateur du toit terrasse, apparaît ainsi favorable à la copropriété dont les charges vont nécessairement diminuer ;



M. [V] soutient qu'il n'y aucune contrepartie dans la mesure où que celui qui est propriétaire, dans cette copropriété d'un droit de jouissance exclusif sur une terrasse, aurait à payer nécessairement la réfection, y compris du gros oeuvre de ladite terrasse ;



L'article 10 du règlement de copropriété de l'immeuble ' Balcons et terrasses (pièce syndicat n°1) stipule :

'Les propriétaires dont les locaux jouiront d'un balcon-terrasse ou terrasse, devront assurer l'entretien et les réparations des balustrades et barres d'appui (propriété privée) et en outre, satisfaire à toutes les dépenses d'entretien courant du balcon ou de la terrasse bien que le gros oeuvre soit propriété commune (illisible).

Les travaux nécessités par la réfection d'une terrasse ou seulement pour lui rendre son étanchéité perdue, constituerait une dépense à la charge commune des copropriétaires à moins que (illisible) aient pour cause la malveillance ou la négligence de l'usager (illisible) qu'il aurait fait de son droit de jouissance' ;



Il résulte par conséquent des termes du règlement de copropriété que le gros entretien, spécialement l'étanchéité, reste à la charge de la collectivité des copropriétaires, sauf en cas de faute caractérisée du copropriétaire bénéficiaire d'un droit de jouissance exclusif sur une terrasse ; le moyen de M. [V] est inopérant ; 



Ainsi faute d'apporter la preuve que la concession d'un droit de jouissance exclusif à M. [S] [K] rompt l'égalité entre les copropriétaires ou est contraire à l'intérêt collectif, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [P] [V] de sa demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 24 février 2017 ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



M. [V], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [V] ;











PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne M. [P] [V] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT