Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété

 
N° RG 22/05871 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWNR4

N° MINUTE : 




Assignation du :
09 Mai 2022






JUGEMENT 
rendu le 21 Décembre 2023 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société GUILBAUD & Associés, S.A.R.L
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

DÉFENDERESSE

S.C.I. MP 19
[Adresse 1]
[Localité 3]

non- représentée 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 21 Décembre 2023
Charges de copropriété
N° RG 22/05871 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWNR4

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Octobre 2023

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

la SCI MP 19 est propriétaire des lots de copropriété n°n°1 et 15 d'un immeuble situé au [Adresse 1]).

Par lettres recommandées avec avis de réception du 29 mai, 29 août, 19 novembre 2019, 6 mars, 4 juin, 16 septembre 2020 et 3 février, 15 septembre et 24 novembre 2021, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) a fait mettre en demeure la SCI MP 19 de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d'huissier signifié le 9 mai 2022, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) a fait assigner la SCI MP 19 en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 18 octobre 2023. 

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que les articles 1240 et suivants du code civil, il demande au tribunal de :

- Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) en ses demandes ;

Y faisant droit,

- Constater, sur le fondement des documents produits, que la SCI MP 19 est redevable, à l'égard du syndicat des copropriétaires, de la somme de 37.908,50 euros au titre des appels de charges et des appels de travaux impayés selon décompte au 28 avril 2022 et correspondant à la période allant du 1er janvier 2019 au 1er avril 2022, appel de charges du 2eme trimestre 2022 inclus ;

En conséquence,

- Condamner la SCI MP 19 au paiement de la somme de 37.908,50 euros précitée, majorée des intérêts légaux à compter de l'acte introductif d'instance ;

- Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil,

- La condamner au paiement de la somme de 3500 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Décision du 21 Décembre 2023
Charges de copropriété
N° RG 22/05871 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWNR4


- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- Condamner la SCI MP 19 aux entiers dépens, comprenant les frais de signification par huissier de l'assignation et du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Maître [C], en application de l'article 699 du CPC.

Par conclusions récapitulatives et complétives notifiées par voie électronique le 4 avril 2023, le syndicat des copropriétaires demande au Tribnal de :

- Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) en ses demandes;

Y faisant droit

- Donner acte ay Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) de ce qu'il se désiste de sa demande principale tendant à voir condamner la SCI MP 19 au paiement de la somme de 37.908,50 euros au titre des appels de charges et des appels de travaux impayés selon décompte au 28 avril 2022 et correspondant à la période allant du 1er janvier 2019 au 1er avril 2022, appel de charges du 2eme trimestre 2022 inclus et ce en raison du règlement effectué par la défenderesse ;

En conséquence,

- Condamner la SCI MP 19 au paiement de la somme de 3500 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- Condamner la SCI MP 19 aux entiers dépens, comprenant les frais de signification par huissier de l'assignation et du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Maître [C], en application de l'article 699 du CPC.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit. 

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la SCI MP 19 n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 avril 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 18 octobre 2023. La décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur le désistement de la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI MP 19 est propriétaire des n°1 et 15 LOTS de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1]). Il communique également l'extrat K bis de la société.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les nombreuses mises en demeure adressées à la SCI par le syndicat des copropriétaires ainsi que celles délivrées par son conseil, au nombre de 11 entre le 15 novembre 2019 et le 24 novembre 2021 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales de 2017 à 2021, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;


- le contrat de syndic ;

- un décompte de créance actualisé au 1er avril 2022 ;

- une précédente condamnation au paiement d'arriérés de charges de la SCI MP 19, prononcée par le Tribunal d'instance de Paris le 23 novembre 2018.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI MP 19, frais de recouvrement inclus, est débiteur de 37.908,50 euros, correspondant à la période allant du 1er janvier 2019 au 1er avril 2022, appel de charges du 2eme trimestre comprises.

Le syndicat des copropriétaires indique que, suite à la délivrance de l'assignation, la SCI MP 19 a procédé au règlement de la somme de 37 908,50 euros le 24 mai 2022.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI MP 19 de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI MP 19 a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 1er janvier 2019.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SCI MP 19 a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal d'instance de Paris du 23 novembre 2018, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI MP 19 comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI MP 19 à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

la SCI MP 19, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. 

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI MP 19 sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 



En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le paiement par la SCI MP 19 de la somme de 37908,50 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) le 24 mai 2022, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture ;

CONSTATE que la somme de 37908,50 euros était le montant de la demande principale en paiement des arriérés de charge de copropriété correspondant à la période allant du 1er janvier 2019 au 1er avril 2022, appel de charges du 2eme trimestre comprises ;

CONSTATE le désistement du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) de sa demande principale en paiement de l'arriéré des charges ;

RECOIT le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI MP 19 à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) les sommes de :

- 2000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI MP 19 aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître [C] de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023


La Greffière La Présidente