Cour d'Appel · 2ème Chambre — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° 5 DU 11 JANVIER 2024





N° RG 23/00543 - 

N° Portalis DBV7-V-B7H-DSHO



Décision attaquée : ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 05 mai 2023, rendue dans une instance enregistrée sous le n° 22/00539,



APPELANTE :



S.C.I. Morne Vergain Darboussier (MVD)

chez SARL Immoroma 

[Adresse 7]

[Localité 2]



Représentée par Me Nicolas Desiree de la SELASU Nicolas Desiree, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART





INTIMEE :



S.A.S. ADVD971

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentée par Me Florence Barre Aujoulat, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART





COMPOSITION DE LA COUR : 



L'affaire a été débattue le 09 octobre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



M. Frank Robail, président,

Mme Annabelle Clédat, conseiller,

M. Thomas Habu Groud, conseiller



qui en ont délibéré.





Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 11 janvier 2024.







GREFFIER,



Lors des débats et du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.







ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



Signé par Mme Annabelle Cledat, conseiller ayant délibéré, en remplacement du président empêché, conformément à l'article 456 du code de procédure civile, et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire. 



FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 15 février 2011, la SCI Morne Vergain Darboussier, ci-après MVD, a donné à bail un local commercial de 610 m², situé [Adresse 6], à la SAS Gwadaboum, aux droits de laquelle est venue la SAS ADVD971, par suite de la cession de son fonds de commerce.



Arguant que la société ADVD971 occuperait un local de 250 m² lui appartenant, contigu au local commercial loué, dans lequel elle aurait en outre réalisé des travaux sans son autorisation, la société MVD l'a assignée en référé devant le président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin d'obtenir sa condamnation, sous astreinte, à procéder à divers travaux de remise et état et à lui régler une provision au titre d'une indemnité d'occupation.



En cours de procédure, la société MVD a en outre demandé au juge des référés d'ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, en se prévalant d'un défaut d'entretien des lieux loués par la société ADVD971.



Cette dernière s'est opposée à toutes les demandes formées par la société MVD et a sollicité, à titre reconventionnel, sa condamnation à lui payer des dommages-intérêts pour procédure abusive.



Par ordonnance du 05 mai 2023, le juge des référés a renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles en aviseraient mais, par provision :

- a débouté la société MVD de sa demande d'expertise,

- a dit n'y avoir lieu à statuer en référé sur les demandes de la société MVD tendant à ordonner sous astreinte les travaux de remise en état sollicités et à lui régler une provision au titre de l'indemnité d'occupation du local contigu,

- a débouté la société ADVD971 de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- a condamné la société MVD à payer à la société ADVD971 la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



La SCI MVD a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 28 mai 2023, en indiquant expressément que son appel portait sur chacun des chefs de jugement, à l'exception du rejet de la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée à son encontre.



Par ordonnance du 13 juin 2023, la procédure a fait l'objet d'une orientation à bref délai avec fixation de l'affaire à l'audience du 09 octobre 2023.



La société ADVD971 a régularisé sa constitution d'intimée le 22 juin 2023, avant toute signification de la déclaration d'appel.



Les deux parties ayant conclu, l'affaire a été évoquée à l'audience du 09 octobre 2023, à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 11 janvier 2024.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



1/ La SCI Morne Vergain Darboussier, appelante :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 18 juin 2023 par lesquelles l'appelante demande à la cour :

- de la juger recevable et bien fondée en ses demandes,

- d'infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

- statuant à nouveau :

- d'ordonner une expertise judiciaire au visa de l'article 145 du code de procédure civile,

- de désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de :

- 'voir et examiner le local occupé et aussi celui sans droit ni titre par la SAS ADVD971 ainsi que les installations réalisées sur le toit par cette dernière sans autorisation et le défaut d'entretien par le preneur du local sis chez Gwadaboum, [Adresse 3],

- recueillir les doléances de la SCI MVD,

- prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques et en particulier tous documents relatifs au local occupé par la SAS ADVD971 ainsi que les installations réalisées sur le toit par cette dernière sans autorisation et le défaut d'entretien par le preneur du local sis chez Gwadaboum, [Adresse 3],

- procéder à toutes investigations techniques utiles en procédant le cas échéant à tous les démontages nécessaires, décrire les désordres affectant le local occupé par la SAS ADVD971 ainsi que les installations réalisées sur le toit par cette dernière sans autorisation et le défaut d'entretien par le preneur du local sis chez Gwadaboum, lieudit [Adresse 5] et indiquer les causes des désordres,

- préciser l'origine des désordres affectant la construction affectant le local occupé par la SAS ADV971 ainsi que les installations réalisées sur le toit par cette dernière sans autorisation et le défaut d'entretien par le preneur du local sis chez Gwadaboum, [Adresse 3],,

- décrire et chiffrer les frais de reprise pour un usage normal, du local occupé par la SAS ADVD971 ainsi que les installations réalisées sur le toit par cette dernière sans autorisation et le défaut d'entretien par le preneur du local sis chez Gwadaboum, [Adresse 3],

- fournir toutes indications sur la durée prévisible des travaux de remise en état,

- donner tous éléments permettant d'apprécier le préjudice, notamment de jouissance, subi par la SCI MVD,

- plus généralement, donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige'

- de mettre à la charge de la SAS ADVD971 la provision et les frais d'expertise,

- d'ordonner à la SAS ADVD971, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de procéder dans le local contigu dont la société MVD est propriétaire :

- à l'enlèvement du tuyau d'eau qui y a été installé,

- à l'enlèvement du câble électrique,

- à l'enlèvement du mur en bloc béton,

- au comblement des ouvertures dans le mur avec l'écoulement des eaux usées,

- au comblement des tranchées réalisées,

- de condamner la société ADVD971 à lui payer une provision d'un montant de 210.000 euros au titre de l'indemnité d'occupation du local contigu d'une superficie de 250m²,

- en toute hypothèse :

- de débouter la société ADVD971 de toutes ses demandes,

- de la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



2/ La SAS ADVD971, intimée :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 07 juillet 2023 par lesquelles l'intimée demande à la cour :

- à titre principal :

- de confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée,

- de débouter la SCI MVD de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions en appel,

- subsidiairement, si par extraordinaire une expertise était ordonnée :

- de dire qu'elle sera à la charge financière de la SCI MVD, demanderesse à la mesure,

- reconventionnellement :

- de condamner la SCI MVD au paiement d'une amende civile de 10.000 euros pour procédure abusive au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile, 

- de condamner la SCI MVD à lui payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice qu'elle a subi du fait des procédures abusives initiées par la société MVD,

- de condamner la SCI MVD à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la SCI MVD aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Barre-Aujoulat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.



MOTIFS DE L'ARRET



Sur la recevabilité de l'appel :



Aucun élément du dossier ne permettant d'établir que l'ordonnance déférée lui aurait été préalablement signifiée, l'appel interjeté le 28 mai 2023 par la SCI MVD doit être déclaré recevable. 



Sur la demande d'expertise judiciaire :



Conformément aux dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.



Pour débouter la société MVD de sa demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire, le juge des référés a relevé :

- que par ordonnance du 29 juin 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre avait déjà ordonné, dans une instance opposant la SCI MVD à la société Gwadaboum, une expertise judiciaire, confiée à M. [R], tendant à voir constater les éventuels désordres liés notamment à des infiltrations d'eau et à la présence de traces d'humidité en plusieurs endroits du local commercial loué par la société Gwadaboum, aux droits de laquelle est venue la société ADVD971,

- que, lors de l'expertise judiciaire, l'avocat de la SCI MVD avait expressément demandé à l'expert de 'relever tous les désordres, de quelque nature qu'ils soient, notamment l'existence de travaux non autorisés par le bailleur, comme le placement de plusieurs tuyauteries apparentes à l'extérieur du local loué, et, en fait, placées à l'intérieur d'un autre local mitoyen appartenant au bailleur, de dispositifs de désenfumage et de compresseurs de climatiseurs',

- que, dans son rapport écrit, l'expert judiciaire avait effectivement procédé aux recherches demandées par l'avocat de la SCI MVD et conclu que :

- les infiltrations d'eau étaient apparues postérieurement aux réparations du toit effectuées par le bailleur à la demande du locataire, qualifiées d'illusoires par l'expert, et à l'intervention de deux entreprises mandatées par le locataire pour la pose de dispositifs de désenfumage et de climatiseurs, dont les compresseurs avaient été installés sur le toit du local loué,

- la pose de ces équipements par le locataire avait occasionné des dégradations ponctuelles, mais qu'elle n'était pas responsable du mauvais état général de la toiture,

- la vétusté de la toiture imposait, non pas des réparations, mais un remplacement,

- que l'expert avait estimé que les infiltrations d'eau à l'intérieur du local étaient liées à une grande vétusté de la toiture, qui devait être remplacée en urgence,

- que la nouvelle expertise sollicitée dans le cadre de la présente instance en référé tendait à rapporter la preuve de faits qui avaient déjà fait l'objet d'une mesure d'instruction antérieure et qu'elle ne présentait pas d'intérêt dans la perspective d'un procès.



La SCI MVD conteste cette analyse en indiquant que sa nouvelle demande d'expertise constitue 'la suite évidente' de l'expertise confiée à M. [R], dès lors que le défaut d'entretien du matériel installé sans autorisation par la société ADVD971 a inévitablement eu une incidence sur les nouvelles infiltrations dénoncées par la locataire, et que ni ce défaut d'entretien, ni ces nouvelles infiltrations n'ont fait l'objet d'une expertise judiciaire antérieure.



En effet, au mois de septembre 2022, à la suite de la tempête Fiona, la société ADVD971 a subi de nouvelles infiltrations d'eau pour lesquelles elle a fait une déclaration de sinistre auprès de son assurance.



Cependant, il convient de rappeler que, par jugement irrévocable du 07 juillet 2016, la SCI MVD a été condamnée, sous astreinte, à procéder aux travaux de réfection nécessaires pour remédier aux infiltrations d'eau dans le local désormais loué par la société ADVD971, à savoir :

- la dépose des équipements de climatisation et des trappes de désenfumage,

- la dépose et le remplacement de la couverture, y compris toutes sujétions, en particulier la dépose des gouttières,

- la pose des équipements de climatisation et des trappes de désenfumage, y compris toutes sujétions,

- la remise en état des faux plafonds.



Or il est établi que la SCI MVD n'a jamais procédé à ces travaux.



Au regard des constatations de l'expertise judiciaire et de la condamnation prononcée à l'encontre de la SCI MVD, il apparaît que dès lors que les premières infiltrations d'eau étaient liées à la vétusté de la toiture, qui n'a jamais été réparée, l'appelante échoue à démontrer que les nouvelles infiltrations, près de dix ans plus tard, pourraient avoir une autre cause et être liées à un défaut d'entretien des installations mises en place par la société Gwadamoum sans autorisation.



Par ailleurs, si la SCI MVD avait respecté la condamnation prononcée à son encontre, elle aurait dû enlever ces installations avant de procéder au remplacement de la toiture, puis les remettre en place, si bien que la question d'un défaut d'entretien ne se serait jamais posée.



Enfin, le sinistre survenu en septembre 2022 a donné lieu à une expertise amiable, à laquelle la SCI MVD a été conviée, et aucun élément ne permet en l'état de penser qu'il pourrait donner lieu à une procédure judiciaire.



En conséquence, non seulement la SCI MVD échoue à démontrer qu'un litige pourrait intervenir, que ce soit au titre des nouvelles infiltrations ou au titre d'un défaut d'entretien, mais en plus, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un tel litige est déjà suffisamment rapportée au regard de l'expertise réalisée par M. [R], ce qui exclut tout motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile et rend inutile toute nouvelle expertise judiciaire.



L'ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI MDV de sa demande à ce titre.



Sur la réalisation des travaux sous astreinte :



Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Ils peuvent également, dans les limites de leur compétence, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Enfin, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En l'espèce, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir condamner la société ADVD971 à réaliser des travaux sous astreinte et à régler une indemnité d'occupation provisionnelle, après avoir considéré qu'il existait une contestation sérieuse concernant l'existence même d'une occupation illicite du local contigu appartenant à la SCI MVD par la société ADVD971.



En cause d'appel, la SCI MVD maintient que la société ADVD971 occupe de manière illicite son local, puisqu'un commissaire de justice a pu constater, le 19 juillet 2022 :

- la présence de cinq tuyaux traversant le mur de séparation des deux locaux dont l'extrémité surplombe le local qui lui appartient, qui est contigu au local loué par la société ADVD971, en provenance de ce dernier local,

- la présence de canalisations le long du mur séparant son local de celui loué à la société ADVD971, qui proviennent de l'intérieur de ce dernier local et conduisent l'eau vers un collecteur.



Si les constatations de l'huissier laissent peu de doute quant au fait que ces travaux ont été réalisés au profit du local commercial initialement loué à la société Gwadaboum, rien n'indique qu'ils soient récents, ni qu'ils soient imputables à la société ADVD971, nonobstant l'appréciation du commissaire de justice quant à l'aspect récent du béton au niveau des canalisations.



En effet, il convient de rappeler que, dès son dire à l'expert dans le cadre de l'expertise judiciaire, le 13 novembre 2012, l'avocat de la société MVD avait évoqué 'le placement de plusieurs tuyauteries apparentes à l'extérieur du local loué, et, en fait, placées à l'intérieur d'un autre local mitoyen appartenant au bailleur'. La situation de fait invoquée par la SCI MVD au soutien de sa demande en référé en 2022 existe donc depuis plusieurs années et ne nécessite aucune mesure urgente de remise en état.



Pour tenter de démontrer le contraire, la SCI MVD se prévaut de l'impossibilité de relouer son local. A ce titre, elle produit deux attestations d'agents immobiliers datées du mois d'octobre 2022 qui, tous deux, indiquent que malgré de nombreuses visites, les clients intéressés sont rebutés par la présence de ces canalisations.



De manière surprenante, aucune de ces attestations n'indique que les clients potentiels auraient été dérangés par l'absence de toit sur le local en cause, alors que la société ADVD971 indique, sans être contredite, que la couverture de ce local a été enlevée en avril 2022 et n'a jamais été remplacée. Elle n'est pas non plus contredite lorsqu'elle indique que le local en cause était désaffecté depuis plus de dix ans.



En conséquence, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu d'ordonner en référé des mesures de remise en état immédiates, les incertitudes entourant les conditions dans lesquelles ces canalisations ont été installées justifiant un débat au fond avant toute décision de ce chef.



Sur la demande de provision au titre d'une indemnité d'occupation :



Au soutien de sa demande d'indemnité d'occupation provisionnelle, la SCI MVD indique: 

- que la SCI ADVD971 occupe son local illégalement depuis 5 ans,

- que son préjudice s'élève à 3.500 euros par mois, ce qui correspond au loyer qu'elle pourrait percevoir de la location de ce bien.



Cependant, il existe une contestation sérieuse quant au fait de savoir si l'installation de tuyaux dans un local voisin, à supposer que ces faits soient imputables à la société ADVD971, constitue une occupation des lieux justifiant le versement d'une indemnité d'occupation, alors que la société ADVD971 soutient qu'une occupation suppose la présence physique d'une personne ou l'exercice d'une activité dans un local, ce qui n'est pas invoqué en l'espèce.



Par ailleurs, ainsi que cela a déjà été indiqué, il n'est pas démontré que la SCI MVD aurait été privée de la possibilité de louer son local en raison des agissements de la société ADVD971 dès lors que :

- les lieux n'étaient pas loués depuis longtemps, 

- elle n'a jamais mis en demeure la société ADVD971, avant l'été 2022, de procéder à l'enlèvement des tuyaux installés dans son local, 

- le local ne peut plus être loué en l'état puisqu'il est dépourvu de toit.



Enfin, le montant du loyer invoqué pour fonder l'évaluation du préjudice ne ressort que des deux attestations d'agents immobiliers précitées, ce qui, compte tenu des incohérences précédemment relevées, ne permet pas de leur accorder de valeur probante quant à la détermination de la valeur locative.



En conséquence, l'obligation invoquée par la SCI MVD étant sérieusement contestable, tant en son principe qu'en son quantum, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de provision. 



Sur les demandes reconventionnelles pour procédure abusive :



Sur le fondement des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code de procédure civile, la société ADVD971 sollicite la condamnation de la SCI MVD au paiement d'une amende civile et de dommages-intérêts.



Elle rappelle :

- que la SCI MVD a refusé de procéder aux travaux, malgré sa condamnation en 2016, que son inertie l'a contrainte à saisir le juge de l'exécution, puis la cour d'appel, à plusieurs reprises, pour faire liquider l'astreinte, 

- qu'elle a encore dû agir à son encontre en septembre 2022 pour obtenir l'indemnisation d'un préjudice économique lié à la nécessité pour elle d'arrêter son activité en août 2022, à la demande de la société MVD, afin de permettre à cette dernière de faire procéder aux travaux de couverture, alors qu'au dernier moment, elle ne les a finalement pas faits.



Elle soutient enfin que cette assignation en référé, en octobre 2022, constitue une mesure de représailles à l'assignation qu'elle a délivrée en septembre 2022 et que la société MVD n'hésite pas à encombrer les juridictions avec des actions qu'elle sait manifestement infondées.



S'il est incontestable que la SCI MVD a toujours résisté à la réalisation des travaux auxquels elle a été condamnée et que cette assignation en référé peu de temps après celle délivrée par la société ADVD971 peut paraître troublante, ces éléments ne permettent pas de caractériser un abus du droit d'agir en justice dès lors qu'il n'est pas contestable qu'il existe bien une difficulté liée à la présence, dans le local appartenant à la SCI MVD, de tuyaux en provenance du local loué par la société ADVD971.



S'il n'y a pas lieu à référé, pour les motifs de droit et de fait précédemment développés, le premier juge a très justement rappelé que la simple mauvaise appréciation d'un droit par une partie ne caractérise pas un abus de droit.



En conséquence, il convient de débouter la société ADVD971 de ses demandes reconventionnelles.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



La SCI MVD, qui succombe dans toutes ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance d'appel. En outre, ces dépens pourront être recouvrés par Me Barre-Aujoulat, qui en a fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par ailleurs, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné cette société aux entiers dépens de première instance.



S'agissant des frais irrépétibles, l'équité commande de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la SCI MVD à payer à la société ADVD971 une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et, y ajoutant, de la condamner à lui payer une somme complémentaire de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'instance d'appel, tout en la déboutant de sa propre demande à ce titre. 



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Déclare recevable l'appel interjeté par SCI Morne Vergain Darboussier,



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions contestées dans le cadre de l'appel principal,



Y ajoutant,



Déboute la SAS ADVD971 de ses demandes reconventionnelles au titre de la procédure abusive, 



Condamne la SCI Morne Vergain Darboussier à payer à la SAS ADVD971 la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'instance d'appel,



La déboute de sa propre demande à ce titre,



Condamne la SCI Morne Vergain Darboussier aux entiers dépens de l'instance d'appel, dont distraction au profit de Maître Barre-Aujoulat, avocat aux offres de droit.



Et ont signé, 



La greffière, Le conseiller,

P/ Le président empêché

 (article 456 du C.P.C)