Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 11 janvier 2024

Minute n° 




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
11 JANVIER 2024
 


N° RG 22/04527 - N° Portalis DB22-W-B7G-QXNZ
A.G. / Code NAC : 30B 
 


DEMANDERESSE :

La société PRIMOVIE, société civile de placement immobilier immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 752 924 845 dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par 
sa gérante, la société PRIMONIAL REIM FRANCE, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 531 231 124 dont le siège social est situé [Adresse 3], légalement domiciliée en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Stéphanie BRAUD, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDERESSE :

La société PEOPLE AND BABY, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 479 182 750 dont le siège social est situé [Adresse 4], représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Harmonie RENARD de la SELARL GAIST ET RENARD, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Franck LAFON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 13 Juillet 2022 reçu au greffe le 21 Juillet 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 21 Novembre 2023, après le rapport de Madame GARDE, Juge désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Janvier 2024.


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
M. JOLY, Vice-Président
Madame GARDE, Juge
Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS


* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCPI Primovie est une société civile de placement immobilier ayant pour activité principale l’acquisition et la gestion de patrimoine immobilier locatif. La société People and Baby exploite quant à elle une activité d’accueil de jeunes enfants, au travers de crèches conventionnées, d’entreprises ou de collectivités.

Suivant acte sous seing privé en date du 3 mai 2012, la société Eiffage Immobilier Île-de-France a donné à bail commercial à la société People and Baby des locaux en état futur d’achèvement situés [Adresse 2] (78) afin d’y exploiter une activité de garde de jeunes enfants, pour une durée de neuf années à compter du 11 octobre 2012, moyennant un loyer de base annuel de 112.122,40 € en principal. 

La société People and Baby a versé à la société Eiffage Immobilier Île-de-France un dépôt de garantie d’un montant de 29.000 € correspondant à trois mois de loyer. 

La société Eiffage Immobilier Île-de-France a cédé l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués à la SCPI Primovie le 26 avril 2013. 

Le 24 janvier 2020, la SCPI Primovie a mis en demeure la société People and Baby de régler ses impayés de loyers et charges à hauteur de 167.920,88 €. A défaut de régularisation, elle lui a fait signifier une sommation de payer les loyers le 19 février 2020 puis a procédé à une saisie conservatoire de créances le 
13 mars 2020. 

Par courriers du 16 mars et 16 avril 2020, la société People and Baby a alerté la SCPI Primovie sur l’incidence de l’épidémie de Covid-19 sur son activité et contesté l’exigibilité des loyers en raison d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. 

Par acte extrajudiciaire délivré le 3 mars 2021, la société People and Baby a donné congé à la société Primovie pour le 10 octobre 2021.

Le 23 septembre 2021, la SCPI Primovie a fait délivrer une nouvelle sommation de payer à la société People and Baby pour un montant total de 68.182,61 € et fait procéder à une nouvelle saisie conservatoire de créances. 

La société People and Baby a quitté les locaux donnés à bail le 8 octobre 2021.

Faisant grief à la société People and Baby de ne pas s’être acquittée de l’intégralité des loyers et charges dus en exécution du contrat de bail, la SCI Primovie l’a, par exploit d’huissier délivré le 19 octobre 2021, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles en paiement d’une provision à valoir sur son arriéré locatif de 68.117,98 € selon décompte arrêté au 1er octobre 2021. Aux termes d’une ordonnance rendue le 12 avril 2022, le juge des référés a considéré qu’il n’y avait pas lieu à référé sur les demandes présentées et condamné la SCPI Primovie, outre aux dépens, à verser à la société People and Baby la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés. 

C’est dans ces conditions que, par exploit introductif d’instance délivré le 
13 juillet 2022, la SCPI Primovie a fait assigner la société People and Baby devant le tribunal judiciaire de Versailles en paiement des sommes dues et indemnisation de ses préjudices. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 11 avril 2023, la société civile de placement immobilier Primovie demande au tribunal de : 

Vu les articles 1134 (dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016) et 1728 du code civil,
Vu le bail commercial du 3 mai 2012 et son avenant,

- Débouter la société People and Baby de sa demande tendant à voir ramener le montant de sa dette locative à l’égard de la société Primovie à hauteur de 53.041,28 euros,
- Débouter la société People and Baby de sa demande de compensation entre les sommes dues au titre de ses échéances locatives impayées et le montant du dépôt de garantie versé à hauteur de 29.000 euros,
- Débouter la société People and Baby de sa demande de compensation entre les sommes dues au titre de ses échéances locatives impayées et les sommes auxquelles la société Primovie a été condamnée au titre de l’ordonnance de référé soit la somme de 2.439,28 euros,
- Débouter la société People and Baby de sa demande de réduction globale du montant de la créance de la société Primovie à la somme de 21.602 euros,
- Débouter la société People and Baby de sa demande de réduire à un euro symbolique le montant de l’indemnité forfaitaire contractuelle,
- Débouter la société People and Baby de sa demande de paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,



En conséquence,
- Déclarer la société Primovie recevable et bien fondée en toutes ses demandes,
- Condamner la société People and Baby à payer à la société Primovie la somme de 56.984,86 euros TTC (cinquante-six mille neuf cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-six centimes) à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires dus arrêté à la date du 5 juillet 2022, 
- Juger que la somme de 56.984,86 euros, à parfaire, due à la société Primovie, sera augmentée d’une pénalité de retard, correspondant à une pénalité mensuelle calculée sur la base de trois fois le taux de l’intérêt légal (Article 3.8 « Paiements », paragraphe 2 du bail « Pénalité de retard ») à compter de la date de la sommation de payer du 22 septembre 2021, 
- Juger que les frais résultant de l’exécution de l’obligation méconnue par la société People and Baby seront majorés de plein droit de dix pour cent (10 %) à titre de premier dédommagement (Article 3.15 du bail commercial du 3 mai 2012« Manquement du preneur à ses obligations »),
- Juger que la société People and Baby sera condamnée à payer à la société Primovie deux mois de loyer de base TTC, à titre de dommages et intérêts, en réparation du grave préjudice subi par le bailleur,
- Condamner la société People and Baby à régler à la société Primovie le coût lié aux réparations locatives nécessaires pour remettre les locaux en parfait état conformément à l’article 3.10.7 du bail « Remise des clés », soit la somme de 93.157,20 (quatre-vingt-treize mille cent cinquante-sept euros et vingt centimes) TTC selon devis en date du 18 mai 2022 établi par la société Prestibat,
- Condamner la société People and Baby au paiement des sommes liées au coût d’enlèvement des installations mises en place pour l’exercice de son activité (article 3.10, 4° du bail « Enseignes, Changements, Embellissements »),
- Condamner la société People and Baby à payer à la société Primovie les dépens, ainsi que la somme de 15.000 euros, à parfaire, par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner la restitution par la société People and Baby de la somme de 
2.000 euros versée par la société Primovie par application de l’article 700 du code de procédure civile et conformément aux termes de l’ordonnance de référé rendue le 12 avril 2022, 
- Juger qu’il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

La SCPI Primovie expose, au visa des articles 1134 et 1728 du code civil, que l’exigibilité des loyers et charges pendant les périodes de fermeture administrative liées à l’épidémie de Covid-19 ne souffre d’aucune contestation sérieuse depuis les arrêts pilotes du 30 juin 2022 rendus par la Cour de cassation. Elle indique que toutes les sommes dont le paiement est demandé sont documentées et justifiées par les pièces versées aux débats, les montants étant parfaitement cohérents, que ce soit dans les factures ou les décomptes adressés au preneur. 


Elle rétorque qu’en application de l’article 3.15 du contrat, la société People and Baby est redevable de tous les frais de procédure, sommations, poursuites ou mesures conservatoires engagés pour le recouvrement des sommes contractuellement dues. Elle considère ainsi que la refacturation du coût des honoraires d’avocat, du commandement de payer, de la sommation de payer et du procès-verbal de constat est justifiée. 

Elle relève, par ailleurs, que le dépôt de garantie lui est acquis jusqu’à l’entière exécution par le preneur des obligations qui sont les siennes. Elle s’oppose à l’imputabilité du dépôt de garantie sur la dette locative dans la mesure où les lieux loués ont fait l’objet d’un défaut d’entretien. Elle prétend encore que la conservation du dépôt de garantie constitue les premiers dommages et intérêts du préjudice subi du fait du non-respect de la convention locative et du non-paiement des loyers et accessoires. 

Elle rappelle que l’ordonnance de référé rendue le 12 avril 2022 est une décision provisoire n’ayant pas autorité de la chose jugée et qu’elle est désormais dénuée de toute valeur juridique. Elle en conclut que la compensation demandée avec sa condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles est sans objet. Elle observe, en toute hypothèse, que ces sommes ont été recouvrées à hauteur de 2.219,62 € par le biais de saisies-attributions. 

Elle soutient que l’indemnité forfaitaire de 10 %, qui a été librement acceptée par le preneur, est autonome et ne revêt pas la qualification de clause pénale. Si tant est qu’elle revête une telle qualification, elle souligne que son caractère manifestement excessif doit être démontré et qu’il ne peut être tenu compte d’éléments postérieurs à la conclusion du contrat. Elle rappelle, enfin, que le paiement des loyers et charges dus est une des obligations essentielles du preneur.

Elle souligne que les impayés de la société People and Baby persistent depuis le début de l’année 2020 selon une stratégie opportuniste et abusive qui fait fi de sa bonne foi, son esprit partenarial et sa patience. Elle réplique que le montant de la dette est conséquent et que les défauts de paiement de la société People and Baby obèrent sa propre trésorerie. Elle ajoute avoir subi un préjudice d’image en raison de l’actualité qui s’est fait l’écho de comportements répréhensibles qu’auraient adoptés des salariés de la société People and Baby. Elle demande ainsi l’équivalent de deux mois de loyers de base à titre de dommages et intérêts. 

Elle observe que la société People and Baby s’est obligée à rendre les lieux loués en parfait état ou à régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état. Elle soutient que les photographies prises lors de l’état des lieux de sortie démontrent de nombreuses dégradations portant sur la peinture, les revêtements de sol, l’enlèvement des vitrophanies et de menues réparations. Elle rétorque que le devis produit est clair et détaillé et que les postes de travaux sont tous liés à l’utilisation prolongée des locaux par le preneur. Elle fait encore valoir qu’il appartient au preneur de prendre en charge le coût de l’enlèvement de l’ensemble des installations et aménagements mis en place pour l’exercice de son activité et ce, en application de l’article 3.10.3 paragraphe 4 du contrat de bail. 




Aux termes de ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 28 mars 2023, la société People and Baby demande au tribunal de : 

Vu les articles 1231-5, 1731, et 1755 du code civil, 
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,
Vu l’arrêté des 14 et 15 mars 2020,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces versées aux débats,

- Juger que la société People and Baby n’est débitrice à l’égard de la société Primovie qu’à hauteur de 53.041,28 € au titre de la dette locative,
- Ordonner la compensation entre les sommes dues par la société People and Baby à la société Primovie, et le dépôt de garantie versé à cette dernière à hauteur de 29.000 €, 
- Ordonner la compensation entre les sommes dues par la société People and Baby et celles auxquelles la société Primovie a été condamnée au titre de l’ordonnance des référés, soit la somme de 219,66 €,

En conséquence, 
- Ramener le montant de la créance de la société Primovie à la somme de 21.602 €,
- Réduire à 1 euro symbolique la clause pénale, manifestement excessive,
- Juger irrecevable car non chiffrée la demande relative au paiement des sommes liées au coût de d’enlèvement des installations formulée par la société Primovie,
- Débouter la société Primovie de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause, 
- Condamner la société Primovie au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

La société People and Baby ne conteste pas l’exigibilité des sommes dues au titre des échéances locatives échues pendant la période de fermeture administrative liée à la crise sanitaire compte tenu de l’évolution de la jurisprudence sur cette question. Elle fait cependant grief à la SCPI Primovie de gonfler artificiellement sa créance locative. Elle indique que le relevé locatif ne permet pas d’identifier ce que recouvrent les sommes facturées sous l’intitulé “factures privatives” pour un montant total de 986,21 €. Elle ajoute que les frais d’huissiers de justice et d’avocats à concurrence de 2.959,37 € ne sont pas justifiés par les pièces versées aux débats. Elle réplique que si le contrat de bail prévoit une clause de frais mettant à la charge du preneur les frais de procédure, une telle clause ne peut recevoir effet en ce qu’elle est potestative. Elle souligne, par ailleurs, que la SCPI Primovie a été condamnée aux dépens de la procédure de référés et à lui verser la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés. Elle précise, enfin, qu’il ne lui appartient pas de s’acquitter de l’intégralité des frais d’état des lieux de sortie, ces derniers devant être partagés par moitié entre le bailleur et le locataire en application de l’article L. 145-5 du code de commerce. 

Elle réplique que la seule hypothèse dans laquelle le contrat de bail prévoit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur est lorsque la résiliation du bail intervient aux torts du preneur, notamment par l’effet de la clause résolutoire. Elle relève néanmoins avoir mis un terme à sa relation contractuelle avec la SCPI Primovie en lui faisant délivrer un congé. Elle demande par conséquent la compensation du montant du dépôt de garantie avec le montant des condamnations prononcées à son endroit. 

Elle rappelle que l’ordonnance de référé rendue le 12 avril 2022 a été signifiée le 14 juin 2022 et que le montant des dépens s’élève à la somme de 439,28 € (73,28 € de frais de signification, 350 € de frais de recouvrement, 16 € de timbre BRA). Elle en déduit que la SCPI Primovie lui est redevable, avec la condamnation de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, de la somme de 
2.439,28 €. Elle rétorque que si la valeur de cette ordonnance n’est que provisoire et n’est pas dotée au fond de l’autorité de la chose jugée, les condamnations prononcées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens restent exécutoires de plein droit et définitives, faute pour le demandeur d’avoir interjeté appel de la décision dans les délais impartis. Elle confirme que les sommes dues ont été recouvrées par voie d’exécution forcée à hauteur de 2.219,62 € mais demande que le solde restant dû soit compensé avec le montant des condamnations prononcées à son endroit. 

Elle soutient que l’indemnité forfaitaire de 10 % prévue par le bail est de nature comminatoire et indemnitaire, si bien qu’elle revêt la qualification de clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil. Elle considère que le montant de l’indemnité est manifestement excessif eu égard aux conséquences de l’instauration de l’état d’urgence sanitaire sur son activité. Elle ajoute que la SCPI Primovie n’a subi aucun préjudice puisqu’elle a conservé par-devers elle le dépôt de garantie versé. Elle demande ainsi la réduction de la clause pénale à 1 € symbolique. 

Elle fait encore valoir que toute condamnation au versement de dommages et intérêts suppose la caractérisation d’un préjudice distinct du simple retard de paiement, lequel est d’ores et déjà compensé par l’application d’intérêts au taux légal. Elle indique que le préjudice allégué n’est pas justifié et réfute avoir été à l’origine d’un quelconque préjudice d’image pour son bailleur, sa société n’ayant jamais été mise en examen ni condamnée pour des faits de maltraitance. Elle ajoute, à titre surabondant, que la demande d’indemnisation formée est excessive. 





Elle expose, au visa des articles 1731 et 1755 du code civil, que les réparations réputées locatives restent à la charge du bailleur lorsqu’elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure. Elle indique avoir occupé les lieux loués pendant 9 années, de sorte qu’il est parfaitement normal que le sol et les murs présentent quelques signes d’usure. Elle ajoute que la demande de condamnation se fonde sur un devis sommaire établi le 18 mai 2022, soit près de 8 mois après son départ et l’établissement de l’état des lieux de sortie, lequel ne fait état d’aucune réparation à effectuer, ni de travaux à entreprendre. Elle indique que ce devis n’a pas trait à des travaux de réparations locatives mais à des travaux de curage permettant de remettre à neuf les locaux. Elle ajoute qu’il n’est justifié ni de l’acceptation de ce devis, ni de la prise en charge financière des travaux allégués par la SCPI Primovie. 

Elle indique, enfin, que la demande relative au paiement des sommes liées au coût d’enlèvement des installations formulée par la SCPI Primovie est irrecevable car non-chiffrée. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2023.

Lors de l’audience de plaidoiries, qui s’est tenue le 21 novembre 2023, le tribunal a demandé aux parties, par voie de notes en délibéré notifiées sous 
15 jours par RPVA, de lui adresser leurs observations sur la compétence du tribunal pour statuer sur l’irrecevabilité tirée du caractère non-chiffré de l’une des prétentions formées par la SCPI Primovie. 

Dans une note adressée le 23 novembre 2023, dont le contenu excède le périmètre fixé par le tribunal, la société People and Baby soutient que si la compétence du juge de la mise en état devait être retenue, la demande formée devrait, en tout état de cause, être rejetée. 

Dans une note en réponse adressée le 29 novembre 2023, dont le contenu excède également le périmètre fixé par le tribunal, la SCPI Primovie développe un certain nombre de moyens sans répondre spécifiquement sur la compétence du tribunal pour statuer sur la fin de non-recevoir critiquée. 

Les développements ainsi que les pièces dont la transmission n’avait pas été autorisée seront écartés. 


MOTIFS

Les dispositions issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations étant applicables aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016, il sera fait référence, dans le présent jugement, à l’ancienne numérotation du code civil.







Sur les demandes en paiement

Sur les impayés de loyers et de charges

Selon l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi. 

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 

En l’espèce, la société People and Baby s’est engagée à payer par quatre termes égaux et par avance, un loyer annuel de base de 112.122,40 € (TVA en sus) avec une indexation, s’agissant du local commercial, sur l’indice du coût de la construction. Elle s’est aussi engagée à régler l’intégralité des charges, y compris celles incombant normalement au propriétaire. 

Au soutien de ses prétentions, la SCPI Primovie produit un relevé de compte locatif arrêté au 5 juillet 2022. Ce dernier comprend deux débits intitulés “Factures privatives”, l’un de 819,56 € le 9 avril 2019 et l’autre de 166,65 € le 
1er février 2021. Le bailleur ne produit aucun justificatif permettant de vérifier la nature des sommes ainsi débitées et leur imputabilité au preneur. Ces sommes seront donc déduites du solde restant dû, à hauteur de 986,21 €. 

Le relevé de compte fait également apparaître plusieurs débits relatifs à des actes de poursuite : 459,41 € le 6 août 2018 pour un commandement de payer, 353,68 € le 21 juillet 2020 pour une sommation de payer et 1.057,08 € le 
17 août 2021 pour un dossier contentieux. L’article 3.15, 2°, du contrat de bail stipule que tous les frais de procédure, sommations, poursuites ou mesures conservatoires, ainsi que tous les frais de levée d’état et de notifications sont à la charge du preneur et facturés sur le terme suivant. La SCPI Primovie ne démontre cependant pas s’être acquittée de ces frais-là, les actes facturés n’étant pas versés aux débats et les diligences accomplies n’étant pas démontrées. Les sommes ainsi débitées seront donc déduites du solde restant dû, à hauteur de 1.870,17 €. 

Enfin, le relevé de compte met à la charge de la société People and Baby le coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie, dressé le 8 octobre 2021. Contrairement à ce qui est allégué, l’article L. 145-40-1 du code de commerce (l’article L. 145-5 ayant trait aux baux dérogatoires) n’est pas applicable au cas d’espèce, le bail ayant été conclu avant l’entrée en vigueur des dispositions issues de la loi dite Pinel. En outre, le contrat prévoit expressément, en son article 3.10.7, qu’il sera procédé, aux frais du preneur mais à l’initiative du bailleur, à un état des lieux contradictoire ou par huissier un mois avant l’expiration du bail. C’est donc à juste titre que le coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie a été mis à la charge de la société People and Baby. 

Le reste des sommes facturées n’est pas utilement contesté. 

En conséquence, la dette locative de la société People and Baby s’élève à la somme de 54.128,48 € (56.984,86 - 986,21 - 1.870,17).

En application de l’article 1153 du code civil, les intérêts au taux légal seront dus à compter du 23 septembre 2021, date de la sommation de payer. 
 
Sur les pénalités de retard et l’indemnité forfaitaire

L’article 3.8, 2°, du contrat stipule que tout retard de paiement supérieur à huit jours donnera lieu, de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable, au paiement d’une pénalité mensuelle qui sera calculée sur la base de trois fois le taux d’intérêt légal.

L’article 3.15, 1°, du contrat prévoit, en parallèle, que les frais résultant de l’exécution forcée des obligations contractuelles seront majorés de plein droit de 10 % à titre de premier dédommagement. 
 
Ces stipulations s’analysent en des clauses pénales, dont la nature est indemnitaire et comminatoire. 

En application de l’article 1152 du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Il est de principe que l’excès manifeste est apprécié par les juges du fond au jour où la décision est rendue, par comparaison entre le montant de la peine et la valeur du préjudice.

Selon l’article 1153 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

En l’espèce, s’il est établi que la société People and Baby a manqué à ses obligations contractuelles et privé son bailleur de revenus liés au paiement du prix du bail aux termes convenus, la SCPI Primovie ne démontre pas que sa trésorerie en ait, pour autant, été particulièrement obérée. De plus, les dispositions légales applicables indiquent que le retard pris dans le paiement d’une obligation est réparé par la condamnation au paiement des intérêts au taux légal. 

La mise à exécution d’une pénalité mensuelle égale à trois fois le taux d’intérêt légal apparaît, dans ces conditions, manifestement excessive et sera réduite. 



S’agissant de la majoration de 10 %, celle-ci ne s’applique pas au montant de la dette locative, mais uniquement aux frais engagés pour l’exécution forcée des engagements contractuels du preneur. 

La société People and Baby sera donc condamnée à verser à la SCPI Primovie la somme de 5.000 € au titre des clauses pénales du contrat de bail.

Dans la mesure où la sommation de payer du 23 septembre 2021 ne vise pas les clauses pénales du bail, les intérêts au taux légal sur la somme due courront à compter du prononcé du présent jugement. 

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

La SCPI Primovie, à laquelle incombe la charge de la preuve, ne démontre pas avoir subi un préjudice financier distinct de celui réparé par la condamnation aux intérêts au taux légal. Elle ne démontre pas davantage avoir subi un préjudice d’image, la responsabilité pénale de la société People and Baby n’ayant pas été engagée pour les faits décriés dont la date de commission est par ailleurs postérieure à la date d’échéance du bail. 

La demande indemnitaire présentée, qui n’est pas fondée, sera donc rejetée. 

Sur les réparations locatives et l’enlèvement du mobilier

L’article 3.10.2 du contrat de bail dispose que le preneur est tenu d’effectuer toutes les réparations et réfections comme aussi tous les remplacements qui deviendraient nécessaires, en ce compris les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, le tout sans exception. Il est précisé que cette obligation s’applique tant aux locaux loués qu’à leurs accessoires et équipements de toute nature, quand bien même la nécessité de ces travaux résulterait de la force majeure ou de la vétusté. 

L’article 3.10.7 du contrat de bail est libellé dans les termes suivants : 

“Le preneur s’oblige à rendre les lieux loués en parfait état ou à défaut régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état.

Pour ce faire, il sera procédé aux frais du preneur mais à l’initiative du bailleur à un état des lieux contradictoire ou par huissier au plus tard un mois avant l’expiration du bail, le preneur y ayant été dûment convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception.



Cet état des lieux préalable comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur qui devra, dans les huit jours calendaires de la notification des devis établis par un bureau d’études techniques ou des entreprises agréées par le bailleur, soit en régler les montants directement entre les mains du bailleur, soit faire exécuter lui-même lesdits travaux sans délais par toute entreprise de son choix ayant reçu préalablement l’agrément du bailleur”.

Enfin, l’article 3.10.3 du contrat de bail comporte une clause d’accession en fin de jouissance avec faculté, pour le bailleur, de demander le remise en état des locaux.

Au soutien de ses prétentions, la SCPI Primovie produit un procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé, de façon contradictoire, le 8 octobre 2021. Il en résulte un état d’usage avec notamment :
- des vitrophanies et autocollants sur les murs en rideau de verre (que le preneur s’est engagé à déposer), 
- des traces de semelles ou de roulage sur le revêtement du sol, 
- des reprises partielles et ponctuelles de peinture sur les murs, 
- des traces de dégât des eaux.

Elle verse également aux débats un devis de curage établi par la société Prestibat le 18 mai 2022.

Elle communique, enfin, une attestation notariée démontrant que les locaux ont été livrés brut de béton, fluides en attente, clos, couvert et vitrine posée, les travaux d’aménagement étant ceux du preneur.

Il résulte des stipulations claires et précises du contrat de bail que la SCPI Primovie est bien fondée à demander une restitution des locaux en parfait état mais aussi, le cas échéant, la remise en état des locaux dans leur état initial. 

Dans ces conditions, et indépendamment de l’acquittement effectif du devis versé aux débats, la société People and Baby est redevable du coût des travaux de curage des locaux loués, ces travaux étant les seuls à même de rétablir l’état initial des locaux donnés à bail, livrés brut de béton. 

Elle sera donc condamnée à payer à la SCPI Primovie la somme de 
93.157,20 € TTC.

Pour les mêmes motifs, il appartiendra à la société People and Baby de procéder au démontage et à l’enlèvement des installations extérieures (la vitrophanie étant incluse dans le devis de la société Prestibat) mises en place pour l’exercice de son activité, la fin de non-recevoir soulevée étant irrecevable pour ne pas avoir été présentée en temps utile devant le juge de la mise en état en application de l’article 789 du code de procédure civile. 





Sur les demandes de compensation

Selon l’article 1290 du code civil, la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.

Sur les condamnations prononcées par le juge des référés

En vertu de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

Il est établi que, par ordonnance du 12 avril 2022 signifiée le 14 juin 2022, le juge des référés de Versailles a :

- dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCPI Primovie concernant le paiement provisionnel de la dette locative et des pénalités contractuelles de retard y afférent ; 
- dit n’y avoir lieu sur la demande reconventionnelle de la société People and Baby de compensation du dépôt de garantie sur la dette locative ; 
- condamné la SCPI Primovie à payer à la société People and Baby la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamné la société Primovie à supporter la charge des entiers dépens. 

Cette ordonnance, bien que n’ayant pas autorité de la chose jugée au principal, est aujourd’hui définitive. Il importe donc peu, s’agissant du caractère exécutoire des condamnations prononcées, que la jurisprudence ultérieure ait reconnu l’exigibilité des loyers dus pendant les périodes de fermeture administrative liées à l’épidémie de Covid-19. 

La SCPI Primovie est ainsi redevable, à l’endroit de la société People and Baby, d’une somme totale de 2.439,28 € dont le solde restant dû, compte-tenu des mesures d’exécution forcée entreprises, s’élève à hauteur de 219,66 €. 

Sur le montant du dépôt de garantie

Le contrat de bail stipule que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur jusqu’à l’expiration du bail et justifications par le preneur de l’entière exécution des obligations qui sont les siennes (...) Sous cette réserve, le dépôt de garantie est restitué au preneur, dans les six mois qui suivent l’expiration du bail et la libération effective des lieux, déduction faite le cas échéant des sommes qui restent dues au bailleur en raison des dispositions du bail. 

Les parties s’accordent sur le montant du dépôt de garantie versé, à hauteur de 29.000 €.
 



L’indemnisation du bailleur pour les frais de remise en état des lieux ayant été ordonnée, la SCPI Primovie ne peut solliciter, en parallèle, la conservation du montant du dépôt de garantie en raison de dégradations locatives. Elle ne peut davantage arguer des stipulations de l’article 3.14 du contrat, ces dernières étant subordonnées à la résiliation de plein droit du bail. 

Le montant du dépôt de garantie versé par la société People and Baby à la SCPI Primovie sera ainsi déduit du montant de sa dette.

*

En conséquence, les créances respectives des parties seront compensées à concurrence de leurs quotités respectives au jour du jugement et il appartiendra aux parties de faire leurs comptes en raison de l’exigibilité des intérêts au taux légal.

* Créance de la SCPI Primovie : 54.128,48 € (avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2021) + 93.157,20 € + 5.000 € ; 

* Créance de la société People and Baby : 29.000 € + 219,66 €.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société People and Baby, qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La société People and Baby, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SCPI Primovie la somme qu’il est équitable de fixer à la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés. 

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, 

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société People and Baby, tirée du caractère indéterminé de la demande d’enlèvement des installations mises en place pour l’exercice de son activité formée par la SCPI Primovie,

CONDAMNE la société People and Baby à payer à la SCPI Primovie : 
- 54.128,48 € TTC au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 5 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2021, 
- 93.157,20 € TTC au titre des travaux de remise en état des locaux donnés à bail, selon devis de la société Prestibat du 18 mai 2022, 
- 5.000 € au titre des clauses pénales du bail, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la SCPI Primovie à payer à la société People and Baby la somme de 219,66 € au titre du solde restant dû des condamnations prononcées à son encontre par le juge des référés de Versailles dans son ordonnance du 
12 avril 2022 (RG n° 21/01416) ,

ORDONNE la compensation des créances respectives des parties et l’imputation sur le solde restant dû au bénéfice de la SCPI Primovie du montant du dépôt de garantie versé par la société People and Baby, à hauteur de 29.000 €, 

ORDONNE à la société People and Baby de rembourser à la SCPI Primovie le coût d’enlèvement des installations extérieures mises en place pour l’exercice de son activité,

CONDAMNE la société People and Baby à payer à la SCPI Primovie la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits,

CONDAMNE la société People and Baby aux dépens de l’instance,

REJETTE les autres demandes des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 JANVIER 2024 par M. JOLY, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY