Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 12 janvier 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 12 JANVIER 2024





(n° , 15 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05809 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFPXZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2022 -Tribunal de Commerce de CRETEIL - RG n° 2018F00961





APPELANTE

 

S.N.C. PRONY 101 immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 484 289 913, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par Me Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, toque : L158







INTIMÉES 



Madame [F] [O] veuve [E] née le 09 août 1952 à [Localité 11] (Maroc),

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par Me Blaise GUICHON de la SELEURL HORES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0573



S.A.R.L. L'IMMOBILIÈRE DU LAC immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 344 137 963, agissant poursuites et diligences de sa gérante domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010



Société SCCV [Localité 10] LES PORTES DE PARIS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 839 956 497, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me Jean-christophe LUBAC de la SCP LONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0482 assistée de Me Clément BOUDOYEN, avocat au barreau de PARIS







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Muiel PAGE, conseillère



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.





ARRÊT : 



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



La société l'Immobilière du Lac s'est vue consentir deux mandats :

- le 17 septembre 2013 un mandat de recherche d'un terrain permettant la construction d'un

immeuble d'habitation à [Localité 10], donné par la société Copror, d'une durée de six mois et prévoyant en cas de réalisation une rémunération de 5 % HT à la charge du mandant,

- le 26 septembre 2013 un mandat de vente sans exclusivité d'un terrain cadastré n°[Cadastre 5], sis [Adresse 2] et [Adresse 9], consenti par Mme [F] [O] veuve [E], pour une durée de 12 mois et prévoyant en cas de réalisation une rémunération de 5 % HT, à la charge de l'acquéreur.



La société Copror est actionnaire majoritaire de la société Prony 101.



La société l'Immobilière du Lac a mis en rapport la société Prony 101 et Mme [O] veuve [E].



Selon une promesse unilatérale de vente du 4 février 2015, Mme [O] veuve [E] s'est engagée à vendre à la société Prony 101 sa propriété sise [Adresse 2] et [Adresse 9], moyennant le prix de 6.500.000 €, sous conditions suspensives notamment d'obtention d'un permis de construire, la promesse fixant la rémunération de la société l'Immobilière du Lac à la somme de 390.000 €, à la charge de l'acquéreur, le jour de la réalisation de la vente.





La mairie de [Localité 10] a refusé le permis de construire dans les conditions souhaitées par l'acquéreur.



Selon une promesse unilatérale de vente notariée du 5 mars 2015, Mme [O] veuve [E] s'est engagée à vendre à la société Prony 101 sa propriété sise [Adresse 2] et [Adresse 9], moyennant le prix de 4.100.000 €. Cette promesse était valable jusqu'au 29 mai 2016.

Elle était faite sous plusieurs conditions suspensives, à savoir l'absence de droit de préemption, la vérification de l'origine de propriété et de la situation hypothécaire, l'obtention d'un permis de construire répondant à certaines caractéristiques incluant l'obtention d'une garantie financière d'achèvement dans les conditions édictées aux articles R261-17 et R261-21 du code de la construction et de l'habitation, l'absence de pollution et de prescription découlant de la loi sur l'eau.

Elle précisait que le bénéficiaire déclarait ne recourir à aucun prêt pour le financement de l'acquisition.



Concernant la rémunération de la société l'Immobilière du Lac, cette promesse stipule 'Les parties reconnaissent expressément que les termes, prix et conditions figurant aux présentes ont été négociés par l'Immobilière du Lac [Adresse 3] titulaire d'un mandat donné par le bénéficiaire sous le numéro 3915 en date du 25 février 2015.

En conséquence, le bénéficiaire qui en aura la seule charge, s'engage expressément à lui verser une rémunération de 180.000 € TVA incluse.

Cette rémunération sera payée le jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes.

Etant ici précisé que le montant de la négociation est en sus du prix indiqué ci-dessus'.



Une extension de la promesse de vente du 5 mars 2015 jusqu'au 15 mai 2017 a été signée par les deux parties.



Le 26 novembre 2015, la société Prony 101 a obtenu le permis de construire attendu.



La promesse a été de nouveau étendue jusqu'au 24 avril 2018.



La vente n'a pas été réitérée dans le délai.



Alléguant ne pas avoir été en mesure d'obtenir une garantie financière d'achèvement et s'estimant libre de tout engagement vis à vis de Mme [O] veuve [E], la société Prony 101 a proposé le transfert du permis de construire à la société [Localité 10] Les Portes de Paris.



Par arrêté de transfert du 14 juin 2018, rectifié le 12 juillet 2018, la mairie de [Localité 10] a transféré le permis de construire détenu par la société Prony 101 à la société [Localité 10] Les Portes de Paris.



La société [Localité 10] Les Portes de Paris a acquis le terrain de Mme [O] veuve [E].



Par acte d'huissier du 12 octobre 2018, la société l'Immobilière du Lac, estimant avoir rempli sa mission, a assigné les sociétés Prony 101 et [Localité 10] Les Portes de Paris devant le tribunal de commerce de Créteil, en paiement de la commission prévue dans la promesse de vente. 



Par actes d'huissier des 9 et 11 avril 2019, la société [Localité 10] Les Portes de Paris a assigné en intervention forcée Mme [O] veuve [E] afin de la condamner à la garantir de toute condamnation.



Par jugement du 8 février 2022, le tribunal de commerce de Créteil a :

- débouté la société [Localité 10] Les Portes de Paris de sa demande de prononcer la nullité

de l'assignation du 12 octobre 2018,

- débouté la société l'Immobilière du Lac de sa demande de condamner in solidum la sociétéProny 101 et Mme [F] [O] veuve [E] à lui payer la somme de 180.000€ TTC au titre de ses honoraires de négociation,

- condamné la société Prony 101 à payer à titre de dommages et intérêts à la société l'Immobilière du Lac la somme de 150.000 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2018, et débouté la société l'Immobilière du Lac du surplus de sa demande,

- débouté la société l'Immobilière du Lac de sa demande de condamnation in solidum de Mme [F] [O] veuve [E] et de la société [Localité 10] Les Portes de Paris,

- débouté 'la société [Localité 10] Les Portes de Paris' de sa demande de prononcer la nullité

des actes conclus, d'une part, entre Mme [F] [O] veuve [E] et la société

Novastrada, d'autre part, entre Mme [F] [O] veuve [E] et la société [Localité 10] Les Portes du Lac,

- condamné la société Prony 101 à payer à la société l'Immobilière du Lac la somme de

4.000 € au titre de l'article 700 du cpc, débouté la société l'Immobilière du Lac du surplus de sa demande et débouté la société Prony 101 de sa demande formée de ce chef,

- condamné la société l'Immobilière du Lac à payer la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du cpc à Mme [F] [O] veuve [E], d'une part, et à la société [Localité 10] Les Portes de Paris, d'autre part, et débouté Mme [F] [O] veuve [E] et la société [Localité 10] Les Portes de Paris du surplus de leurs demandes,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement sous réserve qu'en cas d'appel il soit fourni par la société l'Immobilière du Lac une garantie égale au montant de la condamnation prononcée à son profit,

- condamné la société Prony 101 aux dépens,

- liquidé les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 115,46 € TTC (dont TVA 20%).



La société Prony 101 a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 17 mars 2022.



Par ordonnance d'incident du 8 décembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a statué ainsi :

- Constatons l'irrecevabilité des conclusions déposées par la société SCCV [Localité 10] Les Portes de Paris,

- Déclarons irrecevables les conclusions déposées,

- Prononçons l'irrecevabilité des conclusions, sauf le droit de déférer la présente ordonnance à la cour par application de l'article 916,

En l'absence de la société SCCV [Localité 10] Les Portes de Paris déclarée irrecevable à conclure sur le fondement de l'article 909 du cpc, l'infirmation du jugement poursuivie par l'appelante requiert que la cour dispose de tous les éléments, pièces et conclusions, soumis au tribunal sur le fondement desquels ce dernier a rendu la décision critiquée,

- Enjoignons à l'appelante de produire, par dépôt au greffe de la cour au plus tard 15 jours avant la date de la plaidoirie, et ce sous peine de radiation :

- le bordereau de communication des pièces de première instance de la société SCCV [Localité 10] Les Portes de Paris,

- lesdites pièces,

- les dernières conclusions de la société SCCV [Localité 10] Les Portes de Paris devant le tribunal.



La procédure devant la cour a été clôturée le 14 septembre 2023.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 17 juin 2022 par lesquelles la société Prony 101, appelante, invite la cour à :



- déclarer la société Prony 101 recevable et bien fondée en son appel, 

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

o Condamné la société Prony 101 à payer à titre de dommages et intérêts à la société l'Immobilière du Lac la somme de 150.000 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2018, et débouté la société l'Immobilière du Lac du surplus de sa demande, 

o Débouté la société l'Immobilière du Lac de sa demande de condamnation in solidum de Mme [O] veuve [E] et de la société [Localité 10] Les Portes de Paris, 

o Condamné la société Prony 101 à payer à la société l'Immobilière du Lac la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du cpc, débouté la société l'Immobilière du Lac du surplus de sa demande et débouté la société Prony 101 de sa demande formée de ce chef, 

o Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement sous réserve qu'en cas d'appel 

il soit fourni par la société l'Immobilière du Lac une garantie égale au montant de la condamnation prononcée à son profit, 

o Condamné la société Prony 101 aux entiers dépens, 

Statuant à nouveau : 

- déclarer la société l'Immobilière du Lac irrecevable et mal fondée en ses demandes à 

l'encontre de la société Prony 101, 

- juger que la société l'Immobilière du Lac ne saurait prétendre à un honoraire de transaction ou à des dommages-intérêts, 

- débouter la société l'Immobilière du Lac de toute demande formée à l'encontre de la société Prony 101, 

En tout état de cause : 

- condamner la société l'Immobilière du Lac à payer à la société Prony 101 une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du cpc, 

- condamner la société l'Immobilière du Lac aux entiers dépens ; 

 

Vu les conclusions en date du 30 juin 2023 par lesquelles la société l'Immobilière du Lac, intimée, invite la cour à :



- Débouter la SNC Prony 101 de son appel, 

- Recevoir la société l'Immobilière du Lac en son appel incident et la dire bien fondée, 

En conséquence, 

Infirmer le jugement entrepris en ce que le tribunal a : 

- Débouté la société l'Immobilière du Lac de sa demande de condamner in solidum la société Prony 101 et Mme [F] [O] veuve [E] à lui payer la somme de 180.000€ TTC au titre de ses honoraires de négociation, 

- Condamné la société Prony 101 à payer à titre de dommages et intérêts à la société l'Immobilière du Lac la somme de 150.000 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2018, et débouté la société l'Immobilière du Lac du surplus de sa demande, 

- Débouté la société l'Immobilière du Lac de sa demande de condamnation in solidum de Mme [F] [O] veuve [E] et de la société [Localité 10] Les Portes de Paris, 

Et statuant à nouveau, 

- Condamner la SNC Prony 101 à payer à l'Immobilière du Lac : 

- Sur le fondement des articles 1104, 1112-1 et 1999 du Code Civil, ou subsidiairement sur le fondement de l'article 1231-1 du Code Civil, in solidum avec Mme [F] [E], la somme de 180.000 € avec intérêts de droit à compter du 12 octobre 2018, représentant ses honoraires de négociation, que cette dernière aurait dû toucher si la vente n'avait pas été interrompue du fait de la SNC Prony 101 et de Mme [F] [E], 

Ou alternativement, 

- Condamner la société Prony 101 in solidum avec Mme [F] [E], et la société [Localité 10] Les Portes de Paris, à payer à l'Immobilière du Lac, sur le fondement de l'article 1240 du Code Civil, la somme de 180.000 € avec intérêts de droit à compter du 12 octobre 2018, au titre des honoraires de négociation qui lui sont dus, 

- Prononcer la nullité des actes conclus entre Madame [F] [E] et la société Novastrada le 22 mai 2018 et Mme [F] [E] et la société [Localité 10] Les Portes de Paris le 30 janvier 2019 sur le fondement de l'article 1124 alinéa 3 du Code Civil, 

En tout état de cause, 

- Débouter la SNC Prony 101 et Mme [F] [E] de l'intégralité de leurs demandes et les dire non fondées dans leur appel, 

- Condamner tout succombant à payer à l'Immobilière du Lac une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

- Condamner tout succombant aux entiers dépens ; 



Vu les conclusions en date du 13 octobre 2022 par lesquelles Mme [F] [O] veuve [E], intimée, invite la cour à :



Vu les articles 1108 ; 1112 ; 1112-1 ; 1163 ; 1304 ; 1304-6 ; 1187 ; 1163 ; 1591 ; et 1984 du code civil 

Vu la loi N° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dite 'loi Hoguet', 

 

Confirmer le jugement du 8 février 2022 en ce qu'il : 



- Déboute la société l'Immobilière du Lac de sa demande de condamner in solidum la société Prony 101 et Mme [F] [O] veuve [E] à lui payer la somme de 180.000€ TTC au titre de ses honoraires de négociation, 

- Déboute la société l'Immobilière du Lac de sa demande de condamnation in solidum de Mme [F] [O] veuve [E] et de la société [Localité 10] Les Portes de Paris, 

- Déboute 'la société [Localité 10] Les Portes de Paris' de sa demande de prononcer la nullité des actes conclus, d'une part, entre Mme [F] [O] veuve [E] et la société Novastrada, d'autre part entre Mme [F] [O] veuve [E] et la société [Localité 10] Les Portes du Lac,

- Condamne la société l'Immobilière du Lac à payer la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du cpc à Mme [F] [O] veuve [E], d'une part et à la société [Localité 10] Les Portes de Paris, d'autre part, et déboute Mme [F] [O] veuve [E] et la société [Localité 10] Les Portes de Paris du surplus de leurs demandes, 

- Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement sous réserve qu'en cas d'appel 

il soit fourni par la société l'Immobilière du Lac une garantie égale au montant de la condamnation prononcée à son profit, 



Et statuant à nouveau 



- juger que Madame [O] n'a commis aucune faute à l'égard de la société [Localité 10] Les Portes de Paris, 

- débouter la société [Localité 10] Les Portes de Paris de ses demandes, 

- débouter la société l'Immobilière du Lac de sa demande de condamnation à l'encontre de Mme [O], 

- condamner la ou les parties succombant à payer à Mme [O] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du cpc, 

- condamner la ou les parties succombant aux entiers dépens ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Au préalable, il convient de préciser que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté la société [Localité 10] Les Portes de Paris de sa demande de prononcer la nullité de l'assignation du 12 octobre 2018 ;





Sur les demandes de la société l'Immobilière du Lac



La société l'Immobilière du Lac sollicite :

- sur le fondement des articles 1104 et 1112-1 et 1999 du code civil ou subsidiairement 1231-1 du code civil, de condamner la société Prony 101 in solidum avec Mme [F] [E] à lui payer la somme de 180.000 € avec intérêts de droit à compter du 12 octobre 2018, représentant les honoraires de négociation, qu'elle aurait dû toucher si la vente n'avait pas été interrompue du fait de la société Prony 101 et de Mme [F] [E],

- sur le fondement de l'article 1240 du code civil, de condamner la société Prony 101 in solidum avec Mme [F] [E] et la société [Localité 10] Les Portes de Paris à lui payer la somme de 180.000 € avec intérêts de droit à compter du 12 octobre 2018, au titre des honoraires de négociation qui lui sont dus ;



En l'espèce, il convient au vu de ses conclusions de considérer que la société l'Immobilière du Lac sollicite la somme de 180.000 € d'une première part au titre de ses honoraires sur le fondement du mandat (à l'encontre de la société Prony 101 et Mme [E]), d'une deuxième part à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle (à l'encontre de la société Prony 101 et Mme [E]) et d'une troisième part à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle (à l'encontre de la société Prony 101, Mme [E] et la société [Localité 10] Les Portes de Paris) ;

 

Il est justifié que la société l'Immobilière du Lac a mis en rapport la société Prony 101 et Mme [O] veuve [E], signataires de la promesse du 5 mars 2015, par les termes mêmes de cette promesse qui stipule expressément 'Les parties reconnaissent expressément que les termes, prix et conditions figurant aux présentes ont été négociés par l'Immobilière du Lac titulaire d'un mandat donné par le bénéficiaire sous le numéro 3915 en date du 25 février 2015" ; l'existence d'un mandat de recherche du 17 septembre 2013 qui émane de la société Copror et l'absence de production du mandat du 25 février 2015 visé par la promesse ne remettent pas en cause cette analyse ;

 

Cette même promesse précise que la rémunération de la société Immobilière du Lac était fixée à la charge du bénéficiaire (la société Prony 101) ; il en est de même du mandat de vente du 26 septembre 2013 consenti par Mme [E] à la société l'Immobilière du Lac prévoyant que la rémunération était à la charge de l'acquéreur ;



Aussi Mme [O] veuve [E], venderesse, ne peut être tenue de cette rémunération; 



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la société l'Immobilière du Lac de sa demande de condamner Mme [F] [O] veuve [E] à lui payer la somme de 180.000 € TTC au titre de ses honoraires de négociation ;



D'autre part, en application du principe du non cumul des responsabilités, la responsabilité de Mme [O] veuve [E] n'est pas susceptible d'être engagée au plan contractuel et la responsabilité de la société Prony 101 n'est pas susceptible d'être engagée au plan délictuel ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la société l'Immobilière du Lac de sa demande au titre de la responsabilité contractuelle de Mme [E] et au titre de la responsabilité délictuelle de la société Prony 101 ;



Il reste donc à étudier la demande au titre des honoraires du mandat à l'encontre de la société Prony 101, la demande de dommages et intérêts au titre de la responsabilité contractuelle de la société Prony 101 et la demande de dommages et intérêts au titre de la responsabilité délictuelle de Mme [E] et la société [Localité 10] Les Portes de Paris ;





sur la demande au titre des honoraires du mandat à l'encontre de la société Prony 101



Aux termes de l'article 1999 du même code, 'Le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l'exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu'il en a été promis.

S'il n'y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire ces remboursements et paiement, lors même que l'affaire n'aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu'ils pouvaient être moindres' ;



Aux termes de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, 'Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat :

Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ;

Les modalités de la reddition de compte ;

Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge.

Les dispositions de l'article 1325 du code civil leur sont applicables.

Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ...' ;



Aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ;



En l'espèce, l'opération, prévue par la promesse unilatérale de vente notariée du 5 mars 2015, qui mettait à la charge de la société Prony 101 la rémunération de la société l'Immobilière du Lac à hauteur de 180.000 € taxe sur la valeur ajoutée incluse, n'a pas été conclue ;



La promesse stipule que la rémunération de la société l'Immobilière du Lac sera payée le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse et le fait que cette promesse prévoit une clause pénale, applicable entre le vendeur et l'acquéreur, en l'absence de régularisation par acte authentique, dans le cas où toutes les conditions sont remplies, ne permet pas de considérer que la vente a été conclue et que l'agent immobilier a droit à sa rémunération ;



En conséquence, en application de l'article 6 de la loi 2 janvier 1970 précité, la société l'Immobilière du Lac n'est pas fondée à réclamer la rémunération convenue à ce titre à la société Prony 101 ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la société l'Immobilière du Lac de sa demande de condamner la société Prony 101 à lui payer la somme de 180.000 € TTC au titre de ses honoraires de négociation ;









sur la responsabilité contractuelle de la société Prony 101



Aux termes de l'article 1112-1 du même code, 'Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants' ;



Aux termes de l'article 1231-1 du même code, 'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure' ;



En l'espèce, le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, la société Prony 101, a la faculté de renoncer, sans faute, au bénéfice de la promesse ; aussi la société l'Immobilière du Lac n'est susceptible de voir la responsabilité contractuelle de la société Prony engagée à son égard, que si elle démontre une fraude de la part de la société Prony 101, en vue d'éluder son droit à commission ;



Concernant les motifs de l'absence de réalisation de la promesse, il est constant que lorsque la société Prony 101 a obtenu le permis de construire attendu le 26 novembre 2015, le délai de la promesse n'était pas expiré puisque celui-ci avait été prolongé au 15 mai 2017 et qu'il a ensuite été à nouveau prolongé au 24 avril 2018 ;



La société Prony 101 justifie que la garantie financière d'achèvement constitue une condition suspensive puisque la promesse unilatérale de vente du 5 mars 2015 stipule expressément dans les conditions suspensives :

'La réalisation des présentes est soumise à obtention ... d'un permis de construire ... dans les conditions suivantes : 

Construction d'un ensemble immobilier ... :

-Absence d'obligation de réalisation des logements sociaux, même partiellement,

-Obtention d'une garantie financière d'achèvement dans les conditions édictées aux articles R261-17 et R261-21 du code de la construction et de l'habitation ...' ;



La société Prony 101 verse aux débats une lettre de la Banque Populaire Rives de Paris datée du 14 septembre 2016 (pièce 14) précisant 'Nous avons le plaisir de vous confirmer notre accord pour intervenir en financement de l'opération de promotion immobilière à réaliser à l'adresse ci-dessus dans les conditions ci-jointes' ;



Les conditions jointes (pièce 14) incluent la 'garantie financière d'achèvement (art L261-11 d et R261-21 a du CCH)' subordonnée à une commercialisation des logements à hauteur de 33% du chiffre d'affaires attendu et à la production d'un contrat de bail avec un opérateur de crèche privée pour un montant de 45.000 € HT par an ; 



Ces conditions sont signées et portent les mentions manuscrites '4/10/2016" et 'Bon pour accord' ; 



La société Prony 101 ne justifie pas tel qu'elle l'allègue qu'elle 'n'a pas pu acquérir car le taux de pré-commercialisation de l'opération auquel la garantie financière était subordonnée n'étant pas suffisant' ;

 

Elle verse uniquement un courrier de cette même banque, daté du 20 novembre 2019, soit trois ans après celui du 14 septembre 2016, intitulé 'motifs de la non mise en place des concours accordés lors de notre comité de crédit du 7 septembre 2016 et dont les termes sont repris dans notre note financière en date du 14 septembre 2016" qui n'évoque pas le taux de commercialisation, ni la remise en cause de la garantie financière d'achèvement par une circonstance indépendante de la volonté de la société Prony 101 et précise uniquement 'Suite à nos derniers échanges, nous vous confirmons que les conditions de mise en place des concours accordés par notre comité de crédit le 7 septembre 2016 n'ont jamais été réunies. Les concours n'ont pas pu être mis en place' ;





Le courrier du notaire du 16 décembre 2016 (pièce 23 l'Immobilière du Lac) confirme qu'à cette date toutes les conditions suspensives étaient remplies 'Je vous confirme que la vente par les consorts [E] au profit de la SNC Prony 101 se réalisera dans la seconde quinzaine de janvier 2017. Les parties doivent signer une convention de prorogation. Je vous précise que l'acquéreur a obtenu son financement bancaire' ;



Ainsi il convient de considérer que la société Prony 101 a décidé unilatéralement de ne pas poursuivre le projet alors que toutes les conditions suspensives étaient remplies ; toutefois ce seul fait n'engage pas la responsabilité contractuelle de la société Prony 101 à l'égard de la société l'Immobilière du Lac, puisque la société Prony 101 peut renoncer sans faute au bénéfice de la promesse unilatérale de vente ;



Le seul fait que la société Prony 101 ait sollicité le transfert de son permis de construire à la société [Localité 10] Les Portes de Paris, peu après l'échéance de la promesse prolongée au 24 avril 2018, puisque ce transfert a été accepté par arrêté du 14 juin 2018, est insuffisant à justifier d'une fraude de la société Prony 101, en vue d'éluder le droit à commission de la société l'Immobilière du Lac, d'autant plus que, tel que l'ont justement relevé les premiers juges, en mettant fin au projet et en cédant le permis de construire à la société [Localité 10] Les Portes de Paris, la société Prony 101 a réalisé un gain de 300.000 € ;



La société l'Immobilière du Lac ne démontrant pas une fraude de la société Prony 101 de nature à justifier l'engagement de sa responsabilité contractuelle à son égard, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné la société Prony 101 à payer à titre de dommages et intérêts à la société l'Immobilière du Lac la somme de 150.000 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2018, date de l'assignation, et débouté la société l'Immobilière du Lac du surplus de sa demande ;



Et il y a lieu de débouter la société l'Immobilière du Lac de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Prony 101 ;



 

sur la responsabilité délictuelle de Mme [E] 



La société l'Immobilière du Lac estime que Mme [E] a commis une faute en concluant le 22 mai 2018 une promesse de vente avec la société Novastrada, à laquelle s'est substituée la société [Localité 10] Les Portes de Paris, alors que par la promesse du 5 mars 2015, elle s'était engagée à ne conférer aucun droit réel ni charges sur les biens litigieux et avait reconnu que ladite promesse avait été négociée par la société l'Immobilière du Lac ;



Aux termes de l'article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer' ;



En l'espèce, la date d'expiration de la promesse du 5 mars 2015 est intervenue le 24 avril 2018 sans que celle-ci ne soit réitérée ; et la société Prony 101 n'ayant pas sollicité la régularisation de la vente, il convient de considérer que Mme [E] pouvait estimer que le ' mandat donné par le bénéficiaire (la société Prony 101) sous le numéro 3915 en date du 25 février 2015 (à la société l'Immobilière du Lac)" tel que mentionné dans ladite promesse était devenu caduc ; 



Ainsi la société l'Immobilière du Lac ne démontre pas que Mme [E] a commis une faute à l'égard de la société l'Immobilière du Lac en concluant une promesse de vente le 22 mai 2018, postérieurement au 24 avril 2018 ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts à son encontre, au titre de la responsabilité délictuelle ;





sur la responsabilité délictuelle de la société [Localité 10] Les Portes de Paris



La société l'Immobilière du Lac allègue que la société [Localité 10] Les Portes de Paris a commis une faute en ne tenant pas compte de l'existence des mandats de recherche et de vente de la société l'Immobilière du Lac, dont elle ne pouvait ignorer l'existence puisque d'une première part la promesse de vente du 22 mai 2018 entre Mme [E] et la société Novastrada aurait été établie par les mêmes notaires que les promesses de vente signées avec la société Prony 101, d'une seconde part la société [Localité 10] Les Portes de Paris aurait bénéficié de la remise des contrats et factures puisque dans la promesse du 22 mai 2018, il était indiqué que la société Stella Park était chargée de la reprise de l'opération de la société Prony 101, d'une troisième part la société [Localité 10] Les Portes de Paris était domiciliée à la même adresse que la société Novastrada ;



En l'espèce, le 30 avril 2018, la société Novastrada et la société Stella Park ont signé un avenant à la convention de gestion (pièce 57 l'Immobilière du Lac) précisant que 'Dans le cadre de l'opération située à [Localité 10] sise au [Adresse 2] percevra pour ses prestations d'assistance à maîtrise d'ouvrage à Novastrada ou à ses affiliées un montant d'honoraires visé plus bas. Les prestations de Stella Park comprennent notamment : l'analyse de la reprise de l'opération auprès de la SCCV Prony 101 ...' ;



La promesse de vente du 22 mai 2018 (pièce 55 l'Immobilière du Lac) a été conclue entre Mme [E] et la société Novastrada ; elle précise que les parties reconnaissent que les termes ont été négociés par la société Stella Park, que le permis de construire a été délivré à la société dénommée Prony 101 et que la réalisation de la promesse est soumise à l'obtention par le bénéficiaire du transfert de ce permis ; il n'est pas fait mention de mandat auprès d'une autre agence immobilière que la société Stella Park ;



L'acte authentique de vente du 30 janvier 2019 (pièce 56 l'Immobilière du Lac) a été conclu entre Mme [E] et la société [Localité 10] Les Portes de Paris ; il précise que le permis de construire, délivré au profit de l'ancien bénéficiaire de la promesse la société Prony, a été transféré au nouveau bénéficiaire de la promesse la société [Localité 10] Les Portes de Paris; 



il n'est pas fait mention de mandat auprès d'une agence immobilière ;



Le fait que la promesse du 5 mars 2015, la promesse du 22 mai 2018 et l'acte authentique de vente du 30 janvier 2019 aient été établis par le même notaire et que la société [Localité 10] Les Portes de Paris et la société Novastrada étaient domiciliées à la même adresse ne justifie pas que la société [Localité 10] Les Portes de Paris a eu connaissance de l'existence du mandat confié à la société l'Immobilière du Lac par la société Prony 101 ; il n'est pas démontré que la société [Localité 10] Les Portes de Paris ait eu accès à des pièces de la société Stella Park, dans le cadre de sa mission d'analyser la reprise de l'opération de la société Prony 101, et ait été informée d'un mandat entre la société Prony 101 et la société l'Immobilière du Lac ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société l'Immobilière du Lac de sa demande de condamnation de la société [Localité 10] Les Portes de Paris ;





Sur la demande de la société l'Immobilière du Lac de prononcer la nullité de deux actes



La société l'Immobilière du Lac sollicite de prononcer la nullité des actes conclus le 22 mai 2018 entre Mme [E] et la société Novastrada et le 30 janvier 2019 entre Mme [E] et la société [Localité 10] Les Portes de Paris, sur le fondement de l'article 1124 alinéa 3 du code civil ;



Aux termes de l'article 1124 alinéa 3 du code civil, 'La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul' ;



En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que la société l'Immobilière du Lac n'a pas démontré que la société [Localité 10] Les Portes de Paris a eu connaissance du mandat donné à la société l'Immobilière du Lac par la société Prony 101 ;



Le fait que la promesse du 5 mars 2015, la promesse du 22 mai 2018 et l'acte authentique de vente du 30 janvier 2019 aient été établis par le même notaire et que la société [Localité 10] Les Portes de Paris et la société Novastrada étaient domiciliées à la même adresse ne justifie pas que la société Novastrada a eu connaissance de l'existence du mandat confié à la société l'Immobilière du Lac par la société Prony 101 ; et il n'est pas démontré que la société Novastrada ait eu accès à des pièces de la société Stella Park, dans le cadre de sa mission d'analyser la reprise de l'opération de la société Prony 101, et ait été informée d'un mandat entre la société Prony 101 et la société l'Immobilière du Lac ;



La société l'Immobilière du Lac ne démontrant pas que les contrats du 22 mai 2018 et du 30 janvier 2019 ont été conclus en violation de la promesse unilatérale du 5 mars 2015, et que les tiers, respectivement la société Novastrada et la société [Localité 10] Les Portes de Paris, en avaient connaissance, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté 'la société [Localité 10] Les Portes de Paris' (en réalité la société l'Immobilière du Lac) de sa demande de prononcer la nullité des actes conclus, d'une part, entre Mme [F] [O] veuve [E] et la société Novastrada t, d'autre part, entre Mme [F] [O] veuve [E] et la société [Localité 10] Les Portes du Lac ;





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens, et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, excepté en ce qu'il a condamné la société l'Immobilière du Lac à payer la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du cpc à Mme [F] [O] veuve [E], d'une part, et à la société [Localité 10] Les Portes de Paris, d'autre part, et débouté Mme [F] [O] veuve [E] et la société [Localité 10] Les Portes de Paris du surplus de leurs demandes ;



La société l'Immobilière du Lac, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la société Prony 101 la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel et à Mme [E] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société l'Immobilière du Lac ; 



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme le jugement, excepté en ce qu'il a :



- débouté la société [Localité 10] Les Portes de Paris de sa demande de prononcer la nullité de l'assignation du 12 octobre 2018,

- débouté la société l'Immobilière du Lac de sa demande de condamner in solidum la sociétéProny 101 et Mme [F] [O] veuve [E] à lui payer la somme de 180.000€ TTC au titre de ses honoraires de négociation,

- débouté la société l'Immobilière du Lac de sa demande de condamnation in solidum de Mme [F] [O] veuve [E] et de la société [Localité 10] Les Portes de Paris,

- débouté 'la société [Localité 10] Les Portes de Paris' (en fait la société l'Immobilière du Lac) de sa demande de prononcer la nullité des actes conclus, d'une part, entre Mme [F] [O] veuve [E] et la société Novastrada, d'autre part, entre Mme [F] [O] veuve [E] et la société [Localité 10] Les Portes du Lac,

- condamné la société l'Immobilière du Lac à payer la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du cpc à Mme [F] [O] veuve [E], d'une part, et à la société [Localité 10] Les Portes de Paris, d'autre part, et débouté Mme [F] [O] veuve [E] et la société [Localité 10] Les Portes de Paris du surplus de leurs demandes ;



Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,



Déboute la société l'Immobilière du Lac de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Prony 101 ;

 

Condamne la société l'Immobilière du Lac, aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la société Prony 101 la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel et à Mme [E] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette la demande de la société l'Immobilière du Lac au titre de l'article 700 du même code ;



LE GREFFIER , LA PRÉSIDENTE,