Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 12 janvier 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 12 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11258 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH3LC



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Mai 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 23/50177





APPELANTE



S.A.S. LA FOURNEE DES SCIENCES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me William BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS, toque : L0032, présent à l'audience





INTIMEE



S.C.I. CHARLY, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Alexia UZAN, avocat au barreau de PARIS, présent à l'audience





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 décembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire





Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



Le 3 février 2021, la SCI Charly a consenti un bail commercial à la société Still portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 19.200 euros hors taxes et hors charges. 



M. [P], gérant de la société Still, s'est porté caution solidaire des engagements de la locataire à hauteur de la somme de 172.800 euros.



Par acte du 3 juin 2021, la société Still a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la société La fournée des sciences. 



Par acte du 15 septembre 2022, la SCI Charly a fait délivrer à la société La fournée des sciences un commandement de payer visant la clause résolutoire à hauteur de la somme de 4.160,29 euros en principal au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2022. 



Par acte du 16 septembre 2022, la SCI Charly a fait délivrer à la société La fournée des sciences un second commandement visant la clause résolutoire pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.



Par acte du 15 février 2023, la SCI Charly a assigné la société La Fournée des sciences et M. [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion de la locataire et de condamnation au paiement d'une provision de 3.000 euros au titre de l'arriéré locatif.



Par ordonnance réputée contradictoire du 12 mai 2023, le juge des référés a : 


constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies ; 

ordonné l'expulsion de la société La Fournée des sciences et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], avec le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique ; 

rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné la société La Fournée des sciences à payer, à titre de provision, à la SCI Charly la somme de 2.820,58 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et charges et indemnités d'occupation arrêté au 14 mars 2023, mois de mars 2023 inclus ; 

condamné provisoirement M. [P] à garantir solidairement la société La Fournée des sciences du paiement de la somme de 2.820,58 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 mars 2023, mois de mars 2023 inclus ; 

dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes; 

dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum la société La Fournée des sciences et M. [P] aux dépens ;

dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande.




Par déclaration du 26 juin 2023, la société La Fournée des sciences a relevé appel de cette décision en intimant seulement la SCI Charly et en critiquant l'ensemble des chefs de dispositif, sauf ceux disant n'y avoir lieu à référé.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 octobre 2023, elle demande à la cour de : 


infirmer l'ordonnance de référé entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné son expulsion ;


in limine litis, 


constater le caractère non valide de la clause attributive de juridiction prévue au contrat de bail commercial en date du 3 février 2021 ;

juger que le tribunal judiciaire de Paris n'est pas compétent ;

renvoyer la SCI Charly à mieux se pourvoir ;


à titre principal,


débouter la SCI Charly de l'ensemble de ses demandes ;

constater la mauvaise foi et la déloyauté de la SCI Charly dans l'exécution du contrat de bail ;

condamner la SCI Charly à lui payer la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice subi ;

condamner la SCI Charly à lui rembourser la somme de 5.000 euros en remboursement des réparations effectuées et pertes de marchandises ;


à titre subsidiaire,


suspendre l'application de la clause résolutoire et lui accorder les plus larges délais ;

condamner la SCI Charly à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCI Charly aux entiers dépens au titre de l'article 699 du code de procédure civile.




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 novembre 2023, la SCI Charly demande à la cour de :


débouter la société La Fournée des sciences de l'ensemble de ses demandes ;

confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

ordonné l'expulsion de la société La Fournée des sciences et de tous occupants de son chef ;

condamné la société La Fournée des sciences à lui payer, à titre de provision, la somme de 2.820,58 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 14 mars 2023, mois de mars 2023 inclus ; 

condamné la société La Fournée des sciences aux dépens ;

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

rejeté la demande de condamnation de la société La Fournée des sciences au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

rejeté la demande de condamnation de la société La Fournée des sciences à lui payer une indemnité forfaitaire contractuelle correspondant à une pénalité de 10 % du montant des sommes dues pour couvrir le bailleur des dommages résultant tant du retard dans le paiement que des frais exposés pour le recouvrement de cette somme, soit 455 euros TTC ;

rejeté la demande de conservation du montant du dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts forfaitaires, conformément aux stipulations contractuelles du bail, d'un montant de 3.200 euros TTC ;

rejeté la demande de condamnation de la société La Fournée des sciences à lui payer une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global et des charges de la dernière année de location, majorée de cinquante pour cent (50%), soit la somme de 2.490,43 euros hors taxes ;


en tout état de cause,


condamner la société La Fournée des sciences à lui payer la somme de 3.700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 novembre 2023. 



A l'audience, sur interrogation de la cour, les parties ont exposé que l'arriéré locatif avait été intégralement soldé, la locataire ayant réglé la somme de 2.820 euros mise à sa charge par l'ordonnance de référé après la décision. 





Elles ont été invitées à produire chacune un décompte locatif actualisé en cours de délibéré, ce qu'a fait la SCI Charly en produisant le 12 décembre 2023 un décompte actualisé au 8 décembre 2023 faisant apparaître une dette de 3.707,73 euros. La société La Fournée des sciences a contesté ce décompte par une note en délibéré du 14 décembre 2023, à laquelle la SCI Charly a répondu le même jour.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.





SUR CE, LA COUR,



Sur l'exception d'incompétence du tribunal judiciaire de Paris



L'appelante soutient que la juridiction territorialement compétente est, qu'il s'agisse du lieu où demeure le défendeur ([Adresse 3]) ou du lieu de situation de l'immeuble donné à bail ([Adresse 2]), le tribunal judiciaire de Meaux et que la SCI Charly s'est fondée, pour saisir le tribunal judiciaire de Paris, sur la clause attributive de juridiction figurant au bail commercial (clause « litiges » du contrat), laquelle est réputée non écrite en application de l'article 48 du code de procédure civile car la SCI Charly n'a pas la qualité de commerçant.



Elle ajoute que la clause attributive de juridiction ne peut être appliquée car elle est ambigüe et qu'en conséquence, seul le tribunal judiciaire de Meaux était compétent pour statuer sur le litige.



Cependant, la cour d'appel de Paris étant juridiction d'appel du tribunal judiciaire de Meaux et du tribunal judiciaire de Paris, l'exception d'incompétence soulevée est inopérante.



Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. 



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société La fournée des sciences le 15 septembre 2022 pour un arriéré de 4.160,29 euros au 1er septembre 2022.



Il résulte du décompte produit par la bailleresse que cette somme n'a pas été réglée dans le délai d'un mois imparti à la locataire.



La société La fournée des sciences invoque la mauvaise foi de la SCI Charly, qui aurait accepté de lui accorder des délais et de mettre un terme à la procédure car elle avait, en un mois, réglé la somme de 10.000 euros, raison pour laquelle elle ne se serait pas présentée à l'audience. Elle précise qu'après l'ordonnance de référé, la bailleresse lui a encore proposé un nouveau bail précaire d'un an en juillet 2023 puis un bail commercial de neuf ans en septembre 2023, mais avec une augmentation du loyer excessive au regard du mauvais état des locaux.



Cependant, la mauvaise foi de la SCI Charly n'est pas établie, celle-ci n'ayant fait qu'appliquer les clauses contractuelles et les dispositions légales relatives à l'obligation de règlement du loyer incombant au locataire en saisissant le juge des référés afin de voir appliquer la clause résolutoire du bail. En tout état de cause, aucun accord des parties n'est produit ni aucun engagement de désistement de la part de la bailleresse, que celle-ci aurait méconnu.



En outre, les propositions de nouveau bail postérieures à l'ordonnance entreprise attestent au contraire de l'absence d'exécution de l'ordonnance ordonnant l'expulsion de la locataire et d'une volonté de préserver sa situation, dans l'intérêt des deux parties.



En l'absence de toute déloyauté établie de l'intimée, la demande de condamnation au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts sera rejetée, étant rappelé qu'il n'entre pas dans les pouvoirs de la cour statuant en référé d'allouer des dommages et intérêts.



Faute d'apurement des causes du commandement dans le délai d'un mois et de contestations sérieuses de la validité de celui-ci, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies au 15 octobre 2022 comme retenu par le premier juge.



Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de production d'une assurance contre les risques locatifs



Par acte du 16 septembre 2022, la SCI Charly a également fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.



Cependant, celle-ci a produit une attestation d'assurance du 16 juin 2023 pour les lieux loués.



Or, la justification de la souscription d'une police d'assurance pour les risques locatifs pendant la durée du bail exclut que soit constatée la résiliation du bail commercial en application d'une clause résolutoire pour non justification de l'existence du contrat d'assurance (3e Civ., 13 avril 1988, pourvoi n° 87-10.516, Bull. 1988, III, n° 68).



L'acquisition de la clause résolutoire ne peut donc être constatée pour ce motif, comme le sollicite la bailleresse dans ses conclusions.



Sur la demande de délais formée par la société La fournée des sciences



Il résulte de l'article L. 145-41 du code de commerce précité que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.



En cause d'appel et tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, la cour saisie d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire en les subordonnant au règlement des causes du commandement.



Saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel, la cour peut également accorder des délais de paiement rétroactifs et constater, le cas échéant, leur respect par le locataire.



Au cas présent, la locataire expose qu'elle a rencontré des difficultés de paiement aux motifs, d'une part, que la municipalité avait engagé des travaux importants devant sa boutique, d'autre part, que ses locaux ont subi des infiltrations d'eau liées au mauvais état de la toiture, réparations que la bailleresse a refusé de prendre en charge. 



Si elle produit un procès-verbal de constat du 26 septembre 2023 attestant du mauvais état des locaux, elle ne rapporte en revanche nullement la preuve de travaux devant son commerce impactant son chiffre d'affaires ni des causes des infiltrations constatées et des manquements de la bailleresse dans la prise en charge des réparations.



Elle ne produit de même aucune facture attestant de réparations effectuées ou de perte de marchandises, de sorte que sa demande de condamnation de la SCI Charly au paiement de la somme de 5.000 euros à ce titre ne peut qu'être rejetée.



Il est en revanche établi qu'elle a fait d'importants efforts de règlement et réglé la condamnation de première instance, l'arriéré locatif étant nul au 15 juin 2023 selon le décompte de la SCI Charly produit en cours de délibéré, arrêté au 8 décembre 2023.



La locataire règle également le loyer courant, de sorte qu'il n'existe plus d'impayé à ce jour, le solde figurant sur le décompte arrêté au 8 décembre 2023 correspondant uniquement à la taxe foncière de 2023 pour 3.607,15 euros, qui a été justifiée par la bailleresse en cours de délibéré et dont le paiement incombe à la locataire, mais qui ne fait l'objet d'aucune demande en paiement dans les conclusions de la bailleresse saisissant la cour. 



Au regard de ces éléments, il convient d'accueillir la demande d'échéancier formée par la locataire, sur une durée de six mois et, constatant que cet échéancier a été intégralement respecté, de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.



L'ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la société La fournée des sciences et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation.



Sur les demandes accessoires de la SCI Charly



La SCI Charly demande que les sommes dues par la société La fournée des sciences soient majorées de 10% à titre d'indemnité forfaitaire et irrévocable, en application de la clause pénale du bail.



Cependant, la locataire n'est condamnée au paiement d'aucune somme.



La demande de conservation du dépôt de garantie sera également rejetée, s'agissant d'une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond, ainsi que l'a exactement retenu le premier juge.



Sur les frais et dépens



Le sort des dépens et l'indemnité de procédure ont été exactement appréciés par le premier juge. 





L'issue du litige en appel commande de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS



Infirme l'ordonnance entreprise des chefs dont il a été fait appel, sauf en ce qu'elle a :




constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies pour défaut de paiement des loyers ;

condamné la société La Fournée des sciences à payer, à titre de provision, à la SCI Charly la somme de 2.820,58 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 14 mars 2023, mois de mars 2023 inclus ;

dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum la société La fournée des sciences et M. [P] aux dépens ;




Statuant à nouveau des chefs infirmés,



Constate le règlement par la société La Fournée des sciences de la somme de 2.820,58 euros depuis l'ordonnance entreprise ;



Dit n'y avoir plus lieu à référé sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif ;



Accorde à la société La Fournée des sciences un délai de six mois pour s'acquitter de sa dette locative et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;



Constate que la société La Fournée des sciences s'est intégralement acquittée des causes du commandement de payer et de son arriéré locatif ;

 

Dit que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué ;

 

Déboute la SCI Charly de sa demande de résiliation du bail et de sa demande d'expulsion subséquente ;



Déboute la SCI Charly de sa demande tendant à ce qu'il soit constaté que le dépôt de garantie lui est acquis ;



Rejette les demandes de dommages et intérêts formées par la société La Fournée des sciences ;



Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés en appel ;



Rejette les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT