Tribunal Judiciaire · Chambre 6/Section 3 — 15 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 JANVIER 2024


Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/02044 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WCDA
N° de MINUTE : 24/00034

Société NP [Localité 11] 1
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Olivier BANCAUD de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0301

DEMANDEUR

C/

Monsieur [S] [Y]
né le 22 Mai 1986 à [Localité 10]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 11]
représenté par Maître Ludivine VERWEYEN de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1085

Société BMP INGÉNIERIE
[Adresse 5]
[Localité 7]
défaillant

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur de la société BMP INGÉNIERIE
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Marion PIERI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

DEFENDEURS


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 6 novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, Juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.




EXPOSE DU LITIGE

La société NP [Localité 11] 1 a réalisé, en qualité de maître d’ouvrage, une opération de construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation dénommé « [Adresse 8] », sur un terrain sis [Adresse 9] à [Adresse 3] à [Localité 11] (Seine-Saint-Denis).

Parallèlement, la société NP [Localité 11] 1 a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [Y] par acte en date du 15 janvier 2018, le lot n°7 correspondant à un appartement de 3 pièces principales [Adresse 9] et le lot n°44 correspondant à une place de stationnement numéro 9 situé dans le bâtiment 3 - au sous-sol, pour un prix de 270 783,33 euros TTC.

La livraison est intervenue avec retard le 13 février 2020, et avec réserves, dont une relative à la présence de soffites. M. [Y] a consigné le solde du prix de vente à hauteur de 13 539,17 euros.

Par acte d'huissier en date du 20 janvier 2021, M. [Y] a fait assigner en référé la société NP [Localité 11] 1 aux fins de la voir condamner à procéder à la levée des réserves sous astreinte et au paiement d’une indemnité provisionnelle de 30 000 euros au titre de son préjudice en lien avec un défaut de conformité (présence de soffites) et le retard à la livraison. Par ordonnance du 6 octobre 2021, le juge des référés a condamné la société NP [Localité 11] 1 à procéder à la levée d’une partie des réserves et à payer la somme provisionnelle de 4 000 euros au titre du préjudice moral.

Les dernières réserves ont été levées en décembre 2021 – à l’exception de la présence de soffites.

La somme correspond au solde du prix de vente à la livraison n’a pas été déconsignée.

Par acte d'huissier en date du 10 février 2022, la société NP [Localité 11] 1 a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny M. [Y] aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Par acte d'huissier en date du 26 août 2022, la société NP [Localité 11] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny la société BMP Ingénierie et son assureur la compagnie d’assurance Axa France Iard aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Les procédures ont été jointes le 8 décembre 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2023, la société NP [Localité 11] 1 demande au tribunal de :
- débouter M. [Y] de ses demandes ;
- le condamner à payer la somme de 13 539,17 euros correspondant à l’appel de fonds « livraison» ;
- le condamner à payer la somme de 3.926,36 euros au titre des pénalités de retard dues à compter de février 2020 et provisoirement arrêtées à juillet 2022 (13.539,17 x 1% x 29 mois) ;
- le condamner à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2022, M. [Y] demande au tribunal de :
- débouter la société NP [Localité 11] 1 de ses demandes ;
- la condamner à payer les sommes de :
- 25 000 euros au titre du défaut de délivrance conforme ;
- 5 627 euros au titre de l’indemnisation du retard de livraison ;
- 5 000 euros à titre d’indemnisation du préjudice moral auxquels il faut déduire les 4 000 euros attribués par l’ordonnance de référé, soit un solde de 1000 euros ;
- 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2023, la société Axa France Iard demande au tribunal de :
- débouter la société NP [Localité 11] 1 de ses demandes ;
- la condamner à payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée à personne, la société BMP Ingénierie n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 avril 2023.

L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 6 novembre 2023, où elle a été appelée. 

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 15 janvier 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision. 


MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le défaut de conformité

M. [Y] se plaint d’un défaut de conformité consistant en la présence de soffites qui n’apparaissaient pas à la lecture des plans annexés à la vente et expose qu’en livrant un bien doté de soffites, la société NP [Localité 11] 1 a manqué à son obligation de délivrance conforme.

La société venderesse allègue quant à elle que les dimensions figurant aux termes du plan annexé au contrat de vente sont données à titre indicatif et qu’elles sont susceptibles d’être modifiées pour tenir compte des contraintes techniques.

***

Selon l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Conformément au second alinéa de l'article 1648 du même code, cette action en garantie des vices et défauts de conformité apparents doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date du plus tardif des deux évènements suivants : la réception des travaux, avec ou sans réserves, ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur.

Enfin, aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte de l’article 1223 du code civil qu’en cas d'exécution imparfaite de la prestation, si le créancier a déjà payé tout ou partie de la prestation, à défaut d'accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.

En l’espèce, la société NP [Localité 11] 1 ne conteste pas la présence de soffites dans la cuisine, l’ensemble du couloir et dans la salle de bain de M. [Y]. Elle ne nie pas non plus le fait que les plans annexés à l’acte de vente ne les faisaient pas apparaître.

Le tribunal observe que la société NP [Localité 11] ne produit ni la notice descriptive dont elle se prévaut, ni des plans contractuels annexés à l’acte de vente – étant précisé que ceux produits par M. [Y] ne permettent pas de lire la mention dont la société demanderesse se prévaut.

Pour autant, à la lecture de l’acte authentique de vente, le tribunal relève que les parties se sont accordées sur les stipulations de la clause 14.4.1 prévoyant que « seront admises de plein droit toutes modifications de structure et de l'agencement intérieur et extérieur (telles que déplacement des gaines techniques, soffites ou faux-plafonds...) ayant pour but de résoudre un problème technique, de satisfaire aux besoins de la commercialisation de l’Immeuble ou de compléter ou de parfaire soit l'effet architectural soit l'harmonie de l'immeuble qui seraient apportées en cours de travaux par le constructeur en accord avec le Maître d'Œuvre ».

Il résulte de cette clause qu’il n’est pas interdit au vendeur de procéder à des modifications de structures et de l’agencement intérieur des biens vendus, de telle sorte que la création de soffites en cours de chantier, non signalée au moment de la vente, ne peut constituer en elle-même un défaut de conformité. A cet égard, et contrairement à ce que soutient M. [Y], la clause ne vise que les « déplacements » de soffites qu’à titre d’exemple et n’exclut pas l’installation de ces derniers, fussent-ils non prévus à l’acte de vente.

Cependant, il ressort également de cette clause que les modifications de structures et de l’agencement intérieur des biens vendus doivent être réalisées dans le but « de résoudre un problème technique, de satisfaire aux besoins de la commercialisation de l’Immeuble ou de compléter ou de parfaire soit l'effet architectural soit l'harmonie de l'immeuble qui seraient apportées en cours de travaux par le constructeur en accord avec le Maître d'Œuvre ». Or, le tribunal observe que la société NP [Localité 11] 1 n’apporte aucun élément de nature à justifier les motifs de l’installation des soffites dans l’appartement du défendeur, privant ainsi la juridiction de la possibilité de contrôler la régularité de cette installation à l’aune des critères prévus par le contrat. 

Partant, il sera retenu que la société NO [Localité 11] 1, sur qui repose la charge de la preuve, a manqué à son obligation de délivrance conforme ; sa responsabilité est engagée.

Le tribunal note que M. [Y] sollicite la réduction du prix de vente à hauteur de 25 000 euros au titre du défaut de conformité, sans apporter le moindre élément de preuve justifiant de son préjudice, tant dans son principe que dans son quantum.

Partant, M. [Y] sera débouté de sa demande.


II. Sur le paiement du solde du prix de vente

Il résulte de l’article R 261-14 du code de la construction et de l’habitation que les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total […] 95 % à l’achèvement de l’immeuble et que le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. […] Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le défendeur ait consigné le solde du prix de vente en application des dispositions précitées. Cette consignation trouve sa justification dans la présence de soffites que le tribunal a qualifiée précédemment de défaut de conformité.

Il est acquis que ce défaut de conformité n’a pas été levé, ni n’a fait l’objet d’un accord entre les parties.

Il ne peut donc être fait droit à la demande en paiement de la société NP [Localité 11] 1 au titre du solde « livraison ».

La consignation valant paiement, il ne peut être fait application de pénalités de retard dans le paiement.

Partant, les demandes de la société NP [Localité 11] 1 seront rejetées.


III. Sur le retard à la livraison

L'article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d'immeuble à construire prévu par l'article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).

En l’espèce, il est acquis qu’alors que l’acte authentique de vente indiquait que la livraison devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2019, la livraison effective n’a eu lieu que le 13 février 2020 suivant procès-verbal de remise des clés, soit avec un retard objectif de 197 jours.

L’acte de vente stipule également que le délai de livraison est différé en cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension, à savoir, notamment :
- « les journées d'intempéries justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier empêchant la poursuite normale des travaux, ainsi qu’il devra en être attesté par le Maître d’œuvre » ;
- « les retards imputables aux compagnies concessionnaires ou fermières (électricité, gaz, téléphone, eau, assainissement...Etc. »

Il résulte également de l’acte de vente que « s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée du double du temps pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués les Parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi sous sa propre responsabilité par le Maître d’œuvre ou l’architecte ayant la direction des travaux. »

La société NP [Localité 11] 1 se prévaut de deux causes de suspensions légitimes : la première consistant en des intempéries ; la seconde consistant en un retard imputable aux compagnies Enedis et GRDF.

S’agissant du retard de la compagnie Enedis, le tribunal observe que la société NP [Localité 11] produit une attestation du maître d’œuvre en date du 14 octobre 2018, dans laquelle il est rapporté un retard d’une durée de « 24 semaines », soit 168 jours de retard, du fait d’un défaut d’intervention de l’entreprise Enedis. Cet événement est postérieur à la formation de la vente pour courir du 28 avril 2018 jusqu’au 15 octobre 2018, ainsi qu’il résulte de l’attestation du maître d’œuvre, à laquelle, conformément aux stipulations contractuelles précitées, les parties ont choisi de se remettre et qui, en conséquence, suffit – en l’absence d’élément objectif de nature à contester valablement son contenu – à justifier du nombre de jours de retard allégué.

Après application de la clause de doublement, cette cause de suspension légitime de livraison reporte la date de livraison de 336 jours, ce qui amène la date d’expiration du délai de livraison au-delà du 13 février 2020, date à laquelle la livraison des lots de M. [Y] est effectivement intervenue.

Dans ces conditions, le tribunal n’est pas tenu d’examiner le bien-fondé des autres causes de suspension légitime du délai de livraison dès lors que les développements qui précèdent rendent cet examen inopérant.

Partant, il sera retenu que la responsabilité contractuelle de la société NP [Localité 11] n’est pas 
engagée et M. [Y] sera débouté de ses demandes en paiement au titre de ses préjudices de jouissance et moral, dont il résulte des écritures qu’ils se rapportent au seul retard de livraison.


IV. Sur les mesures de fin de jugement

A. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.

Partie perdante, la société NP [Localité 11] 1 sera condamnée aux dépens.

Les frais de constat d’huissier relèvent non pas des dépens, mais des frais irrépétibles.

B. Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société NP [Localité 11] 1 sera condamnée à payer la somme de 3 000 euros à M. [Y] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il est tenu compte des frais de constat d’huissier.

La société Axa France Iard sera déboutée de sa demande de ce chef.

C. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et en audience publique et mis à disposition au greffe, 

DEBOUTE la société NP [Localité 11] 1 de ses demandes ;

DEBOUTE M. [Y] de ses demandes ;
CONDAMNE la société NP [Localité 11] 1 à payer à M. [Y] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Axa France Iard de sa demande en paiement en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société NP [Localité 11] 1 aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.


La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

LE GREFFIERLE PRESIDENT