Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
11 JANVIER 2024


N° RG 23/01497 - N° Portalis DB22-W-B7H-RT3O
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : S.N.C. AIMINUS PATRIMOINE C/ S.A.S. GADH IMMO, Société BNP PARIBAS


DEMANDERESSE

AIMINUS PATRIMOINE, société en nom collectif, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 840 490 841, dont le siège social est situé [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité,

représentée par Me Anne FITOUSSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 958, avocat plaidant et de Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731, avocat postulant.


DEFENDERESSES

GADH IMMO, société par actions simplifiée à associé unique, enseigne STEPHANE PLAZA IMMOBILIER, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 821 457 173, dont le siège social est situé [Adresse 6], prise en la personne de son Président, Mr [E] [X], domicilié en cette qualité audit siège,

non représentée

BNP PARIBAS située [Adresse 3] En son agence : AGENCE [Adresse 1] Créancier titulaire d’une inscription de nantissement du fonds de commerce du 16 Octobre 2018 N° 575 (N° de l’inscription au greffe : 011800575) pour la somme de 190 694,92 EUR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

Débats tenus à l'audience du : 23 Novembre 2023

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière lors des débats et de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé, 


Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 23 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Janvier 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 22 juillet 2016 , la société MB INVEST a donné à bail, à M. [E] [X], avec faculté de substitution par toute personne morale créée ultérieurement à la signature du bail et dont le Preneur serait gérant et/ ou associé majoritaire, des locaux situés [Adresse 6] dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] (lot n° 30002). 

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières moyennant un loyer principal annuel de 27.335 euros hors charges et hors taxes payable en quatre termes égaux et d'avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. 

Le bailleur a accepté de consentir une remise exceptionnelle de 3 mois de loyer en principal. 

Le Preneur a créé une société dénommée GADH IMMO, enseigne STEPHANE PLAZA IMMOBILIER immatriculée le 11 juillet 2016.

Par acte sous seing privé du 5 janvier 2017, les parties ont régularisé un avenant n° 1 au contrat de bail notamment aux fins de : 
- substititution de la société GADH IMMO au preneur, conformément au contrat de bail, 
- réalisation de la condition suspensive
- modification de la désignation du local,
- franchise complémentaire, 
- fixation de la date de mise à dispsosition des locaux au 5 janvier 2017 de sorte que le contrat de bail commence à courir à compter de cette date pour se terminer le 4 janvier 2026. 

Par acte reçu en la forme authentique en date du 21 novembre 2018 par Maître [V] [N], notaire à [Localité 13], la socité MB INVEST 2 a vendu au profit de la société AIMINUS PATRIMOINE les locaux loués et exploités par la société GADH IMMO ci-avant désigné. 

A partir du mois de novembre 2022 la société GADH IMMO a cessé de régler les loyers. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, la SNC AIMINUS PATRIMOINE a fait assigner en référé la SAS GADH IMMO en présence de la SA BNP PARIBAS, créancier titulaire d'une inscription de nantissment, afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 22 juillet 2016,

- constater que la société GADH IMMO occupe sans droit ni titre les locaux objet dudit bail, depuis cette date,
- ordonner l'expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, 
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 45.479,61 euros au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation et charges dus, arrêtée au 12 octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts de retard au taux légal, avec capitalisation des intérêts,
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu' à la complète libération des locaux,
- condamner la locataire à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. 

La défenderesse n'était pas représentée. 

La décision a été mise en délibéré au 11 janvier 2024. 


MOTIFS

- Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".


Le bail stipule dans son article 28, qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 17 février 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

Le commandement de payer, délivré, dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce, le 17 février 2023 étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après. 

L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n'y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

En l'espèce, la dette locative n'est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. 

Il y a lieu donc lieu de condamner la société GADH IMMO à payer à AIMINUS PATRIMOINE la somme provisionnelle de 44.458,01 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés à la date du 12 octobre 2023 (échéance de octobre 2023 incluse) qui correpond au montant figurant sur le décompte produit en demande, déduction faite de la somme de 267,70 euros au titre du commandement de payer réclamé au titre des dépens et des sommes de 289,13 euros et 464,77 euros au titre de "complément de dépôt de garantie" qui ne font l'objet d'aucune explication, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n'y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

De plus, il est constant que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d'une clause pénale. 

Enfin, il convient de condamner la société GADH IMMO à payer à la société AIMINUS PATRIMOINE à titre provisionnel une indemnité d'occupation correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 1er trimestre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la société GADH IMMO, partie succombante, à payer à la société AIMINUS PATRIMOINE la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société AIMINUS PATRIMOINE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.


PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 22 juillet 2016 et la résiliation de ce bail à la date du 17 mars 2023,

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société GADH IMMO et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés en rez de chaussée du bâtiment 1, volume deux, [Adresse 6] et dependant d'un ensemble immobilier dénommé les [Adresse 11] situé à [Localité 15] [Adresse 10] et [Adresse 14], dans le périmètre de l'ilôt B1. A de la [Adresse 16] composé de deux bâtiments à usage d'habitation, de commerces et d'emplacements de stationnement, cadastré section AE n° [Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5],

DISONS n'y avoir lieu à astreinte, 

ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

CONDAMNONS la société GADH IMMO à payer à la société AIMINUS PATRIMOINE la somme provisionnelle de 44.458,01 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 octobre 2023, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts, 

CONDAMNONS la société GADH IMMO à payer à la société AIMINUS PATRIMOINE à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du premier trimestre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux,

CONDAMNONS la société GADH IMMO à payer à la société AIMINUS PATRIMOINE la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la la société GADH IMMO au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.
 
Prononcé par mise à disposition au greffe le ONZE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART