Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 16 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
16 JANVIER 2024



N° RG 23/01257 - N° Portalis DB22-W-B7H-RR6L
Code NAC : 54G 
AFFAIRE : [M] [I] épouse [O], [Y] [O] C/ Société SMA SA, S.A. ANTIN RESIDENCES


DEMANDEURS

Madame [M] [I] épouse [O]
de nationalité française, femme au foyer,
née le 01 Janvier 1988 à [Localité 8] (MAROC), 
demeurant [Adresse 3]

Monsieur [Y] [O]
de nationalité française, ingénieur,
né le 01 Novembre 1974 à [Localité 11] (MAROC), 
demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par Me Coline GERARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 398


DEFENDERESSES

COMPAGNIE SMA SA, société anonyme d'assurance, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 332 789 296 dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, en sa qualité d'assureur dommage ouvrage selon contrat n° C76082Z7653068,

Représentée par Me Stéphanie TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619


SOCIETE ANTIN RESIDENCES, SOCIÉTÉ ANONYME D'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ, société anonyme immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 315 518 803, dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 

Représentée par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637, Me Cécile BENOIT-RENAUDIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P58


Débats tenus à l'audience du : 16 Novembre 2023

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffière lors des débats et de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé, 

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 16 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 21 décembre 2023 et prorogé au 16 Janvier 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La SA ANTIN RESIDENCES a fait édifier en qualité de maître d'ouvrage un programme immobilier dénommé VANIKORO sur un terrain situé [Adresse 13] à [Localité 10] (78) composé de 23 maisons individuelles et de 42 appartements en locatif aidé en location accession. 

Le 18 décembre 2020, Mme [M] [I] épouse [O] et M. [Y] [O] (ci-après désignés "les époux [O]") ont conclu avec la société ANTIN RESIDENCES un contrat de location-accesson portant sur l'achat d'une maison d'habitation référencée M18 de type F5 située [Adresse 3] à [Localité 10] au prix de 312. 000 euros.

Les époux [O] sont entrés dans les lieux le 15 septembre 2021. 

Ils ont formulé trois réserves. Puis le 14 octobre 2021, ils ont notifié en lettre recommandée avec accusé de réception une liste de réserves complémentaires. 
Ils ont ensuite déploré divers désordres signalées au constructeur- vendeur et à l'assureur dommages-ouvrage. 

Se plaignant de l'aggravation des désordres et de l'absence de levée des réserves, les époux [O] ont, par actes de commissaire de justice des 14 et 15 septembre 2023, fait assigner la SA ANTIN RESIDENCES, constructeur-vendeur et la société SMA SA, ès qualités d'assureur dommages-ouvrage, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles. 

L'affaire a été évoquée à l'audience du 16 novembre 2023. 

Les époux [O] ont maintenu leur demande d'expertise. 








En réponse au moyen tiré de la prescription de l'action dirigée contre la SA ANTIN RESIDENCES, les demandeurs ont fait valoir que dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, le constructeur vendeur était tenu de réparer l'ensemble des désordres qui lui avaient été signalés dans un délai d'un an à compter de la réception des travaux, que les autres éléments d'équipement de l'ouvrage faisaient l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception et qu'en application des dispositions de l'article 1792 du code civil, les désordres affectant des éléments d'équipement dissociables ou non, d'origine ou installés sur existant, relevaient de la responsabilité décennale lorsqu'ils rendaient l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination. 
Ils ont exposé que les premiers désordres sur le fondement de la garantie de parfait achèvement biennale ou encore décennale avaient été signalés dans le mois après réception puis au cours des mois suivants de sorte que leur action sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, biennale ou encore décennale n'était pas prescrite.

Les époux [O] ont soutenu que l'expertise judiciaire sollicitée devrait se prononcer sur la nature des désordres affectant le bien, que le débat sur la prescription de l'action relevait d'un débat de fond qui ne pourrait être tranché par le Tribunal qu'à l'issue de l'expertise. 
Ils ont fait valoir que plusieurs actions exercées par un acquéreur contre un vendeur étaient possibles, notamment au titre des garanties légales qui s'attachent à la conclusion du contrat de vente de sorte qu'il était prématuré d'exclure la venderesse des opérations d'expertise. 
Ils ont fait valoir enfin n'avoir jamais eu connaissance de la date à laquelle l'ouvrage avait été réceptionné par le constructeur vendeur contrairement aux allégations de la société ANTIN RESIDENCES. 

En défense, la SA ANTIN RESIDENCES a demandé au juge des référés de : 

- juger que la réception des ouvrages, qui est intervenue le 23 juillet 2021, constitue le point de départ des garanties légales prévues aux articles 1792 et suivants du Code civil au profit des époux [O] ; 
- juger que toute action fondée sur l'article 1792-6 du Code civil au titre de la garantie de parfait achèvement devait être introduite au plus tard le 23 juillet 2022 ; 
- juger que toute action fondée sur l'article 1792-3 du Code civil au titre de la garantie de bon fonctionnement devait être introduite au plus tard le 23 juillet 2023 ; 
- juger que toute action au fond initiée par les époux [O] sur le fondement des articles 1792-3 et 1792-6 du Code civil serait manifestement vouée à l'échec car prescrite, notamment les points 1 (défaut et dysfonctionnements divers du chauffe-eau), 2 (désordres au niveau des portes intérieures du logement) et 8 (drainage du jardin) tels que visés dans l'assignation délivrée à la requête des époux [O] ; 
 



En conséquence, 
 
- débouter les époux [O] de leur demande d'expertise concernant les réserves dénoncées pendant l'année de parfait achèvement ou des désordres relevant de la garantie de bon fonctionnement au regard des articles 1642-1, 1792-3 et 1792- 6 du Code civil, notamment les points 1 (défaut et dysfonctionnements divers du chauffe-eau), 2 (désordres au niveau des portes intérieures du logement) et 8 (drainage du jardin) tels que visés dans l'assignation délivrée à la requête des époux [O],
- juger que les époux [O] ont pris possession de leur maison le 15 septembre 2021 et que cette date constitue le point de départ du délai de 13 mois visé par les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du Code civil ; 
- juger que toute action au fond initiée par les époux [O] sur le fondement de l'article 1642-1 du Code civil serait manifestement vouée à l'échec car forclose, notamment les points 7 (hauteur de la clôture du jardin) et 9 (malfaçons au niveau de la charpente du garage) tels que visés dans l'assignation délivrée à la requête des époux [O] ; 
 
 En conséquence, 
 - débouter les époux [O] de leur demande d'expertise concernant des vices de construction ou défauts de conformité apparents au regard des articles 1642-1 et 1648 du Code civil, notamment les points 7 (hauteur de la clôture du jardin) et 9 (malfaçons au niveau de la charpente du garage) tels que visés dans l'assignation délivrée à la requête des époux [O] 
- juger que la demande d'expertise ne peut concerner que les demandes relatives aux désordres qui pourraient relever de la garantie décennale au titre de l'article 1792 du Code civil (infiltrations) ; 
- juger que la société ANTIN RESIDENCES émet toutes protestations et réserves d'usage sur la mesure d'expertise sollicitée par les époux [O] ; 
 - réserver les dépens. 

Au soutien de leurs prétentions ils ont fait valoir que l'éventuelle action au fond des demandeurs était manifestement vouée à l'échec du fait de la forclusion de leurs demandes sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil qui d'une part enfermait l'action dans un délai de 13 mois à compter de la livraison de l'ouvrage et d'autre part la limitait aux seuls acquereurs de l'ouvrage pendant ce délai. 

La SA ANTIN RESIDNECES a exposé que les époux [O] étaient titulaires d'un simple droit de jouissance entre leur entrée dans les lieux le 15 septembre 2021 et le 7 avril 2023, date de transfert de propriété à leur bénéfice et que c'est seulement à cette date qu'ils étaient devenus titulaires des actions au titre des garanties constructeurs et ce uniquement pour celles qui n'étaient pas encore prescrites ou forcloses. Elle a fait valoir que les points 7 et 9 étaient nécessairement des vices de construction apparents et des défauts de conformité apparents au moment de la prise de possession de leur maison, et qu'ainsi toute action intentée sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil aurait dû etre introduite au plus tard dans les treize mois suivant la prise de possession de la maison M18 par le propriétaire. Elle a soutenu que les époux [O] n'étant pas propriétaires de la maison dans ce délai de 13 mois ils ne pouvaient intenter une quelconque action judiciaire. 
Elle a expliqué qu'en tout état de cause, les demandeurs auraient du l'assigner avant le 15 septembre 2023. 
Elle a fait valoir également que toute action au titre de l'article 1792-3 du code civil était également prescrite dès lors que les époux [O] auraient dû intenter leur action entre le 7 avril 2023 et le 23 juillet 2023 pour agir étant rappelé que l'acte transférant la propriété et donc la titularité de l'action avait été régularisé seulement le 7 avril 2023. 

La SMA SA a formé protestations et réserves et demandé que la mission de l'expert soir limitée strictement aux seuls dommages expréssement mentionnés dans l'assignation et dans le cadre de la garantie dommages-ouvrage aux seuls désordres déclarés préalablement au cours de la phase amiable. 

A l'issue des débats la décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023 puis prorogée au 16 janvier 2023. 


MOTIFS

Sur la demande d'expertise

L'article 143 du code de procédure civile dispose que "Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible."

L'article 232 du code de procédure civile ajoute que "Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d'un technicien."

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.».

Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur. 



Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, et présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui ; elle doit être pertinente et utile. 
Si la partie demanderesse dispose d'ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir l'existence des faits litigieux, la mesure d'instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée. 

En l'espèce, la mesure demandée est légalement admissible ;

Le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ;

La SA ANTIN RESIDENCES soutient que l'action des demandeurs est manifestement vouée à l'échec en raison de sa forclusion ou de sa prescription. Cependant le fondement futur de l'éventuelle action intentée par les époux [O] contre la SA ANTIN RESIDENCES qui a la qualité de vendeur n'est pas conu à ce jour.En outre l'expertise doit permettre de déterminer la nature des désordres et partant de déterminer le régime appliables aux demandes. 
En conséquence l'action des demandeurs n'est pas manifetsement vouée à l'échec. 

Les demandeurs, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifient, par la production d’un rapport d'expertise et d'échanges de courriers, du caractère légitime de leur demande ;

Il y a donc lieu d'y faire droit, dans les conditions détaillées dans le dispositif.


Sur les frais irrépétibles et les dépens 

Les dépens seront à la charge des demandeurs. 
















PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Vu les articles 145 et 835 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise,

COMMETTONS pour y procéder 

M. [E] [Z] 
[Adresse 9]
[Localité 5]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 7]

expert, inscrit sur la liste de la Cour d'appel, avec mission de :

* Convoquer et entendre rapidement les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise, 
 
* Se faire remettre toutes les pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, 
 
* Se rendre sur les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 10] et en faire la description, 

* Dresser la liste des réserves qui n'ont toujours pas été levées à ce jour et en chiffrer le coût ; 
 
* Relever et décrire les désordres, défauts, dysfonctionnements, problèmes affectant l'habitation des époux [O], 
 
* En détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer l'imputabilité de ces désordres, dysfonctionnements, problèmes et dans quelle proportion, 
 
* Indiquer les conséquences de ces désordres, dysfonctionnements, problèmes quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination, y compris au regard de l'évolution prévisible des désordres, 
 
* Indiquer les solutions appropriées pour y remédier ainsi que les mesures conservatoires qui seraient rendues nécessaires pour garantir la sécurité des occupants du logement, 
 
* Préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons et par les solutions possibles pour y remédier, 
 
* Rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties, 
 
* Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible

* Mettre, en temps utile, au terme des opérations d'expertise, par le dépôt d'un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu'il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

DISONS que l'expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix,

FIXONS à 3000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui sera versé par le demandeur, au plus tard dans un délai de six semaines à compter de la présente décisios, entre les mains du régisseur d'avance de recettes de cette juridiction,

IMPARTISSONS à l'expert, pour le dépôt du rapport d'expertise, un délai de 6 mois à compter de l'avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision,

DISONS qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d'expertise,

DISONS que les dépens seront à la charge de M. et Mme [O] ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART