Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 16 janvier 2024

Minute n° 



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
16 JANVIER 2024


N° RG 22/03220 - N° Portalis DB22-W-B7G-QUJ7
Code NAC : 5BD 




DEMANDERESSE :

La société UFIFRANCE IMMOBILIER, société civile de placement immobilier immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 348 210 097 dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par sa gérante, la société PRIMONIAL REIM FRANCE, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 531 231 124 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Ghislaine D’ORSO de la SCP CABINET D’ORSO, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDERESSE :

L’association ASCOVAE (Association du Conseil en Validation des Acquis de l’Expérience), association régie par la loi du 1er Juillet 1901 et le décret du 16 août 1901, déclarée auprès de la Préfecture des Yvelines sous le numéro 0784016651 et immatriculée au Répertoire des Entreprises et des Etablissements sous le numéro 509 297 206 ayant son siège social situé [Adresse 1], représentée par son Président,

représentée par Maître Jean-Claude BERTHAULT de la SCP BERTHAULT - COGNY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.




ACTE INITIAL du 31 Mai 2022 reçu au greffe le 07 Juin 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Novembre 2023, Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Janvier 2024.


* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 5 septembre 2015, la société UFIFRANCE IMMOBILIER, société civile de placement immobilier a signé un contrat de bail commercial avec l’Association du Conseil en Validation des Acquis de l’Expérience (ci- après l'ASCOVAE) pour une durée de 9 ans, visant à la location de locaux à usage de bureaux dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] (78), moyennant un loyer annuel hors taxes de 20.850 €. Un dépôt de garantie a été versé par l'ASCOVAE à la société bailleresse.

Un procès-verbal d’état des lieux d’entrée a été réalisé le 9 mars 2015 par Maître [X], Huissier de Justice à [Localité 6].

Par acte du 7 septembre 2020, l’association a donné congé pour le 8 mars 2021.

Un pré-état des lieux contradictoire de sortie a été établi le 6 janvier 2021 par l’administrateur de biens de la bailleresse, la société SEFAL PROPERTY, chiffrant le montant des réparations locatives à la somme totale de 25.698,06 €, dont 9.162,01 € à la charge du preneur.

Un état des lieux contradictoire de sortie a été dressé le 8 mars 2021 par Maître [K] [R], Huissier de Justice à [Localité 5].

Le 7 avril 2021, l’administrateur de biens de la bailleresse, a signé un bon de commande d’un montant de 118.663,39 € TTC avec la société PRESTIBAT pour des travaux de remise en état des locaux. Un appel a été émis au nom de l’ASCOVAE au titre de la quote-part des travaux répercutée à la locataire, d’un montant de 35.599,02 TTC, soit à hauteur forfaitairement d’un tiers, dont à déduire le montant du dépôt de garantie de 5.560,69 €, ramenant la somme demandée à un montant de 30.038,33 €.

La société UFIFRANCE IMMOBILIER a dans un premier temps assigné l’ASCOVAE en paiement d’un arriéré de loyers devant le juge des référés de Versailles. 


Par ordonnance en date du 9 juillet 2021, le juge des référés a condamné l’ASCOVAE à payer à la bailleresse une somme provisionnelle de 20.544,73 € comportant la totalité de son arriéré de loyer arrêté du 8 mars 2021, date de libération des lieux, avec intérêts au taux contractuel, outre 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. L’ordonnance a été signifiée à la défenderesse le 3 août 2021 et l’arriéré locatif à été apuré le 
20 octobre 2021. 

La bailleresse a sollicité en vain l’ASCOVAE pour obtenir le paiement de la somme de 30.038,33 € à correspondant à la facture émise par son administrateur de biens pour les travaux de remise en état.

C’est dans ce contexte que par exploit d’huissier en date du 31 mai 2022, la société UFIFRANCE IMMOBILIER a fait assigner l’ASCOVAE en paiement des réparations locatives.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juillet 2023, la société UFIFRANCE IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1231-1 et 1728 du Code Civil ;
Vu le bail ;
Vu les pièces versées aux débats ;

- Débouter l’association ASCOVAE de toutes ses demandes fins et conclusions

- Condamner l’association ASCOVAE à payer à la société UFIFRANCE IMMOBILIER la somme en principal de 30.038,33 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de signi?cation de l’assignation

- Condamner l’association ASCOVAE à payer à la société UFIFRANCE IMMOBILIER la somme de 3.003,83 € à titre de dommages-intérêts

- Condamner l’association ASCOVAE à payer à la société UFIFRANCE IMMOBILIER la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du C.P.C.

- Condamner l’association ASCOVAE aux entiers dépens.

La société UFIFRANCE IMMOBILIER fait valoir au soutien de sa demande en paiement qu’un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 8 mars 2021 a fait ressortir la nécessité de travaux de remise en état, notamment la dépose et l'évacuation des cloisons amovibles, le remplacement de dalles abîmées au plafond ainsi que le remplacement de la moquette et de luminaires, et que la facture répercutée sur le preneur l’a été conformément aux stipulations contractuelles.


Elle explique que le pré-état des lieux effectué le 15 septembre 2020, soit six mois avant la libération effective des lieux ne mentionnait qu’une somme de 9.162,01€ à la charge du preneur, et qu’il a été établi lors d’une une visite sommaire des locaux afin d’avoir une estimation des travaux de remise en état. Elle explique que le document s’intitule « descriptif estimatif » en raison de la présence du mobilier et d’équipement ainsi que du personnel qui masquaient l’état des locaux. En tout état de cause, elle fait valoir que ce document a été réalisé sous réserve de l’état des lieux contradictoire de sortie. Elle indique que la proposition de règlement de la somme de 9.162, 01€ a été faite dans le cadre d’une démarche amiable, la bailleresse ayant accepté de prendre à sa charge une partie des travaux visée dans le pré-état des lieux de sortie. Elle explique que l’ASCOVAE a finalement refusé de payer cette indemnité amiable de sortie.
Elle fait valoir qu’il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux d’entrée que les locaux étaient dans un bon état global. 

Elle conteste être à l’origine de l’usure des sols.

Elle indique que c’est l’ASCOVAE qui a demandé le maintien des cloisons amovibles.

S’agissant des charges de parking que l’association conteste, la société UFIFRANCE IMMOBILIER s’étonne de la demande de l’ASCOVAE à ce stade la procédure alors qu’elle aurait pu le faire devant le juge des référés. Elle conteste que le bail ait prévu une mise à disposition des parkings à titre gracieux et indique que les provisions sur charges ont fait l'objet de redditions de comptes de charges. Elle fait valoir que la défenderesse ne précise nullement en quoi précisément les redditions des comptes de charges seraient inexactes ou critiquables.

Au soutien de sa demande indemnitaire, elle soutient que l’ASCOVAE lui a causé un préjudice de trésorerie pour différé de relocation, non compensé par les intérêts de droit, en ne réglant pas ce qu’elle lui devait.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juillet 2023, l’Association du Conseil en Validation des Acquis de l’Expérience, demande au tribunal de :

Débouter la société UFIFRANCE IMMOBILIER de ses demandes.

La condamner à payer l’ASCOVAE la somme de 5.560,69 € montant du dépôt de garantie et la somme de 13.124 € en remboursement des provisions et charges <<parkings » injustifiées et une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour s’opposer à la demande en paiement, l’ASCOVAE fait valoir qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée que les bureaux étaient loués en l’état, qu’ils étaient en l’état d’usage au début du bail et n’avaient pas été remis à neuf. Elle soutient que la franchise de trois mois de loyer n’a pas été octroyée par le bailleur pour compenser cet état d’usage et engager des travaux.
Elle fait valoir que l'état des lieux ne relève aucune dégradation significative des lieux ce qui est confirmé par les photographies prises par huissier. 

Elle estime que la bailleresse ne rapporte pas la preuve qu’elle ait exigé le maintien des cloisons amovibles et qu’en tout état de cause l’obligation de supprimer les cloisonnements en fin de bail ne peut viser que des cloisons mises en place par le locataire pendant le bail.

Elle conteste que la visite faite par la SEFAL PROPERTY lors du pré-état des lieux pour estimer le coût des réparations locatives ait été faite seulement après une visite sommaire des lieux. Elle réfute toute estimation transactionnelle et provisoire.

S’agissant de sa demande reconventionnelle pour le remboursement de charges, elle indique qu’il avait été convenu la mise à disposition de quatre parkings à titre gracieux précisant qu’aucune charge n’a été appelée à ce titre en 2015. Elle explique que la bailleresse ne lui a jamais précisé le détail des charges de parkings exorbitantes qu’elle demandait, le montant des charges dépassant le montant de la valeur locative des parkings.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2023.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations étant applicables aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016, il sera fait référence, dans le présent jugement, à l’ancienne numérotation du code civil.

Sur la demande en paiement de la somme de 30.038,33 €

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Il ressort de l’article 1732 du code civil que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permet de déterminer l’étendue de l’obligation de réparation du locataire.
 
En l’espèce, il ressort de l’article 11.1 du contrat de bail conclu entre les parties

Entretien — réparations 

Le Preneur devra, pendant toute la durée du bail, de ses renouvellements, et de son occupation, maintenir l’Immeuble (au prorata de la surface des locaux loués) ainsi que l’intégralité des locaux loués et les aménagement, installations, améliorations et embellissements effectués par lui ayant la nature d’immeuble par destination, en parfait état de propreté, d’entretien, de réparation et remplacements relevant de l’article 605 du code civil qui pourraient être nécessaires, sans aucune distinction, y compris le ravalement, de sorte qu’ ’en fin de bail ou au départ du preneur, ils soient rendus en parfait état d’entretien et conformes à l’état des lieux d’entrée en jouissance du preneur.

Il convient de constater par ailleurs que le contrat de bail liant les parties prévoit que par dérogation à l’article 1755 du code civil, le preneur s’engage à prendre à sa charge l’ensemble des réparations portant sur l’immeuble (au prorata de la surface des locaux loués) et les locaux loués, ainsi que les éléments d’équipements (en ce compris, le cas échéant, leur remplacement), même si de telles réparations ou remplacements étaient occasionnées par la vétusté ou la force majeure.

Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée en date du 9 mars 2015 et celui de sortie en date du 21 mars 2021 qu’hormis les moquettes qui sont dans l’ensemble dans un «état d’usage» comparé à un «bon état» lors de l’entrée dans les lieux, les différents espaces loués par l’association ont été rendus «en bon état», sans qu’il y ait une différence notable entre la description pièce par pièce de l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, étant précisé que les locaux donnés à bail n’étaient pas dans un état neuf mais d’une manière générale en «bon état», ce que reconnaît la demanderesse dans ses écritures.
Les photographies couleur qui accompagnent le constat de l’huissier en date du 21 mars 2021 confirment également le bon état général des locaux rendus.

Il convient de relever qu’à l’instar du pré-état des lieux en date du 6 janvier 2021, l’état des lieux de sortie prévoit plusieurs postes de dépenses relatifs à la dépose de cloisons alors que l'état des lieux d’entrée fait mention de la présence de celles-ci. La société UFIFRANCE IMMOBILIER échoue à rapporter la preuve que l’ASCOVAE aurait demandé à les conserver. Par conséquent, aucune somme au titre de la dépose des cloisons ne saurait être mise à la charge de l’ASCOVAE.

Il ressort du devis établi par la société PRESTIBAT en date du 1er avril 2021, que les travaux envisagés par la demanderesse pour un montant total de 118.663, 39 € TTC et dont elle demande la prise en charge à la défenderesse à hauteur du tiers, doivent s’analyser en des travaux de rénovation complète des bureaux, qu’il s’agisse du changement des faux-plafonds, de la peinture, des moquettes et de certains éclairages alors qu’il n’y a aucune différence notable entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie si ce n'est sur l'état des moquettes.

S’agissant des moquettes, il ressort de l’état de lieux d’entrée que celles-ci étaient dans l’ensemble en bon état et que selon l’état des lieux de sortie la plupart d’entre elles étaient dans un état d’usage. L'ASCOVAE est défaillante à rapporter la preuve que les traces et légers défauts relevés lors de l’état de sortie auraient pu être causés par le bailleur lors de travaux.


L’entreprise SEFAL PROPERTY avait chiffré lors du pré-état des lieux
le grattage et la fourniture de dalles de moquettes à la somme totale 
de 3.389, 40 € avec une prise en charge par l'ASCOVAE à hauteur 
de 508,41 € alors que le devis de la société PRESTIBAT établi le 1er avril 2021 est quant à lui chiffré à la somme de 14.395,40 € pour la fourniture et la pose de moquette sur l’ensemble du plateau. 

Nonobstant la dérogation à l’article 1755 du code civil prévue au contrat de bail liant les parties, il ne saurait être mis à la charge de l’ASCOVAE le coût d’un changement complet de la moquette puisqu’il ressort du pré-état des lieux qu’il est possible de ne changer que les dalles de moquettes comportant des traces. Le demandeur ne rapportant pas la preuve de ce que les sommes retenues au titre du pré état des lieux auraient fait l’objet d’une transaction entre les parties et ne correspondrait pas au montant réellement nécessaire à l’exécution des prestations libellées, il convient de retenir la somme de 508,41 € au titre des moquettes, tel que cela avait été chiffré lors du pré-état des lieux.

Aucune autre somme ne saurait être mise à la charge de l’ASCOVAE au titre des réparations locatives.

Il résulte de ce qui précède que l’ASCOVAE sera condamnée à payer à la société UFIFRANCE IMMOBILIER la somme de 508,41 €.
 
Sur la demande en paiement de la somme de 3.003,83 € à titre de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, la société UFIFRANCE IMMOBILIER ne démontre pas avoir subi le préjudice de trésorerie qu’elle invoque au soutien de sa demande de dommages-intérêts, ce d'autant que la somme à laquelle est condamnée l'ASCOVAE n'est que de 508,41€.

Il convient dès lors de la débouter de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie

Il résulte de l’article 5 du contrat de bail que l’ASCOVAE a versé à la société UFIFRANCE IMMOBILIER un dépôt de garantie. Il est constant que le dépôt de garantie était d'un montant de 5.560,69 € au moment de l'introduction de l'instance. Ce dépôt de garantie est institué selon le contrat de bail en vue du paiement de toutes les sommes dont le preneur pourrait être débiteur envers le bailleur.

Le présent jugement condamnant l’ASCOVAE à payer la somme de 508,41€ au titre des réparations locatives, il conviendra de condamner la société UFIFRANCE IMMOBILIER à la restitution de l'entier dépôt de garantie.

Il résulte de ce qui précède que la société UFIFRANCE IMMOBILIER sera condamnée à payer à l’ASCOVAE la somme de 5.560,69 €.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 13.124 € au titre des charges relatives aux emplacement de parking

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En l’espèce, il ressort de l’article 1.1 du contrat de bail qu’outre les locaux, le bail portait également sur quatre emplacements de parkings intérieur. Par ailleurs, l’article 6.1 et 6.2 du contrat de bail prévoit que le preneur supporte directement la totalité des charges afférentes aux locaux loués, et notamment celles afférentes aux parties communes.

L'ASCOVAE ne rapporte pas la preuve qu’un accord ait été conclu avec le bailleur pour qu’elle soit exonérée des charges de parking afférentes à ces lots.

La société UFIFRANCE IMMOBILIER produit aux débats les relevés individuels concernant l’ASCOVAE pour les exercices 2016 à 2021 établis par la société SEFAL PROPERTY dans lesquels figurent pour chaque exercice le montant des charges communes générales et le montant des charges afférents aux parkings. Sont également versés aux débats par la bailleresse les relevés provisoires de dépenses et de répartition sur lesquels figurent les régularisations de charges.

La défenderesse, qui a eu transmission de ces pièces, échoue à rapporter la preuve que ces charges ne seraient pas dues et il ne peut se déduire du seul constat de l’augmentation des charges et de l’absence de réponse du bailleur à un courrier de demande d’explications, le fait que ces charges ne seraient pas dues.

Il convient par conséquent de débouter l’ASCOVAE de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Chaque partie ayant succombé partiellement dans ses prétentions, elle seront chacune condamnée à payer la moitié des dépens de l’instance. 

Sur les frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.




Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de dire que les parties conserveront chacune la charge de leurs frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE l’Association du Conseil en Validation des Acquis de l’Expérience à payer à la société UFIFRANCE IMMOBILIER la somme de 508,41 €,

CONDAMNE la société UFIFRANCE IMMOBILIER à payer à l’Association du Conseil en Validation des Acquis de l’Expérience la somme de 5.560,69 € au titre du dépôt de garantie,

DEBOUTE la société UFIFRANCE IMMOBILIER de sa demande de dommages-intérêts,

DEBOUTE l’Association du Conseil en Validation des Acquis de l’Expérience de sa demande en paiement au titre des charges afférentes aux parkings,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles, 

CONDAMNE la société UFIFRANCE IMMOBILIER et l’Association du Conseil en Validation des Acquis de l’Expérience à payer chacune la moitié des dépens,

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 JANVIER 2024 par Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR