Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 16 janvier 2024

Minute n° 





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
16 JANVIER 2024


N° RG 23/01892 - N° Portalis DB22-W-B7H-RGP5
Code NAC : 72A 




DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé la [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société SEQENS, sous le nom commercial ISSYNDIC, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 
582 142 816 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Fabienne BALADINE, avocat plaidant au barreau de PARIS.



DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [O]
demeurant [Adresse 2],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat. 




ACTE INITIAL du 27 Mars 2023 reçu au greffe le 31 Mars 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Novembre 2023, Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Janvier 2024.


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte d'huissier en date du 27 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2]) représenté par son syndic, la société Seqens sous le nom commercial Issyndic, a fait assigner M. [J] [O] devant ce tribunal au visa de la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement des articles 10, 10-1, et du décret d'application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 35 et 36 aux fins de le voir condamner, sous bénéficie de l'exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :

- 10.748,29 € en principal à parfaire, au titre des charges et des travaux augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter du 30 septembre 2021, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de l'assignation,

- 532,23 € au titre des frais nécessaires,

- 1.500 € à titre de dommages-intérêts,

- 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2023.

Le défendeur cité à l'étude de l'huissier n'a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

- un avis de mutation en date du 11 février 2019,

- l'extrait de matrice cadastrale indiquant que M. [O] est copropriétaire des lots n°38, 72 et 73,

- un décompte des sommes dues au 1er trimestre 2023 mentionnant un solde de charges d'un montant de 11.280,52 €, frais inclus,

- les procès-verbaux des assemblées générales du 22 décembre 2020, 
21 juin 2021 et 11 juillet 2022 ayant approuvé les comptes des exercices précédents votés les budgets prévisionnels des exercices suivants ainsi que divers travaux et attestations de non recours,

- différents appels de charges et travaux couvrant la période à compter du 2ème trimestre 2021 jusqu'au 1er trimestre 2023,

- le contrat de syndic,

- des mises en demeure en date du 2 décembre 2020 et 8 janvier 2022,

- un commandement de payer en date du 30 septembre 2021,


Il ressort des justificatifs ainsi produits que la demande est recevable et bien fondée. 

Au vu de ces éléments, M. [J] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.748,29 € au titre des charges et travaux de copropriété appelés entre le 1er avril 2021 et le 2 mars 2023, appel de fonds 1er trimestre 2023 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à hauteur de 3.060,09 € à compter du 30 septembre 2021, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de l'assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

En conséquence, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l'espèce, peuvent être légitimement retenus au titre des frais 
nécessaires :
- la lettre de mise en demeure en date du 2 décembre 2020 pour un montant de 25 €,
- le commandement de payer en date du 30 septembre 2021 pour un montant de 148,95 €,
- la lettre de mise en demeure en date du 29 mars 2022 pour un montant 
de 180 €,

soit un montant total de 353,95 €.

M. [J] [O] sera par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 353,95 € au titre des frais nécessaires au recouvrement.


Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ». 

Les manquements répétés de M. [J] [O] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient, dès lors, de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [O] qui succombe, sera condamné à payer les dépens.

L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 900 €. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2]) représenté par son syndic, la société Seqens sous le nom commercial Issyndic, les sommes suivantes :

- 10.748, 29 € au titre des charges et travaux de copropriété appelés entre le 1er avril 2021 et le 2 mars 2023, appel de fonds 1er trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à hauteur de 3060,09€ à compter du 30 septembre 2021,et pour le surplus à compter du 27 mars 2023.

- 353,95 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- 500 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2]) représenté par son syndic, la société Seqens sous le nom commercial Issyndic la somme de 900 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [J] [O] à payer les dépens, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2]), représenté par son syndic la société Seqens sous le nom commercial Issyndic de ses demandes plus amples ou contraires. 

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 JANVIER 2024 par Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR