Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 16 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 16 JANVIER 2024



N° 2024/ 13













Rôle N° RG 20/02939 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFVFO







SCI NIVEOLE

SCI MITRA

SCI L'ETOILE





C/



Société ROYAL CLIFF GESTION

S.A.S. LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S

Société EMPORIUM

S.A. GENERALI ASSURANCES

Société [U] [O] [R]











Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Arnaud PAULUS

Me Jean-michel RENUCCI 

Me Laura SANTINI











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Décembre 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 14/05450.





APPELANTES



SCI NIVEOLE 

Représentée par sa gérante en exercice Madame [F] [E] y domiciliée es qualité, demeurant [Adresse 3]



SCI MITRA 

Représentée par sa gérante en exercice Madame [E] y domiciliée es qualité, demeurant [Adresse 2]



SCI L'ETOILE 

Représentée par sa gérante en exercice Madame [F] [E] y domiciliée es qualité, demeurant [Adresse 1]



Toutes trois représentées par Me Arnaud PAULUS, avocat au barreau de NICE





INTIMEES





La société LLOYD'S INSURANCE COMPANY SA représenté par son mandataire général, Monsieur [S] 

Venant aux droits des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S DE LONDRES

domicilié en cette qualité audit siège, 

demeurant [Adresse 9]



représentée par Me Jean-michel RENUCCI de la SELARL ACTANCE MEDITERRANEE, avocat au barreau de NICE substituée par Me Lise KLINGUER, avocat au barreau de NICE, et ayant ppur avocat plaidant Me Manuel RAISON de la SELARL Société d'exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS



S.A. GENERALI ASSURANCES, 

demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Laura SANTINI, avocat au barreau de NICE, et ayant pour avocat plaidant Me Arnaud MAGERAND, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Marie DELION, avocat au barreau de PARIS



SARL ROYAL CLIFF GESTION 

prise en la personne de son Liquidateur Maître [O] demeurant [Adresse 8]

demeurant [Adresse 6]



Non représentée





SCP [U] [O] [R] représenté par Maître [C] [H] [R] es qualité de Mandataire de la SARL EMPORIUM

demeurant [Adresse 7]



Non représentée



SARL EMPORIUM 

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

demeurant [Adresse 5]



Non représentée





*-*-*-*-*











COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 27 Novembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur BRUE, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Madame Catherine OUVREL, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2024







ARRÊT



Par défaut,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2024,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : 



La SCI l'Etoile, la SCI Mitra et la SCI Niveole exposent avoir délivré un mandat de gestion locative pour plusieurs biens immobiliers à la SARL Royal Cliff Gestion, assurée auprès de la SAS les Souscripteurs de Llyods et qu'après sa dissolution, celui-ci a été transmis à la SARL Emporium qui était assurée par la SA Generali IARD.



Par jugement du 18 février 2016, le tribunal de commerce de Nice a prononcé la liquidation judiciaire de cette dernière et désigné Me [R], en qualité de mandataire judiciaire.



Par assignation des 18 et 19 septembre 2014 et du 11 décembre 2017, la SCI l'Etoile, la SCI Mitra et la SCI Niveole ont fait citer la SARL Royal Cliff Gestion, la SARL Emporium, Me [R], la SAS les Souscripteurs du Llyods et la SA Generali IARD, devant le tribunal de grande instance de Nice, en indemnisation de leur préjudice lié à la mauvaise exécution du mandat. 



Par jugement rendu le 18 décembre 2019, cette juridiction a:



- déclaré irrecevable la SCI l'Étoile pour défaut d'intérêt à agir.

- débouté la SCI Mitra et la SCI Niveole de leurs demandes.

- débouté la société Generali IARD de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive.

- condamné la SCI l'Etoile, la SCI Mitra et la SCI Niveole à payer chacune à la SAS les Souscripteurs du Llyods et la SA Generali IARD la somme de 800 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamné la SCI l'Etoile, la SCI Mitra et la SCI Niveole aux dépens.

 

Par déclaration transmise au greffe le 26 février 2020, la SCI l'Etoile, la SCI Mitra et la SCI Niveole ont relevé appel de cette décision.



Vu les conclusions transmises le 18 septembre 2020, par les appelantes.



La SCI l'Etoile expose qu'elle est propriétaire de deux des appartements dont la gestion locative avait été confiée à la SARL Royal Cliff Gestion et que des demandes d'indemnisation à son profit ont été formulées dès le début de la procédure, révélant ainsi son intérêt à agir.



La SCI l'Etoile, la SCI Mitra et la SCI Niveole soulignent que par ordonnance définitive du 14 mars 2017, le juge de la mise en état a constaté l'existence des mandats de gestion et considéré que les contrats d'assurance se trouvaient entre les mains des compagnies. Elles ajoutent que la reprise des mandats de gérance est justifiée par un document signé par la société Emporium qui qui a encaissé les loyers et établi des relevés de compte.



Elles font valoir que la garantie responsabilité civile professionnelle doit jouer et que les assureurs leur doivent la réparation intégrale de leur préjudice dès lors que la SAS les Souscripteurs du Llyods et la SA Generali IARD qui reconnaissent l'existence des contrats, ne les produisent pas, notamment en ce qui concerne les conditions particulières.



Les appelantes reprochent aux sociétés mandataires de nombreux manquements, notamment en ce qui concerne le choix des locataires, le recouvrement des sommes, la qualité des comptes-rendus et des relevés de compte, l'absence de réaction au constat de dégradations en fin de bail et de ne pas les avoir informées du transfert des mandats à une autre société.



Vu les conclusions transmises le 25 octobre 2023, par la SA Lloyd's Insurance Company, venant aux droits de la SAS les Souscripteurs du Llyods.



Elle rappelle que la SCI L'Etoile n'a qui n'a formé aucune prétention en première instance est irrecevable en ses demandes formées devant la cour en application de l'article 564 du code de procédure civile.



La SA Lloyd's Insurance Company estime que les sociétés civiles immobilières requérantes ne sont pas recevables dans leur action de groupe qui n'est pas expressément prévue par la loi, alors qu'il s'agit de personnes morales distinctes ayant chacune donné un mandat propre et invoqué des préjudices distincts et qu'elles n'ont donc pas qualité pour agir.



Elle observe que les demanderesses ne produisent aucun mandat délivré par elles à son assurée,

avec la société Royal Cliff Gestion.



La SAS les Souscripteurs du Llyods soutient que le contrat comporte des clauses d'exclusion de garantie en ce qui concerne:



- les règles de sélection du locataire, notamment en matière de solvabilité.

- la vérification des modalités et délais des déclarations de sinistre, dans le cadre du contrat groupe « loyers impayés » souscrit par l'assuré pour le compte de ses mandants.

- les dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré. 



Et que celles-ci sont opposables aux tiers, venant aux droits du souscripteur.



L'intimée fait valoir que les demanderesses n'ont assigné le mandataire qu'après sa dissolution et ne justifient pas avoir produit leurs créances dans le cadre de la liquidation judiciaire.



Elle estime que les conditions de la mise en jeu de la responsabilité civile professionnelle ne sont pas réunies, en l'absence de faute,

- dès lors que la vérification de la solvabilité du locataire est une obligation de moyens.

- la souscription d' une assurance garantissant le paiement des loyers n'étant pas justifiée.

- car l'agent immobilier ne saurait répondre des dégradations commises par les locataires.

- en l'absence de lien de causalite entre la mission de l'agence immobiliere et le préjudice allegué, cette dernière ne pouvant être tenue pour responsable du comportement fautif du locataire.

- en l'absence de préjudice indemnisable opposable à l'agence immobilière pour des faits postérieurs à sa radiation le 23 juin 2012.

Vu les conclusions transmises le 19 septembre 2023, par la SA Generali IARD.



Elle ne conteste pas l'existence des mandats de gestion, mais souligne qu'il n'est pas possible d'en contrôler la bonne exécution, dès lors que leurs modalités ne sont pas connues, faute pour les demandeurs de les produire, sauf celui de la SCI l'Étoile qui n'est pas daté.



La SA Generali IARD affirme que les fautes antérieures à la cession du portefeuille de la SARL Royal Cliff Gestion ne peuvent lui être imputées, notamment celles liées à la conclusion des baux. 



Elle fait valoir que :



- Le seul mandat produit prévoit que le mandataire n'aurait pu souscrire pour le compte du mandant aucune assurance sans le consentement exprès de ce dernier et qu'aucune autorisation ce sens n'est fournie.

- Les impayés de loyer sont antérieurs à la cession du portefeuille à son profit, rendant impossible toute souscription d'assurance à ce titre.

- Le défaut de diligence dans le cadre du recouvrement des loyers n'est pas démontré.

- Les propriétaires ne lui ont pas donné mandat spécial pour engager des poursuites judiciaires contre les locataires

- la présentation du nouveau mandataire n'était pas nécessaire dès lors que les mandats initiaux n'étaient pas des contrats intuitu personae.

- L'existence de la perte de chance de ne pas avoir subi un dommage n'est pas établie.



L'intimée considère que la clause d'exclusion ainsi stipulée par laquelle serait exclu tout litige né du non-respect des règles de sélection du locataire en matière de solvabilité, ne saurait être opposée à sa demande d'être relevée et garantie par le Llyod's de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.



La SARL Royal Cliff Gestion, la SARL Emporium, Me [R], régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat, ni conlu.



Vu l'ordonnance de clôture rendue le 30 octobre 2023.



SUR CE 



Cités par procès verbal de recherches, pour la SARL Royal Cliff Gestion et la SARL Emporium, et à personne habilitée, pour Me [R], ces intimés n'ont pas constitué avocat, ni conclu, ni comparu à l'audience. Il sera statué par défaut, en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. 



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture:



Par conclusions transmises au greffe le 24 novembre 2023, la SCI l'Etoile, la SCI Mitra et la SCI Niveole sollicitent la révocation de la clôture au motif que la SA Lloyd's Insurance Company, disant venir aux droits de la SAS les Souscripteurs du Llyods a conclu le 25 octobre 2023, sans justifier de cette substitution.



La SA Lloyd's Insurance Company a proposé de communiquer à la cour ainsi qu'aux autres parties, par note en délibéré, les pièces justifiant de ce qu'elle vient aux droits de la SAS les Souscripteurs du Llyods.



Il convient de constater que les conclusions transmises le 25 octobre 2023 par la SA Lloyd's Insurance Company ne comportent pas dans leur dispositif de demande nouvelle et que les sociétés appelantes ne précisent pas en quoi ils n'était pas possible de répondre aux moyens nouveaux développés par cette dernière, dans le délai de trois jours ouvrables avant l'audience.



L'existence d'une cause grave n'est donc pas démontrée.

Il n'y a donc pas lieu de rabattre l'ordonnance de clôture.



Il n'est pas demandé par conclusions de procédure que les écritures transmises le 25 octobre 2023 par la SA Lloyd's Insurance Company soient écartées des débats. Au vu des quelques moyens supplémentaires ajoutés dans celle-ci, il apparaît que la SCI l'Etoile, la SCI Mitra et la SCI Niveole ont disposé d'un temps suffisant pour y répondre.



Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée, ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. 



Les conclusions transmises le 24 novembre 2023 par la SCI l'Etoile, la SCI Mitra et la SCI Niveole doivent, en conséquence être déclarées irrecevables.



Dès lors qu'il a été demandé à la SA Lloyd's Insurance Company de produire sous quinzaine les justificatifs du transfert des droits et obligation de la SAS les Souscripteurs du Llyods, il n'y a pas lieu d'ordonner la réouverture des débats sur ce point.



Sur la recevabilité des demandes de la SCI l'Etoile.



La SA Lloyd's Insurance Company soulève l'irrecevabilité des demandes de la SCI l'Etoile pour défaut d'intérêt à agir, au motif qu'elle n'aurait pas formé de demande en première instance. 



Il ressort du rappel des prétentions des parties inclus dans le jugement déféré que la SCI l'Etoile a formé, conjointement avec la SCI Niveole et la SCI Mitra des demandes à l'encontre de, la SARL Emporium, la SAS les Souscripteurs du Llyods et la SA Generali IARD.



La SCI l'Etoile produit :

- l'acte d'acquisition d'un appartement situé [Adresse 11] , le 19 janvier 1989.

- un mandat de gérance non signé de sa part à la société Emporium , pour ce bien immobilier

- divers décomptes et correspondances démontrant que l'appartement de la [Adresse 11], occupé par M. [T] était géré par la SARL Royal Cliff Gestion, puis par la société Emporium.

- plusieurs procès verbaux d'assemblée générale par lesquels elle confie la gestion de son appartement sis [Adresse 10], ainsi que des relevés de gestion le concernant.



Il en résulte que l'intérêt à agir de la SCI l'Etoile est justifié et que ses demandes doivent être déclarées recevables.



Sur la reprise des droits de la SAS les Souscripteurs du Llyods par la SA Lloyd's Insurance Company 



Dans le cadre d'une note en délibéré du 30 novembre 2023, la SA Lloyd's Insurance Company produit aux débats :



- Un extrait Kbis du registre du tribunal de commerce de Paris, établissant son immatriculation en France et en Belgique et mentionnant son siège social en Belgique et en France, ainsi que l'identité de ses représentants dans ces deux Etats.

- L'ordonnance rendue le 26 novembre 2020 par la Haute Cour de justice britannique, tribunaux du commerce et de la propriété, constatant le transfert de l'activité de la SAS les Souscripteurs du Llyods au profit de la SA Lloyd's Insurance Company, 

- Le plan de transfert des contrats d'ssurance non vie, précisant la poursuite des procédures judiciaires en cours par le cessionnaire, ainsi que les Etats concernés dont la France.



ainsi que leur traduction en langue française par interprète assermenté.



Elle justifie ainsi venir aux droits de la SAS les Souscripteurs du Llyods.



Sur le fond:



Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, devenu l'article 1353, édicte que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.



Invoqant des manquements dans l'exécution de mandats de gestion immobilière, la SCI l'Etoile, la SCI Mitra et la SCI Niveole réclament la condamnation des assureurs de la SARL Royal Cliff Gestion, initialement désignée et de la SARL Emporium qui lui a succédé à leur payer de dommages et intérêts.

Si le juge de l'exécution, saisi d'une demande de communication des mandats a pu considérer dans son ordonnance de rejet du14 mars 2017 que la production de relevés de gestion pouvait rendre compte de leur effectivité, leurs modalités ne sont pas connus en ce qui concrne l'étendue et les missions définies par les mandats.



La seule pièce produite en ce sens est un mandat de gérance non signé délivré par la SCI l'Etoile à la société Emporium pour un appartement situé [Adresse 11].



Le certificat d'assurance responsabilité civile professionnelle des agences immobilières établi le 4 octobre 2006 par la SAS les Souscripteurs du Llyods à l'égard de la SARL Royal Cliff Gestion comporte parmi les exclusions de garantie les litiges nés du non-respect des règles de sélection du locataire, notamment en matière de solvabilité, ainsi que la vérification des modalités et délais des déclarations de sinistre dans le cadre de contrats groupe 'loyers impayés' souscrits par l'assurée pour le compte de ses mandants.



Cette clause d'exclusion est opposable aux tiers venant aux droits du souscripteur.



Il convient de relever que la vérification de la solvabilité du locataire est une obligation de moyens, la souscription d' une assurance garantissant le paiement des loyers n'est pas justifiée et que le gestionnaire immobilier ne peut être tenu pour responsable du comportement fautif et des dégradations commises par les locataires.



Les appelantes n'apportent pas la preuve qui leur incombe de l'existence d'un défaut de diligence du gestionnaire pour le recouvrement des loyers.



La SCI l'Etoile, la SCI Mitra et la SCI Niveole ne démontrent par aucun document dûment signé avoir donné mandat spécial au gestionnaire de leurs biens, pour engager des poursuites judiciaires contre les locataires.



Au regard de l'ensemble de ces éléments, leur demandes indemnitaires doivent être rejetées.



L'appel en garantie formé par la SA Generali IARD à l'encontre de la SA Lloyd's Insurance Company n'a plus d'objet.



La SA Generali IARD ne démontre pas que l'action en justice a été engagée de mauvaise foi à son encontre, ni fondée sur une erreur grossière équivalente au dol, avec l'intention de nuire au défendeur. Sa demande en dommages et intérêts formée de ce chef est donc rejetée.

 

Le jugement est confirmé, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la SCI l'Etoile 

Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au seul profit des intimées.

 

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut et en dernier ressort,



Dit n'y avoir lieu de révoquer l'ordonnance de clôture,



Déclare irrecevables les conclusions transmises le 24 novembre 2023 par la SCI l'Etoile, la SCI Mitra et la SCI Niveole.



Dit n'y avoir lieu d'ordonner la réouverture des débats.



Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la SCI l'Etoile,













Statuant à nouveau de ce chef,



Déclare recevables les demandes formées par la SCI l'Etoile.



Rejette ses demandes.



Y ajoutant,



Condamne la SCI l'Etoile, la SCI Mitra et la SCI Niveole à payer chacune à la SA Lloyd's Insurance Company venant aux droits de la SAS les Souscripteurs du Llyod, la somme de 1 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne la SCI l'Etoile, la SCI Mitra et la SCI Niveole à payer, chacune, à la SA Generali IARD, la somme de 1 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne la SCI l'Etoile, la SCI Mitra et la SCI Niveole aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT