Cour d'Appel · 3ème Chambre — 11 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 22/00503 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FV43

Minute n° 24/00023





S.C.I. OPALE

 C/

[R]









Jugement Au fond, origine Tribunal de proximité de Saint Avold, décision attaquée en date du 06 Janvier 2022, enregistrée sous le n° 1121000029

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - TI



ARRÊT DU 11 JANVIER 2024









APPELANTE :



S.C.I. OPALE 

[Adresse 1] - [Localité 7]

Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ





INTIMÉE :



Madame [L] [R]

[Adresse 5] - [Localité 6]

Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX, Greffier







ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











EXPOSE DU LITIGE':



Par acte sous seing privé du 18 novembre 2016, la SCI Opale a consenti un bail à Mme [L] [R] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] pour un loyer de 700 euros outre 200 euros de provision sur charges. Par acte sous seing privé du 25 janvier 2018, les parties ont conclu un contrat de bail pour un garage situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 40 euros.



Mme [R] a quitté le logement le 30 novembre 2019.



Par ordonnance d'injonction de payer du 16 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Avold a condamné la locataire à verser au bailleur la somme de 7.177,63 euros et l'ordonnance a été signifiée à étude le 22 décembre 2020. Mme [R] a formé opposition le 20 janvier 2021.



Lors de l'audience au fond, la SCI Opale a sollicité la condamnation de Mme [R] à lui payer la somme de 7.977,63 euros avec intérêts à compter du 17 février 2020 et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [R] s'est opposée aux demandes et a sollicité la condamnation de la SCI Opale à lui payer les sommes de 2.000 euros de dommages et intérêts pour perte de chance de choisir un logement moins coûteux, de 1.720 euros au titre des sommes trop perçues et du remboursement du dépôt de garantie, de 4.200 euros au titre des provisions sur charge indûment perçues et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 6 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection a déclaré recevable l'opposition, mis à néant de l'ordonnance d'injonction de payer et a': 

- condamné la SCI Opale à verser à Mme [R] la somme de 56,48 euros au titre du trop-perçu de loyers et de charges et la somme de 700 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement

- débouté la SCI Opale du surplus de ses demandes

- débouté Mme [R] de ses demandes reconventionnelles

- débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 25 février 2022, la SCI Opale a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions hormis celles ayant rejeté les demandes de Mme [R].



Aux termes de ses dernières conclusions du 18 novembre 2022, elle demande à la cour d'infirmer le jugement et de :

- condamner Mme [R] à lui payer la somme de 8.249,39 euros (7.967,63 + 281,76) avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2020

- la débouter de ses demandes

- la condamner à lui payer une somme de 1.500 euros par instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



L'appelante expose que Mme [R] ne s'est jamais acquittée du loyer indexé alors que le contrat de bail comprend une clause d'indexation, qu'elle ne peut soutenir qu'elle a renoncé à cette indexation, et reste devoir la somme de 281,76 euros pour l'indexation sur les années 2018 et 2019.



Sur les charges locatives, elle soutient que la provision sur charges est passée de 200 à 400 euros, qu'elle justifie des charges annuelles réelles de 2017 à 2019, notamment des charges communes par la production des factures avec un calcul de répartition en fonction des tantièmes du logement loué. Sur le chauffage, elle considère que le premier juge a retenu à juste titre le décompte de la société Ista qui a procédé aux relevés et décomptes individuels, sur l'eau elle se réfère au relevé annuel fait par le concierge dans chaque logement et aux états des lieux et sollicite également les taxes d'ordures ménagères annuelles, estimant que les provisions sont insuffisantes. 



Sur la demande reconventionnelle, elle conteste la restitution du dépôt de garantie qui a été pris en compte dans les relevés de compte et le montant des provisions versées tel qu'allégué par l'intimée et soutient que celle-ci reste lui devoir les sommes de 281,76 euros pour les loyers et 7.967,63 pour les charges , avec intérêts à compter du courrier du 17 février 2020.



Aux termes de ses dernières conclusions du 10 janvier 2023, Mme [R] demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Opale à lui payer la somme de 56,48 euros au titre du trop-perçu de loyers et de charges et l'a déboutée de ses demandes, et de':

- condamner la SCI Opale à lui payer une somme de 10.800 euros au titre des provisions sur charges indûment perçues, subsidiairement la somme de 3.656,48 euros au titre du trop-perçu de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Opale à lui payer la somme de 700 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

- déclarer irrecevable l'ensemble des demandes de la SCI Opale, subsidiairement les rejeter 

- condamner la SCI Opale aux dépens d'instance et d'appel et à lui payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile une somme de 1.200 euros pour la première instance et 2.000 euros pour la procédure d'appel.



Elle fait valoir qu'elle était à jour du paiement des loyers et charges, que la SCI Opale lui a délivré une quittance de loyer lors de sa sortie en novembre 2019 et qu'elle ne justifie d'aucune demande d'indexation du loyer. Sur les charges locatives, elle soutient que les pièces adverses sont insuffisamment probantes, que l'appelante ne justifie pas des charges relatives à l'électricité, au coût d'entretien des communs, aux frais d'ascenseur et aux taxes d'ordures ménagères, que les frais de chauffage ne sont pas justifiés par les décomptes de la société Ista et qu'aucune méthode de calcul n'est précisée. Elle ajoute que la SCI ne justifie pas avoir mis à sa disposition les justificatifs des charges réclamées lors de la régularisation annuelle, ni avoir régulièrement augmenté le montant de la provision sur charges, que les décomptes produits sont erronés et incompréhensibles et en déduit que l'appelante doit être déboutée de ses demandes.



Sur les demandes reconventionnelles, l'intimée expose avoir versé la somme totale de 10.800 euros de provisions sur charges (2.400 euros en 2017, 4.000 euros en 2018 et 4.400 euros en 2019) dont elle demande la restitution, subsidiairement elle sollicite la restitution de la somme de 3.656,48 euros au titre du trop versé outre 700 euros au titre du dépôt de garantie.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 octobre 2023.



MOTIFS DE LA DECISION :



Sur la recevabilité des demandes



Selon l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces annexé.



Il est constaté que si figure au dispositif de ses conclusions une demande tendant à l'irrecevabilité des demandes de l'appelante, Mme [R] ne fait valoir aucun moyen à l'appui de cette fin de non recevoir et la cour ne relève aucun motif d'irrecevabilité, de sorte que la demande est rejetée.



Sur l'indexation des loyers



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 17, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat et à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.



En l'espèce, si le contrat de bail prévoit une indexation annuelle du loyer le 1er janvier en fonction de l'indice de référence des loyers du 3ème trimestre de chaque année, la SCI Opale ne justifie pas avoir adressé à chaque échéance annuelle, un courrier à la locataire l'informant de l'application de la révision du loyer, du calcul opéré et du nouveau montant de loyer indexé, de sorte qu'elle ne peut réclamer le paiement rétroactif de l'indexation pour les années 2018 et 2019. La demande en paiement de la somme de 281,76 euros est en conséquence rejetée.



Sur les charges récupérables



Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, dont la liste exhaustive est fixée par décret, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d'entretien courant et des menues réparations. Il appartient au bailleur de justifier des dépenses réelles exposées pour les charges et de la clé de répartition entre les différents logements basée sur un principe d'équité en prenant en compte la consistance, la superficie et la situation des lots.



En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, contrairement à ce qui est allégué, la SCI Opale produit en appel des pièces de nature à démontrer la réalité des charges réellement exposées et justifie de la clé de répartition entre les logements pour les charges communes, à savoir une répartition en fonction de la superficie et des tantièmes de chaque logement, soit pour celui loué à Mme [R] 321 tantièmes pour une superficie de156,16 m², ce qui correspond à une répartition équitable au sein de l'immeuble.



Sur cette base de répartition et au vu des pièces produites pour chaque année et des décomptes annuels détaillés, il est considéré que l'appelante rapporte la preuve des charges récupérables suivantes: 



- au titre de l'année 2017 :



' électricité communs (bâtiment A) : factures EDF pour un montant total de 419,52 euros soit 134,67 euros pour 321 tantièmes 

'entretien communs (bâtiment A) : factures de la société ESP pour un montant total de 1.934,20 euros soit 620,88 euros pour 321 tantièmes

' entretien abords : factures de la société Mesika soit 79,27 euros pour Mme [R]

' ascenseurs : factures de la société A2A d'un montant total de 1.445,27 euros soit 403,77 euros pour 321 tantièmes

' consommation individuelle d'eau : 93 m3 (index 301 à 393) soit 427,79 euros au vu des factures Veolia 

' chauffage individuel : factures de la société Engie Cofely et répartition des frais de chauffage établie par la société Ista détaillant pour chaque logement l'énergie individuelle, soit pour Mme [R] la somme de 3.939,15 euros, ramenée à 1.838,04 euros par le bailleur comme relevé par le premier juge et l'entretien au prorata de la superficie (263,08 euros)



soit un montant total de 3.767,50 euros. Après déduction des provisions sur charges versées et non contestées (2.400 euros) le montant restant dû est de 1.367,50 euros 



 - au titre de l'année 2018



' électricité communs (bâtiment A) : factures EDF (651,71 euros) soit 209,20 euros pour 321 tantièmes 

'entretien communs (bâtiment A) : factures de la société ESP (1.974,80 euros) soit 633,91 euros pour 321 tantièmes

' ascenseurs : factures de la société A2A (1.467,39 euros) soit 409,95 euros pour 321 tantièmes

' consommation individuelle d'eau : 199 m3 (index 393 à 592) soit 917,28 euros au vu des factures Veolia 

' chauffage individuel : factures Engie et répartition de la société Ista détaillant pour chaque logement l'énergie individuelle (2.415,53 euros pour Mme [R]), l'énergie/commun combustible et l'entretien au prorata de la superficie (730,24 pour 156m²) et l'abonnement pour 12 répartiteurs (162,82 euros) soit un total de 3.308,59 euros



soit un montant total de 5.478,93 euros. Après déduction des provisions sur charges de 4.000 euros telles que retenues par les deux parties, le montant restant dû est de 1.478,93 euros 



 - au titre de l'année 2019 (au prorata jusqu'au 30 novembre 2019)



' électricité communs (bâtiment A) : factures EDF (525,25 euros) soit 154,56 euros pour 321 tantièmes et 11 mois 

'entretien communs (bâtiment A) : factures de la société ESP (2.035,16 euros) soit 599,45 euros pour 321 tantièmes et 11 mois

' ascenseurs : factures de la société A2A (1.513,31 euros) soit 387,55 euros pour 321 tantièmes et 11 mois

' consommation individuelle d'eau : 95 m3 (index 592 à 687) soit 439,79 euros au vu des factures Veolia 

' chauffage individuel : factures Engie et répartition de la société Ista détaillant pour chaque logement l'énergie individuelle (2.876 euros pour Mme [R] sur 11 mois) et l'entretien au prorata de la superficie (269 euros pour 156m² sur 11 mois), étant précisé que les autres postes sont indiqués à zéro, soit un total de 3.145 euros



soit un montant total de 4.726,35 euros. Après déduction des provisions sur charges de 4.400 euros telles que retenues par les deux parties, le montant restant dû est de 326,35 euros 



Pour le reste, il est relevé que si l'appelante sollicite le règlement de la taxe d'ordures ménagères pour chaque année, elle ne produit aucun justificatif de la réalité des sommes imputées alors que les avis d'imposition produits concernent des immeubles situés [Adresse 4] à [Localité 7], que le logement loué se situe [Adresse 2] et qu'il ne ressort d'aucune pièce qu'il s'agirait des mêmes immeubles. Il est également relevé que la charge intitulée 'contrat relevé compteur' figurant sur les décomptes annuels n'est justifiée par aucune pièce. En conséquence ces charges sont écartées. 



Il découle de l'ensemble de ces éléments et en l'absence de preuve d'autres règlements qui n'auraient pas été pris en compte, que Mme [R] reste devoir à la SCI Opale la somme totale de 3.172,78 euros au titre des charges récupérables pour la période du 1er janvier 2017 au 30 novembre 2019.



C'est en vain que l'intimée invoque l'absence de régularisation des charges au cours du bail, alors que les obligations qui s'imposent au bailleur en vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n'étant assorties d'aucune sanction, ce dernier est en droit de produire les éléments nécessaires à la régularisation des charges en cours de procédure, y compris devant la cour . Il est tout aussi inopérant de prétendre que le bailleur lui a remis une quittance de loyer à son départ valant reconnaissance d'une absence de dette, aucune pièce ni quittance n'étant versée aux débats à ce titre.



Sur le dépôt de garantie de 700 euros admis par les parties, il a été imputé par la SCI Opale sur les sommes dues, conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il convient donc de le déduire du montant des charges récupérables et de rejeter la demande en paiement.



En conséquence le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Opale à verser à Mme [R] la somme de 56,48 euros au titre du trop-perçu de loyers et de charges et celle de 700 euros au titre du dépôt de garantie et il convient de condamner Mme [R] à verser à la SCI Opale la somme de 2.472,78 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt. L'intimée est en outre déboutée de sa demande de remboursement d'un trop perçu.

 

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



Mme [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel et à verser à la SCI Opale la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle est en outre déboutée de sa demande de ce chef.

 

PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

 

DEBOUTE Mme [L] [R] de sa demande d'irrecevabilité des prétentions de la SCI Opale ; 

CONFIRME le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Opale et Mme [L] [R] de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens ; 



 L'INFIRME en ce qu'il a condamné la SCI Opale à verser à Mme [L] [R] la somme de 56,48 euros au titre du trop-perçu de loyers et charges et la somme de 700 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et a débouté la SCI Opale ses demandes en paiement, et statuant à nouveau,



CONDAMNE Mme [L] [R] à payer à la SCI Opale au titre des charges récupérables du 1er janvier 2017 au 30 novembre 2019, la somme de 2.472,78 euros comprenant la déduction du dépôt de garantie de 700 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt ; 



DEBOUTE la SCI Opale de sa demande en paiement de la somme de 281,76 euros au titre de l'indexation du loyer ; 



DEBOUTE Mme [L] [R] de sa demande de condamnation de la SCI Opale à lui payer les provisions sur charges indûment perçues, subsidiairement un trop-perçu de loyers et charges et le dépôt de garantie ; 



Y ajoutant,



DEBOUTE Mme [L] [R] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE Mme [L] [R] à verser à la SCI Opale la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;



CONDAMNE Mme [L] [R] aux dépens d'appel.



LE GREFFIER LE PRESIDENT