Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 16 janvier 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRACASSE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 16 JANVIER 2024



(n° , 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/12565 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD7YZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 11-20-007570





APPELANTE

 

S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 032 708, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483







INTIMÉE 



Madame [J] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Nacera BELKACEM, avocat au barreau de PARIS







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Marie MONGIN, conseiller

Claude CRETON, président magistrat honoraire





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 







ARRÊT :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.



******



Par contrat de bail signé le 28 septembre 2009, la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 5] a donné en location à Mme [J] [S] un bien situé [Adresse 4] à [Localité 2]. 



Par acte d'huissier en date du 16 octobre 2019, la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 5] a fait délivrer à Mme [J] [S] une sommation d'avoir à cesser les troubles et d'avoir à justifier de la race de son animal de compagnie. 



Selon la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 5], Mme [J] [S] ne réglait plus ses loyers, et sa dette s'élevait à 723,83 euros selon décompte arrêté au 14 juin 2021. 



Saisi par la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 5] par acte d'huissier de justice délivré le 22 juillet 2020, par jugement contradictoire rendu le 25 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : 

- rejeté la demande de résiliation du bail conclu entre les parties ainsi que les demandes subséquentes,

- condamné Mme [J] [S] à payer à la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 5] la somme de 850,20 euros correspondant à l'arriéré locatif au 21 octobre 2020 ; 

- autorisé Mme [J] [S] à s'acquitter de cette somme par 24 versements successifs et mensuels de 35 euros, payables avec le loyer pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité devant solder le reliquat de l'intégralité de la dette ;

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à son terme, la totalité de la somme restant due sera exigible, après une mise en demeure pour ce faire dans un délai de 15 jours ;

- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement ;

- dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l'aide juridictionnelle ; 

- rejeté le surplus et toutes autres demandes des parties.



Par déclaration reçue au greffe le 5 juillet 2021, la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 5] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il rejette la demande de résiliation du bail conclu entre les parties ainsi que les demandes subséquentes. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 6 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 5] demande à la cour de : 

- la recevoir en ses conclusions et l'y déclarer bien fondée ; 

- débouter Mme [J] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, étant rappelé que ces dernières ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 7 juin 2022;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail ainsi que les demandes subséquentes ; 

statuant à nouveau, 

- prononcer la résiliation du bail d'habitation consenti à Mme [J] [S] ; 

- ordonner l'expulsion de Mme [J] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 4], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; 

- supprimer le délai de deux mois suivant délivrance du commandement de quitter les lieux; 

- condamner Mme [J] [S] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation au moins égale au montant du loyer actuel en cours y compris les charges et taxes afférentes à compter de la date de la résiliation et jusqu'à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés ;

- condamner Mme [J] [S] à lui verser la somme de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ; 

- condamner Mme [J] [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction, pour les dépens d'appel. 



Par ordonnance sur incident rendue le 7 juin 2022, le conseiller le mise en état a déclaré les conclusions notifiées par Mme [J] [S] irrecevables, ainsi que les pièces qui y sont annexées. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, elle ne peut faire droit aux prétentions et moyens de la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 5] que si elle les estime réguliers, recevables et bien fondés. 



En l'espèce, l'intimée ayant été déclarée irrecevable en ses conclusions, la cour doit examiner, au vu des éléments de preuve présentés et des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'est déterminé.



Le juge initialement saisi a motivé le rejet de la demande de résiliation par une insuffisance d'éléments versés aux débats tendant à prouver la persistance et l'importance des troubles imputables à la locataire et à ses enfants, consistant notamment en des cris, des hurlements, des insultes, des nuisances de nuit et de jours mettant à bout le voisinage. Il a également retenu que les enfants ne vivaient plus dans le logement.



L'obligation qui s'impose au locataire d'user de la chose louée raisonnablement (article 1728 du code civil) et paisiblement (article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989) implique le respect de la tranquillité des autres occupants de l'immeuble.



Il n'est pas contesté que les premiers troubles allégués par la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 5] remontent à 2013, voire à 2011, et que les quatre enfants de la locataire sont nés en 1992, 1996, 2000 et 2004.



Ensuite des troubles anciens allégués, devant la cour, de nombreux témoignages concordants et récents de voisins, comme ayant été recueillis en 2021, 2022 et 2023, permettent d'établir la réalité et la gravité des troubles causés par Mme [J] [S] ou l'un de ses fils, à savoir des hurlements dans les parties communes (pièces 33 à 38), des menaces proférées ou agressions à l'encontre de la gardienne (pièce 26) ou d'habitants du même immeuble (pièces 25), d'aspersion de voisins avec de la javel (pièces 25 et 26) ou des parties communes par des produits chimiques non identifiés. 



Ces faits sont corroborés par un rapport de la mairie établi le 25 mai 2022 (pièce 32) qui fait état de l'incarcération du plus jeune des fils de la locataire après qu'il aurait poignardé un jeune de 16 ans, des mains courantes (pièce 26), plaintes (pièces 24 et 25) et rapports d'intervention de la police, de sorte que les troubles imputables à Mme [J] [S] sont établis et qu'ils suffisent à justifier en raison de leur réitération et de leur gravité, provoquant une gêne évidente et considérable pour le voisinage, la résiliation du bail. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a jugé de ce chef et l'expulsion sera ordonnée. 



Il n'y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois suivant délivrance du commandement de quitter les lieux.



Il est en l'espèce conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de dire qu'elle est fixée à un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s'était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu'à libération effective et complète des lieux. Mme [J] [S] sera condamnée à la payer.



Partie perdante, Mme [J] [S] sera condamnée sera condamnée aux dépens d'appel. L'équité justifie sa condamnation à payer au bailleur la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 







PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Infirme le jugement rendu le 25 mai 2021 en ses dispositions critiquées, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Prononce la résiliation du bail d'habitation consenti à Mme [J] [S], 



Ordonne l'expulsion de Mme [J] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 4], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 



Condamne Mme [J] [S] à payer à la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 5] une indemnité mensuelle d'occupation fixée à un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s'était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu'à libération effective et complète des lieux,



Condamne Mme [J] [S] à payer à la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 5] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 



Rejette toute autre demande,



Dit que Mme [J] [S] supportera la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande. 





La GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE