Cour d'Appel · 1ère Chambre — 16 janvier 2024

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 16 janvier 2024

N° RG 21/02621 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FXIC 

-LB- Arrêt n° 14



S.C.I. [D] INVESTISSEMENT / [Z] [D], [F] [K], [X] [V] épouse [K]



Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AURILLAC, décision attaquée en date du 08 Novembre 2021, enregistrée sous le n° 20/00578



Arrêt rendu le MARDI SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE



COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président 

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



S.C.I. [D] INVESTISSEMENT

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Henri ARSAC de la SCP ARSAC, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté



APPELANTE



ET :



Mme [Z] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

et

M. [F] [K]

et Mme [X] [V] épouse [K]

[Adresse 16]

[Localité 2]

Représentés par Maître Audrey OUDOUL, avocat au barreau d'AURILLAC

Timbre fiscal acquitté



INTIMES



DÉBATS : A l'audience publique du 30 octobre 2023



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 16 janvier 2024, après prorogé du délibéré initiallement prévu le 19 décembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 

Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Par acte authentique en date du 25 octobre 2002, M. [R] [K] et Mme [X] [V] épouse [K] ont fait l'acquisition auprès de M. et Mme [C] d'une maison d'habitation, avec un emplacement commercial et dépendances, située à [Localité 2] (Cantal) [Adresse 18] et lieu-dit [Localité 17], cadastrée section AB n° [Cadastre 7] et n°[Cadastre 11] et du tiers indivis d'une parcelle contiguë en nature de lande et à usage de passage permettant l'accès à une partie du rez-de-chaussée de la maison et à la cave côté est, cadastrée section AB n° [Cadastre 14]. Il était précisé à l'acte notamment que les parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 11] et n°[Cadastre 14] provenaient de la division de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 4].



Mme [Z] [D] est propriétaire en vertu d'un acte de partage intervenu le 21 novembre 2011 et selon une attestation immobilière établie le même jour et rectifiée par acte notarié du 8 décembre 2017, d'une maison d'habitation située à [Localité 2], cadastrée section AB n°[Cadastre 8], et d'un jardin jouxtant cette propriété constituant la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 9]. L'arrière de ce jardin donne sur la parcelle contiguë cadastrée section AB n° [Cadastre 14], dont elle détient la propriété indivise pour un tiers et qui permet le passage jusqu'à la rue Notre-Dame d'Août.



Il résulte du relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière que la SCI [D] Investissement a fait l'acquisition par acte authentique dressé le 1er mars 2016 d'un bien immobilier situé à [Localité 2], [Localité 17], cadastré section AB n° [Cadastre 5], n° [Cadastre 12] et n°[Cadastre 13] et du tiers indivis de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 14], étant précisé que le titre de propriété de l'appelante n'est pas versé aux débats.



Début avril 2017, la SCI [D] Investissement a entrepris des travaux, les parties étant opposées sur la nature et l'emplacement des travaux réalisés, l'appelante soutenant qu'il s'agissait de travaux de rénovation d'une terrasse existante sur la parcelle cadastrée n °[Cadastre 13], les intimés indiquant que les travaux effectués tendaient à la construction d'une terrasse sur la parcelle cadastrée n° [Cadastre 14].



Par lettre recommandée en date du 24 janvier 2019, M. et Mme [K] et Mme [D], par l'intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure SCI [D] Investissement de procéder à la démolition de l'ouvrage, lui reprochant d'avoir construit une terrasse sur la parcelle indivise cadastrée n° [Cadastre 14], sans autorisation de ses coïndivisaires.



Par acte d'huissier en date du 11 juillet 2019, M. et Mme [K] et Mme [D] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance d'Aurillac la SCI [D] Investissement pour obtenir sa condamnation sous astreinte à démolir l'ouvrage.



Par jugement du 8 novembre 2021, le tribunal judiciaire d'Aurillac a statué en ces termes :



-Déboute la SCI [D] Investissement de sa demande d'expertise avant-dire droit ;



-Ordonne la démolition de l'ouvrage édifié par la SCI [D] Investissement sur la parcelle située au lieu-dit [Localité 17] sur la commune de [Localité 2] (15) et cadastrée AB n° [Cadastre 14] ;





-Dit que ces travaux devront être exécutés dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et ce, sous peine d'astreinte provisoire de 60 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois ;



-Déboute M. [F] [K], Mme [X] [K] et Mme [Z] [D] de leur demande en indemnisation au titre de la jouissance privative ;



-Déboute M. [F] [K], Mme [X] [K] et Mme [Z] [D] de leur demande en indemnisation au titre de l'abus de droit ;



-Condamne la SCI [D] Investissement à verser à M. [F] [K], Mme [X] [K] et Mme [Z] [D] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;



-Déboute la SCI [D] Investissement de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



-Condamne la SCI [D] Investissement aux entiers dépens de la procédure ;



-Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.



La SCI [D] Investissement a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 20 décembre 2021. 



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 19 octobre 2023.





Vu les conclusions en date du 18 septembre 2023 aux termes desquelles la SCI [D] Investissement présente à la cour les demandes suivantes :



« Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Aurillac le 8 novembre 2021 en ce qu'il a ordonné la démolition de l'ouvrage édifié par celle-ci sur la parcelle cadastrée AB [Cadastre 14] située lieu-dit [Localité 17] sur la commune de [Localité 2], condamné la SCI [D] Investissement à remettre en son état initial la parcelle située lieu-dit [Localité 17] sur la commune de [Localité 2] cadastrée AB [Cadastre 14] et dit que les travaux devront être réalisés dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement et sous peine d'astreinte provisoire de 60 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois,



En conséquence, statuant à nouveau,



Débouter M. et Mme [K] et Mme [Z] [D] de leur demande de démolition de l'ouvrage édifié sur la parcelle cadastrée AB [Cadastre 14] située lieu-dit [Localité 17] sur la commune de [Localité 2] sous astreinte ;



Les débouter de leur demande de remise en état initial de la parcelle située lieu-dit [Localité 17] sur la commune de [Localité 2] cadastrée AB [Cadastre 14] sous astreinte ;



Avant-dire droit, désigner un géomètre expert aux fins de se prononcer sur la propriété de la parcelle AB [Cadastre 14], après notamment avoir examiné les actes de propriété et recherché la description des biens et leurs contenances ;



Condamner in solidum M. et Mme [K] et Mme [Z] [D] à payer et porter à la SCI [D] Investissement la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamner M. et Mme [K] et Mme [D] aux entiers dépens ;



Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Aurillac le 8 novembre 2020 en ce qu'il a débouté M. [F] [K], Mme [X] [K] et Mme [Z] [D] de leur demande d'indemnisation au titre de la jouissance privative et en ce qu'il les a déboutés de leur demande en indemnisation au titre de l'abus de droit ;



Débouter M. [F] [K], Mme [X] [K] et Mme [Z] [D] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour l'appel ainsi qu'aux dépens de l'appel. »





Vu les conclusions en date du 6 septembre 2023 aux termes desquelles Mme [Z] [D], M. [F] [K] et Mme [X] [K] née [V] demandent à la cour de :



-Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Aurillac le 8 novembre 2021 en ce qu'il : 

-les a déboutés de leur demande en indemnisation au titre de la jouissance privative,



-les a déboutés de leur demande en indemnisation et au titre de l'abus de droit commis par la SCI [D] Investissement,



- a condamné la SCI [D] Investissement à leur payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles



Statuant à nouveau sur ces points,



-Condamner la SCI [D] Investissement à réparer les préjudices matériels et financiers qu'ils ont subis du fait de sa jouissance privative du bien indivis en la condamnant à leur porter et payer la somme de 21,45 euros par mois pour la jouissance écoulée depuis avril 2017 jusqu'à ce jour et à une indemnité de jouissance de 21,45 euros par mois pour le temps qui s'écoulera jusqu'à la remise en état du bien, l'indemnité portant intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;



-Condamner la SCI [D] Investissement à réparer les préjudices matériels, financiers et moraux qu'ils ont subis du fait de l'abus de droit en la condamnant à leur porter et payer à chacun la somme de 2000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;



-Condamner la SCI [D] Investissement à leur payer et porter la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Confirmer le jugement pour le surplus,



En tout état de cause,



-Condamner la SCI [D] Investissement à leur payer la somme de 9000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour l'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel ;



-Débouter la SCI [D] Investissement de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.







MOTIFS DE LA DÉCISION :



Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.



***



Mme [Z] [D], M. [F] [K] et Mme [X] [K], demandeurs à l'action tendant à la démolition de l'ouvrage édifié par la SCI [D] Investissement, soutiennent que cette construction a été entreprise sur la parcelle cadastrée n° [Cadastre 14], sur laquelle ils détiennent, comme la SCI [D] Investissement, des droits indivis à concurrence d'un tiers.



La SCI [D] Investissement, pour s'opposer à la demande de démolition, qui a été accueillie par le premier juge, d'une part soutient que les travaux ont été réalisés sur la parcelle cadastrée n° [Cadastre 13] et non sur la parcelle n° [Cadastre 14], concluant incidemment à l'acquisition de la propriété de la terrasse par usucapion, d'autre part conteste le caractère indivis de la parcelle cadastrée n° [Cadastre 14], enfin soutient que les travaux réalisés n'étaient pas soumis à autorisation alors qu'ils étaient nécessaires à la conservation du bien voire ont permis l'amélioration de celui-ci.





 -Sur le caractère indivis de la parcelle cadastrée section° [Cadastre 14] et la demande d'expertise :



L'appelante considère qu'il existe « une incertitude quant au caractère indivis de la parcelle AB [Cadastre 14] » justifiant que soit ordonnée avant dire droit une mesure d'expertise confiée à un géomètre expert qui aura à se prononcer sur la propriété de cette parcelle après avoir examiné les actes de propriété. Elle souligne à cet égard que la nature indivise de cette parcelle « semble résulter d'un acte rectificatif établi par maître [M], notaire », acte rectificatif intégré à l'acte de vente intervenu entre les consorts [C] et M. et Mme [K] 



Il sera observé en premier lieu que la SCI [D] Investissement ne produit pas son titre de propriété et que les informations relatives au bien immobilier dont elle est propriétaire sont connues de la cour uniquement grâce à la production par les intimés du relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière qui confirme que la SCI [D] Investissement a fait l'acquisition par acte authentique dressé le 1er mars 2016 notamment du tiers indivis de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 14].



Il sera relevé encore que la SCI [D] Investissement a elle-même reconnu sans ambiguïté le caractère indivis de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 14] au cours de son audition par la brigade de gendarmerie de Saint-Flour dans le cadre de l'enquête diligentée suite à la plainte déposée par M. et Mme [K] et Mme [D]. Lors de son audition, la gérante de la SCI [D] Investissement a ainsi indiqué au sujet de la parcelle cadastrée n° [Cadastre 14] : « Je savais que cette parcelle de terrain était en indivision avec Mme [D] et M. et Mme [K] » et encore, en réponse à la question posée par l'officier de police judiciaire sur le fait qu'elle avait fait construire une dalle au sol, des piliers puis une terrasse sans l'autorisation des propriétaires indivis du terrain et sans permis de construire : « Oui, mais j'avais l'accord verbal des propriétaires indivis ' ». 









Par ailleurs, il résulte des pièces communiquées par les intimés les éléments suivants : 



-Aux termes d'un acte reçu par maître [P] [N], notaire à [Localité 19], et maître [A] [H], notaire à [Localité 2], le 27 octobre 1972, publié au service de la publicité foncière d'Aurillac (Cantal) le 22 novembre 1972, volume 2773, n° 14, M. et Mme [J]-[W] ont acquis le tiers indivis de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 14] (initialement cadastrée section AB n° [Cadastre 4]) lors de l'achat de l'immeuble situé à [Localité 2], [Adresse 10], cadastré section AB n° [Cadastre 5] (pièce n°14 : copie de l' état hypothécaire au nom des époux [J]-[W]) ;



-Aux termes d'un acte reçu par maître [M] le 25 octobre 2002, publié au service de la publicité foncière d'Aurillac le 27 décembre 2002, M. et Mme [K] ont fait l'acquisition auprès des consorts [C] de l'immeuble cadastré section AB n°[Cadastre 7] et n° [Cadastre 11] et du tiers indivis de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 14] ;



- Les consorts [C] étaient eux-mêmes propriétaires de ces biens pour en avoir été donataires aux termes d'un acte reçu par maître [M] le 20 décembre 1989, publié au service de la publicité foncière d'Aurillac le 12 février 1990, volume 90P, n° 865, et pour avoir acquis les 9/16 èmes restant aux termes d'un acte reçu par maître [M] le 20 décembre 1989, publié au service de la publicité foncière d'Aurillac, le 12 février 1990, volume 90P, n° 866 ;



-Le 1er mars 2016, la SCI [D] Investissement a acquis de M. et Mme [J]-[W] l'immeuble situé sur la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 5] et le tiers indivis de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 14] (pièce n°8 : copie de l'état hypothécaire concernant la SCI [D] Investissement) ;



S'agissant de la rectification à laquelle fait référence la SCI [D] Investissement, il ressort des pièces produites par les intimés les éléments suivants : 



Lors de l'acquisition par les époux [K] des biens appartenant aux consorts [C] le 25 octobre 2002, sont également intervenus à l'acte :



-M. [L] [D], auteur de Mme [Z] [D],

-M. [I] [J] et son épouse, Mme [Y] [W], auteurs de la SCI [D] Investissement,

-Les consorts [C] (représentés), vendeurs dans l'acte concerné et donc auteurs des époux [K].

La lecture de l'acte révèle que ces interventions étaient justifiées par la volonté commune de rectifier une erreur purement matérielle résultant du fait que « lors de la rénovation du cadastre, la parcelle située à [Localité 2] (Cantal) [Adresse 18] et cadastrée sous le n° [Cadastre 4] de la section AB a été portée par erreur au nom de M. [I] [E] [J] et Mme [Y] [T] [W], alors qu'avec l'immeuble sis à [Localité 2] (Cantal) [Adresse 10], ils n'en avaient acquis qu'un tiers indivis. ». 



Il est encore indiqué dans l'acte :

 

« Cette parcelle à usage de passage correspond à une ancienne ruelle devenue privée à la fin du XIX ème siècle. Les riverains (M. et Mme [J]-[W], intervenants aux présentes, propriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] ; les Consorts [C], vendeurs aux présentes, propriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18] faisant l'objet de la vente ci-après et M. [B] [D], également intervenant, propriétaire de la cour sise [Adresse 15] et dont une porte donne sur ce passage) en sont devenus copropriétaires indivis à concurrence d'un tiers chacun ainsi qu'il est plus amplement indiqué ci-après. 

 

Par ailleurs, certaines parties dudit passage étaient privatives et constituaient les dépendances directes des immeubles appartenant respectivement à M. et Mme [J]-[W] et aux consorts [C], ci-dessus plus amplement nommés, pour s'en être rendus cessionnaires aux termes de divers actes ci-après indiqués. 

 

C'est pourquoi, ceci exposé et préalablement à la vente objet des présentes, il convient également de faire un acte rectificatif comportant ces régularisations :



Rectificatif concernant la parcelle cadastrée sous le n° [Cadastre 4] de la section AB commune de [Localité 2] (') ». 



Il est ensuite procédé à la rectification annoncée avec l'indication que la parcelle section AB n° [Cadastre 4] a été divisée en quatre parcelles, dont la parcelle AB n°[Cadastre 14], ainsi qu'il résulte d'un document d'arpentage dressé par M. [U] [S] , géomètre expert, le 19 septembre 2002, visé par les services compétents du cadastre d'Aurillac (Cantal) sous le n° 254 D, ce document d'arpentage étant déposé au bureau des hypothèques. Il est encore repris dans l'acte notarié l'ensemble des actes concernés par la rectification.



Il résulte de l'ensemble de ces explications que la preuve du caractère indivis de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 14], au moins depuis l'acte du 27 octobre 1972 (Cf. pièce n°14 des intimés), est rapportée par la production de titres de propriété et des relevés de formalités qui ne sont pas contredits utilement par l'appelante. Il sera rappelé que celle-ci quant à elle d'une part a reconnu le caractère indivis de la parcelle litigieuse, d'autre part s'abstient de communiquer son propre titre de propriété, qu'elle propose en revanche de produire devant un expert, enfin ne produit aucune pièce susceptible de démontrer qu'elle disposerait de la pleine propriété sur ladite parcelle. 



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu le caractère indivis de la parcelle litigieuse et rejeté la demande d'expertise présentée par la SCI [D] Investissement.





-Sur l'emprise de la construction:



Il convient de préciser que la parcelle cadastrée AB n° [Cadastre 14] présente une surface de 63 mètres carrés, tandis que la parcelle AB n°[Cadastre 13] a une contenance de 3 mètres carrés.



La SCI [D] Investissement soutient que les « travaux de terrasse » qu'elle a entrepris ont été réalisés sur la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 13], sur laquelle selon elle existait déjà une terrasse, et qu'elle se serait limitée à reconstituer cet ouvrage dans son dimensionnement initial, tout en le confortant par son ancrage en limite de propriété.



Par ailleurs, tout en soutenant en page 9 de ses écritures que la terrasse a été édifiée sur la parcelle AB n° [Cadastre 13], qui lui appartient, la SCI [D] Investissement prétend, en page 10 de ses écritures, qu'au regard de la dimension de la terrasse qui existait auparavant pendant très longtemps, ses auteurs en auraient acquis la propriété par usucapion.



À l'appui de ses prétentions, la SCI [D] Investissement produit trois attestations du même témoin, Mme [Y] [J], née le 20 décembre 1930 , qui évoque l'existence en 1972, lors de l'achat de la maison, d'une « terrasse surplombant le jardin se situant en contrebas et appartenant à la famille [D] », qui aurait été « partiellement démontée en 2009 » par son époux. L'appelante se réfère en outre à l'audition de M. [O], entrepreneur intervenu pour la rénovation de l'immeuble, et notamment pour détruire « un balcon existant qui avançait environ de 1,50 mètre dans le vide » et affirme qu'il existait « auparavant une terrasse bien plus grande », rajoutant à cette remarque : « en tout cas c'est ce qu'on m'avait dit ».



Les intimés communiquent quant à eux un document datant du 15 mars 1977, intitulé « convention d'urbanisme », aux termes duquel M. [B] [D], alors propriétaire de la parcelle cadastrée n° [Cadastre 6], a autorisé, « à titre amical et de bonnes relations de voisinage » M. [J], alors propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 5], à procéder à l'aménagement, le long du mur sud de sa maison, d'un abri de l'entrée par le sous-sol en prenant appui sur le mur séparatif de la maison [D]. L'acte indique « précision étant donné ici que cette dalle ne pourra jamais, sous aucun prétexte ou pour quelque raison que ce puisse être, avoir ou prendre le caractère de terrasse ou balcon ». L'abri en question est visible sur les photographies réalisées le 25 octobre 2012 lors de l'établissement d'un procès-verbal de constat par huissier à l'initiative de M. et Mme [K] afin qu'il soit procédé à une description du passage existant et à un état des lieux.



Les intimés produisent également, outre leur acte de propriété, un procès-verbal de constat établi par huissier le 28 mai 2019, qui comporte des explications et des photographies, dont il ressort que la construction litigieuse est constituée au sol d'une chape en béton recouverte d'une dalle de type hourdis, soutenue à l'est et à l'ouest par des poutres en béton armé reposant sur des piliers en béton. 



L'huissier de justice indique également qu'en surplomb de la chape en béton se situe une terrasse, bordée au sud par un mur en béton banché avec des barbacanes et une ouverture rectangulaire à sa base pour l'écoulement des eaux et que l'accès à cette terrasse se fait uniquement depuis le bâtiment appartenant à la SCI [D] Investissement, situé sur la parcelle section AB n° [Cadastre 5]. Le sol de la terrasse est entièrement recouvert de dalles scellées. 



L'huissier relève que la poutre à l'est ainsi que les piliers qui la soutiennent sont accolés au mur qui ferme la propriété [D], la poutre ayant été encochée dans son épaisseur pour permettre l'ouverture de la porte d'accès à la parcelle de cette dernière (parcelle n°[Cadastre 9]). Les photographies permettent de constater que la porte de la propriété [D] est ainsi intégrée dans la construction qui empiète donc bien sur la parcelle cadastrée n° [Cadastre 14] ce que confirme encore l'huissier en ces termes : « La plus grande partie de cette terrasse a été construite sur la parcelle AB [Cadastre 14] ».



Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la construction, dont l'étendue et l'importance sont sans rapport avec l'abri installé suite à la convention intervenue à titre de bon voisinage le 15 mars 1977 entre M. [B] [D] et M. [J], empiète largement sur la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 14].



Par ailleurs, la SCI [D] Investissement échoue à rapporter la preuve de l'acquisition par ses auteurs par voie d'usucapion d'une partie de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 14], alors qu'il n'est aucunement justifié sur ce terrain d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque, étant observé encore que l'argumentation développée par l'appelante est contradictoire alors qu'elle soutient parallèlement que la construction a été édifiée sur la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 13].





-Sur la demande de démolition de l'ouvrage : 



La SCI [D] Investissement soutient qu'en toute hypothèse les travaux réalisés ne nécessitaient aucune autorisation dans la mesure où ils correspondaient à la restauration d'une terrasse qui existait auparavant et qui a été reconstituée, donc à des travaux de conservation relevant de l'article 815-2 du code civil, argumentation qui ne résiste pas à l'analyse dès lors qu'il résulte des développements précédents que la construction entreprise va bien au-delà de la reconstitution d'un balcon qui a pu exister.



La SCI [D] Investissement prétend encore que la réalisation d'une dalle au sol constitue un acte de conservation voire d'amélioration du bien indivis alors qu'auparavant, le sol, composé de pavés, de cailloux et d'une partie cimentée, générait une marre de boue due à l'écoulement de la gouttière du cabanon de Mme [D] et de celle de l'immeuble des époux [K]. Toutefois, il ne ressort nullement des pièces communiquées que l'état du sol justifiait la mise en 'uvre de travaux particuliers, et non pas seulement une action d'entretien et de nettoyage. 



Il résulte en revanche de l'ensemble des explications et pièces soumises à la cour que la SCI [D] Investissement, propriétaire de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 13], a procédé à l'édification d'un ouvrage d'importance, dont une partie se situe sur sa parcelle et dont l'autre empiète largement sur la parcelle indivise cadastrée section AB n° [Cadastre 14], ce sans aucune autorisation et dans son seul intérêt, étant observé qu'il n'est pas contesté que la terrasse est destinée à un usage commercial, accessible aux clients d'une activité d'hôtellerie -restauration.



Ce faisant, la SCI [D] Investissement a agi, d'une part en tant que tiers propriétaire de la parcelle voisine, en violation du droit de propriété consacré par les articles [Cadastre 7] et 545 du code civil, d'autre part en sa qualité de coïndivisaire, en violation des dispositions prévues par l'article 815-3 alinéa 3 du code civil qui exigent le consentement de tous les indivisaires « pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis », étant rappelé que les indivisaires sont fondés à faire cesser les actes accomplis par un autre indivisaire qui portent atteinte à leur droits égaux et concurrents sur la chose indivise et à agir pour réclamer la démolition des constructions élevées sur l'immeuble indivis par l'un des propriétaires s'ils ne souhaitent pas en conserver la propriété commune [Cass. 3e civ., 9 mars 1994, pourvoi n° 92-12.971].



En considération de l'ensemble de ces explications, il apparaît que le premier juge a justement fait droit à la demande de démolition de l'ouvrage litigieux et mis à la charge de la SCI [D] Investissement l'obligation de remettre en état la parcelle, ce sous astreinte.



Le jugement sera en conséquence confirmé de ces chefs, étant rappelé que l'astreinte ne commence à courir, en cas de confirmation du jugement non exécutoire qui en était assorti, qu'à compter du jour où l'arrêt devient exécutoire.





-Sur les demandes indemnitaires présentées par les intimés (appel incident) :



-Sur l'indemnité réclamée du fait de la jouissance privative d'une partie de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 14] par la SCI [D] Investissement :



En application de l'article 815-9 alinéa 2 du code civil, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.



Cette indemnité, qui est la contrepartie du droit d'un des coïndivisaires de jouir privativement du bien indivis, suppose que les autres coïndivisaire se trouvent dans l'impossibilité de droit ou de fait d'user de la chose. Elle est due, à l'indivision et non pas aux autres indivisaires, du seul fait de cette jouissance privative du bien indivis, même s'il n'en est résulté aucun préjudice pour l'indivision.



Il est établi en l'espèce que la SCI [D] Investissement bénéficie de la jouissance privative d'une partie de la construction édifiée sur la parcelle section AB n° [Cadastre 14], à savoir la terrasse en hauteur à laquelle il ne peut être accédé que par le bâtiment dont elle est propriétaire. En revanche, l'abri sous la terrasse sur la dalle en béton est accessible à tous les indivisaires, même si la configuration des lieux a été modifiée par les travaux. 



La demande présentée par les intimés sur le fondement de l'article 815-9 du code civil sera toutefois rejetée alors que ceux-ci réclament en l'occurrence, sur la base de la valeur locative du bien qu'ils ont fait estimer par une agence immobilière à 90 euros par mois, non pas une indemnité pour le compte de l'indivision, mais l'indemnisation « de leurs préjudices matériels et financiers du fait de la jouissance privative du bien indivis » par la société [D] Investissement, sollicitant à ce titre la fixation d'une indemnité à leur profit de 21, 45 euros par mois depuis avril 2017, jusqu'à la remise en état des lieux.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande, par substitution de motifs cependant alors que le premier juge a retenu pour écarter les prétentions indemnitaires des demandeurs que ceux-ci ne produisaient aucune pièce permettant d'estimer la valeur locative du bien.



-Sur l'indemnisation des préjudices personnels des intimés :



Le comportement fautif de la SCI [D] Investissement est caractérisé alors qu'il résulte de l'ensemble des éléments du dossier, et en particulier de l'audition de la gérante de la société à l'occasion de l'enquête de gendarmerie diligentée suite aux plaintes déposées par les intimés, qu'elle avait parfaitement connaissance de l'atteinte portée aux droits de ses coïndivisaires et voisins.



Il est constant que tout indivisaire est en droit de faire cesser les actes accomplis par un autre indivisaire qui ne respectent pas la destination du bien indivis ou qui portent atteinte à ses droits égaux et concurrents sur la chose indivise et d'agir pour obtenir réparation du préjudice consécutif à de tels actes.



-Sur le préjudice de Mme [D] :



Il est établi par les pièces communiquées que la construction litigieuse surplombe la porte d'accès au jardin de Mme [D], cette porte étant désormais encastrée sous l'abri en béton supportant la terrasse. Par ailleurs, les photographies produites démontrent que la SCI [D] Investissement dispose d'une vue droite depuis la terrasse sur le jardin de Mme [D]. Il est ainsi porté atteinte à la tranquillité de Mme [D] dans la jouissance de sa propriété. La SCI [D] Investissement, qui ne formule aucune observation sur la demande indemnitaire présentée à ce titre, sera condamnée à lui payer la somme réclamée en réparation de son préjudice, soit 2000 euros. 



-Sur le préjudice subi par M. [K] et par Mme [K] :



M. [K] et Mme [K] démontrent par les photographies communiquées que la SCI [D] Investissement dispose depuis la terrasse litigieuse d'une vue directe sur leur immeuble qui abrite notamment leur cabinet de masseurs-kinésithérapeutes, et qu'ils ont été contraints, afin d'assurer la confidentialité de leur activité, d'apposer sur les ouvrants des films occultants et encore qu'ils ne peuvent, pour les mêmes raisons, ouvrir les fenêtres de leur cabinet. Cette situation est ainsi préjudiciable pour les intimés.







La SCI [D] Investissement, qui ne formule aucune observation sur les demandes indemnitaires présentées à ce titre sera, condamnée à payer en réparation des préjudices subis la somme de 2000 euros à M. [K] et la même somme à Mme [K].



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté les demandes présentées par M. et Mme [K] et Mme [D].





- Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Le jugement sera confirmé sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI [D] Investissement supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à M. [K], Mme [K] et Mme [D], pris ensemble, la somme de 6000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement,



Infirme le jugement en ce qu'il a débouté M. [F] [K], Mme [X] [K] et Mme [Z] [D] de leurs demandes tendant à la condamnation de la SCI [D] Investissement à leur payer à chacun la somme de 2000 euros en réparation de leurs préjudices ;



Statuant à nouveau sur ces points ,



-Condamne la SCI [D] Investissement à payer à Mme [Z] [D] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;



-Condamne la SCI [D] Investissement à payer à M. [F] [K] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision  ;



-Condamne la SCI [D] Investissement à payer à Mme [X] [K] née [V] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;



Confirme le jugement pour le surplus et y ajoutant,



Condamne la SCI [D] Investissement aux dépens d'appel ;



Condamne la SCI [D] Investissement à payer à M. [F] [K] , Mme [X] [K] née [V] et Mme [Z] [D], pris ensemble, la somme de 6000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier Le président