Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 17 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05057 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2D3H

N° MINUTE : 2/2024







JUGEMENT 
rendu le 17 janvier 2024


DEMANDERESSES
Madame [N] [M], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1], Madame [F] [O] veuve [M], demeurant [Adresse 11] - [Localité 9], représentées par Maître Marine DEPOIX , avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4] [Localité 8], Toque [Numéro identifiant 10]

DÉFENDERESSES
Madame [L] [H], demeurant [Adresse 2] - [Localité 7], comparante en personne
S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 6], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 06 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 17 janvier 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière






Décision du 17 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05057 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2D3H



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er Août 2012, Mme [N] [M] et Mme [F] [O] veuve [M] ont consenti un bail d'habitation à Mme [L] [H] sur des locaux meublés situés au [Adresse 2] à [Localité 7] [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 600 euros et d'une provision pour charges de 50 euros. 

Par acte du 4 juillet 2012, la SA Crédit industriel et commercial s'est portée caution solidaire du preneur en faveur du bailleur dans la limite de 7800 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2021, les bailleresses ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1370 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Le commandement de payer faisait également sommation à Mme [K] [H] de fournir une attestation d'assurance de l'appartement. L'acte a été dénoncé à la caution bancaire le 27 avril 2021 qui a finalement réglé les loyers visés le 16 juin 2021. 

Cependant, de nouveaux impayés étant intervenus, Mme [N] [M] et Mme [F] [O] veuve [M] ont fait délivrer à la locataire, le 9 août 2021, un deuxième commandement de payer la somme principale de 2332,97 euros au titre de l'arriéré locatif, et pour défaut d'assurance, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. L'acte a été dénoncé le 19 août 2021 à la caution bancaire qui s'est de nouveau substituée à Mme [L] [H] dans le paiement des sommes dues.

La persistance de l'absence de paiement des loyers et de souscription d'une quelconque assurance par Mme [L] [H] a finalement amené Mme [N] [M] et Mme [F] [O] veuve [M] à lui faire signifier, le 10 décembre 2021, un troisième commandement de payer la somme principale 3659,14 euros au titre de l'arriéré locatif, et pour défaut d'assurance, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Le 24 décembre 2021, l'acte a été dénoncé à la caution bancaire qui a partiellement réglé les causes du commandement, soit une somme de 3425 euros. 

Les bailleresses ont fait signifier à la locataire un congé pour motif légitime et sérieux le 11 avril 2022.

Par assignation des 12 et 16 mai 2023, Mme [N] [M] et Mme [F] [O] veuve [M] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire valider le congé, à titre infiniment subsidiaire prononcer la résiliation du bail, être autorisées à faire procéder à l'expulsion sans délai de Mme [L] [H] et obtenir sa condamnation in solidum avec la SA Crédit industriel et commercial au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-9824,17 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2023, terme de février 2023 inclus,
-2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 6 octobre 2023, Mme [N] [M] et Mme [F] [O] veuve [M] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative s'élève désormais à 
14 946,96 euros. Mme [N] [M] et Mme [F] [O] veuve [M] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu'aucun règlement n'est intervenu depuis mars 2021. Elles expliquent les difficultés financières auxquelles elles font face du fait de l'absence de règlement du loyer par la locataire. Elles s'opposent à tout délai suspendant les effets de la clause résolutoire ainsi qu'à tout délai de paiement de l'arriéré locatif. Elles prennent enfin acte de la remise par la locataire à l'audience de l'attestation d'assurance mais maintiennent leur demande au titre du défaut d'assurance dans la mesure où celle-ci n'a pas été remise dans le délai d'un mois. 

Mme [L] [H] reconnaît la dette et affirme qu'elle perçoit des revenus mensuels de 700 euros. Elle demande un délai pour quitter les lieux, elle indique ne pas avoir d'assistante sociale référente, ni de famille. Elle affirme enfin ne pas savoir comment elle va régler la dette locative et qu'elle n'a pas pris contact avec sa caution bancaire. 

Mme [N] [M] et Mme [F] [O] veuve [M] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que la locataire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [L] [H] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [N] [M] et Mme [F] [O] veuve [M] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 10 décembre 2021. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3659,14 euros n'a pas été intégralement réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. En outre, la locataire n'a pas justifié avoir souscrit un contrat d'assurance dans le délai d'un mois. 

Les bailleresses sont donc bien fondées à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 janvier 2022.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [N] [M] et Mme [F] [O] veuve [M] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée des délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, il apparaît qu'en raison de la durée de la procédure, Mme [L] [H] a déjà bénéficié de délais pour quitter les lieux. En outre, accorder des délais supplémentaires serait de nature à augmenter le montant de sa dette déjà élevé. Enfin, l'expulsion peut conduire à une attribution plus rapide d'un logement social. 

En conséquence, Mme [L] [H] sera déboutée de sa demande de délai pour quitter les lieux. 

Sur la dette locative

Tout d'abord, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l'amélioration des rapports locatifs dispose, en ses deux derniers alinéas, que "lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée, ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. la résiliation prend effet au terme du contrat de location qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. 

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction de l'avant dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement".

En l'espèce, la SA Crédit industriel et commercial s'est constituée caution solidaire de Mme [L] [H] par engagement du 4 juillet 2012, pour un montant de 7800 euros. Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l'article 22-1 précité. 

Il ressort du décompte produit en demande que la SA Crédit industriel et commercial a déjà réglé en qualité de caution, la somme de 7127.97 euros. En conséquence, les demandes de Mme [N] [M] et Mme [F] [O] veuve [M] tendant à la condamnation in solidum de Mme [L] [H] et de la SA Crédit industriel et commercial seront accueillies à hauteur de 672.03 euros (7800-7127.97).

Ensuite, aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, Mme [N] [M] et Mme [F] [O] veuve [M] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er févier 2023, Mme [L] [H] leur devait la somme de 9824.14 euros, terme de février 2023 inclus, soustraction faite des frais de procédure. Aucun décompte postérieur à cette date n'est produit.

Mme [L] [H] et la SA Crédit industriel et commercial n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant seront condamnées in solidum à payerla somme de 672.03 euros aux bailleresses, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, le 12 mai 2023 conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Mme [L] [H] sera condamnéee à payer la somme de 9152.11 euros aux bailleresses, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, le 12 mai 2023 conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 685 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [N] [M] et Mme [F] [O] veuve [M] ou à leur mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [H] ainsi que la SA Crédit industriel et commercial, qui succombent à la cause, seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Mme [N] [M] et Mme [F] [O] veuve [M], Mme [L] [H] ainsi que la SA Crédit industriel et commercial seront condamnées in solidum à leur verser une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 décembre 2021 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, et que la souscription ‘un contrat d'assurance n'a pas été justifiée dans un délai d'un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu à effet du 1er Août 2012 entre Mme [N] [M] et Mme [F] [O] veuve [M], d'une part, et Mme [L] [H], d'autre part, concernant les locaux meublés situés au [Adresse 2] à [Localité 7] [Adresse 2] est résilié depuis le 11 janvier 2022,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [L] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [L] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

DIT, en conséquence, que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE Mme [L] [H] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

CONDAMNE Mme [L] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 685 euros par mois, à compter du 1er mars 2023, 

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 janvier 2022, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleresses ou à leur mandataire,

CONDAMNE in solidum Mme [L] [H] et la SA Crédit industriel et commercial à payer à Mme [N] [M] et Mme [F] [O] veuve [M] la somme de 672.03 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnité d'occupation) arrêté au 1er février 2023, terme de février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023,

CONDAMNE Mme [L] [H] à payer à Mme [N] [M] et Mme [F] [O] veuve [M] la somme de 9152.11 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnité d'occupation) arrêté au 1er février 2023, terme de février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023,

CONDAMNE in solidum Mme [L] [H] et la SA Crédit industriel et commercial à payer à Mme [N] [M] et Mme [F] [O] veuve [M] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [L] [H] et la SA Crédit industriel et commercial aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 Décembre 2021 et celui de l'assignation du 16 mai 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge