Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 17 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 17 JANVIER 2024



N° 2024/ 008









N° RG 20/04232



N° Portalis DBVB-V-B7E-BFY3P







Syndicat des copropriétaires de la résidence de [Localité 5]





C/



[S] [Z] [F]



[Y] [D] épouse [F]





























Copie exécutoire délivrée le :



à : 





Me Emmanuel VOISIN-MONCHO



Me Rachel COURT-MENIGOZ













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 11 Février 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 13/05957.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires de la résidence de [Localité 5] sise à [Adresse 8] 

représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET CHAMPION, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès-qualités de droit audit siège 



représentée par Me Emmanuel VOISIN-MONCHO, membre de la SCP MONCHO - VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE





INTIMES



Monsieur [S] [Z] [F]

né le 29 Août 1963 à [Localité 7] (75), demeurant [Adresse 8]



Madame [Y] [D] épouse [F]

née le 30 Décembre 1980 à [Localité 6] (69), demeurant [Adresse 8]



représentés par Me Rachel COURT-MENIGOZ, membre de la SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Bertrand D'ORTOLI, avocat au barreau de NICE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





Par acte notarié du 12 juillet 1991 M.[W] [F], époux commun en biens de Mme [O] [X], a acquis les lots 223 (un appartement), 260 (une cave), 287 (un parking) et 440 (une réserve en sous-sol) dans l'ensemble immobilier dénommé De [Localité 5] sis [Adresse 8].



Il est précisé dans l'acte que cet ensemble immobilier a fait l'objet :

- d'un règlement de copropriété publié le 15 novembre 1966 -vol 7616 n°17,

- d'un modificatif publié le 3 août 1968 -vol 8932 n°2.



Les époux [F] [X] sont décédés respectivement le 29 mars 2014 et le 30 août 2014, laissant pour seul héritier leur fils [S] [F].



Considérant que M.et Mme [F] doivent le tiers des travaux d'étanchéité de la terrasse et non le 5ème, par exploit d'huissier du 24 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires de la résidence De [Localité 5] à [Localité 3] a assigné M.et Mme [F] aux fins de les voir condamner insolidum et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, en paiement d'un arriéré de charges d'un montant de 12 794,03 euros arrété au 1er octobre 2013 outre les intérêts au taux légal sur la somme de 34 380,17 euros à compter de la mise en demeure du 6 août 2013 et sur la somme de 12 794,03 euros à compter de la décision à intervenir, 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens, y compris les frais d'hypothèque et de tout autre mesure d'exécution, distraits au profit de Maître VOISIN-MONCHO.



Par ordonnance du 2 juin 2018, rectifiée en son erreur matérielle le 25 janvier 2019, le juge de la mise en état a débouté M.et Mme [F] de leur demande de péremption d'instance et renvoyé l'affaire à la mise en état pour fixation.



Par jugement rendu le 11 février 2020, le Tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné à payer aux époux [F] la somme de 3 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration au greffe en date du 20 mars 2020, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision. 



Il sollicite :

Liminairement : 

Se déclarer non saisie par les demandes de « juger » des intimés. 



Infirmer la décision attaquée en toutes ses dispositions. 

 

Et statuant à nouveau, 

 

Condamner M.[F] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE DE [Localité 5], au titre des charges de Copropriété impayées, la somme de 13.346,12 (compte arrêté au 4 septembre 2017) en principal, outre les intérêts de droit sur la somme de 34.380,17 € à compter de la mise en demeure de payer les charges du 6 août 2013 et sur 13.346,12 € à compter de la décision à intervenir. 

 

Condamner in solidum M.et Mme [F] à 5.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, 

 

Débouter M.et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires, 

 

Condamner in solidum M.et Mme [F] à 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

 

Condamner in solidum M.et Mme [F] aux entiers dépens, de première instance et d'appel, y compris les frais d'hypothèque judiciaire et de toute autre mesure d'exécution, au profit de Maître E. VOISIN-MONCHO, Avocat associé, sur son offre de droit. 

 

A l'appui de son recours, il fait valoir :

-que M.[S] [F] était nu propriétaire depuis l'origine (date de l'assignation) des lots en question et est devenu intégralement propriétaire au décès de son père,

-qu'il était redevable au 1er octobre 2013 de 37 194,03€ de charges de copropriété comprenant sa quote part des travaux d'étanchéité de sa terrasse,

-qu'il a versé 24 000€ et restait redevable de la somme de 12 794,03€ (montant de l'assignation),

-que selon compte arrêté au 4 septembre 2017, il est redevable de la somme de 13 346,12€,

-que s'il estime être redevable de 1/5ème des travaux de réfection de l'étanchéité de sa terrasse le règlement de copropriété prévoit une prise en charge par le propriétaire concerné de 1/3,

-que si lors de l'AG du 29 mars 2012 une erreur de plume a été commise en indiquant une prise en charge de 1/5ème, une AG ne peut proposer une répartition non conforme au règlement de copropriété sauf à l'unanimité,

-que le règlement de copropriété modificatif dont se prévaut l'intimé n'a pas été publié, seul un modificatif à l'état de division du 15 novembre 1966 a été publié le 3 août 1968,

-que la résistance abusive des intimés lui cause un préjudice indemnisable.



M.et Mme [S] [F] concluent:

JUGER que la Cour est parfaitement saisie des prétentions formulées par M.[S] [F], 

 

JUGER que M.[S] [F] n'était pas le propriétaire de l'appartement, Résidence [Localité 5], [Adresse 8], [Adresse 2], à la date de l'assignation du 24/10/2013, 

 

JUGER que M.[S] [F] n'était pas redevable des charges de copropriété à la date du 24/10/2013 en l'absence de clause de solidarité dans le règlement de copropriété, 

JUGER que le règlement de copropriété annexé à l'acte d'acquisition du 12/07/1991 produit est celui publié aux hypothèques le 03/08/2008, en cela CONFIRMER le jugement déféré, 

 

JUGER qu'en l'état de ce règlement de copropriété et en l'état de l'assemblée générale du 29/03/2012 produite, la répartition des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse est de 1/5 e pour les propriétaires, 

 

En conséquence, 

 

DEBOUTER en toutes hypothèses le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence de [Localité 5] de sa demande en paiement d'une somme de 13 346,12€ en principal, cette somme étant pour erronée quant à son quantum et son fondement juridique sur son mode de calcul, 

 

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence de [Localité 5] de sa demande en paiement des intérêts sur une somme de 34.380,17 en l'état du règlement de 24.000 € le 01/10/2013 et en l'état du séquestre de 13 044,82€ le 07/05/2021, 

 

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence de [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts infondée et injustifiée, 

 

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence de [Localité 5] de toutes ses demandes plus amples ou contraires, 

 

CONFIRMER en conséquence le jugement déféré en toutes ses dispositions y compris la condamnation aux dépens et à l'article 700 du Code de Procédure Civil en première instance, 

 

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence de [Localité 5] en cause d'appel au paiement d'une somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et dépens d'appel. 



Ils soutiennent:

-que l'acte d'acquisition des lots fait référence au règlement de copropriété publié le 15 novembre 1966 mais également à un modificatif de ce dernier établi aux termes d'une AG ordinaire et extraordinaire du 16 avril 1968 dont une copie certifiée conforme a été déposée au rang des minutes de Me [N] notaire le 29 avril 1968 et dont une expédition a été publiée au bureau des hypothèques de [Localité 4] le 3 août 1968 , qui prévoit une répartition de 1/5ème à sa charge,

-qu'il appartient au syndicat de produire ce modificatif publié, 

-que l'AG du 29 mars 2012 ayant voté une répartition de 1/5 ème pour lui sans contestation de cette répartition, elle est définitive et s'impose, qu'il ne s'agit nullement d'une erreur de plume,

-que les sommes réclamées par le syndicat sont erronées quant à leur quantum et aux intérêts réclamés,

-que la somme réclamée est constituée du principal de 12 794,03€ plus les intérêts depuis le 1er octobre 2013 et des intérêts de droit sur la somme de 34 380,17€ à compter de la mise en demeure du 6 août 2013 alors qu'il a réglé 24 000€ le 1er octobre 2013,

-que la somme de 13 044,82€ a été consignée chez le notaire suite à la vente des lots le 5 juillet 2021 de sorte qu'aucun intérêt n'est dû à compter de cette date.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2023.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur les demandes de 'juger' des intimés



Il est de jurisprudence constante que les demandes de 'constater que', 'dire et juger que', ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que la présente juridiction n'en est pas saisie, mais est saisie de toutes les demandes qui consistent à obtenir le débouté, la confirmation et la condamnation.





Sur la demande principale



Les résolutions d'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires, tant que la nullité n'a pas été prononcée.





En l'espèce, il résulte du procès verbal de l'assemblée générale du 29 mars 2012 notifié le 11 avril 2012 en sa résolution 15 que la répartition concernant M.[F] pour les travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse est de 1/5ème.



Il ne peut être valablement soutenu par le syndicat des copropriétaires que cette répartition de 1/5ème à la charge de M.[F] est une erreur de plume, le règlement de copropriété dressé le 22 juin 1966 et publié le 15 novembre 1966 vol 7616 n°17, disant en page 15 que toutes les dépenses afférentes à l'étanchéité des terrasses attribuées en jouissance exclusive seront réparties dans les proportion suivantes:

-1/3 au bénéficiaire du droit de jouissance exclusive

-2/3 pour l'ensemble des copropriétaires, répartis au prorata des millièmes généraux.



En effet, cette résolution n°15 prévoit 'de se rapprocher de M.[F] afin de tenter d'obtenir de sa part une participation complémentaire à sa quote part individuelle pour le financement des dits travaux', ce qui revient à une négociation pour obtenir de M.[F] une participation au delà de 1/5ème, négociation qui n'aurait pas été envisagée si une erreur de plume avait été commise sur le 1/5ème au lieu du1/3.



En outre, dans un courrier recommandé avec accusé de réception du syndic à M.[F] en date du 24 juillet 2012 cette répartition de 1/5ème est reprise sans ambiguïté.



Il n'est pas soutenu que cette résolution ait été contestée dans les délais légaux de sorte qu'elle s'impose.



En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes.





Sur les autres demandes



Le syndicat des copropriétaires est condamné à la somme de 4 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'appel.









PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 février 2020 par le Tribunal judiciaire de GRASSE,





Y ajoutant,





DIT que la présente cour n'est pas saisie des demandes de 'JUGER...' de M.et Mme [F],





DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,





CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence De [Localité 5] sise [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Champion à régler à M.et Mme [F] la somme de 4 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,





CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence De [Localité 5] sise [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Champion aux entiers dépens de l'appel.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT