Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 17 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 17 JANVIER 2024



N° 2024/ 015







N° RG 21/05612 



N° Portalis DBVB-V-B7F-BHI4A







[S] [Z]





C/



Syndicat des copropriétaires de la résidence [5]







































Copie exécutoire délivrée le : 





à :



Me Gilbert UGO





Me Sandra JUSTON







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 10 Mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/04077.





APPELANT



Monsieur [S] [Z]

né le 07 Mars 1951 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 1]



représenté et plaidant par Me Gilbert UGO, avocat au barreau de GRASSE





INTIMEE



Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sis à [Localité 6] [Adresse 3]

représentée par M. [W] [L], SARL CABINET [L] [Adresse 2]



représentée par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE, substitué par Me Margaux VERAN-PIAZZESI, avocat au barreau de NICE







*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 14 Novembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



La résidence [5] comprend 4 bâtiments, savoir un bâtiment A dit « La Brigandine '', un bâtiment B dit « Le Corsaire '', un bâtiment C dit « Groupe Caravelle - Pirate - Capitainerie - Flibuste '',et un bâtiment D dit « Groupe Garage ».



Cet ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division/ règlement de copropriété établi par acte notarié le 19 mars 1973 (publié le l8 mai 1973) - l'immeuble se trouvant alors en cours d'édification -et de modificatifs.



M.[Z] est propriétaire de divers lots de la copropriété et en particulier des lots n° 68, 77 et 78 constituant des réserves aménageables sises au 3ème et au 4ème niveau du bâtiment D dit 'Groupe Garage'.



Par exploit du 22 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] à [Localité 6] a assigné M. [B] [Z] devant le tribunal judiciaire de GRASSE aux fins de voir dire et juger que M.[Z] s'est indûment approprié une partie commune de l'immeuble en y aménageant, sans droit ni titre et en contravention avec le règlement de copropriété, une trémie permettant l'accès de son lot 68 aux lots 77 et 78, dont il a changé l'affectation et la destination, et d'obtenir sa condamnation à la remise en état des lieux.



Par jugement rendu le 10 mars 2021, le Tribunal a :

Dit l'action du syndicat des copropriétaires recevables,

Dit que M. [Z] a procédé au changement d'affectation des lots 77 et 78 sans autorisation du syndicat des copropriétaires et en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété et la destination de l'immeuble.

Dit qu'en agrandissant en mai 2005, la trémie technique-existante pour relier les lots 77/78 au

lot 68 situé au-dessous et ce, sans autorisation de l'assemblée générale, M. [Z] a commis un acte d'appropriation d'une partie commune de l'immeuble, à savoir le gros 'uvre du plancher 

En conséquence, l'a condamné, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, à rétablir les lieux en leur état d'origine et à restituer aux lots 77 et 78 leur destination de réserves, 

L'a condamné sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, à supprimer sous astreinte les ouvrages permettant 1'accès entre les lots 68 et 77/78,

Condamné Monsieur [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 'Club

de l'Horizon la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure

civile, 

L'a condamné aux dépens,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes.



Par déclaration au greffe en date du 15 avril 2021, M.[Z] a interjeté appel de cette décision. 



Il sollicite :

Infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau : 

 Condamner le syndicat de copropriété à payer à M. [S] [Z] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tous les dépens. 

 

A l'appui de son recours, il fait valoir :

-que le litige avec le syndicat vient du fait que ses lots 77 et 78 ont subi des infiltrations d'eau pluviale à cause d'une étanchéité défaillante, que les travaux de réfection de l'étanchéité ont été mal effectués et que le syndicat veut échapper à ses responsabilité en tentant de dire que la destination de ses lots n'étant pas l'habitation, ils peuvent être inondé sans que l'étanchéité soit à reprendre,

-que le lot 67 constituant tout le 3ème étage du bâtiment D et désigné comme 'réserves aménageables que les propriétaires auront la faculté d'aménager et de diviser à leur gré, sans avoir besoin de l'accord préalable de la copropriété' sis au dessus de son lot 68 a été divisé en 8 nouveaux lots numérotés de 71 à 78,

-qu'il a acquis le 10 janvier 2001 les lots 77 et 78 désignés 'réserves aménageables',

-qu'entre le lot 67 et le lot 68 il a toujours existé des trémies (trous dans le plancher), qu'il n'a donc pas créée comme le soutien le syndicat, ni agrandie, ayant juste fait retirer le cadre et la trappe qu'il avait initialement posés sans toucher au plancher béton, 

-qu'ainsi les lots 77 et 78 forment avec le lot 68 un seul grand appartement reliés par la trémie existante dans laquelle il n'existe aucune partie commune puisqu'il s'agit d'un trou insusceptible d'appropriation, 

-qu'il a obtenu toutes les autorisations urbanistiques, et que ces transformations ont été réalisées conformément au règlement de copropriété et EDD publié le 18 mai 1973 et de son modificatif du 22 juin 1994, qui permet aux copropriétaires d'aménager librement leurs lots,

-que par jugement définitif du 26 juin 2000 le tribunal de grande instance de GRASSE a implicitement consacré la possibilité d'affecter le lot 68 à l'habitation puisqu'il a accordé son raccordement aux réseaux de la copropriété,

-que par ordonnance du 8 janvier 2003 confirmée en appel, le président dudit tribunal a relevé qu'il lui était loisible de transformer des réserves régulièrement acquises en locaux d'habitation, 

-que par ordonnance de référé du 26 novembre 2003 confirmée en appel le syndicat a été condamné sous astreinte à des travaux préconisés par un expert judiciaire pour remédier aux infiltrations d'eau subies, sans respecter cette obligation de faire ce qui a donné lieu à la liquidation de l'astreinte,

-que par jugement du 29 mars 2019, la demande du syndicat en remise en état du lot 68 a été déclarée prescrite, jugement confirmé en appel, 

-que par jugement du 5 mars 2021, il a été également implicitement confirmé l'usage à titre d'habitation de ses lots,

-qu'il y a autorité de la chose jugée par rapport au jugement du 8 novembre 2006 qui a débouté le syndicat de sa demande de remise en état du lot 68, qu'il importe peu que la demande actuelle concerne les lots 77 et 78, les demandes ont la même finalité sur des lots qui sont indissociables, 

-que le principe de concentration des moyens doit trouver application, 

-que le droit de jouissance exclusif d'un copropriétaire sur les parties privatives de son lot lui permet de transformer l'accessoire d'un local d'habitation tel qu'un grenier en pièce habitable sans requérir l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, d'autant que le règlement de copropriété parle de réserves aménageables que les copropriétaires auront la faculté d'aménager et de diviser à leur gré sans avoir besoin de l'accord préalable de la copropriété, 

-que le changement d'affectation est licite dès lors qu'il ne porte atteinte ni à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires, 

-que la dénomination du bâtiment D en 'GROUPE GARAGE' figurant dans l'état descriptif de division, dressé pour les seuls besoins de la publicité foncière, est inopérante puisqu'elle n'a pas de valeur contractuelle, seul le règlement de copropriété est la loi des parties,

-qu'en aménageant ses locaux en appartements il respecte la destination de l'immeuble définie dans le règlement de copropriété, qui n'exclut pas le changement d'affectation, 

-que le changement d'affectation a été acté par le syndicat par une résolution votée en 2012 et l'étude de la refonte des millième concernant notamment ses appartements, 

-qu'il résulte des rapports d'experts que le bâtiment D était bien destiné à un usage mixte dont l'habitation, 

-que le syndicat doit assurer l'étanchéité de tous les locaux de la copropriété, que l'étanchéité du bâtiment D est existante mais doit être reprise comme cela résulte des rapports d'expertise,

-que les trémies existent depuis la construction du bâtiment sans que leurs dimensions n'aient changé, qu'ainsi l'action en suppression de cette trémie par le syndicat est prescrite, 

-que les travaux de 2005 ne sont pas d'agrandissement de cette trémie mais de retrait d'une trappe,

-que subsidiairement au fond il n'y a pas d'appropriation de partie commune car la trémie existait, elle n'a pas été agrandi et l'escalier, démontable, qui relie les lots est ancré dans le mur du lot 68 partie privative.



Le syndicat des copropriétaires conclut :

CONFIRMER le Jugement de première instance en toutes ses dispositions,

CONDAMNER M.[S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, eu égard à la situation financière précaire dans lequel M.[Z] a placé le syndicat des copropriétaires,

DEBOUTER M.[S] [Z] de l'intégralité de ses demandes,

CONDAMNER M.[S] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER M. [S] [Z] aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP BADIE SIMON-THIBAUT & JUSTON.



Il soutient :

-que M.[Z] s'est approprié une partie commune pour faire réaliser une trémie permettant la communication directe entre son lot 68 et ses lots 77 et 78 sans autorisation,

-que le changement de destination a été constaté par les juridictions pénales concernant le lot 68, 

-que le changement de destination des lots 77 et 78 n'a jamais été tranché par un juge civil ou pénal, 

-que les locaux dans un bâtiment affecté à des parkings garages et boxes ou réserves sont dépourvus de l'étanchéité prévue pour les locaux affectés à l'habitation, 

-que M.[Z] a changé l'affectation du lot 68 en le rendant clos par la pose de fenêtres et de baies vitrées et en procédant à des branchements sauvages aux réseaux de viabilisation de la copropriété, 

-que lors de l'assemblée générale du 9 février 1996, M.[Z] a demandé le changement de destination du lot 68 et de l'ancien lot 67 reconnaissant ainsi ce changement,

-que ce dernier jouit depuis plus de 20 ans de lots d'habitation sans s'acquitter des charges de copropriété, 

-que la trémie ayant été réalisée en 2005 son action n'est pas prescrite, 

-qu'il n'y a pas autorité de la chose jugée sa demande portant sur les lots 77 et 78 et non sur le lot 68 ayant fait l'objet d'une précédente décision.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2023.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la fin de non recevoir résultant de l'autorité de la chose jugée concernant la demande en restitution de leur destination de réserves des lots 77 et 78



Il résulte de l'article 1355 du code civil que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité.



M.[Z] prétend que la demande de remise en état des lots 77 et 78 se heurte à l'autorité de la chose jugée par le jugement du 29 mars 2019.



Or, comme l'a retenu le jugement entrepris, si il y a dans les deux affaires identité de parties, il n'y a pas identité de chose, puisque dans l'instance ayant abouti au jugement du 29 mars 2019, déclarant prescrite la demande de remise en état du syndicat, l'objet de la demande du syndicat des copropriétaires concernait le lot 68 sis au 4ème niveau du bâtiment D, alors que la demande objet de la présente instance concerne les lots 77 et 78 sis au 3ème niveau du même bâtiment, de sorte que l'action du syndicat ne se heurte ni à l'autorité de la chose jugée ni au principe de la concentration des moyens, la demande portant sur des lots différents, elle n'avait pas à être soulevée en 2019.



Le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires en restitution de leur destination de réserves des lots 77 et 78.





Sur le changement de destination et la demande de remise en état des lots 77 et 78



L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.



Il est de jurisprudence constante que la dénomination d'un lot (cave, grenier, débarras, remise etc...) impartie à un lot de copropriété n'est pas figée et n'empêche pas d'en changer la nature pour l'affecter à un autre usage, dès lors que le règlement de copropriété ne l'exclut pas, que le changement ne porte pas atteinte ni à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.



En l'espèce, le règlement de copropriété précise dans son article 25 le mode d'occupation de l'immeuble, à savoir que tous les locaux peuvent être affectés à l'occupation bourgeoise, commerciale ou professionnelle, seules sont exclues les utilisations artisanales ou industrielles, aucune clause conventionnelle ne conférant à chaque bâtiment une destination propre. 



Ainsi, le copropriété [5] est à destination mixte, commerciale, professionnelle et d'habitation.



En outre, le règlement de copropriété concernant le bâtiment D dit 'GROUPE GARAGE', précise qu'il présente des lots bien différenciés :

-aux niveaux 1et 2 des parkings et quelques boxes

-aux niveaux 3 et 4 à savoir notamment les lots 77 et 78 des 'réserves aménageables que les copropriétaires auront la faculté d'aménager et de diviser à leur gré sans avoir besoin de l'accord préalable de la copropriété, sans qu'il n'y ait aucun accès pour les véhicules aux 3ème et 4ème niveaux du bâtiment, de sorte que la dénomination du bâtiment D dit 'GROUPE GARAGE', dans l'état descriptif de division, ne peut être prise pour la destination du bâtiment, qui par sa terminologie serait uniquement affecté aux garages.



De plus, il résulte du rapport d'expertise judiciaire du 2 septembre 1981 que 'les niveaux 3 et 4 du bâtiment D ont été réalisés de toute évidence en vue de créer des locaux d'habitation. Le gros oeuvre tel qu'il est réalisé correspond à cette affectation. Les trémies (trous) ont des dimensions, une répétition, une localisation qui fait penser invariablement à un plan type studio avec des ventilations des sanitaires à l'arrière. Les garde-corps de balcon, la vue sur mer, la dimension de l'escalier d'accès, tout rappelle d'une manière claire l'affectation Habitation de ce bâtiment D'.



Dans un rapport du 14 décembre 1998, l'architecte DPLG et conseil technique de la copropriété écrit 'l'aspect général du bâtiment témoigne d'une conception de bâtiment aménageable destiné à l'habitation. Trames et ossatures porteuses correspondent à de l'habitation avec des garde-corps maçonnés en façade, façades de balcons. La visite d le'étage supérieur (lot 67) nous a permis de constater les trémies et réservations des fluides de même les réseaux sont existants, confirmant cette destination.



Par ailleurs, le fait que l'étanchéité du bâtiment doive être reprise, selon les termes de l'expert judiciaire dans son rapport du 22 novembre 1985 et selon les travaux engagés par le syndicat des copropriétaires en 2013/2014, ne permet pas d'en déduire que le bâtiment D n'ayant pas d'étanchéité ou une étanchéité non compatible avec l'habitation, ce qui n'est pas établi, aurait une destination différente de celle d'habitation.



Enfin, il ne résulte ni de la demande de M.[Z] en assemblée générale en 1996 d'autorisation de changer la destination des lots 67 et 68, ni du vote par l'assemblée générale des copropriétaires d'une résolution en 2012 pour l'étude de la refonte des millièmes concernant notamment les appartements de M.[Z], la légalité ou l'illégalité du changement d'affectation réalisé.



En conséquence, le changement effectué par M.[Z] de réserves aménageables en local d'habitation, ne se heurtant ni à une interdiction du règlement de copropriété, ni ne portant atteinte à la destination de l'immeuble ou au droits des autres copropriétaires est valable et le jugement infirmé.





Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription concernant la trémie



Il n'est pas contesté conformément à ce qu'à retenu le premier juge que la prescription invoquée est trentenaire.



Or, M.[Z] verse aux débats :

-le rapport d'expert judiciaire du 2 septembre 1981 qui a constaté la présence de trémies, 

-une facture du 12 juillet 1993 relative à des travaux effectués par l'entreprise COREBAT et qui avaient notamment pour objet 'la mise en place d'un cadre démontable ouvrant l'accès à la trémie existante en plafond de 285/110 env'

-le rapport de l'architecte DLPG du 14 décembre 1998 qui constate l'existence des trémies à l'étage supérieur chez les auteurs de M.[Z],

-des courriers des 24 juin 1999 et 16 novembre 2001 du bureau d'étude béton précisant l'existence d'une trémie de 2,78m x 1,04m

-les procès verbaux de constats d'huissier de justice des 5 août 2019 et 19 mai 2021 démontrant que la trémie n'a pas été agrandie puisque mesurant 2,73m x 1,01m.



Il résulte de ces éléments que la trémie existe depuis la construction de l'immeuble et n'a pas été agrandie de sorte que l'action du syndicat des copropriétaires en suppression de la trémie est prescrite.





Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive



L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.



En l'espèce, M.[Z] ne justifie pas de l'abus qu'il allègue et sera débouté de sa demande à ce titre.





Sur les autres demandes



Le syndicat des copropriétaires est condamné à 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'appel, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 mars 2021 par le Tribunal judiciaire de GRASSE;



Statuant à nouveau,



DECLARE le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet [L] recevable en sa demande de restitution aux lots 77 et 78 de leur destination de réserve,



DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en restitution aux lots 77 et 78 de leur destination de réserves,



DECLARE prescrite la demande du syndicat des copropriétaires en suppression de la trémie,



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



Y ajoutant,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet [L] à régler à M.[Z] la somme de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, pour ses frais irrépétibles de première instance et d'appel,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT