Cour d'Appel · 8ème chambre — 17 janvier 2024

N° RG 23/00356 - N° Portalis DBVX-V-B7H-OXFO









Décision du Président du TJ de LYON en référé du 17 octobre 2022



RG : 22/01568







[C]



C/



[N]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 17 Janvier 2024



APPELANTE :



Mme [J] [C] Entrepreneur individuel mmatriculée sous le SIREN [Numéro identifiant 1]

née le 05 Février 1968 à [Localité 5] (CAMBODGE)

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Sébrine PINTI de la SELARL BRET & PINTI, avocat au barreau de LYON, toque : 21





INTIME :



M. [Z] [N]

né le 02 Septembre 1955 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 08 Novembre 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Novembre 2023



Date de mise à disposition : 17 Janvier 2024



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

- Véronique DRAHI, conseiller



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2020, M. [Z] [N] a consenti à Mme [J] [C] épouse [D] un bail d'habitation d'une durée de 3 ans portant sur un appartement de 110 mètres carrés situé [Adresse 3] à [Localité 4].



Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2020 à effet au 1er février 2020, M. [Z] [N] a consenti à Mme [J] [C] épouse [D], exerçant sous l'enseigne «'[C] Transmission'» un bail professionnel d'une durée de 3 ans portant sur un atelier, un bureau et 4 emplacements de stationnement, le tout au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour y exploiter une activité de «'réparations mécaniques automobiles'».



Le 29 mars 2022, M. [Z] [N] a fait signifier à Mme [J] [C] épouse [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail professionnel pour le paiement d'une somme de 4'650 € en principal. Le 29 mars 2022 également, M. [Z] [N] a fait signifier à M. [D] et à Mme [J] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail d'habitation pour le paiement d'une somme de 7'510 € en principal.



Pour la résiliation du bail professionnel, le bailleur a, par exploit du 25 juillet 2022, fait assigner Mme [J] [C] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Lyon, lequel a, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 17 octobre 2022, statué ainsi': 




Constatons la résiliation du bail à la date du 30 avril 2022,

Condamnons Mme [J] [C] épouse [D] à payer à M. [Z] [N] la somme provisionnelle de 5.580 € au titre des loyers et des charges arrêtés au mois de juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 29 mars 2022 sur la somme de 4.650 €,

Condamnons Mme [J] [C] épouse [D] et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d'un serrurier, 

Condamnons le défendeur à payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges du mois d'août 2022 jusqu'au départ effectif des lieux,

Rejetons la demande de dommages et intérêts, 

Condamnons le défendeur aux dépens, 

Condamnons Mme [J] [C] épouse [D] à payer à M. [Z] [N] la somme de 800 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.




Le juge des référés a constaté le défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai d'un mois.



Par déclaration du 16 janvier 2023, Mme [J] [C] épouse [D] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs, à l'exception de celui ayant rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [N] et, par avis de fixation du 30 janvier 2023 pris en vertu de l'article 905 et suivants du Code de procédure civile, l'affaire a été fixée à bref délai. 



En cours de procédure, un procès-verbal d'expulsion a été dressé le 3 mai 2023 et signifié à Mme [C] le 2 juin 2023.



***



Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 8 octobre 2023 (conclusions d'appelant n°2), Mme [J] [C] épouse [D] demande à la cour de':




Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a (il est renvoyé aux termes de l'appel repris dans le dispositif de ses écritures),




Statuant à nouveau,


Débouter M. [Z] [N] de l'intégralité de ses demandes en présence de contestations sérieuses,

Ordonner la réintégration dans les locaux de Mme [C] en application des dispositions de l'article L.111-10 du Code des procédures civiles d'exécution,

Suspendre rétroactivement le règlement des loyers et des charges dus à M. [N] jusqu'à la possibilité de reprise de jouissance paisible du local commercial,




En tout état de cause,


Condamner M. [Z] [N] à payer à Madame [J] [C] la somme de 2'000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.




Elle considère que la demande de constat de la résiliation du bail se heurte à une contestation sérieuse puisque l'exemplaire du contrat de bail en sa possession ne comporte aucune clause résolutoire et qu'elle ne dispose pas du commandement de payer. Elle fait valoir qu'il appartiendra au bailleur de justifier de l'existence de la clause et de la délivrance du commandement. Elle relève que l'exemplaire du contrat de bail «'dérogatoire'» versé aux débats par le bailleur n'est pas paraphé et que la circonstance que l'exemplaire d'un bail «'commercial'» en sa possession comporte des clauses différentes constitue une contestation sérieuse.



Concernant la dette locative, elle souligne que le bail «'commercial'» qu'elle produit, qui a pris effet le 1er février 2020, prévoit un loyer annuel de 750 € HT de sorte qu'il est impossible, même en l'absence de tout paiement depuis l'origine du bail, que la dette locative s'élève à la somme de 4'650 € réclamée. Elle considère que l'erreur de plume alléguée par la partie intimée concernant le montant du loyer n'a rien d'évident et que le loyer mensuel de 60 € n'a rien de fantaisiste puisque le local loué est un simple garage situé sous un logement d'habitation. Elle assure que le bailleur tente de créer un amalgame entre les sommes payées pour le bail d'habitation et celui payé pour le bail commercial. Elle en conclut que la demande en paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif, comme la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle, se heurtent tout autant à une contestation sérieuse.



Elle sollicite sa réintégration puisqu'elle a été expulsée des locaux. Elle conclut au rejet des demandes de provisions présentées par le bailleur en raison de la contestation sérieuse concernant le montant du loyer contractuellement convenu. En outre, elle affirme que le bailleur, qui habite la même rue que l'atelier qu'elle loue pour son activité de réparation mécanique automobile, l'empêchait avant son expulsion d'accéder à ses locaux en stationnant ses propres véhicules devant l'entrée commune des locaux. Au soutien de son affirmation, elle produit des photographies et elle souligne qu'à défaut d'accès à l'atelier des véhicules à réparer, elle ne pouvait pas exercer son activité. Elle précise que les véhicules de la société AEDT sont ceux de la SARL que gère M. [N]. Elle invoque en conséquence l'exception d'inexécution pour, d'une part, justifier le non-paiement des loyers, et d'autre part, demander la suspension du règlement des loyers jusqu'à la possibilité de reprise d'une jouissance paisible des lieux loués.



***



Aux termes de son conclusions remises au greffe par voie électronique le 6 novembre 2023 (conclusions d'intimé n°2), M. [Z] [N] demande à la cour de':



Vu les articles 1103, 1104 et 1217 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,




Confirmer l'ordonnance de référé du 17 octobre 2022 (n°RG 22/01568) en ce qu'elle a :

Constaté la résiliation du bail à la date du 30 avril 2022,

Condamné Mme [C] à payer à [Z] [N] la somme provisionnelle de 5'580 € au titre des loyers et des charges arrêtées au mois de juillet 2022 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2022,

Condamné Mme [C] à payer une indemnité provisionnelle d'un montant équivalent à celui des loyers et charges d'août 2022 jusqu'au départ effectif des lieux,







Condamné Mme [C] et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d'un serrurier,

Réformer partiellement l'ordonnance de référé du 17 octobre 2022 (n°RG 22/01568) et faire droit à la demande de dommages intérêts de M. [N] soit : Condamner M. [D] et Mme [C] à verser à M. [N] 2'500 € de dommages et intérêts au titre de leur résistance abusive,

En tout état de cause': Condamner M. [D] et de Mme [C] à verser à M. [N] la somme de 2'000,00 € en application de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.




Il y expose avoir consenti un bail «'dérogatoire'» à M. [D] et Mme [C] sur des locaux lui appartenant et il considère qu'en l'état des impayés, non-régularisés dans le mois du commandement de payer, l'acquisition de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il rappelle l'obligation de bonne foi dans l'exécution des contrats et la recherche de la commune intention des parties. Il considère que l'argument selon lequel l'exemplaire du bail en la possession des locataires ne comporterait pas de clause résolutoire est purement dilatoire. Par ailleurs, il relève que ce contrat mentionne bien un loyer mensuel de 930 € charges comprises même si l'appelant tente de tirer profit d'une erreur de plume que la cour rectifiera, sauf à retenir un loyer d'un montant fantaisiste. Au demeurant, il relève que la somme de 930 € correspond à celle payée mensuellement par le locataire, du moins avant les impayés, confirmant ainsi la commune intention des parties. 



Il dénonce la mauvaise foi de Mme [C] qui a l'audace de formuler des prétentions au titre de la non-conformité du bien qu'elle occupe à titre professionnel depuis 3 ans en produisant des photographies de piètre qualité qui ne prouvent pas les manquements contractuels allégués. Il considère que le caractère dilatoire de l'appel interjeté justifie la réformation de l'ordonnance de référé en ce qu'elle a rejeté sa demande de dommages et intérêts.



En réponse à l'argumentation adverse, il observe que Mme [C] tente de semer la confusion entre les loyers qu'elle aurait versés au titre du bail d'habitation et ceux versés au titre du bail professionnel et il affirme que cette même stratégie est utilisée devant le Juge des contentieux de la protection de Villeurbanne saisi en résiliation du bail d'habitation. Il souligne que la date d'exigibilité des loyers est différente selon les baux (au 1er jour de chaque mois pour le bail professionnel et à compter du 15ème jour de chaque mois pour la bail d'habitation). Il produit un récapitulatif bancaire des sommes encaissées depuis janvier 2021 et il produit deux décomptes d'impayés se rapportant à chacun des baux.



***



La clôture, initialement fixée le 11 octobre 2023, a été repoussée au 8 novembre 2023, date à laquelle l'affaire a été appelée et a été mise en délibéré à ce jour.





MOTIFS, 



A titre liminaire, la cour rappelle qu'en vertu de l'article 14 du Code de procédure civile, «'Nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.'». En l'espèce, les demandes de dommages et intérêts et d'indemnisation de ses frais irrépétibles présentées par M. [N] et dirigées contre M. [D] seront écartées comme ne respectant pas le principe du contradictoire. 



Sur la dette locative':



Aux termes du second alinéa de l'article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.



En l'espèce, M. [N] produit un contrat de bail dérogatoire signé des parties le 10 janvier 2020 et des récapitulatifs manuscrits présentant sous forme de tableau les sommes dues et encaissées faisant apparaître un solde débiteur de 5'580 € arrêté à l'échéance mensuelle de loyer du mois de juillet 2022. 



Pour prétendre que la demande en paiement d'une provision se heurte à une contestation sérieuse, Mme [C] fait valoir que l'exemplaire du contrat produit par le bailleur n'est pas paraphé, que le montant du loyer mentionné sur cet exemplaire diffère du montant mentionné sur l'exemplaire du contrat de bail commercial en sa possession et qu'en tout état de cause, le montant du loyer fixé par les parties est mentionné comme exigible annuellement de sorte que les sommes réclamées sont parfaitement incohérentes.



Tout d'abord, la circonstance que le contrat de bail dérogatoire produit ne soit pas paraphé est indifférente puisqu'il n'est pas contesté que l'exemplaire produit par le bailleur supporte le tampon de l'entreprise «'[C] Transmission'» et une signature attribuée à Mme [C], laquelle signature n'est pas contestée par la partie intimée. 



Ensuite, l'exemplaire du bail commercial produit par Mme [C] ne comporte que 4 pages, alors que l'exemplaire du bail dérogatoire produit par le bailleur en comporte 6, et il mentionne un loyer annuel de 750 € outre 150 € de TVA, là où l'exemplaire produit par le bailleur prévoit un loyer annuel de 720 € outre 180 € de TVA et 30 € de charges.



En l'état de ces différences, la cour constate que seul le bailleur justifie des sommes encaissées mensuellement, lesquelles correspondent à 930 € (soit 720 € + 180 € de TVA + 30 € de charges). Le bailleur produit également ses relevés bancaires attestant des dates d'encaissement permettant de vérifier l'imputation qu'il a faite des paiements entre le bail d'habitation et le bail professionnel. De son côté, Mme [C] ne produit aucune pièce de nature à établir qu'elle se serait acquittée, soit d'un loyer mensuel de 900 € (750 € + 150 € de TVA), soit d'un loyer annuel de 900 € correspondant à une mensualité de 75 €.



Il s'ensuit que l'exemplaire de bail produit par Mme [C] présente moins de garantie d'authenticité, tandis que l'erreur de plume que comporte l'exemplaire produit par le bailleur, consistant à mentionner un loyer annuel alors que le montant convenu par les parties correspond à un loyer mensuel, est évidente. Dès lors, à défaut de justifier de paiements de nature à invalider les décomptes du bailleur, les contestations de Mme [C] portant sur le montant du loyer et sur le décompte des sommes dues ne présentent pas le sérieux requis pour faire échec à la demande de provision. 



Au contraire, M. [N] rapporte régulièrement la preuve du principe et du quantum de sa créance, laquelle n'apparaît pas sérieusement contestable.



L'ordonnance de référé attaquée, en ce qu'elle a condamné Mme [C] à payer la somme provisionnelle de 5'580 € arrêtée à l'échéance mensuelle de loyer du mois de juillet 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2022 sur la somme de 4'650 €, sera confirmée.



Sur le constat de la résiliation du bail':



Il n'est pas contesté qu'il n'y avait pas lieu de notifier l'assignation en résiliation de bail-expulsion aux créanciers inscrits car le preneur exerce en qualité d'entrepreneur individuel et n'est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés, l'article L143-2 du Code de commerce ne peut pas s'appliquer.



La demande en constat de la résiliation du bail est donc recevable.



***



Sur le fond, l'article L.145-41 du Code de commerce dispose : 



«'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 



Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'» 



En vertu de l'article 1343-5 du Code civil, les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour, en considération de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



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En l'espèce, l'exemplaire du contrat de bail à effet au 1er février 2020 produit par le bailleur contient une clause résolutoire.



Pour prétendre que la demande en constat de la résiliation du bail se heurterait à une contestation sérieuse, Mme [C] fait valoir que l'exemplaire du contrat de bail commercial en sa possession ne comporte pas de clause résolutoire. Or, il a été vu que l'exemplaire produit par le bailleur, se rapportant à un bail dérogatoire, présente quant à lui toutes garanties d'authenticité puisqu'il supporte le tampon de l'entreprise «'[C] Transmission'» et une signature attribuée à Mme [C], laquelle signature n'est pas contestée. Dans ces conditions, la contestation de Mme [C] ne présente pas le sérieux requis pour faire échec à la demande de constat du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail. 



Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mars 2022 pour la somme en principal de 4'650 €. En l'état des décomptes produits, Mme [J] [C] épouse [D] n'a effectué postérieurement à la délivrance du commandement que deux paiements de 930 € chacun, correspondant aux échéances de mai et juin 2022. Il s'ensuit que les causes du commandement de payer n'ont pas été apurées dans le mois de sa délivrance. Ainsi, il est acquis aux débats que les conditions de la résiliation de plein droit du bail sont réunies depuis le 29 avril 2022.



En l'absence de contestation sérieuse et en l'absence de reprise des paiements, il n'y a pas lieu d'ordonner la réintégration dans les locaux de Mme [C].



L'ordonnance attaquée, en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, ordonné à Mme [J] [C] épouse [D] de quitter les lieux sous peine d'expulsion, et qu'elle l'a condamnée à payer à compter du mois d'août 2022 et jusqu'à libération effective des lieux, des indemnités d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges, sera confirmée.



Sur la demande en suspension de l'exigibilité des loyers':



Aux termes du premier alinéa de l'article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Selon l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



En l'espèce, Mme [C] prétend que M. [N] empêchait l'accès aux locaux loués en stationnant ses propres véhicules devant le local. Pour en rapporter la preuve, elle verse aux débats 6 photographies montrant des véhicules stationnés devant les lieux loués dont 2 supportant un logo AEDT, société dont M. [N] est le gérant. 



Or, en l'absence de précision sur la date à laquelle ces photographies ont été prises et en l'absence d'élément de nature à établir que les stationnements anarchiques n'étaient pas ponctuels mais qu'ils entravaient dans la durée l'exploitation par Mme [C] du local professionnel, l'appelante ne rapporte pas suffisamment la preuve du trouble manifestement illicite qu'elle dénonce.



Mme [C] sera déboutée de sa demande tendant à voir suspendre rétroactivement le règlement des loyers. 







Le surplus de sa demande, tendant à voir ordonner cette suspension jusqu'à reprise de jouissance paisible du local, sera rejetée comme étant devenue sans objet du fait de son expulsion et du rejet de sa demande réintégration.



Sur les autres demandes':



M. [N] ne rapporte pas la preuve, en application de l'article 1231-6 du Code civil, d'un préjudice particulier qui ne serait pas réparé par le constat de la résiliation du bail, l'expulsion ordonnée et les intérêts au taux légal alloués. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à sa demande de dommages et intérêts. 



La Cour confirme la décision déférée qui a condamné Mme [C] épouse [D], partie perdante, aux dépens de première instance et à payer à M. [Z] [N] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, montant justifié en équité. 



Mme [J] [C] épouse [D], partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d'appel et à payer à M. [Z] [N] la somme de 1'000 € en indemnisation des frais irrépétibles qu'il a exposés à hauteur d'appel. 





PAR CES MOTIFS, 



La cour, 



Écarte les demandes de M. [Z] [N] dirigées contre M. [D],



Confirme l'ordonnance de référé rendue le 17 octobre 2022 par la Présidente du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions. 



Y ajoutant, 



Condamne Mme [J] [C] épouse [D] aux dépens de l'instance d'appel, 



Condamne Mme [J] [C] épouse [D] à payer à M. [Z] [N] la somme de 1'000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT