Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 17 janvier 2024

COUR D'APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale















ARRET N°19



DU : 17 Janvier 2024



N° RG 23/00795 - N° Portalis DBVU-V-B7H-GAAA

FK

Arrêt rendu le dix sept Janvier deux mille vingt quatre



Sur APPEL d'une ordonnance rendue le 11 avril 2023 par le Président du Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND (RG 22/00981)

 

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire



En présence de : Mme Marlène BERTHET, Greffier, lors de l'appel des causes et Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, lors du prononcé



ENTRE :



S.C.A. CHADA INVEST

immatriculée au RCS de CLERMONT-FERRAND sous le numéro 837 629 781

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentants : Me Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (avocat postulant) et Me Pierre LACROIX de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (avocat plaidant)



APPELANTE



ET :



S.C.I. CHATEL PLUS

immatriculée au RCS de CLERMONT-FERRAND sous le numéro 841 211 725

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me François xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



INTIMÉE



DEBATS : A l'audience publique du 15 Novembre 2023 Monsieur KHEITMI a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 17 Janvier 2024. 



ARRET : 

Prononcé publiquement le 17 Janvier 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Exposé du litige :



La société SR Développement a vendu, en l'état futur d'achèvement, un ensemble immobilier à usage de bureaux, situé au lieu-dit [Adresse 6] à [Localité 5].



Suivant un acte authentique du 26 septembre 2018, la société SR Développement a donné à bail commercial, à la SAS Chadasaygas, le bien immobilier susdit, en l'état futur d'achèvement ; il était stipulé que la SCI Châtel Plus se substituerait à la société SR Développement.



Une clause résolutoire prévoyait qu'en cas de non-respect de l'une des dispositions du bail, celui-ci serait résilié de plein droit, après un commandement ou une sommation de payer restés infructueux.



L'entrée en jouissance de la société locataire est intervenue le 1er octobre 2019 ; à la société preneuse désignée par l'acte de bail, la société Chadasaygas, s'est substituée la SCA Chada Invest. Selon cette dernière, le bail lui a été directement consenti et elle a sous-loué le bien à la société Chadasaygas.



La SCA Chada Invest a fait connaître à la SCI Châtel Plus qu'elle suspendait le versement des loyers, en raison de difficultés dans l'usage des locaux.



Le 6 décembre 2022, après divers échanges entre les parties, la SCI Châtel Plus a fait assigner la société Chada Invest devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, aux fins notamment d'obtenir paiement d'une provision de 141 262,30 euros au titre du loyer et des charges restés impayés.



La présidente du tribunal, par ordonnance de référé réputée contradictoire du 11 avril 2023, a :



- condamné la société Chada Invest à payer à la SCI Châtel Plus une somme de 141 262,30 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal ;

- condamné la société Chada Invest à payer à la SCI Châtel Plus une somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes.



La société Chada Invest, par une déclaration reçue au greffe de la cour le 17 mai 2023, a interjeté appel de cette ordonnance.

 

La société appelante demande à la cour d'infirmer l'ordonnance déférée, et de lui accorder des délais de paiement sur vingt-quatre mois, par application de l'article 1343-5 du code civil. Elle expose les difficultés rencontrées par sa sous-locataire la société Chadasaygas, qui exerce une activité d'ingénierie industrielle : connexion internet tardive et insuffisante, coût de l'énergie plus élevé que prévu, dégât des eaux survenu dans la toiture en 2022. La SCA Chada Invest ajoute que cette situation a conduit la société sous-locataire à retenir une partie des loyers, la plaçant elle-même en difficulté.



La SCI Châtel Plus conclut à la confirmation de l'ordonnance, dans ses dispositions portant sur les frais d'instance. Elle conclut à sa réformation sur la condamnation principale, qu'elle demande à voir porter à 200 042,82 euros, en loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtés au 30 juin 2023, et sur l'allocation d'une provision au titre d'indemnité contractuelle, refusée par le premier juge.



La SCI Châtel Plus reproche à la société Chada Invest d'être de mauvaise foi, de s'abriter derrière des prétextes pour cesser de payer le loyer, et de faire état d'une sous-location dont elle ne rapporte pas la preuve, et qui de plus est interdite par le bail. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2023.



Il est renvoyé, pour l'exposé complet des demandes des parties, à leurs dernières conclusions déposées le 13 juillet et le 9 août 2023.









Motifs de la décision :



Sur les demandes de provisions :



Il est incontesté entre les parties que, bien que l'acte de bail du 26 septembre 2018 ne désigne en qualité de preneur que la SAS Chadasaygas, et n'autorise la cession du bail que sous réserve du consentement préalable du bailleur, la SCA Chada Invest est devenue titulaire du bail lors de sa prise d'effet le 1er octobre 2019, avec l'accord de la SCI Châtel Plus ; la SCA Chada Invest est donc tenue aux obligations du bail, entre autres le paiement du loyer.



La SCA Chada Invest ne soulève aucune contestation à l'encontre de la principale demande de provision de la SCI Châtel Plus, que ce soit sur le principe même de la demande, ou sur son montant, désormais porté à 200 042,82 euros, arrêtés au 30 juin 2023 ; cette demande apparaît d'ailleurs justifiée par les pièces que produit la société bailleresse : la copie d'une lettre recommandée qu'elle a envoyée le 10 octobre 2022, reçue le 11 du même mois par le gérant de la SCA Chada Invest, lettre dans laquelle la SCI Châtel Plus mettait en demeure la société preneuse de lui payer 112 666,10 euros au titre de loyers et accessoires, et lui rappelait les termes de la clause résolutoire ; et deux décomptes établis le 29 novembre 2022 et le 30 juin 2023, selon lesquels la dette de la SCA Chada Invest s'établit à cette dernière date à la somme totale de 141 262,30 + 58 781,52 = 200 043,82 euros. Il convient de faire droit à la demande de la SCI Châtel Plus, en réformant l'ordonnance déférée sur la provision, pour tenir compte des sommes échues depuis le prononcé de cette ordonnance.



La SCA Chada Invest ne présente pas davantage de contestation sur une demande de provision accessoire, tendant au versement d'une somme de 20 004,38 euros, en application de la clause pénale ; cette demande se fonde sur une clause figurant en page 6 de l'acte de bail, selon laquelle en cas de retard de paiement, le bailleur bénéficiera de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, d'une majoration forfaitaire de dix pour cent de la somme due. Il sera donc fait droit, faute de toute contestation, sur la demande présentée à ce titre, à hauteur de 20 004,38 euros. Et il sera encore fait droit à la demande d'application de l'intérêt au taux légal majorée de cinq points, prévue elle aussi dans la même clause, et non contestée ; l'intérêt majoré ne s'appliquera cependant qu'à la somme due en principal.



Sur la demande de délais :



Selon l'article 1343-5 du code civil, relatif aux obligations de sommes d'argent, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



La société Chada Invest, qui fait état de difficultés soulevées par sa sous-locataire en raison de l'état des locaux, ne produit aucune pièce au soutien de ses affirmations, qu'il s'agisse de ses difficultés prétendues avec sa sous-locataire, ou de l'état des biens loués ; en toute hypothèse la sous-location qu'elle allègue n'a pas été autorisée par la SCI bailleresse comme l'exige l'acte de bail en page 12. La société appelante ne conteste d'ailleurs ni le principe ni le montant de sa dette locative, comme elle aurait pu le faire, si elle considérait que la SCI Châtel Plus a manqué à ses obligations ; et les différentes lettres échangées entre les deux sociétés, ainsi qu'avec la mairie de [Localité 5], produites aux débats par la seule SCI Châtel Plus, révèlent que la société preneuse n'a tout d'abord fait état que « d'une situation de trésorerie compliquée » pour demander des délais de paiement (message du 23 décembre 2021), que ce n'est qu'en janvier 2022 qu'elle a mentionné divers défauts des locaux (décollement de joints de façade, affaissement de plaques de plafond, infiltrations d'eau, problèmes de chauffage et surtout insuffisance de la connexion internet), mais que la SCI a fermement contesté tout manquement à ses obligations (lettre en réponse du 24 février 2022), et qu'elle a répondu point par point aux doléances de la société preneuse, en proposant d'ailleurs une visite contradictoire des lieux afin de vérifier la réalité et l'ampleur des désordres. 



Il ne ressort donc, des pièces produites aux débats, aucune preuve de l'existence des désordres ou anomalies invoquées par la SCA Chada Invest, et à plus forte raison de la gravité de ces anomalies, étant rappelé que seule l'impossibilité totale d'user des lieux loués pourrait justifier la suspension du paiement du loyer ; la société preneuse avait d'ailleurs affirmé, dans sa lettre du 5 janvier 2022, que son principal grief, tenant à l'insuffisance de la connexion internet, était apparu en mars 2020, à la suite d'une forte augmentation de ses besoins en la matière, dans le contexte sanitaire de l'époque, imposant des périodes de télétravail ; elle n'a cependant fait état de cette difficulté que près de deux ans plus tard, en janvier 2022, alors qu'elle connaissait, depuis son entrée dans les lieux en octobre 2019, l'état des locaux y compris les possibilités de connexion internet, et qu'elle les a acceptés tels qu'ils étaient ; il apparaît de plus, au vu des documents présentés par la seule société bailleresse, que les difficultés invoquées sur ce point par la société preneuse résultent de carences éventuelles de tiers, soit la commune de [Localité 5], soit de la société Orange.



La SCA Chada Invest n'établit donc pas que ses difficultés trouvent leur cause dans des manquements de la SCI Châtel Plus à ses obligations. Elle s'est abstenue d'ailleurs de se faire représenter devant le premier juge, et ne donne aucune explication sur sa carence.



La SCA Chada Invest, qui selon les décomptes produits par la société bailleresse connaît des retards de paiement depuis octobre 2021, n'a pas été en mesure depuis lors de payer une échéance de loyers complète à son terme, et a laissé s'accumuler une dette totale de plus de 200 000 euros en loyers et accessoires, dette qui continue de s'accroître ; elle ne fait état d'aucune perspective d'amélioration à court ou à moyen terme, qui lui permettrait de payer sa dette selon les modalités qu'elle propose, ou même seulement de payer les loyers courants à leur échéance.



Il n'apparaît donc pas que la société Chada Invest puisse raisonnablement s'acquitter de sa dette dans le délai de deux ans prévu par la loi. Il convient par suite de rejeter sa demande de délais de paiement.



PAR CES MOTIFS :



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction;



Vu l'évolution du litige ;



Confirme l'ordonnance déférée, en ses dispositions relatives aux frais d'instance ;



Réforme l'ordonnance déférée pour le surplus et, statuant à nouveau,



Condamne la SCA Chada Invest à payer à la SCI Châtel Plus une somme de 200 043,82 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés, arrêtés au 30 juin 2023, outre intérêts au taux légal majoré de cinq points ;



Condamne la SCA Chada Invest à payer à la SCI Châtel Plus une somme de 20 004,38 euros à titre de provision sur l'indemnité contractuelle ;



Rejette la demande de délais de paiement présentée par la SCA Chada Invest, et la condamne aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement à la SCI Châtel Plus d'une somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette le surplus des demandes.



Le Greffier La Présidente