Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 18 JANVIER 2024









N° RG 21/01629 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MAGJ









[W] [T] [X]



c/



S.C.I. KACI

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 février 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LIBOURNE (RG : 19/00770) suivant déclaration d'appel du 18 mars 2021





APPELANT :



[W] [T] [X]

né le 04 Septembre 1963 à [Localité 6] (99)

de nationalité Portugaise

Profession : Transporteur, 

demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]



Représenté par Me Stéphanie TAMBO, avocat au barreau de LIBOURNE





INTIMÉE :



S.C.I. KACI

immatriculée au RCS de LIBOURNE sous le n°538 266 453 dont le siège social est[Adresse 4]o à [Localité 5] pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Jacques BOUDY

Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES

Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU

Greffier : Madame Audrey COLLIN





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *











FAITS ET PROCÉDURE :



Par acte au rapport de Maître [B], notaire à Libourne, Monsieur [X] a fait l'acquisition le 26 mars 2018 d'une maison d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 7] (Gironde) auprès de la SCI Kaci, pour le prix de 82 500 euros.



Se plaignant de l'existence de désordres qui n'étaient pas visibles au moment de la vente M. [X] a fait assigner la SCI Kaci devant le tribunal de grande instance de Libourne , par acte en date du 27 juin 2019. 



Par jugement du 5 février 2021, le tribunal judiciaire de Libourne a : 

- rejeté l'intégralité des prétentions des parties, 

- condamné M [X] aux dépens. 



M. [X] a relevé appel du jugement le 18 mars 2021. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 avril 2023, M. [X] demande à la cour, sur le fondement des articles 564, 565, 1240, 1641 et suivants du code civil:

- de réformer la décision dont appel dans la limite des chefs visés, 

Statuant à nouveau, 

À titre préliminaire, 

- d'ordonner avant dire droit une expertise judiciaire avec pour missions habituelles en pareilles circonstances,

Au fond, 

- de condamner la société SCI Kaci à payer à M. [X]: la somme de 11 978,72 Euros (à parfaire) avec intérêts aux taux légal à compter de la date de la mise en demeure, 

- la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral consécutif à résistance abusive de la SCI Kaci sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

- de condamner la société SCI Kaci à payer la somme de 2500 euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile, 

- de condamner la société SCI Kaci aux entiers dépens distraits au profit de maître Tambo, sur affirmation de droit. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 juillet 2023, la SCI Kaci demande à la cour, sur le fondement des articles 146 du code de procédure civile et 1641 du code civil:

- de juger que la preuve de l'existence d'un vice caché n'est aucunement démontrée, 

En conséquence, 

- de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté M. [X] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné aux dépens, 

- de débouter M. [X] de toutes ses demandes, en ce compris de sa demande d'expertise avant dire-droit,

-de condamner M. [X] à payer à la SCI Kaci la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- de condamner M. [X] aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2023.



MOTIFS 



Sur la demande d'expertise 

M. [X] fait valoir que lorsque la solution du litige dépend d'une analyse technique, il est possible de faire appel à un expert judiciaire. L'expertise peut être demandée par les parties ou par le juge. Cette demande réalisée par une des parties ne constitue pas une demande nouvelle et elle est donc recevable en appel en application des dispositions des articles 564 et 565 du code civil.

La SCI Kaci considère pour sa part que les mesures d'instruction prescrites au cours d'un procès ne peuvent être ordonnées en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve. Les allégations de M. [X] ne sont étayées par aucun élément sérieux. En conséquence, il y a lieu de le débouter de sa demande d'expertise judiciaire.

***

La demande d'expertise de M. [X] ne constitue pas une prétention au sens de l'article 564 du code de procédure civile, et ne peut donc constituer une prétention nouvelle, puisqu'elle a seulement vocation à démontrer le bien-fondé d'une demande déjà présentée devant le tribunal. 

Par ailleurs, si aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, le juge dispose, quant à lui du pouvoir d'ordonner d'office toutes mesures d'instruction légalement admissibles et destinées à établir des faits dont dépend la solution du litige.

Toutefois la mesure ordonnée ne doit pas avoir pour effet de pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve, et le juge doit limiter le choix de la mesure en s'attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

En l'espèce, M. [X] sollicite l'organisation d'une expertise judiciaire pour démontrer que l'immeuble qu'il a acheté était le jour de la vente, affecté d'un vice caché.

A cette fin il communique un rapport d'expertise amiable établi par la Macif qui décrit un certain nombre de désordres sans préciser toutefois que ceux-ci étaient cachés alors qu'ils proviennent en outre du mauvais état de la toiture.

En toute hypothèse, si M. [X] démontrait l'existence d'un vice caché affectant l'immeuble qu'il a acheté encore devrait-il démontrer que son vendeur connaissait l'existence de ce vice puisque l'acte de vente contient une clause aux termes de laquelle le vendeur a été exonéré de la garantie des vices apparents ou cachés.

Or, M. [X] n'entreprend aucune démonstration pour affirmer que son vendeur connaissait l'existence des vices qu'il allègue puisqu'il affirme péremptoirement que la présomption de connaissance par celui-ci des vices serait irréfragable, alors que bien au contraire il lui appartiendrait de démontrer la connaissance qu'avait son vendeur des vices qui seraient cachés.

Dès lors, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'expertise de M. [X] alors qu'il ne communique aucune pièce permettant de démontrer l'existence de vices qui n'auraient pas été visibles au jour de la vente et que son vendeur connaissait l'existence de ces vices.



Sur le fond 

M. [X] soutient que le rapport d'expertise de la Macif du sud-ouest Pyrénées démontre l'existence de vices cachés. L'antériorité des vices ne peut être sérieusement contesté outre l'absence d'information de l'acquéreur non professionnel préalablement à la vente si bien que M. [X] a dû faire des travaux d'urgences afin que le logement soit viable. Il a tenté en vain de régler le litige à l'amiable. La SCI Kaci refuse de reconnaître une quelconque responsabilité. Par ailleurs, la clause d'exonération de garantie des vices cachés est inapplicable en cas de vente par une SCI. Cette clause a pour but d'exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés pourtant due par tout vendeur de biens meubles ou immeubles. 

La SCI Kaci affirme pour sa part qu'il n'est nullement démontré que les infiltrations invoquées par l'appelant existaient avant la vente et encore moins qu'elle en avait connaissance. De plus, si cela était le cas, M [X] l'aurait constaté pendant les visites. En outre, la manifestation des désordres semble limitée, s'agissant visiblement d'un banal dégât des eaux, de sorte que l'existence même d'un véritable vice caché est contestable. La preuve du vice caché allégué n'est pas rapportée en ce que, en toute hypothèse et indépendamment même de la question de savoir si le vice était caché ou non, il n'est pas prouvé que le défaut ait été suffisamment grave pour constituer un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil, et ce malgré les légers désordres ayant affecté les embellissements.

***

A titre liminaire, une clause de non-garantie ne peut être insérée dans un contrat de vente lorsque le vendeur est un « professionnel » et l'acquéreur un « non-professionnel » ou un « consommateur ». Or, est un professionnel toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu' elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.

Or, pour déterminer en matière de vente d'immeuble si l'on est ou non en présence d'un vendeur « professionnel », il faut s'attacher au « but de l'acte accompli » et que la vente soit consentie pour les besoins de la profession du vendeur . 

Une SCI ne peut être considérée comme un vendeur professionnel qu'autant qu' il est démontré qu'elle se livre au commerce habituel d'immeubles.

En l'espèce, l'intimée démontre que la SCI venderesse est une société familiale composée du frère et de la s'ur qui avait été constituée dans le seul but d'acquérir l'immeuble litigieux, lequel avait précisément été acquis au prix de 73 000 euros pour être revendu à celui de 75 000 euros ce qui démontre l'absence de recherche de spéculation de la part de cette SCI.

En toute hypothèse, l'appelant ne démontre pas que la SCI Kaci se livrerait à des opérations commerciales ou de promotions immobilières répétées, alors qu'il n'invoque que cette opération unique où il s'est porté acquéreur de l'immeuble litigieux.

En conséquence, la SCI Kaci doit être considérée comme un non professionnel si bien que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés doit recevoir son plein et entier effet.

De plus, M. [X] qui a acheté l'immeuble litigieux dans l'état dans lequel il se trouvait ne démontre pas que les désordres qu'il invoque existaient, ni qu'ils étaient cachés, ni davantage que la SCI les aurait connus, alors qu'il ne verse aux débats qu'un rapport d'expertise non contradictoire qui a été établi à la suite d'un dégât des eaux dont les conclusions sont contestables, alors que l'expert a indiqué qu'en raison du mauvais état de la toiture les infiltrations devaient se produire avant la vente, alors qu'un tel raccourci n'est corroboré par aucun élément objectif, ni par aucune autre pièce.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [X] de ses demandes.



Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens 

M. [X] succombant en son appel sera condamné aux dépens et à verser à la SCI Kaci la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, y ajoutant :



Déboute les parties de leurs autres demandes,



Condamne M. [W] [T] [X] à payer à la SCI Kaci la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [W] [T] [X] aux dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,