Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 18 JANVIER 2024









N° RG 23/03166 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NKWQ









[N] [H]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001634 du 26/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)



c/



S.A.S. BRICKS GESTION 1

























Nature de la décision : AU FOND



APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE



























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 02 juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 23/00396) suivant déclaration d'appel du 30 juin 2023





APPELANT :



[N] [H]

né le 14 Décembre 1987 à [Localité 4] (BULGARIE)

de nationalité Bulgare

demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]



représenté par Maître Aurélie BALESTRO, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.A.S. BRICKS GESTION 1, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]



représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Mme Paule POIREL

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO

Greffier : Mme Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 17 août 2017, à effet du 1er septembre 2017, la Sci Benauge a donné à bail d'habitation à M. [N] [H] un logement, [Adresse 1] et un parking, situés [Adresse 1], à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 750 euros, charges comprises. 





Par acte notarié du 18 juillet 2022, l'appartement a été vendu par la société Benauge à la Sas Bricks Gestion 1.



Par acte d'huissier du 15 novembre 2022. la société Bricks Gestion 1 a fait délivrer à M. [H] un commandement de payer la somme de 6 670 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs aux fins de mise en 'uvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.



Par acte d'huissier du 02 février 2023, la société Bricks Gestion 1 a fait assigner en référé M. [H] devant le tribunal judiciaire de [Localité 3] aux fins, notamment, de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion du locataire et de le voir condamner au paiement de l'arriéré locatif. 





Par ordonnance de référé contradictoire du 02 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 3] a :

- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence,

- constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 16 décembre 2022, 

- rejeté la demande de délais formée par M. [H],

- condamné M. [H] à quitter les lieux, [Adresse 1] et le parking situés [Adresse 1], à [Localité 3], 

- autorisé, à défaut pour M. [H] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (750 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, 

- condamné M. [H] à payer à la société Bricks Gestion 1 la somme de 7 670 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 11 avril 2023 (échéance du mois d'avril 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, 

- condamné M. [H] à payer à la société Bricks Gestion 1, à compter du 1er mai 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à la libération effective des lieux, 

- condamné M. [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la Ccapex et de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat, 

- condamné M. [H] à payer à la société Bricks Gestion 1 une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté le surplus des demandes, 

- rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.



M. [H] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 30 juin 2023 et par conclusions déposées le 07 novembre 2023, il demande à la cour de :

- juger recevable et bien fondé l'appel formé par M. [H], 

- infirmer l'ordonnance de référé du 2 juin 2022 n°23/00396 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

- juger que M. [H] justifie d'un contrat d'assurance locative,

- juger que la clause résolutoire n'est pas acquise, de même que les conséquences qui en découlent,

- faire droit à la demande de délais de paiement de M. [H], 







En conséquence,

- accorder à M. [H] les délais les plus larges (3 ans) à M. [H], afin de lui permettre d'échelonner sa dette,

- débouter la société Bricks Gestion 1 de ses demandes,

- ordonner que chacun conservera la charge de ses propres dépens.



Par conclusions déposées le 14 août 2023, la société Bricks Gestion 1 demande à la cour de : 

- confirmer en son intégralité l'ordonnance de référé du 02 juin 2023,

- condamner M. [H] à la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, pour cette procédure d'appel. 



L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience rapporteur du 23 novembre 2023, avec clôture de l'instruction fixée au 09 novembre 2023. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire 



M. [N] [H] fait valoir pour l'essentiel qu'avant l'assignation, il a opéré des paiements de sorte que le décompte sur lequel s'est fondé le premier juge est erroné, qu'il était assuré et qu'il n'y a donc pas lieu à acquisition de la clause résolutoire.



La Sas Bricks Gestion 1 réplique pour l'essentiel que tant pour défaut de paiement des loyers que pour défaut de production d'un justificatif d'assurance, le bail s'est trouvé résilié et que l'impayé se montait bien à 7670 euros à la date des plaidoiries devant le premier juge.



Le 15 novembre 2022, il a été délivré à M. [N] [H] commandement de payer la somme de 6670 euros, terme d'octobre 2022 inclus.



Ce n'est donc pas la somme de 7670 euros qui était due à cette date et l'ordonnance déférée sera infirmée sur ce point.



Les règlements invoqués par M. [N] [H] ont bien été pris en compte dans le décompte produit par la Sas Bricks Gestion 1 arrêté au 1er novembre 2023 selon lequel la somme de 5505,70 euros reste due, terme de novembre 2023 inclus.



Il est produit au dossier un justificatif de virement de la somme de 5000 euros émanant d'un tiers (KR Invest Renov) au profit du titulaire du même Iban que celui figurant pour le virement de fin septembre 2023 crédité par la Sas Bricks Gestion 1, en date du 22 novembre 2023, pièce non visée dans les dernières conclusions de M. [N] [H] du 7 novembre 2023 .



Cette pièce n'est pas contradictoire et il ne peut donc en être tenu compte.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, après actualisation, M. [N] [H] sera condamné à payer à la Sas Bricks Gestion 1 la somme de 5005,70 euros, arrêtée au 1er novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus.



Au vu du décompte produit, M. [N] [H] ne s'est pas acquitté des causes du commandement du 15 novembre 2022 dans les deux mois de sa délivrance, puisque le 16 janvier 2023, il restait encore devoir la somme de 8290 euros.



La résiliation pour ce motif est donc acquise au 16 janvier 2023 et l'ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.



En revanche, M. [N] [H] justifie, pour la première fois en cause d'appel par la production d'une attestation de Direct Assurance du 17 juin 2022 qu'il était assuré du 18 juin 2022 au 17 juin 2023 de sorte qu'il n'y a pas lieu de constater la résiliation du bail au 16 décembre 2022 pour défaut d'assurance.



L'ordonnance déférée qui a constaté la résiliation du bail au 16 décembre 2022 pour défaut d'assurance sera infirmée et il sera constaté la résiliation au 16 janvier 2023, pour défaut de paiement de loyers.



Sur les délais



L'article 24, paragraphe V, de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : « Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »



L'article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

« Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

« Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

« La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

« Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

« Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »



Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées par le juge la clause de résiliation de plein droit réputé ne pas avoir joué ; dans le cas contraire elle reprend son plein effet.



M. [N] [H] fait valoir qu'il a effectué des versements réguliers tous supérieurs au montant du loyer, que des problèmes de santé ont affecté son activité d'auto-entrepreneur, qu'il effectue des missions d'intérim et que sa compagne a trouvé un emploi lui permettant de contribuer au paiement du loyer et de l'arriéré.



La Sas Bricks Gestion 1 réplique que M. [N] [H] ne justifie pas de sa capacité de remboursement ni de ce que Mme [G] serait sa compagne puisque figure une autre adresse que la sienne sur ses bulletins de salaire.



M. [N] [H] produit son avis d'imposition 2022 pour les revenus 2021 mais non le dernier pour les revenus 2022. Il a cessé de régler son loyer en janvier 2022 mais a commencé à apurer l'arriéré après l'assignation en janvier 2023. 



Il sera tenu compte des revenus de Mme [G], mère de trois enfants dont un a été reconnu par M. [N] [H], quand bien même elle réside dans l'appartement 103 de l'immeuble et que M. [N] [H] réside au N° 101, puisque le couple est pris en compte pour les prestations sociales versées par la Caf. Elle justifie d'un salaire de 1100 à 1200 euros.

Il doit être constaté les efforts de règlement de M. [N] [H], qui a versé depuis janvier 2023 tous les mois une somme largement supérieure au loyer.



La Sas Bricks Gestion 1 n'a pas fait connaître de besoins particuliers et en prenant en considération la prime d'activité de Monsieur et les allocations familiales à hauteur de 324 euros pour trois enfants, les ressources du couple sont suffisantes pour faire face au paiement échelonné de l'arriéré, comme il sera précisé au dispositif ci-après.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



L'appel ayant été formé dans l'intérêt exclusif de M. [N] [H], il en supportera donc la charge.

 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

 

L'équité ne commande pas d'allouer d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



PAR CES MOTIFS, 



LA COUR,



Infirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit,

 

Statuant à nouveau dans cette limite,



Condamne M. [N] [H] à payer à la Sas Bricks Gestion 1 la somme de 5005,70 euros à titre de loyers et charges, arrêtée au 1er novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus,



Condamne M. [N] [H] à payer l'indemnité d'occupation seulement à compter du 1er décembre 2023,



Constate la résiliation du bail au 16 janvier 2023 pour défaut de paiement des loyers,



Autorise M. [N] [H] à s'acquitter de l'arriéré en 25 mensualités de 200 euros en sus du loyer courant à compter du 1er loyer exigible postérieurement à la signification du présent arrêt, le solde restant dû payable le 26ème mois,



Dit qu'à défaut de paiement intégral d'un terme à son échéance, le solde entier redeviendra exigible,



Rappelle que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera censée ne pas avoir joué,



Y ajoutant,





Dit n'y avoir lieu à allocation d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Condamne M. [N] [H] aux entiers dépens d'appel.







Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,