Tribunal Judiciaire · Procédure accélérée fond — 18 janvier 2024

Minute n° :






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

18 JANVIER 2024



N° RG 23/01395 - N° Portalis DB22-W-B7H-RQF5
Code NAC : 72I




DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Stéphanie BAZIN de la SCP MOREAU E. & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDERESSE :

Madame [I], [N] [Y]
née le 25 Avril 1961 à [Localité 4], 
demeurant [Adresse 2],

Comparante.






DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 13 NOVEMBRE 2023

Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 
13 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Janvier 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.


* * * * * *
 
EXPOSE DU LITIGE

Par acte d'huissier en date du 5 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic, la société Foncia Mansart, a fait assigner Mme [I] [N] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et 35 du décret en date du 17 mars 1967, afin d’obtenir, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

- 11.496, 03 € à titre d’arriérés de charges de copropriété échues au 1er octobre 2023,avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 2 mars 2022 à hauteur de 9.368,72€ à compter de la présente assignation pour le surplus,

- 1.303,56 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023 au titre des provisions devenues exigibles au titre du budget 2024, du fait de la déchéance du terme,

- 655, 27€ au titre des frais et honoraires qu’il a exposés pour le recouvrement de sa créance,

- 2.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice distinc causé au syndicat des copropriétaires,

- 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l'audience, le syndicat des copropriétaires actualise ses demandes et sollicite du tribunal de voir condamner Mme [Y] à lui payer les sommes suivantes :

- 4.847,54€ à titre d'arriérés de charges de copropriété échues au 2 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 1.303,56 € assortie des intérêts légaux à compter du 22 septembre 2023 au titre des provisions devenues exigibles au titre du budget 2024,
- 560 € au titre des frais nécessaires,
- 2.000€ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice distinct causé au syndicat des copropriétaires par le défaut de paiement
- 2.000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens

Il indique que des paiements sont intervenus depuis l'assignation d’un montant 
de 5.000 € et 2.500 €, et que le montant de la dette se chiffre à la somme 
de 5.407,54 € se décomposant comme suit : 4847,54€ correspondant au montant des charges dues à compter du 1er octobre 2022 à ce jour et 560 € au titre des frais nécessaires.

Mme [Y], comparante à l’audience, a indiqué avoir réglé la somme de 
4.500 € le vendredi 10 novembre 2023. Elle explique que le logement est occupé par une locataire qui n’a pas payé son loyer depuis trois ans, lui devant plus de 50.000 €. elle s’oppose à la demande de dommages-intérêts.

Le syndicat des copropriétaires a été autorisé à indiquer au tribunal par note en délibéré s’il avait bien été destinataire de la somme de 4.500 € que la défenderesse indique avoir versé le 10 novembre 2023.

Par note en délibéré en date du 12 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a indiqué avoir reçu le 10 novembre 2023 un virement de Mme [Y] d’un montant de 4.000 € et a fourni la situation de compte de la défenderesse.

Conformément l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation du demandeur pour un plus ample exposé de ses moyens.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du 
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.


Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- l’extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [Y] pour les lots n° 30, 52 et 75,

- un relevé de compte actualisé datant du 13 octobre 2023 indiquant un solde dû d’un montant de 5.407,54 €,

- une situation de compte en date du 10 janvier 2024,

- une édition de compte Hysyndic du 1er janvier 2014 au 1er avril 2021,

- les appels de provisions de charges à compter du 3ème trimestre 2021,

- les appel de fonds travaux du 1er septembre 2021,

- les régularisations de charges courantes 2020 à 2022 et régularisation travaux,

- le relevé général des dépenses 2021,

- les procès-verbaux des assemblées générales du 14 juin 2017, 30 mai 2018, 25 juin 2019, 21 juillet 2020, 17 décembre 2020, 7 juillet 2021, 2 juin 2022 et 7 avril 2023 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice précédent et voté les budgets prévisionnels des exercices suivants, ainsi que divers travaux, et attestations de non recours,

- la mise en demeure en date du 4 novembre 2021 et l’avis non réclamé ainsi que la relance du 23 novembre 2021,

- la mise en demeure loi Elan du 21 août 2023,

- la sommation de payer du 2 mars 2022.





Il résulte des pièces ainsi produites et notamment de la dernière situation 
de compte de la défenderesse mentionnant un versement de 4.000 € 
le 10 novembre 2023, des déclarations de la défenderesse à l’audience qui ne conteste pas les charges dues, que Mme [Y] est redevable de la somme de 847,54 € (4.847,54 - 4.000) au titre des charges et cotisations fonds travaux échus au 1er octobre 2023 (charges du 4ème trimestre 2023 incluses).

Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 2 mars 2022.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Si le syndicat des copropriétaires peut invoquer l'exigibilité anticipée des appels provisionnels de l'exercice en cours, il ne peut en être de même pour les appels de l'exercice suivant, aucun appel provisionnel n'étant encore exigible, même si le budget prévisionnel pour cet exercice a été approuvé par l'assemblée générale.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de la déchéance du terme tirée de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour les provisions sur charges et les cotisations du fonds de travaux de l'exercice 2024, la mise en demeure du 21 août 2023 ne portant que sur les charges de l'exercice 2023. En effet, les provisions sur charge de l’exercice 2024, ne l’étaient pas à la date d’envoi de la mise en demeure. 

Dès lors, la demande en paiement au titre des provisions afférentes à l'exercice 2024 encore à échoir n'est pas fondée, l'article 19-2 sanctionnant seulement le non paiement d'une provision par l'exigibilité anticipée de provisions non encore échues pour le seul exercice en cours ainsi que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation l'a précisé dans un arrêt rendu le 22 septembre 2010 (pourvoi 
n° 09-16.678).

La demande formée à ce titre sera par conséquent rejetée.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.




Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Peuvent ainsi être légitimement retenus au titre des frais nécessaires ;

- la sommation de payer du 2 mars 2002 pour un montant de 170,27€
- la lettre de mise en demeure du 4 novembre 2021pour un montant de 42 €
- la mise en demeure du 21 août 2023 pour un montant de 35 €

Soit un montant total 247,27€

Mme [Y] sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 247,27€.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la mauvaise foi de la défenderesse qui a expliqué à l’audience être confrontée à une absence de paiement des loyers par la locataire qui occupe les lots objets du présent litige. Par ailleurs, il convient de relever que Mme [Y] a fait des efforts notables pour apurer sa dette.

Il conviendra par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les mesures accessoires

Mme [Y] qui succombe, supportera la charge des dépens.

ll serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer et Mme [Y] sera condamnée à lui payer une indemnité de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.





PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,

CONDAMNE Mme [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic, la société Foncia Mansart, les sommes suivantes :

- 847,54 € au titre des charges et cotisations fonds travaux échus au 1er octobre 2023 (charges du 4ème trimestre 2023 incluses),

- 247, 27 € au titre des frais nécessaires,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic, la société Foncia Mansart de sa demande au titre des provisions devenues exigibles au titre du budget 2024,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic, la société Foncia Mansart de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE Mme [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic, la société Foncia la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [Y] à payer les dépens,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic, la société Foncia Mansart de ses demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 JANVIER 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIERLE JUGE PLACÉ
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR