Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 18 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 18 JANVIER 2024



(n° , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14489 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEFVO



Décision déférée à la Cour : Décision du 22 Juin 2021 - Juridiction de proximité de PARIS - RG n° 1120006513





APPELANTS

 

Monsieur [Z] [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [H] [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés et assistés par Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178







INTIMEE 



S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP)

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 2]



Représentée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS - toque : P0208

Ayant pour avocat plaidant, présent à l'audience, Me ADAKIRI Samia, de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS - toque : P0208











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

 





ARRET :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, au lieu et place de François LEPLAT, Président de chambre, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 23 décembre 1986, la SA SOCLIM, aux droits de laquelle vient la Régie immobilière de la ville de [Localité 5] (RIVP), a consenti à M. [Z] [G] et Mme [H] [N] épouse [G] un bail d'habitation portant sur un logement d'une surface de 73 m2, de type F4 en duplex, situé [Adresse 1].

Au 1er janvier 2019, leur loyer actualisé s'élevait à la somme de 1.152 euros par mois environ.



Lors de son renouvellement le 20 avril 2001, et après un jugement du tribunal d'instance du 15ème arrondissement de Paris, le bail, référencé comme faisant partie du secteur " locatif intermédiaire " a fait l'objet d'un avenant, conforme au décret du 28 août 1998, le soumettant aux dispositions de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.



Le 23 septembre 2002, l'immeuble [Adresse 1] a fait l'objet d'une convention signée avec l'Etat, en application de l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation alors en vigueur et définissant le domaine d'application de l'octroi de l'aide personnalisée au logement (APL).



Par courrier du 26 décembre 2007, M. et Mme [G] ont été avisés de l'intégration de leur logement dans le patrimoine immobilier de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5].



Puis, par courrier du 10 octobre 2018, la RIVP a informé M. et Mme [G] de la facturation à compter du 1er janvier 2019 d'un supplément de loyer de solidarité (SLS) qui s'élèverait, sur la base de leur imposition de l'année 2017, à la somme mensuelle de 987.47 euros en plus du loyer et des charges courantes.

Une fois les données fiscales des locataires connues, la RIVP a appliqué à compter du mois de janvier 2019 un SLS s'élevant à la somme mensuelle de 954,10 euros.



Par acte d'huissier du 29 juillet 2019, M. et Mme [G] ont assigné la RIVP devant le tribunal d'instance de Paris afin de contester les SLS facturés.



Par jugement contradictoire entrepris du 22 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : 



Déboute M. [Z] [G] et Mme [H] [N] épouse [G] de leurs demandes

Condamne solidairement M. [Z] [G] et Mme [H] [N] épouse [G] à payer à la RIVP la somme de 21.142,89 euros au titre du Supplément de loyer de solidarité dû sur la période du 1er janvier 2019 à février 2021 

Autorise M. [Z] [G] et Mme [H] [N] épouse [G], sauf meilleur accord des parties, à se libérer de leur dette par 36 mensualités de 600 euros, payables en plus du loyer courant, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette, chacune des mensualités étant payable à même date que le loyer courant.

Dit en revanche qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité à l'échéance fixée la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible.

Condamne in solidum M. [Z] [G] et Mme [H] [N] épouse [G] à payer à la RIVP la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Condamne in solidum M. [Z] [G] et Mme [H] [N] épouse [G] aux dépens.

Ordonne l'exécution provisoire.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 23 juillet 2021 par M. [Z] [G] et Mme [H] [G],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 octobre 2023 par lesquelles M. [Z] [G] et Mme [H] [G] demandent à la cour de :



Recevoir M. et Mme [G] en leurs demandes,

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 22 juin 2021;



Et statuant à nouveau :



Débouter la RIVP de l'ensemble de ses demandes ;

Dire et juger que le supplément de loyer solidarité tel qu'il est prévu par les dispositions des articles L.443-3 et suivants du Code de la construction et de l'habitation est inapplicable à la situation de M. et Mme [G],

Dire et juger qu'à défaut pour la RIVP de justifier de l'existence de la signature d'un nouveau bail conformément à l'article L.353-7 du Code de la construction et de l'habitation, cette dernière ne peut prétendre d'assujettir M. et Mme [G] au paiement du supplément loyer solidarité.

Dire et juger en conséquence que M. et Mme [G] restent locataires de l'appartement qu'ils occupent en application de l'ancienne convention signée soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,



Constater Subsidiairement que la RIVP avait pris l'engagement unilatéral de ne pas appliquer le SLS aux locataires payant un loyer dérogatoire.



Très Subsidiairement dire et juger que l'on est en présence d'un cas d'imprévision en sorte que les dispositions législatives ouvrant un droit d'option prévu par la loi ELAN du 17 janvier 2017 qui est offert aux locataires soumis à un bail de droit privé, et intégrés postérieurement dans le parc locatif social et conventionné, doivent bénéficier à tous les locataires se trouvant dans cette situation peu importe la date de conclusion du bail ou la nature du bailleur social, en application du Principe d'égalité de traitement et des dispositions de l'article 1195 du Code civil.



Infiniment Subsidiairement :



Dire et juger que le SLS réclamé aux locataires depuis le 1er janvier 2019 est inexact et débouter la RIVP de sa demande ou du moins la ramener à de plus juste proportion ;

Dire et juger que les Epoux [G] sont dispensés de SLS du 15 mai 2019 au 8 février 2020 pour indétermination du SLS applicable compte tenu du défaut du décret d'application suite à l'ordonnance 15 mai 2020 plafonnant son montant ;

Dire et juger subsidiairement que le SLS doit être plafonné à compter du 15 mai 2019 en application du Décret du 8 février 2020 ;

Accorder à M. et Mme [G] 36 mois de délais afin d'acquitter les sommes dont ils seraient redevables au profit de la RIVP.

 

En tout état de cause :



Condamner la RIVP à payer la somme de 3.000 euros à M. et Mme [G],

La condamner aux entiers dépens.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 octobre 2023 au terme desquelles la Régie immobilière de la ville de [Localité 5] demande à la cour de :



Confirmer le jugement rendu le 22 juin 2021, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en toutes ses dispositions



En conséquence, 



Débouter M. [Z] [G] et Mme [H] [G] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;



Statuant à nouveau,



Condamner solidairement M. [Z] [G] et Mme [H] [G] au paiement de la somme de 10.808,95 euros au titre de l'arriéré de S.L.S, actualisée au 18 juillet 2023



En tout état de cause,



Condamner solidairement M. [Z] [G] et Mme [H] [G] à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. [Z] [G] et Mme [H] [G] aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. 



La cour observe à titre liminaire, que, dans leurs conclusions d'appel, les parties se réfèrent inexplicablement, comme le premier juge, dans leurs conclusions à une convention du "4 décembre 2005", qui n'est pas produite, ou encore à une convention du "4 décembre 2015" qui est produite par les époux [G] et ne concerne pas leur immeuble, ainsi qu'à la convention citée plus haut du 2 septembre 2002, produite par la RIVP, qui, elle, concerne bien l'immeuble litigieux et s'avère au final la seule applicable en l'espèce.



1-Sur l'application du supplément de loyer de solidarité à M. et Mme [G]



Les appelants demandent l'infirmation du jugement et soutiennent qu'aucun supplément de loyer de solidarité(SLS) ne peut leur être facturé par le bailleur.



L'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un SLS en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.



Il ne s'agit ni d'un loyer ni d'une charge locative, mais d'une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l'État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social 



L'article L. 441-11 du même code dispose que l'organisme d'HLM qui n'a pas exigé le paiement du SLS ou qui n'a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d'une pénalité.

Ces dispositions sont d'ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d'une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage.



Elles sont applicables aux sociétés d'économie mixte pour les logements faisant l'objet de conventions en application de l'article L. 351-2 dudit code, et ce conformément aux termes de l'article L. 481-2 ( 3e Civ., 19 février 2014, pourvoi n° 13-12.692, Bull., civ. 2014, III, n° 27).



Les organismes HLM ou les sociétés d'économies mixtes sont ainsi tenus tant au respect des dispositions conventionnelles que légales et ce dès l'entrée en vigueur de la convention signée avec l'Etat. S'agissant des baux en cours à la date du conventionnement, des dispositions particulières s'appliquent (voir plus bas § 1-2-1).



Pour mémoire, la loi du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté a réformé sur plusieurs points le dispositif du SLS et a notamment supprimé des cas de dérogation.



La loi dite ELAN du 23 novembre 2018 a modifié l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation, et prévoit que le SLS ne s'applique pas aux locataires en place ayant refusé de conclure un nouveau bail.



Les parties s'opposent notamment en l'espèce sur la question de savoir si, et dans quelles conditions, les SLS peuvent être poursuivis s'agissant de baux en cours à la date d'un conventionnement et sur les conditions d'application de la loi Elan.





1-1 Sur l'inapplicabilité du SLS pour non-respect des dispositions de l'article L.411-3 du code de la construction et l'habitation, invoquée par les appelants



Devant la cour, les appelants invoquent l'article L. 411-3 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit en substance que tout logement qui appartient ou a appartenu à un organisme d'HLM et a bénéficié d'une aide d'État ou d'un conventionnement doit voir sa vocation sociale maintenue pour une durée illimitée.





Cet article dispose en son premier alinéa que :

"Les dispositions du présent article sont d'ordre public et sont applicables aux logements appartenant ou ayant appartenu aux organismes d'habitations à loyer modéré, dès lors que ces logements ont été construits, acquis ou acquis et amélioré par lesdits organismes en vue de leur location avec le concours financier de l'Etat ou qu'ils ont ouvert droit à l'aide personnalisée au logement en application d'une convention prévue à l'article L. 353-14 conclue entre lesdits organismes et l'Etat."



M. et Mme [G] soutiennent qu'il n'est pas démontré en l'espèce que le logement (qui leur a été donné à bail sans qu'il soit alors question d'un bail social), a été construit, amélioré ou acquis avec le concours financier de l'État; ils en déduisent qu'aucun SLS ne leur est applicable.



Toutefois, ainsi que le relève la RIVP, il résulte de la convention du 23 septembre 2002 entre l'Etat et la société SAGI (société d'économie mixte), aux droits de laquelle vient la RIVP, que l'immeuble situé [Adresse 1] fait l'objet d'une opération d'acquisition-amélioration de "58 logements PLS" (prêts locatifs sociaux) et ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL) dans les conditions prévues par le titre V du livre III du code de la construction et de l'habitation et ce jusqu'au 30 juin 2032 et que le logement litigieux, n°330, est bien compris dans cette opération, étant désigné expressément dans l'annexe "tableau détaillé des surfaces" ; au demeurant cette convention vise tout l'immeuble (avant-dernière page la convention: "description de l'opération"). 



Ainsi, le logement litigieux entre bien dans le champ de la convention, étant observé que l'arrêt cité par les époux [G] (arrêt CA de Paris du 21 septembre 2023, RG 20-17476), concerne une autre affaire et que les circonstances qui y ont été examinées ne sont pas les mêmes que dans le cadre de la présente instance.



Ce moyen doit donc être écarté.



1-2 Sur l'applicabilité du SLS en l'absence de signature d'un bail visant la convention



Les appelants soutiennent que, faute d'avoir conclu avec eux un nouveau bail, comme le prévoit l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, la RIVP ne pouvait leur réclamer un SLS ;ils se prévalent des dispositions de l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation dans sa version issue de la loi Elan du 25 novembre 2018, en soutenant que cette applicabilité immédiate n'implique pas la violation du principe de non rétroactivité de la loi.



1-2-1 Les dispositions du code de la construction et de l'habitation



Pour mémoire, le code de la construction et de l'habitation distingue, s'agissant du régime juridique des logements locatifs conventionnés :

- les textes applicables au secteur général : "dispositions générales applicables aux logements conventionnés", section 1, articles L. 353-2 à L.353-13;

-des textes applicables aux HLM : "dispositions particulières applicables à certains logements conventionnés », section 2, articles L.353-14 à L. 353-22.



Tous les baux conclus postérieurement à l'entrée en vigueur de la convention passée par le bailleur avec l'État sont soumis au régime juridique particulier des logements locatifs conventionnés. 

S'agissant des baux en cours lors de la signature de la convention, comme en l'espèce, une distinction doit être faite selon que le logement relève du secteur général (section1) ou du secteur HLM (section2).





Pour mémoire, s'agissant des logements conventionnés appartenant à des organismes HLM, l'article L. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, qui relève de la section 2, disposait dans sa version antérieure à la loi Elan du 23 novembre 2018 , qu'à compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours.



Ces dispositions dérogeaient donc à celles de l'article L. 353-7 du même code, prenant place dans les dispositions de ce code relatives aux dispositions générales applicables aux logements conventionnés, qui prévoyait en substance dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018, que les baux en cours à la date la convention se poursuivent normalement mais que le bailleur doit proposer au locataire un bail conforme aux stipulations de la convention. Si le locataire refuse, le bail se poursuit aux conditions antérieures mais n'ouvre pas droit à l'aide personnalisée au logement. S'il l'accepte, le bail est régi par les seules dispositions de la convention et celles du droit commun auxquelles il n'est pas dérogé.



S'agissant des logements conventionnés appartenant à des sociétés d'économie mixte, comme c'est le cas en l'espèce, l'article L. 353-19 dispose, dans sa version antérieure à la loi Elan du 23 novembre 2018 et à la date de la convention de 2002, que :



"Pour les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte et par dérogation à l'article L. 353-7, les dispositions de la convention s'appliquent de plein droit, à compter de sa date d'entrée en vigueur ou de la date d'achèvement des travaux lorsqu'elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.

Les dispositions de l'article L. 353-17 (...) sont applicables aux logements mentionnés ci-dessus. "



L'article L. 353-17 dispose que "Par dérogation à l'article L. 353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l'article L. 353-14 prennent effet à leur date de signature.(...)".



L'article L. 441-3 dans sa version en vigueur à la date de la convention de 2002, dispose notamment que : 



"Les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent exiger des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. Ils doivent exiger le paiement d'un tel supplément dès lors qu'au cours du bail le dépassement du plafond de ressources est d'au moins 60 %.(...)"



Il résulte de l'ensemble de ces textes et de leur articulation, que les dispositions dérogatoires relatives aux logements conventionnés appartenant à des HLM ou à des SEM, dérogent à celles de l'article L. 353-7, relatives aux autres logements conventionnés et qu'elles autorisent l'organisme concerné dès l'entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à percevoir un SLS (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-18.947; 3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 20-12.337) et ce sans être tenu de proposer un nouveau bail au locataire (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353).

 









1-2-2 sur la portée et l'application dans le temps de la loi du 23 novembre 2018, dite "Elan"



Afin d'éviter que certains locataires, suivant leurs revenus, ne subissent une augmentation de loyer conséquente par le jeu de l'application du SLS, laquelle n'était pas envisagée lors de la conclusion de leur bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, cette loi a introduit :

-dans l'article L. 441-3, relatif au SLS, un dernier alinéa selon lequel :« Le présent article n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7. »"

- et, pour mémoire, dans l'article L. 353-16 un alinéa selon lequel : « Les deuxième et troisième alinéas du présent article ne sont pas applicables aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7 » .



De plus, l'article L.353-19 dispose désormais que "Les dispositions de l'article L. 353-17 (...) sont applicables aux logements appartenant à des sociétés d'économie mixte", cette modification visant à uniformiser les règles applicables s'agissant des logements acquis occupés entre les organismes HLM et les SEM agrées.



Il en résulte que, désormais, les organismes d'HLM, comme les autres bailleurs du secteur conventionné général, doivent proposer un nouveau bail aux locataires dont le bail est en cours avant de leur notifier un nouveau loyer conformément aux dispositions de la convention. 

Si les locataires l'acceptent, le nouveau bail est régi par les seules dispositions de la convention et celles du droit commun auxquelles il n'est pas dérogé. 

Ils peuvent donc se voir notifier une réévaluation de leur loyer et, le cas échéant, un supplément de loyer de solidarité mais ils bénéficient des avantages du secteur social, notamment, le droit au maintien dans les lieux et la possibilité d'obtenir l'aide personnalisée au logement, s'ils sont éligibles à cette prestation. 

A l'inverse, s'ils refusent le nouveau bail, ils conservent le bénéfice du loyer en cours sans majoration mais ne peuvent obtenir le bénéfice des aides au logement.





S'agissant de l'application de la loi dans le temps, en matière contractuelle, en l'absence de dispositions transitoires, comme c'est le cas de la loi du 23 novembre 2018 , le principe est celui de l'application de la loi sous l'empire de laquelle le contrat a été conclu ou principe de survie de la loi ancienne. Les effets d'un contrat conclu antérieurement à la loi nouvelle demeurent ainsi régis par la loi ancienne même si leur exécution se poursuit postérieurement à cette loi.

Toutefois lorsque les effets du contrat résultent de la loi et non de la volonté des parties, l'application immédiate de la loi nouvelle aux contrats en cours est admise; autrement dit les effets légaux du contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent, ou encore la loi nouvelle régit immédiatement les effets des situations juridiques non définitivement réalisées. Une limite à ce dernier principe réside cependant dans la préservation des situations dont les effets ont été définitivement acquis au moment de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. En effet, appliquer la loi nouvelle à de telles situations équivaudrait à lui faire produire un effet rétroactif prohibé par l'article 2 du code civil. 



Ainsi,

-d'une part, la loi nouvelle, ne disposant que pour l'avenir, ne peut modifier les effets légaux d'une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur.



-d'autre part, les nouvelles dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, issues de la loi du 23 novembre 2018, combinées avec celles des articles L. 353-16 et L. 353-19 du même code, ont pour objet d'instaurer, au profit des locataires titulaires d'un bail en cours de validité lors de la signature d'une convention avec l'Etat par un HLM ou une SEM, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention.



-il résulte des termes de la loi du 23 novembre 2018 et des travaux parlementaires que cette disposition est dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive.



En l'espèce, les dispositions précitées des articles L. 353-16 , L. 353-19 et L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018, lesquelles dérogent à celles de l'article L. 353-7 du même code, s'appliquent au logement occupé par M. et Mme [G] dès la signature de la convention du 23 septembre 2002, dont les effets légaux étaient définitivement acquis lors de l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, de sorte que la RIVP pouvait valablement notifier un supplément de loyer de solidarité à M. et Mme [G], et ce sans être tenue de leur proposer un nouveau bail. 



Les appelants soutiennent cependant plus particulièrement que cette analyse ne pourrait s'appliquer s'agissant de SLS échus postérieurement à la loi du 23 novembre 2018, cette loi devant alors être immédiatement applicable s'agissant d'une situation en cours non définitivement acquise et peu important la date de signature de la convention. 

La RIVP réplique au contraire que la-dite loi ne s'applique en réalité qu'aux baux en cours lors de nouveaux conventionnements et non à ceux relevant de conventionnements antérieurs à la loi.



Toutefois, d'une part ainsi qu'il a déjà été dit, les organismes HLM et les SEM peuvent poursuivre le paiement de suppléments de loyer de solidarité sans proposer un nouveau bail au locataire lorsque la convention avec l'État a été signée antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi ÉLAN (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353, précité) ; d'autre part le premier juge a exactement retenu que si la loi nouvelle du 23 novembre 2018 a clarifié le droit d'option offert aux locataires titulaires d'un bail privé antérieurement au conventionnement, elle ne peut avoir vocation à s'appliquer qu'aux conventionnements nouveaux postérieurs à son entrée en vigueur, et non dans le cas de conventionnements dont les effets sont au demeurant définitivement acquis antérieurement à la loi; l'intention du législateur et la portée des dispositions précitées ont d'ailleurs été précisées en ce sens par le Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales dans des réponses ministérielles à des questions parlementaires au début de l'année 2019.





1-3 Sur l'engagement unilatéral de la RIVP de ne pas appliquer le SLS aux locataires soulevée à titre subsidiaire par les appelants



M. et Mme [G] font valoir qu'aucun SLS ne leur avait été facturé car la ville de [Localité 5] avait souhaité lors du conventionnement du logement "que la RIVP mette en 'uvre la possibilité ouverte jusqu'à récemment de bénéficier d'un régime dérogatoire permettant de ne pas être dans le champ d'application du SLS" et que "ce point est confirmé par la lettre du 15 juin 2016 (Pièce n°13), par laquelle la RIVP informait les locataires du fait qu'une convention avait été signée avec l'Etat".



La cour relève qu'un tel courrier n'est pas produit et que la pièce n°13 du bordereau des pièces communiquées ne correspond pas à cette désignation ni à la pièce indiquée.

Il convient de comprendre que les intéressés se réfèrent manifestement à divers courriers de la RIVP confirmant l'existence de cette tolérance pendant plusieurs années, jusqu'au début de l'année 2019.



Cette tolérance ne saurait être qualifiée d'engagement unilatéral de volonté pour l'avenir et définitivement, et le bailleur a pu valablement y mettre un terme, suite à l'adoption de la loi ELAN et au rapport de contrôle 2017-053 de l'agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS), afin de respecter son obligation d'ordre public consistant à appeler le supplément de loyer de solidarité, ce dont la RIVP a informé ses locataires par courrier du 10 octobre 2018.

En conséquence, ce moyen sera écarté.



Par ailleurs pour mémoire, les locataires, titulaires d'un bail de droit privé lors de l'acquisition de leur logement par un bailleur social, s'ils ont des ressources supérieures au plafond de ressources applicables pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition, peuvent se voir appliquer un loyer maximum dit dérogatoire, cette majoration ne pouvant excéder 10% du loyer antérieur.

À toutes fins utiles, surabondamment, la cour relève que si les appelants estiment que la non-application du SLS pendant plusieurs années était justifiée dans la mesure où les locataires payaient déjà un loyer dérogatoire supérieur au loyer réglementé, aucun texte législatif ou réglementaire ne l'impose ni même ne prévoit que le SLS ne serait pas applicable en cas de loyer dérogatoire.





1-4 Sur l'adaptation au nom de l'imprévision soulevée à titre 'très subsidiaire' par les époux [G]



L'article 1195 dispose que 'si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe.'



M. et Mme [G] demandent à la cour de "dire et juger que l'on est en présence d'un cas d'imprévision en sorte que les dispositions législatives ouvrant un droit d'option prévu par la loi ELAN du 17 janvier 2017 qui est offert aux locataires soumis à un bail de droit privé, et intégrés postérieurement dans le parc locatif social et conventionné, doivent bénéficier à tous les locataires se trouvant dans cette situation peu importe la date de conclusion du bail ou la nature du bailleur social", invoquant cet article 1195.



Force est de constater, au vu de cette formulation générale, que la cour n'est saisie, dans le dispositif des conclusions des intéressés, ni d'une "demande de procéder à l'adaptation du contrat d'un commun accord" , ni d'une demande d'adaptation de celui-ci à défaut d'accord.

Au surplus à toutes fins utiles, le contrat de bail ne saurait être révisé en ce qui concerne le droit d'option et les SLS, qui résultent de la loi.



Mais surtout, cet article, issu de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, n'est pas applicable au présent contrat. En effet, selon l'article 9 de cette ordonnance, les dispositions de cette dernière entrent en vigueur le 1er octobre 2016 et les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, sans qu'une exception soit prévue pour l'article invoqué.



Sous l'empire du droit antérieur, en application de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au bail litigieux, tel qu'interprété par une jurisprudence ancienne et constante de la Cour de cassation, il était au contraire retenu une impossibilité pour le juge judiciaire de modifier la convention des parties en raison d'un changement de circonstances, cette interdiction étant générale et absolue et régissant les contrats dont l'exécution s'étend à des époques successives de même que ceux de toute autre nature, aucune considération tenant à l'équité ne permettant de substituer des clauses nouvelles à celles acceptées par les contractants (Civ. 6 mars 1876, [K] c/ Cne de [Localité 6]-affaire du Canal de [Localité 4]-n° 000059, solution ensuite maintenue : Civ 3, 18 mars 2009, pourvoi n° 07-21.260).



En conséquence, il convient de rejeter cette demande.



Par conséquent, la cour retient à l'instar du premier juge que la RIVP est fondée à poursuivre le paiement d'un SLS en l'espèce.





2 - Sur les conditions d'application du SLS aux époux [G]



Comme devant le premier juge, M. et Mme [G] contestent l'application du SLS qui leur a été faite.



2-1 Sur l'applicabilité de l'ordonnance n°2019-454 du 15 mai 2019 



Comme l'a exactement rappelé le premier juge l'ordonnance n°2019-454 du 15 mai 2019 a permis de plafonner le montant du surloyer appliqué pour éviter que le montant cumulé du loyer dérogatoire et du SLS soit supérieur aux loyers pratiqués sur le marché locatif privé.



L'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de l'ordonnance précitée du 15 mai 2019, comporte ainsi un double plafonnement. 



Il dispose que:



 'Le montant du supplément de loyer de solidarité est également obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement.

Ce montant est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer.

(Ord. du 15 mai 2019, art. 1er) Pour les locataires qui, au moment de la conclusion d'un bail conforme aux stipulations de la convention en application de l'article L. 353-7, avaient des ressources supérieures aux plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de leur logement, le montant du supplément de loyer de solidarité est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède, par mètre carré de surface habitable, un plafond fixé par décret qui tient compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée'.



M. et Mme [G] invoquent l'application de cet article L. 441-4 tel qu'issu de l'ordonnance précitée et estiment devoir bénéficier du second plafonnement prévu au dernier alinéa. 



Ils se réfèrent au décret d'application n°2020-103 du 7 février 2020 qui a fixé ce plafond à 24,60 euros le m² et soutiennent , d'une part qu'en l'absence du décret d'application ils devaient être dispensés du SLS jusqu'au 8 février 2020 et d'autre part, subsidiairement, qu'ils doivent bénéficier du plafonnement prévu au dernier alinéa de l'article 441-4 dès le 15 mai 2019.



La RIVP fait valoir, pour sa part, que l'ordonnance du 15 mai 2019 n'est pas applicable avant le 8 février 2020, jour de l'entrée en vigueur de son décret d'application du 7 février 2020.



Le décret n° 2020-103 relatif au plafonnement du cumul du montant du loyer et du montant du supplément de loyer de solidarité en application de l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation, qui crée un article D. 441-20-1 fixant les plafonds de SLS, a été pris le 7 février 2020 et publié au journal officiel du 8 février 2020. 

Ce décret ne comporte aucune date particulière d'entrée en vigueur.







S'agissant des conditions d'entrée en vigueur des lois, ordonnances et actes administratifs soumis à publication, il résulte de l'article 1er du code civil, issu de l'ordonnance n° 2004-164 du 20 février 2004 relative aux modalités et effets de la publication des lois et de certains actes administratifs, que :



' Les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.'



Par conséquent, l'article L. 441-4 dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 15 mai 2019, dont se prévalent les appelants, n'est entrée en vigueur qu'au lendemain de la publication au journal officiel du décret précité, qui était nécessaire à son application, soit le 9 février 2020.



Le retard à édicter les mesures nécessaires à l'application d'une loi promulguée et publiée, s'il est susceptible de constituer une illégalité et d'engager la responsabilité pour faute de l'autorité compétente, en cas de dépassement d'un délai raisonnable ( CE, 27 juill. 2005, n° 261694, CE 4° et 5° s-s-r., 22 octobre 2014, n° 361464, publié), ne permet cependant pas à la cour d'accueillir la demande de M. et Mme [G] tendant à les dispenser du SLS jusqu'à la publication du décret d'application précité.



M. et Mme [G] soutiennent subsidiairement que les dispositions précitées étant d'ordre public elles sont d'application immédiate, et que "C'est d'ailleurs la position soutenue par le Ministre de la Ville (Pièce n°25 et 26)" ; ces pièces ne correspondent pas à celles numérotées et désignées dans leur bordereau de communication de pièces ; au demeurant cette affirmation ne résulte ni des pièces produites ni des textes applicables.



Il convient dès lors de rejeter les demandes de M. et Mme [G] tendant à ce qu'ils soient "dispensés de SLS du 15 mai 2019 au 8 février 2020 pour indétermination du SLS applicable compte tenu du défaut du décret d'application suite à l'ordonnance 15 mai 2019 plafonnant son montant" et subsidiairement à ce que le SLS soit plafonné dès le 15 mai 2019 en application du décret 8 février 2020.



2-2 Sur sommes réclamées



M. et Mme [G] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer à la RIVP la somme de 21.142,89 euros au titre du SLS pour la période du 1er janvier 2019 à février 2021.



Pour la période antérieure à février 2020, les contestations des appelants sont écartées par les motifs développés ci-dessus.

A compter de février 2020, il n'y a pas d'opposition entre les parties puisque par courrier du 12 février 2020, la RIVP a indiqué aux locataires qu'elle appliquait désormais le plafonnement résultant du décret du 7 février 2020.



Au demeurant, la RIVP justifie suffisamment des conditions de calcul des SLS qu'elle poursuit et qui ont fait l'objet d'une information détaillée des locataires notamment par courriers des 14 janvier 2020,13 janvier 2021, 25 mai 2023 (sic 2022), et 17 janvier 2023. 



Elle a ainsi facturé à bon droit, mensuellement, les sommes suivantes au titre des SLS en plus du loyer courant :

-au 1er janvier 2019 : 954,10 euros,

-pour l'année 2020 : 802,77 euros,

-pour l'année 2021: 560,11 euros, 

-pour les années 2022 et 2023 :747,29 euros.



Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que le calcul du SLS effectué par la RIVP doit être validé tel que retenu par le premier juge, ce qui n'est pas utilement contesté, et de confirmer le jugement entrepris, dont les motifs sont adoptés, sur ce point.



Il convient toutefois de réactualiser la dette, en tenant compte des versements effectués par les époux [G], et de les condamner au paiement de la somme de 10.808,95 euros au titre de l'arriéré de SLS dû au 1er juillet 2023, conformément à la demande et au décompte de la RIVP.





3- Sur les délais de paiement 



Selon l'article 1343-5 du code civil, seul applicable en l'espèce puisque l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui permet l'octroi de délais de paiement de 36 mois, n'est applicable qu'en cas de mise en oeuvre de la clause résolutoire, "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".



En l'espèce, compte tenu du montant de la dette réactualisée, et du fait que les locataires respectent le montant mensuel des délais de paiement octroyés par le premier juge, il convient de leur permettre de régler leur dette en 23 mensualités de 450 euros et une dernière mensualité représentant le solde de leur dette en principal, intérêts et frais, selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt.



4-Sur l'article 700 du code de procédure civile



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.



Les époux [G], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.



L'équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative et à modifier les modalités des délais de paiement,



Et statuant à nouveau,



Condamne solidairement M. [Z] [G] et Mme [H] [G] à payer à la RIVP la somme réactualisée de 10.808,95 euros au titre de l'arriéré de SLS, arrêtée au 1er juillet 2023;



Autorise M. [Z] [G] et Mme [H] [G] à se libérer de leur dette par 23 mensualités de 450 euros, payables en plus du loyer courant, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt, ainsi que d'une dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais, 



Dit qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité à l'échéance fixée, la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible,



Rejette toutes autres demandes



Et y ajoutant,



Condamne in solidum M. [Z] [G] et Mme [H] [G] à payer à la RIVP la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [Z] [G] et Mme [H] [G] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Pour le Président empêché