Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 18 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 18 JANVIER 2024



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14842 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEGYQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2021 - Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1120005910





APPELANTE

 

S.A. SEQENS SOLIDARITES

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représentée par Me Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocat au barreau de PARIS - toque : P0516

Substituée par Me Chloé HAYS, de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocat au barreau de PARIS - toque : P0516









INTIMEES 



Madame [H] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée par Me Louise GAENTZHIRT, avocat au barreau de PARIS - toque : P0483



Compagnie d'assurance SMACL ASSURANCES

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Benoît JORION, avocat au barreau de PARIS, toque : E1758

Ayant pour avocat plaidant, présent à l'audience, Me Géraldine PRYFER, du Cabinet JORION AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque E1758











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, au lieu et place de François LEPLAT, Président de chambre, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



La société Pax Progrès Pallas, aux droits de laquelle est venue la société Domaxis, puis la société Seqens, a donné en location à Mme [H] [S] un appartement de deux pièces, situé [Adresse 2] [Localité 8], selon contrat de bail du 25 juin 1986 pour un loyer TTC de 522,57 euros.



Se plaignant de dégâts des eaux, Mme [H] [S] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris qui, par ordonnance du 17 février 2015, a ordonné une expertise.



M. [G], expert, a déposé son rapport « en l'état » le 24 août 2017.



Par la suite, par ordonnance de référé du 12 février 2018, le juge des référés a notamment rejeté les demandes de relogement définitif de Mme [H] [S], lui a alloué une provision à la charge de la société Seqens et lui a ordonné de laisser procéder aux travaux.



Se plaignant de ce que le bailleur n'avait pas réalisé les travaux de mise en conformité de l'appartement tels que préconisés par l'expert, par acte d'huissier du 10 juin 2020, Mme [H] [S] a fait citer la société Domaxis les 3 Vallées devenue Seqens (et non Seqens Solidarité comme indiqué par erreur dans le jugement entrepris) et son assureur, la SMACL, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins, en substance de condamner le bailleur à lui payer certaines sommes au titre des préjudices matériels, du trouble de jouissance et du préjudice moral subis ; elle a ensuite demandé la condamnation in solidum du bailleur et de son assureur la SMACL.



Elle a exposé avoir subi trois dégâts des eaux en 2011, 2012 et 2013, que faute de réfection et malgré plusieurs mises en demeure au bailleur, les dégâts se sont aggravés. Elle a indiqué avoir reçu une indemnisation versée par l'Hôtel [9] lequel est en partie responsable des infiltrations d'eau.



La société Seqens a indiqué qu'elle n'est pas seule à l'origine des dégâts ayant affecté le bien loué à Mme [H] [S] et que le caractère tardif des travaux résulte de l'obstruction de cette dernière ; que la responsabilité du bailleur n'est que partielle et ne concerne que les pièces annexes de l'appartement, qu'elle a toujours immédiatement réagi aux sollicitations de la locataire et lui a proposé 3 logements provisoires le temps des travaux, que Mme [H] [S] a refusé de manière abusive.



Par jugement contradictoire entrepris du 22 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : 



Constate que la société Seqens "Solidarité" venant aux droits de la société Domaxis est partiellement responsable du dommage subi par Mme [H] [S] ; 



Condamne in solidum le bailleur la société Seqens "Solidarité" et son assureur la SMACL Assurances à verser à la locataire les sommes suivantes en réparation de son préjudice:

- la somme forfaitaire de 300 euros au titre des dommages matériels.

- la somme de 8.000 euros au titre du préjudice de jouissance

- la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral

- la somme de 5.483,47 euros correspondant à la moitié des frais d'expertise totale 



Condamne in solidum la société Seqens "Solidarité" et son assureur la société SMACL à payer à Mme [H] [S] la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; 

Condamne in solidum la société Seqens "Solidarité" et son assureur la société SMACL Assurances aux dépens de l'instance.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 28 juillet 2021 par la SA Sequens Solidarités et par la SA Sequens, intervenante volontaire,



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 avril 2022 par lesquelles la SA Seqens Solidarités et la SA Sequens demandent à la cour de :



Constater que la Société Seqens a proposé vainement à Mme [H] [S] un relogement provisoire, sous forme de quatre propositions s'échelonnant entre septembre 2016 et mars 2017.

Dire et juger que la société Seqens ne saurait répondre que des seuls désordres et préjudices imputables aux ouvrages et équipements de l'immeuble du [Adresse 2], à l'exclusion de ceux résultant de l'immeuble appartenant à la Société [9].

Dire et juger que la société Seqens ne saurait être tenue responsable des troubles de jouissance subis par Mme [H] [S] depuis septembre 2016.



Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [H] [S] de ses demandes au titre des absorbeurs d'humidité, et en ce qu'il lui a alloué 300 euros au titre du préjudice causé à ses affaires personnelles et 2.000 euros en réparation de son préjudice moral, et rejeter l'appel incident de Mme [S] sur ce point.

L'infirmer pour le surplus, en rejetant l'appel incident de Mme [H] [S].

En conséquence, limiter les dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance à la somme de 2.000 euros et à 2.741,74 euros le remboursement partiel des frais d'expertise judiciaire.

Dire et juger que des sommes allouées à Mme [H] [S] sera déduite la provision de 7.483,50 euros allouée par le Juge des référés le 12 février 2018 et, en tant que de besoin, condamner Mme [S] à restituer l'excédent.

Dire et juger que la SMACL doit sa garantie à la Société Seqens.

Infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé une condamnation in solidum à l'encontre de la Société Seqens et de la SMACL.

Condamner la SMACL à relever et garantir la Société Seqens des condamnations prononcées à son encontre, sous la seule déduction de la franchise.

Condamner tous succombant aux entiers dépens.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 octobre 2023 au terme desquelles Mme [H] [S] forme appel incident et demande à la cour de :



Recevoir Mme [H] [S] en ses conclusions d'intimés et l'y déclarer bien fondé,



A titre liminaire

Juger que Mme [H] [S] s'en remet à la sagesse du Tribunal sur la demande d'erreur matérielle visant à substituer Seqens a Seqens Solidarité ;



Sur le fond

Constater que la société Seqens n'a pas réalisé les travaux de mise en conformité de l'appartement donné en location à Mme [S] sis [Adresse 2] [Localité 7] tels que préconisés par M. [G], expert judiciaire aux termes de son rapport d'expertise judiciaire avant le 12 novembre 2018 ;

Constater que Mme [H] [S] a subi diverses infiltrations à compter de mars 2011 jusqu'au 12 novembre 2018 ;



En conséquence, 



Confirmer partiellement le jugement en date du 22 juin 2021 qui a retenu la responsabilité de la société Seqens en sa qualité de Bailleur



Statuant à nouveau, 



Infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas retenu la réparation intégrale des préjudices subis par Mme [H] [S].

Condamner in solidum la société Seqens et la SMACL à indemniser 47.015,87 euros en raison des préjudices subis par Mme [H] [S], détaillés comme suit :

Préjudices materiel 7.536,20

Trouble de jouissance 49.387,88

Préjudice moral 8.000,00 

Déduction de l'indemnite SARL [9] -17.908,21

Condamner in solidum la Société Seqens et la SMACL à verser à Mme [H] [S] une indemnité de 4.500 au titre des frais d'avocats et un montant de 5.483,47 euros au titre des frais d'expertise, soit 11.483,47 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner in solidum la Société Seqens et la SMACL aux entiers dépens et frais de l'instance, dont distraction au profit de Maître Gaentzhirt Louise, Avocat inscrit au Barreau de Paris.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 janvier 2022 par lesquelles la compagnie d'assurance SMACL Assurances demande à la cour de :



Constater que la Société Seqens a proposé vainement à Mme [H] [S] un relogement provisoire, sous forme de quatre propositions s'échelonnant entre septembre 2016 et mars 2017.

Dire et juger que la société Seqens et la SMACL ne sauraient répondre que des seuls désordres et préjudices imputables aux ouvrages et équipements de l'immeuble du [Adresse 2], à l'exclusion de ceux résultant de l'immeuble appartenant à la Société [9].

Dire et juger que la société Seqens et la SMACL ne sauraient être tenues responsables des troubles de jouissance subis par Mme [H] [S] depuis septembre 2016.

Infirmer le jugement du 22 juin 2021 pour le surplus.

Dire et juger ne pas avoir lieu à solidarité entre la Société Seqens et la SMACL.

Dire et juger que toute condamnation de la SMACL à relever et garantir la Société Seqens, venant aux droits de la Société Domaxis, au titre des préjudices faisant l'objet de la présente instance, ne pourra intervenir que dans la limite des garanties contractuelles liant les parties.



Condamner tout succombant à verser à la SMACL la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. 



Sur la rectification d'erreur matérielle



Ill n'est pas contesté et il résulte des pièces produites que c'est la société Seqens, SA d'HLM, qui vient aux droits de la société Domaxis HLM par suite d'une opération de fusion du 19 décembre 2019, et non la société Seqens solidarité.



Le jugement entrepris est ainsi entaché d'une erreur matérielle à ce sujet, comme le font valoir les parties.



En application de l'article 462 du code de procédure civile, cette erreur matérielle sera rectifiée dans le dispositif de la présente décision.



Sur l'intervention volontaire de la société Seqens en appel

 

Cette intervention volontaire en application de l'article 554 du code de procédure civile, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées, sera accueillie.



Sur la responsabilité de la société Seqens



Les parties divergent sur l'étendue de la responsabilité de la société Seqens et le préjudice qu'elle doit réparer en conséquence.



Cette dernière invoque notamment l'article 1725 du code civil et demande que sa responsabilité soit limitée aux désordres et préjudices imputables aux ouvrages et équipements de l'immeuble du [Adresse 2], où se trouve le logement loué, à l'exclusion de ceux résultant de l'immeuble appartenant à la Société [9] ; elle soutient avoir fait preuve de toute la diligence possible au sujet des travaux et détections de fuites lui incombant.

Elle fait également valoir que Mme [H] [S] ne peut lui demander réparation des troubles de jouissance subis après septembre 2016 car elle a alors refusé abusivement des offres de relogement temporaires sérieuses, cherchant à obtenir un relogement définitif.

Elle ajoute, répliquant à la partie adverse, que Mme [H] [S] a fait obstacle à la réalisation des travaux.



L'assureur se joint à cette analyse.



Mme [H] [S] soutient pour sa part, en substance, que la société Seqens n'a réalisé que tardivement les travaux de mise en conformité de l'appartement tels que préconisés par M. [G], expert judiciaire aux termes de son rapport d'expertise judiciaire, de sorte qu'ils n'ont été achevés en novembre 2018 ; que son préjudice a duré depuis mars 2011jusqu'à la fin des travaux ; que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et salubre et de reloger la locataire en cas contraire ; sans répliquer expressément au moyen de droit tiré de l'article 1725 du code civil, elle lui oppose une obligation de relogement et soutient, en tout état de cause, que le bailleur n'a pas tout mis en oeuvre vis à vis de l'hotel voisin pour mettre fin aux préjudices subis.





L'article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d'habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière.



L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, et qu'il est tenu :



a)De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...)

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués .



Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, à l'évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale. 



L'obligation de délivrance d'un logement décent et d'assurer la jouissance paisible du bien loué ont un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de ces obligations pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n° 11-27.650; 3ème Civ., 23 novembre 2011 n°10-25978).



Le bailleur ne peut substituer une offre de relogement à son obligation de mise en conformité (3e Civ., 15 décembre 2004, pourvoi n° 02-20.614, Bull. 2004, III, n° 239).

A l'inverse aucune obligation légale de relogement ne s'impose au bailleur, en dehors de la reconnaissance de l'insalubrité et de la dangerosité des locaux, qui doivent faire l'objet d'une procédure administrative spécifique, pour lesquelles l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit expressément une telle sanction.

Il doit être ajouté que l'article L. 442-3-1 du code de la construction et de l'habitation, relatif au relogement proposé en cas de sous-occupation du logement, est invoqué sans pertinence par Mme [H] [S], n'ayant pas de rapport avec les circonstances du présent litige. 



Par ailleurs, l'article 1725 du code civil, invoqué par la la société Seqens, dispose que 'le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.'



La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne modifie pas la portée de l'obligation du bailleur de garantir le locataire contre le fait des tiers, telle qu'elle résulte des articles 1725 à 1727 du code civil.





L'absence d'obligation de garantir le trouble de jouissance causé au preneur par des tiers ne dispense pas le bailleur de son obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives (3e civ., 8 oct. 2015, n° 14-20.345 ).



En revanche, le preneur ne peut obtenir de réparation d'un préjudice de jouissance résultant de l'absence de réalisation de travaux de mise en conformité s'il refuse de laisser accéder les artisans venant procéder aux réparations (3ème Civ 9 juillet 2013 n°12-21.955).





En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise de M. [G], qui a déposé son rapport "en l'état" le 24 août 2017 que :



-des infiltrations multiples ont eu lieu dans l'appartement de Mme [H] [S] depuis le mois de mars 2011, résultant de trois dégâts des eaux :

-du 11 mars 2011, affectant la salle de bains

-du 22 septembre 2012 affectant la chambre à coucher

-du 18 janvier 2013 affectant le plafond de la cuisine.



-« L'origine et la cause des désordres affectant l'entrée, la salle d'eau, le cabinet d'aisances de l'appartement de Madame [S], proviennent de la vétusté, de la défectuosité et de la non-conformité des installations sanitaires de l'immeuble du [Adresse 2] » appartenant à la SA d'HLM DOMAXIS ; le problème étant venu d'une absence de revêtement d'étanchéité des sols et des murs, de fuites dans la distribution d'eau froide et d'une absence d'aération (entrée d'air frais, sorties d'air vicié) ;



-en revanche « L'origine et la cause des désordres affectant la chambre à coucher, le dressing et la cuisine de l'appartement de Madame [S], proviennent de la vétusté, de la défectuosité et de la non-conformité des installations sanitaires des chambre n° 10 et 18 de la SARL [9]». 



-le salon n'a pas été affecté directement par ces dégâts des eaux ; des moisissures et des champignons se sont ensuite développés dans les zones sinistrées;



-Mme [H] [S] a subi un préjudice de jouissance très important, l'humidité et les moisissures rendant l'appartement dangereux pour la santé; les peintures des plafonds et des murs sont très dégradées et un taux d'humidité très élevé est constaté dans les murs ; la zone sinistrée correspond à 75 % de la surface du logement.



Il résulte donc de l'ensemble des éléments du dossier que le logement loué a été affecté d'une indécence ayant causé un préjudice de jouissance important à la locataire.



L'insalubrité du logement, qui doit être distinguée de la notion d'indécence, résulte d'une procédure administrative et d'un arrêté préfectoral qui n'ont pas eu lieu en l'espèce. Cette notion n'est donc pas invoquée utilement par la locataire en l'espèce.





Si le bailleur produit la preuve de nombreuses interventions commandées pour détection des fuites et rénovation de la plomberie chez Mme [H] [S] (changementde WC....), et ce dès 2011 et courant 2012 et 2013, il est cependant avéré, et d'ailleurs admis, que ces interventions n'ont pas mis fin aux désordres provenant de l'immeuble du bailleur ; ainsi l'expert relève-t-il :

-qu'il est urgent que le bailleur procède à la mise en conformité des installations sanitaires, 

-« qu'il est anormal que les installations litigieuses n'aient pas fait l'objet de travaux de mise en conformité dès que les désordres sont apparus" et ce sans distinguer entre les deux propriétaires responsables des dégâts; 

-qu'aucune démarche n'a été entreprise que ce soit par le bailleur ou par l'hôtel voisin pour remédier spontanément aux désordres;

-que les champignons et moisissures qui se sont répandus dans plusieurs pièces de l'appartement mettent en évidence non pas une simple fuite accidentelle mais des désordres liés à des infiltrations défectueuses non entretenues et non conformes, ces constatations étant faites toujours sans distinction entre les deux propriétaires.



Ces observations ne sont pas utilement contredites par le bailleur, qui produit d'ailleurs un devis de travaux à hauteur de 12.115,96 euros TTC, en date du 12 octobre 2015 (pièce n°16, étant observé que d'autres devis de même numéro et même date, assortis de la mention "annule et remplace" sont produits sans aucune explication permettant de comprendre lequel est le bon-pièces 22 et 25), prévoyant de réaliser des interventions concernant la plomberie et les revêtements, dans la salle de bains, les WC et le dressing de Mme [H] [S], ce qui confirme qu'à cette date d'importants travaux de réparation et de remise en état, incombant bien au bailleur, se révélaient encore nécessaires.



Le bailleur soutient encore qu' "Avant même le dépôt du rapport d'expertise, une rénovation lourde de la résidence a été décidée par la Société SEQENS qui a fait appel à la Société ACORUS pour la réfection intégrale des installations de plomberie de tous les appartements, cela pour un montant HT de 198.496,71 € (Pièce n° 28), dont 22.939,63 € HT pour l'appartement de Mme [S] (Pièce n° 29). "; toutefois ces pièces, qui ne comportent qu'une liste de travaux tarifés, ne sont pas datées et la mise en oeuvre de cette "décision" n'est pas établie.



Pour sa part, l'expert préconise d'exécuter une parfaite étanchéité du sol et des murs et de respecter les règles de l'art concernant les travaux de plomberie et mentionne que les devis de travaux de remise en état des installations sanitaires de l'appartement de Mme [H] [S] ont été transmis le 21 avril 2016 par le bailleur (pour un montant de 13.367,76 euros).



En tout état de cause, il est constant, au final, que les travaux nécessaires au sein de l'immeuble où se trouve le logement loué n'ont été effectués par le bailleur qu'entre juin et novembre 2018.

Le bailleur ne démontre donc pas avoir procédé aux réparations et remises en état qui s'imposaient, ni avoir été empêché de le faire avant le printemps 2017.

Le fait d'avoir proposé de reloger la locataire dès septembre 2016 ne le dispensait pas de son obligation de délivrance d'un logement décent.



Le bailleur a ainsi manqué à son obligation d'entretien et de délivrance d'un logement décent à compter de mars 2011.

Toutefois, il convient de relever qu'il résulte des éléments du dossier et notamment des courriers de la locataire et de sa déclaration de sinistre que les désordres résultant du premier dégât des eaux concernaient la salle de bain ; que par la suite, si des dégâts postérieurs ont été causés par l'immeuble voisin, sans faute du bailleur, les désordres et le préjudice de jouissance subis par la locataire se sont aggravés du fait notamment de l'absence de travaux de réparations qui incombaient bien au bailleur comme provenant de son propre immeuble ;qu'ultérieurement, le bailleur a participé de façon diligente à l'expertise, contrairement au propriétaire de l'immeuble voisin, cause d'une grande partie des désordres subis par la locataire qui a retardé les opérations d'expertise.



Sur l'indemnisation du préjudice



Il convient de rappeler que Mme [H] [S] indique avoir déjà été indemnisée par l'Hôtel [9] et son assureur à hauteur de la somme globale de 17.908 euros versée toutes causes de préjudices confondues, ce qui n'est pas contesté.



Au regard du principe de réparation intégrale du préjudice subi, sans perte ni profit, il convient d'apprécier le préjudice subi de la façon suivante.



Sur le préjudice de jouissance



La société Seqens et Mme [H] [S] demandent l'infirmation du jugement en ce qui concerne les dommages-intérêts octroyés au titre du préjudice de jouissance.



La société Seqens demande à la cour de fixer les dommages-intérêts qu'elle doit à la locataire à la somme de 2.000 euros ; elle estime en effet à 10.000 euros le préjudice de jouissance global et à 20% sa part de responsabilité.

La société d'assurance estime que le bailleur ne peut être condamné à réparer que 10% du préjudice subi par la locataire, les sommes octroyées au titre du préjudice moral devant être réduites.

Mme [H] [S] demande la somme de 49.387,88 euros, ce qui correspond à la totalité de ses loyers de mars 2011 à novembre 2018. 



Toutefois elle ne démontre pas que les éléments d'indécence relevés ont rendu l'appartement entièrement impropre à l'habitation ou inhabitable pendant toute cette période et elle y a d'ailleurs résidé.



Contrairement à ce que soutient le bailleur, le refus d'un relogement temporaire fin 2016 ne justifie pas d'écarter la réparation du préjudice de jouissance subi.



Par ailleurs, le bailleur produit:

-des courriers adressés à Mme [H] [S] par lettre recommandée avec accusé de réception les 18 mai et 4 septembre 2017, la mettant en demeure, en exécution de son obligation contractuelle de laisser effectuer des travaux, de laisser l'entreprise Acorus accéder à son appartement, rappelant en substance que ces travaux sont ceux préconisés par l'expert de sorte que le refus opposé aux ouvriers apparaît particulièrement injustifié ;

- des courriers adressés au bailleur par l'entreprise Acorus notamment le 2 août 2017 et d'où il résulte que Mme [H] [S] a refusé l'accès à son appartement malgré plusieurs relances, les 24 avril, 9 mai et 1er août 2017 bloquant ainsi une série d'opérations nécessaires y compris dans plusieurs logements autant que dans le sien (reliés à la même colonne et canalisations), sans aucune justification.



Par ordonnance du 12 février 2018 , le juge des référés, qui a écarté le droit à un relogement définitif revendiqué par la locataire, lui a d'ailleurs ordonné de laisser l'entreprise mandatée par le bailleur accéder au logement pour procéder aux travaux et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard compte tenu de l'urgence.

Les travaux n'ont pu commencer qu'au printemps 2018.



Ces éléments doivent être pris en compte pour évaluer le préjudice subi et limiter le montant des dommages-intérêts octroyés à la locataire.

En outre, la société Seqens observe, à juste titre, que la gêne occasionnée n'a pas été d'une égale intensité tout au long de la période considérée.



Ainsi, le premier dégât des eaux survenu en mars 2011 était limité à la salle de bains; puis l'indécence du logement s'est accrue jusqu'à affecter, selon l'expert, 75 % de l'appartement, du fait des dégâts des eaux survenus en 2012 et 2013 et de l'absence de réalisation des travaux qui incombaient notamment au bailleur, ces désordres étant, dès le début de l'année 2014, constatés par l'inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 7]. 



Mme [H] [S] soutient qu'elle a été dans l'obligation d'être hébergée ailleurs pendant 3 semaines lors des travaux, sans en rapporter la preuve.



Le loyer était d'environ 522 euros par mois puis 622 euros par mois sur la période considérée.





Au regard de l'ensemble de ces éléments, le trouble de jouissance subi par Mme [H] [S] peut ainsi être évalué à 100 euros par mois dans un premier temps, puis 400 euros par mois, hormis du printemps 2017 au printemps 2018, pendant laquelle Mme [H] [S] a fait obstruction aux travaux; soit 2.400 euros pour la période de mars 2011 à mars 2013 puis 21.200 euros jusqu'à novembre 2018, soit 23.600 euros.



Sur le préjudice matériel



Il résulte des éléments du dossier et du rapport de l'expert que le préjudice matériel subi par Mme [H] [S] s'élève à la somme totale de 6.420,27 euros (pertes et dégradations d'objets personnels et dépenses occasionnées par les dégâts des eaux), ce qui n'est pas utilement contredit par les parties.

Devant la cour, Mme [H] [S] produit 4 factures de recharges pour absorbeurs d'humidité de 11,95 chacune.

Le préjudice matériel s'évalue donc à la somme totale de 6.468,07 euros.



Sur le préjudice moral



Mme [H] [S] a vécu pendant plusieurs années dans un appartement très dégradé et humide ce qui a généré de l'angoisse, du stress et de très nombreuses démarches, à l'origine d'un préjudice moral, justifiant de l'évaluer à 4.000 euros.



Le préjudice subi par Mme [H] [S] doit donc être évalué à la somme totale de 34.068,07 euros.



Compte tenu de la part des désordres tenant au premier dégât des eaux puis au manque de diligence du bailleur dans l'accomplissement des travaux lui incombant, ce qui a aggravé les désordres constatés, et compte tenu de la somme déjà allouée à la locataire par l'Hôtel [9] et son assureur à hauteur de 17.908 euros toutes causes de préjudices confondues, il convient de dire que le bailleur est redevable envers Mme [H] [S] des sommes suivantes en réparation de son préjudice :



-2.000 euros en réparation du préjudice moral, confirmant le jugement entrepris sur ce point;

-2.000 euros en réparation du préjudice matériel, étant observé qu'il n'est pas possible d'identifier ce qui, dans ce préjudice incontestable, tient exclusivement aux dégats causés par l'immeuble voisin, l'ensemble des bien matériels de l'intéressée ayant été affecté par l'humidité et les moisissures imputables à la société Seqens et au propriétaire de l'immeuble voisin, auquel incombe cependant une plus grande part des dégâts. 

-12.160 euros en réparation du préjudice de jouissance, le jugement étant donc infirmé sur ces deux chefs de préjudice

soit la somme totale de 16.160 euros.



Le jugement sera donc infirmé en ce qui concerne le préjudice matériel et le préjudice de jouissance et la société Séqens sera condamnée à payer à Mme [S] les sommes respectives de 2.000 euros et 12.160 euros en réparation de ces chefs de préjudice. 

 

Sur les frais d'expertise



Mme [H] [S] demande la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société Seqens à lui payer la moitié des frais d'expertise, qui s'élève à 10.966,94 euros, soit la somme de 5.483,47 euros dont elle a fait l'avance , l'autre moitié étend pris en charge par l'hôtel [9] et son assureur Le GAN.



La société Seqens, qui ne conteste pas ces circonstances et ces montants demande l'infirmation du jugement sur ce point et la limitation de sa condamnation envers Mme [H] [S] à la somme de 2.741,74 euros , soit 20 % correspondant selon elle à son pourcentage de responsabilité.



Toutefois, il résulte des éléments du dossier et des circonstances développées plus haut tenant aux responsabilités du bailleur, que le jugement doit être confirmé sur ce point.



Il appartiendra aux parties de déduire des sommes précitées les provisions déjà allouées dans le cadre des instances de référé, les sommes en question et les sommes effectivement payées ne résultant pas précisément des pièces produites devant la cour.



Sur la condamnation de la SMACL



La SMACL, assureur de la Société Seqens n'a pas contesté son obligation de garantir cette dernière.



Comme le font valoir ces deux sociétés, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé une condamnation in solidum à leur encontre, alors que la Société Seqens doit être relevée et garantie par la SMACL, dans la limite des garanties contractuelles régissant leurs rapports.



Le jugement sera donc infirmé sur ce point.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance.



Il est équitable d'allouer à Mme [H] [S] une indemnité de procédure de 4.000 euros.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Dit que le jugement entrepris, RG 11-20-005910, doit être rectifié en ce qu'il vise la société Seqens solidarité au lieu de la société Seqens et que toutes les mentions du jugement doivent être lues en ce sens qu'elles visent uniquement la société Seqens ; 



Reçoit l'intervention volontaire de la société Seqens ;



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a évalué à 2.000 euros la réparation du préjudice moral subi par Mme [H] [S] et statué sur les frais d'expertise, les dépens et les frais de procédures de première instance ;



Et statuant à nouveau,



Rejette la demande de condamnation in solidum de la société Seqens et de la société SMACL assurances à payer à Mme [H] [S] la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral ;



Condamne la société Seqens à payer à Mme [H] [S] la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral ;



Condamne la société Seqens à payer à Mme [H] [S] la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice matériel ;



Condamne la société Seqens à payer à Mme [H] [S] la somme de12.160 euros en réparation du préjudice de jouissance ;





Dit que la société SMACL assurances devra relever et garantir la société Seqens de toutes les condamnations prononcée à l'encontre de cette dernière, dans les limites de sa garantie contractuelle;



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne in solidum la société Seqens et la société SMACL assurances aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Condamne in solidum la société Seqens et la société SMACL assurances à payer à Mme [H] [S] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Pour le Président empêché