Tribunal Judiciaire · JUGE LOYERS COMMERCIAUX — 23 janvier 2024

Minute n°


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2024




N° RG 23/02927 - N° Portalis DB22-W-B7H-RI6F
Code NAC : 30C 



DEMANDERESSE

La société CG [Localité 16] (enseigne JACQUES DESSANGE), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 444 532 436 dont le siège social est situé [Adresse 4], représentée par son gérant, Monsieur [R] [D],

représentée par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par MaîtreThierry LASSOUX, avocat plaidant au barreau de PARIS.



DÉFENDEURS

1/ Madame [Z] [W] [N] [T] veuve [C]
née le 14 Mai 1937 à [Localité 10] (92), 
demeurant [Adresse 7]

2/ Monsieur [G] [Y] [E] [I] [C]
né le 29 Décembre 1964 à [Localité 18] (92), 
demeurant [Adresse 6],

3/ Madame [L] [H] [N] [C]
née le 14 Juillet 1969 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Virginie HEBER-SUFFRIN, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Lalia MIR, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.


DÉBATS :

Madame GARDE, Juge, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Après avoir entendu, lors de l’audience du 30 Novembre 2023, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.


* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 13 décembre 2012, Madame [Z] [T], Madame [L] [C] et Monsieur [G] [C] ont donné à bail en renouvellement à la société CG 
[Localité 16] des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 8] (78), pour une activité de coiffure, équipement 
de la personne et tous accessoires s’y rapportant, pour une durée de 
neuf années à compter du 1er janvier 2012, moyennant un loyer annuel 
de 48.000 € en principal. 

Par acte extrajudiciaire signifié le 29 juin 2020, les bailleurs ont donné congé à la société CG [Localité 16] avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021, moyennant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 57.000 € en principal. La société CG [Localité 16] a, par acte en réponse signifié les 24, 28 et 30 juillet 2020, accepté le principe du renouvellement du bail mais contesté le montant du loyer proposé. 

C’est dans ces conditions qu’après avoir notifié un mémoire préalable aux bailleurs dont les accusés de réception ont été signés les 27 et 28 avril 2022, la société CG [Localité 16] les a fait assigner, par exploits introductifs d’instance signifiés les 9 et 12 mai 2023, devant le juge des loyers commerciaux de Versailles en fixation du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er janvier 2021, à la somme de 39.000 € par an.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à Madame [Z] [T], Madame [L] [C] et Monsieur [G] [C] par lettres recommandées dont les accusés de réception ont été signés le 28 août 2023, le 14 octobre 2023 et à une date inconnue, la société CG [Localité 16] demande au juge des loyers commerciaux de : 

- Recevoir la société CG [Localité 16] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

- Ordonner que le loyer du bail dont s’agit, doit être renouvelé pour une période de neuf années à compter du 1er janvier 2021,
- Ordonner que le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2021 soit fixé à la somme de 39.000 € par an en principal,

Subsidiairement,

Si par impossible le tribunal estimait devoir fixer la valeur locative du loyer à une somme égale ou supérieure au montant du dernier loyer avant la date du renouvellement soit le loyer hors taxes, hors charges en principal de 53.716,72 €, il y aurait lieu : 

- Ordonner dans ce cas que ledit loyer en renouvellement soit soumis à la règle du plafonnement au visa de l’article L. 145-34 du code de commerce,
- Condamner Madame veuve [C] [Z] [W] [N] née [T], Monsieur [C] [G] [Y] [E] [I], Madame [C] [L] [H] [N], bailleurs, aux frais irrépétibles non compris dans les dépens,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir qui est compatible avec la nature de l’affaire,
- Laisser les dépens à la charge des bailleurs. 

La société CG [Localité 16] expose que [Localité 8] est une commune située dans les Yvelines, au nord-ouest de [Localité 11], à environ 
20 kilomètres de la capitale, comptant 39.623 habitants en 2019. Elle indique que la [Adresse 15] est une voie pavée étroite et piétonne reliant la rue 
[Localité 17] à la [Adresse 14], laquelle est une voie à sens unique de circulation automobile avec des places de stationnement situées d’un seul côté de la rue. Elle relève que les locaux sont situés en centre-ville, dans un secteur résidentiel et commerçant, à proximité de la station de RER. 

Elle retient une surface utile de 162,30 m2, dont 147,50 m2 au rez-de-chaussée et 14,80 m2 au sous-sol, et une surface pondérée de 103,67 m2p.

Elle cite plusieurs offres locatives et termes de comparaison, pour un prix unitaire de 400 € /m2p. Etant redevable des charges de copropriété, de l’assurance de l’immeuble et de l’impôt foncier, elle demande l’application 
d’un abattement de 6 % sur la valeur locative, pour une somme totale de 38.980 € arrondie à 39.000 € au 1er janvier 2021. 

Si la valeur locative devait s’avérer supérieure au plafond indiciaire, elle demande que le loyer de renouvellement soit plafonné.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié à la société CG [Localité 16] par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 5 juillet 2023, Madame [Z] [T], Madame [L] [C] et Monsieur [G] [C] demandent au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,
- Juger que le principe du plafonnement de l’article L. 145-34 du code de commerce doit être écarté compte tenu de l’accord des parties sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative,

En conséquence, 
- Fixer le prix du loyer du bail renouvelé des locaux situés [Adresse 2] / [Adresse 4] - [Localité 8] à 65.981 € en principal à compter du 1er janvier 2021, 
- Dire que l’arriéré de loyer en résultant portera intérêt au profit des consorts [C] sur la base de 57.000 € en principal à compter du 1er janvier 2021 puis sur la base de 65.981 € en principal à compter de la notification du présent mémoire,

A titre subsidiaire, 
- Désigner tel expert qu’il plaira au juge de la mise en état (sic) de commettre avec mission : 
o De convoquer les parties, et, dans le respect du principe contradictoire, 
o De se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, 
o De visiter les locaux donnés à bail à CG [Localité 16] au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] / [Adresse 4] – [Localité 8], les décrire, de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer la valeur locative des locaux en renouvellement à compter du 1er janvier 2021, 
o D’entendre les parties en leurs dires et explications, 
o De rendre compte du tout et donner son avis motivé, 
o De dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

En tout état de cause,
- Condamner la société CG [Localité 16] à payer aux consorts [C] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société CG [Localité 16] en tous les dépens. 

Madame [Z] [T], Monsieur [G] [C] et Madame [L] [C] s’accordent avec la société CG [Localité 16] sur la situation géographique des locaux donnés à bail. 

Ils indiquent que les surfaces ont été relevées par un géomètre-expert au mois de juin 2022 et s’élèvent à hauteur de 150 m2 pour le rez-de-chaussée et 35,90 m2 pour le sous-sol, soit 185,90 m2 de surface utile. Après application des coefficients de pondération, ils retiennent une surface pondérée de 113,76 m2p. 

Ils prétendent qu’en sollicitant la fixation du montant du loyer renouvelé à la valeur locative, la société CG [Localité 16] a délibérément écarté l’application des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce. 

Ils citent plusieurs références de renouvellements de baux et aboutissent à un prix unitaire de 850 € / m2p pour une valeur locative annuelle de 65.981 € en principal. 


MOTIFS

Sur le champ de compétence du juge des loyers commerciaux

En vertu de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. 
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. 

Le juge des loyers commerciaux est tenu de vérifier sa propre compétence. 

En l’espèce, la demande de la société CG [Localité 16] tendant à statuer sur la durée du bail renouvelé excède le champ de compétence de la présente juridiction.

Elle sera, par conséquent, déclarée irrecevable. 

Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article 
L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Sur la règle du plafonnement

Il est de principe que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. 

En l’espèce, la société CG [Localité 16] poursuit, en application de l’article L. 145-33 du code de commerce, la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 39.000 €, c’est-à-dire à une somme inférieure au plafond indiciaire. 

Si, dans son assignation puis son mémoire, elle emploie le terme de “valeur locative”, il convient de rappeler que la valeur locative des locaux peut être tant inférieure que supérieure au plafond indiciaire. Il s’ensuit que le recours à une telle expression n’est pas susceptible de caractériser, de la part du preneur, une renonciation expresse et non-équivoque aux dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce, qu’elle vise d’ailleurs expressément aux termes de son dernier mémoire. 

Le montant du loyer du bail renouvelé sera donc soumis au plafond indiciaire. 

Sur la mesure d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article R. 145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé, il peut commettre toute personne de son choix pour procéder aux constatations qu’il estime nécessaires. 

En l’espèce, les parties s’accordent sur le renouvellement du contrat de bail à compter du 1er janvier 2021. Elles s’opposent toutefois sur le prix unitaire des locaux et les coefficients de minoration susceptibles de s’appliquer. Si elles versent aux débats quelques termes de référence, ces derniers ne répondent pas aux exigences de l’article R. 145-7 du code de commerce (dates de prise d’effet anciennes ou inconnues, panachage nouvelles locations / renouvellements amiables / fixations judiciaires, surfaces utiles, précisions sur les clauses et conditions du bail, etc.) 

Dès lors, en l’état des pièces versées aux débats, la juridiction ne possède pas d’éléments d’appréciation suffisants pour statuer sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1erjanvier 2021, de sorte qu’il convient, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction dans les termes du dispositif.


Chacune des parties ayant intérêt à la réalisation de la mesure d’expertise judiciaire et à la détermination de la valeur locative des locaux donnés à bail au 1er janvier 2021, le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert sera partagé entre elles par moitié. 

Sur la fixation du loyer pendant l’instance

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, et pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de payer l’ancien loyer. Cette obligation a pour corollaire l’interdiction faite au bailleur de demander le paiement du nouveau loyer avant d’avoir obtenu soit l’accord contractuel du locataire, soit une décision judiciaire sur son montant. La juridiction peut cependant, en fonction des éléments qui lui sont fournis, fixer un loyer provisionnel, auquel cas un compte sera fait entre les parties lors de la fixation définitive. 

En l’espèce, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d’éléments suffisants pour fixer le loyer provisionnel à un montant autre que celui résultant du bail échu.

Par conséquent, le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, au loyer résultant du bail échu et indexé conformément aux stipulations contractuelles.

Sur les autres demandes

Sur le sursis à statuer

En vertu des articles 481 et 483 du code de procédure civile, le jugement mixte ne dessaisit le juge que pour la partie du principal qui est tranchée, et non pour la partie du jugement relative aux mesures d’instruction ou provisoires.

En conséquence, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il sera sursis à statuer sur les autres demandes formées par les parties et non encore tranchées. 

Corrélativement, les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées. 

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.





PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte et contradictoire rendu en premier ressort, 

CONSTATE le renouvellement au 1er janvier 2021 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 8] (78),

DECLARE irrecevable la demande de la société CG [Localité 16] tendant à statuer sur la durée du bail renouvelé, 

DIT que le montant du loyer du bail renouvelé est soumis au plafond indiciaire de l’article L. 145-34 du code de commerce, 

Avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [J] [U]
[Adresse 3]
[Localité 9]
Portable : [XXXXXXXX01]
Courriel : [Courriel 12]

Avec la mission de :

1/ se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 8] (78) en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués,

2/ décrire et photographier les locaux commerciaux, donner les caractéristiques des locaux et de l’activité exercée, et sauf accord écrit des parties, déterminer la surface des locaux, le cas échéant en s’adjoignant un sapiteur, dire et justifier l’application d’un coefficient de pondération,

3/ donner son avis sur la valeur locative du bail en renouvellement à la date du 1er janvier 2021, déterminée conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du code de commerce, étant rappelé qu’en application des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les termes de comparaison proposés devront comporter, pour chaque local, son adresse, sa description succincte, les différences constatées avec les locaux de référence (y compris s’agissant des obligations respectives des parties), les dates de fixation des prix ainsi que les modalités de cette fixation,

4/ donner son avis sur le plafond indiciaire au 1er janvier 2021 et en préciser le mode de calcul,

5/ déposer son rapport avec une version papier comportant ses annexes et une version numérisée via OPALEXE au greffe du tribunal judiciaire de Versailles - service du contrôle des expertises - dans un délai de 7 mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises,

6/ en cas de conciliation des parties, constater que la mission est devenue sans objet et en dresser rapport dans les meilleurs délais,

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise,

DIT que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Versailles, devra :

1/ accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

2/ soumettre, à l'issue de la première réunion d'expertise, au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquer aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier des opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, solliciter la consignation d'une provision complémentaire,

3/ rendre compte au magistrat chargé du contrôle des expertises de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies,

4/ impartir un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires ainsi que les documents que les parties jugeraient utiles et, à l’expiration de ce délai, aviser le juge chargé du contrôle des expertises de la carence des parties,

5/ sauf accord contraire écrit des parties, adresser à celles-ci une note de synthèse de ses observations et constatations après chaque réunion,

6/ communiquer aux parties la teneur de son rapport par un pré-rapport en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai d’un mois à l’expiration duquel l’expert achèvera son rapport en répondant aux observations des parties ; s’il n’a reçu aucune observation, il le précisera, 

7/ vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,




SUBORDONNE l’exécution de la présente décision en ce qui concerne l’expertise à la consignation au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, régie d’avances et de recettes, par la société CG [Localité 16] d’une part, et Madame [Z] [T] veuve [C], Monsieur [G] [C] et Madame [L] [C] d’autre part, à concurrence de 50 % chacun, d’une avance de 3.500 euros à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert, dans un délai maximum de six semaines à compter du jugement, sans autre avis,
 
RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du code de procédure civile,

FIXE le loyer provisionnel dû par la société CG [Localité 16], pour la durée de l’instance, au montant du loyer résultant du bail échu, indexé conformément aux stipulations contractuelles,

RÉSERVE les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

ORDONNE la radiation de l’affaire du rôle du juge des loyers commerciaux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

DIT qu’en vertu de l’article R. 145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 
23 JANVIER 2024, par Madame GARDE, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE