Tribunal Judiciaire · JUGE LOYERS COMMERCIAUX — 23 janvier 2024

Minute n°


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2024




N° RG 23/06063 - N° Portalis DB22-W-B7H-RTZU
Code NAC : 30C 




DEMANDERESSE

La société C.S.F., société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CAEN sous le numéro 440 283 752 dont le siège social est situé [Adresse 8], représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocat plaidant au barreau de PARIS.



DÉFENDERESSE

La société HALION, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 344 781 505 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL - DE CARFORT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Gina MARUANI de la SCP JACQUIN MARUANI PANAFIEU, avocat plaidant au barreau de PARIS.





DÉBATS :

Madame GARDE, Juge, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Lors de l’audience du 30 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.


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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé à effet du 1er octobre 2012, la société Halion a donné à bail commercial en renouvellement à la société CSF divers locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7] (78), à destination de supermarché, pour une durée de neuf années à compter du 
1er octobre 2012, moyennant un loyer annuel de 313.011,20 € en principal. 

Le 27 janvier 2021, la société Halion a fait signifier à la société CSF un congé pour le 30 septembre 2021 et lui a offert le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021, moyennant un loyer annuel de 342.627 € en principal. Par courrier en réponse du 10 mars 2021, la société CSF a accepté le principe du renouvellement au 1er octobre 2021 mais a contesté le montant du loyer proposé, faisant une contre-offre à hauteur de 280.000 € par an. 

C’est dans ces conditions qu’après avoir notifié à la société Halion un mémoire préalable par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 4 septembre 2023, la société CSF l’a fait assigner, par exploit introductif d’instance délivré le 27 octobre 2023, devant le juge des loyers commerciaux de Versailles aux fins de : 

A titre principal, 

- Juger que la valeur locative de renouvellement des lieux loués au 1er octobre 2021 s’établit à la somme de 226.000 € par an,
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021 à la somme annuelle en principal hors taxes de 226.000 €,
- Juger que les trop-perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse et ce, en vertu de l’article 1231-6 du code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an,
- Juger que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant au preneur d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés,




- Condamner la société Halion à payer la somme de 5.000 € au profit de la société CSF au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, 

A titre très subsidiaire, 

- Ordonner une mesure d’expertise concernant la valeur locative des locaux litigieux au 1er octobre 2021,
- Fixer un loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 280.000 €,
- En ce cas, réserver les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

En toute hypothèse,

- Rejeter toutes demandes, fins ou conclusions contraires de la société Halion,
- Juger que rien ne s’oppose au caractère exécutoire de droit de la décision à intervenir.

La société CSF se réfère à un rapport d’expertise amiable établi par Mme [D] [O]. Elle expose que les locaux loués sont situés dans le centre commercial du Mail, à l’ouest de la ville, à proximité de l’autoroute A86 et de la route nationale 12. Elle indique que l’environnement est composé d’immeubles résidentiels et de quelques commerces dans le centre commercial et en pieds d’immeubles. Elle relève que le centre est notamment composé d’un supermarché (Carrefour Market), d’une brasserie, d’un opticien, d’un caviste, de trois agences bancaires, d’une pharmacie, d’une cordonnerie et d’une boucherie. 

Elle retient une surface utile pondérée de 1.123,54 m2p et recense une quinzaine de références (nouvelles locations et renouvellements amiables). Eu égard à l’environnement résidentiel, aux stationnements publics aisés, à la commercialité restreinte du centre commercial, à la destination des locaux, aux clauses défavorables au preneur et aux charges exorbitantes du droit commun (taxe foncière), elle aboutit à un prix unitaire de 240 € / m2p. Elle explique que si le bail fait état d’une place de parking en sous-sol, cette place n’est pas, dans les faits, mise à sa disposition. Elle refuse donc de la valoriser. Elle demande l’application de plusieurs abattements, l’un au réel au titre de la taxe foncière, l’autre de 5 % au titre des travaux de mise aux normes imposés par l’administration et le dernier de 3 % au titre du droit de préférence conféré au bailleur et de l’ampleur des charges transférées au preneur. 

Elle conclut à une valeur locative de 225.420,63 € arrondie à 226.000 €, inférieure au montant du plafond indiciaire qu’elle évalue à la somme de 344.297,78 € en principal. 




Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société CSF à l’adresse des locaux loués et à son siège social par lettres recommandées dont les accusés de réception ont été signés les 14 et 15 novembre 2023, la société Halion demande au juge des loyers commerciaux de : 

- Débouter la société CSF de l’ensemble de ses prétentions,
- Juger que le bail s’est renouvelé à effet du 1er octobre 2021, aux mêmes clauses et conditions que le bail échu, à l’exception des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel et de son décret d’application,

En conséquence,

- Juger que le loyer de renouvellement sera plafonné, selon les dispositions légales,

Subsidiairement,

- Désigner un expert, conformément à la demande du locataire, à l’effet de fixer la valeur locative des locaux litigieux au 1er septembre 2023, date de la première demande de baisse de valeur locative, présentée par le preneur,
- Fixer le loyer provisionnel au montant du loyer plafonné et réserver les dépens,
- Juger que les frais de l’expertise restent à la seule charge du preneur, demandeur d’une modification du loyer. 

La société Halion considère que le supermarché dispose d’une très bonne situation sur une voie à double sens de circulation bien desservie par les transports en commun au sein d’un quartier essentiellement résidentiel. Elle explique que les locaux donnés à bail sont aisément accessibles et qu’ils bénéficient d’une attraction particulière compte tenu du centre commercial mitoyen. 

Elle s’accorde avec la société CSF sur une surface utile de 1.852,17 m2. Elle conteste en revanche la pondération effectuée, considérant que c’est la pondération des moyennes surfaces qui doit être appliquée. Elle aboutit à une surface pondérée de 1.128,90 m2p. 

Elle critique les termes de comparaison communiqués par le preneur. Elle indique que ni les dates de prise d’effet, ni les destinations, ni les surfaces ne sont comparables. Elle ajoute que certaines localisations pâtissent d’une commercialité bien moindre que celle des locaux considérés. Elle cite, à titre complémentaire, cinq références et rappelle que la place de parking comprise dans l’assiette du bail doit, elle aussi, être valorisée. Elle propose un prix unitaire de 70 € par mois, soit 840 € par an.

Elle réfute tout abattement pour charges exorbitantes du droit commun, les clauses dénoncées étant usuelles pour les locataires institutionnels comme la société Carrefour. Elle demande, par contre, que la faculté de cession ou de sous-location, telle que rédigée, soit compensée par une majoration de la valeur locative.

MOTIFS

Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article 
L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Aux termes de l’article R. 145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé, il peut commettre toute personne de son choix pour procéder aux constatations qu’il estime nécessaires. 

En l’espèce, les parties s’accordent sur le renouvellement du contrat de bail à compter du 1er octobre 2021.

Au soutien de sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 226.000 € par an, la société CSF se fonde sur le rapport d’expertise amiable de Mme [D] [O]. Néanmoins, si ce rapport offre un premier éclairage sur les termes du débat, les références citées portent en majeure partie sur des surfaces bien moindres, pour lesquelles la méthodologie de pondération est distincte (surfaces utiles de moins de 600 m2). Aucune précision n’est par ailleurs apportée sur la comparabilité des termes de comparaison (caractéristiques des locaux, facteurs locaux de commercialité, etc.) Enfin, l’expert ne cite pas de fixation judiciaire. Ce rapport ne peut donc suffire à satisfaire aux conditions posées par l’article R. 145-7 du code de commerce. En toute hypothèse, il a été établi de façon non-contradictoire. Or, il est indispensable que la société Halion puisse faire valoir ses observations et apporter son concours à la détermination de la valeur locative des locaux donnés à bail, étant observé que celle-ci doit être établie au regard des stipulations contractuelles, c’est-à-dire place de parking incluse. 

Dès lors, en l’état des pièces versées aux débats, la juridiction ne possède pas d’éléments d’appréciation suffisants pour statuer sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021, de sorte qu’il convient, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction dans les termes du dispositif.

Chacune des parties ayant intérêt à la réalisation de la mesure d’expertise judiciaire et à la détermination de la valeur locative des locaux donnés à bail au 1er octobre 2021, le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert sera partagé entre elles par moitié. 

Sur la fixation du loyer pendant l’instance

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, et pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de payer l’ancien loyer. Cette obligation a pour corollaire l’interdiction faite au bailleur de demander le paiement du nouveau loyer avant d’avoir obtenu soit l’accord contractuel du locataire, soit une décision judiciaire sur son montant. La juridiction peut cependant, en fonction des éléments qui lui sont fournis, fixer un loyer provisionnel, auquel cas un compte sera fait entre les parties lors de la fixation définitive. 

En l’espèce, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d’éléments suffisants pour fixer le loyer provisionnel à un montant autre que celui résultant du bail échu.

Par conséquent, le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, au loyer résultant du bail échu et indexé conformément aux stipulations contractuelles.

Sur les autres demandes

Sur le sursis à statuer

En vertu des articles 481 et 483 du code de procédure civile, le jugement mixte ne dessaisit le juge que pour la partie du principal qui est tranchée, et non pour la partie du jugement relative aux mesures d’instruction ou provisoires.

En conséquence, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il sera sursis à statuer sur les autres demandes formées par les parties et non encore tranchées. 

Corrélativement, les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées. 

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte et contradictoire rendu en premier ressort, 

CONSTATE le renouvellement au 1er octobre 2021 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7] (78),

DIT que le montant du loyer du bail renouvelé est soumis au plafond indiciaire de l’article L. 145-34 du code de commerce,

Avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [K] [W]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Tél : [XXXXXXXX01]
Courriel : [Courriel 6]

Avec la mission de :

1/ se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 7] (78) en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués,

2/ décrire et photographier les locaux commerciaux, donner les caractéristiques des locaux et de l’activité exercée, et sauf accord écrit des parties, déterminer la surface des locaux, le cas échéant en s’adjoignant un sapiteur, dire et justifier l’application d’un coefficient de pondération,

3/ donner son avis sur la valeur locative du bail en renouvellement à la date du 1er octobre 2021, déterminée conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du code de commerce, étant rappelé qu’en application des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les termes de comparaison proposés devront comporter, pour chaque local, son adresse, sa description succincte, les différences constatées avec les locaux de référence (y compris s’agissant des obligations respectives des parties), les dates de fixation des prix ainsi que les modalités de cette fixation,


4/ donner son avis sur le plafond indiciaire au 1er octobre 2021 et en préciser le mode de calcul,

5/ déposer son rapport avec une version papier comportant ses annexes et une version numérisée via OPALEXE au greffe du tribunal judiciaire de Versailles - service du contrôle des expertises - dans un délai de 7 mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises,

6/ en cas de conciliation des parties, constater que la mission est devenue sans objet et en dresser rapport dans les meilleurs délais,

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise,

DIT que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Versailles, devra :

1/ accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

2/ soumettre, à l'issue de la première réunion d'expertise, au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquer aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier des opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, solliciter la consignation d'une provision complémentaire,

3/ rendre compte au magistrat chargé du contrôle des expertises de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies,

4/ impartir un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires ainsi que les documents que les parties jugeraient utiles et, à l’expiration de ce délai, aviser le juge chargé du contrôle des expertises de la carence des parties,

5/ sauf accord contraire écrit des parties, adresser à celles-ci une note de synthèse de ses observations et constatations après chaque réunion,

6/ communiquer aux parties la teneur de son rapport par un pré-rapport en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai d’un mois à l’expiration duquel l’expert achèvera son rapport en répondant aux observations des parties ; s’il n’a reçu aucune observation, il le précisera, 

7/ vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,

SUBORDONNE l’exécution de la présente décision en ce qui concerne l’expertise à la consignation au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, régie d’avances et de recettes, par la société CSF et la société Halion, à concurrence de 50 % chacune, d’une avance de 3.500 euros, à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert, dans un délai maximum de six semaines à compter du jugement, sans autre avis,
 
RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du code de procédure civile,

FIXE le loyer provisionnel dû par la société CSF, pour la durée de l’instance, au montant du loyer résultant du bail échu, indexé conformément aux stipulations contractuelles,

RÉSERVE les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

ORDONNE la radiation de l’affaire du rôle du juge des loyers commerciaux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

DIT qu’en vertu de l’article R. 145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 
23 JANVIER 2024, par Madame GARDE, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE